地上附着物估价结果报告解析.docx
《地上附着物估价结果报告解析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地上附着物估价结果报告解析.docx（18页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
地上附着物估价结果报告解析
土地估价报告
项目名称：
对****有限公司为埋设地下管线所需破坏
****有限公司地上附着物进行经济补偿的公开市场价值评估
受托估价单位：
****有限责任公司
土地估价报告编号：
****号
提交估价报告日期：
二〇一七年七月二十日
土地估价报告
第一部分摘要
一、估价项目名称
对*******有限公司为埋设地下管线所需破坏*******有限公司地上附着物进行经济补偿的公开市场价值评估
二、委托估价方
委托单位：
*******
地址：
*******
联系人：
*******
联系电话：
*******
委托方为公正的第三方，与*******有限公司及*******有限公司没有任何利害关系。
三、估价目的
委托方拟为*******有限公司埋设地下管线对*******有限公司地上附着物的破坏进行经济补偿提供客观、公正、合理的价格参考依据，特委托*******有限责任公司对所涉及的地上附着物进行公开市场价格即完全重置价格进行评估。
四、估价期日
根据委托方与本评估机构签订的《地上附着物重置价格评估委托书》的约定，此次估价期日确定为评估人员现场勘查之日，即二〇一七年七月十四日。
五、估价日期
二〇一七年七月十四日至二〇一七年七月二十日
6、价格定义
待估对象实际用途为*******有限公司绿化景观树木花木及部分围墙，树木花木生长良好，围墙使用功能正常，本次估价设定估价对象用途与其实际用途一致。
即该评估价格是于2017年07月14日现状生长状况、实际种类、大小、数量及围墙正常使用情况下在正常市场条件情况下的公开市场价值，即完全重置价格。
七、估价结果
根据《土地估价规程》，估价人员依据土地附着物估价的基本原则理论和方法，在充分分析待估对象所在区域的价格影响因素和掌握的市场交易资料的基础上，按照估价程序，选择适合的估价方法得出待估对象本次地价定义条件下的评估结果如下：
评估地上附着物重置总价：
*******元
大写人民币：
*******整
估价结果详见地上附着物估价结果表1，相关取费标准见表2、3。
八、土地估价师签字
估价师姓名估价师证书号签字
*******
*******
九、土地估价机构：
*******有限责任公司
估价机构法定代表人签字：
2017年7月20日
表1地上附着物估价结果表
序号
项目名称
计算公式
费率（%）
金额（元）
1
直接费
按定额计算
997095
1.1
直接工程费
按定额计算
967268
1.1.1
其中：
（1）人工费
定额人工费
725680
1.1.2
（2）材料费
定额材料费×材料综合扣税系数
236937
1.1.3
（3）机械费
定额机械费×机械综合扣税系数
4651
1.2
措施项目费
按定额计算
29827
1.2.1
单价或技术措施项目
按定额计算
1.2.1.1
其中：
（4）人工费
定额人工费
1.2.1.2
（5）材料费
定额材料费×材料综合扣税系数
1.2.1.3
（6）机械费
定额机械费×机械综合扣税系数
1.2.2
总价或通用措施项目
[1.1.1+1.1.3]×费率
29827
1.2.2.1
其中：
（7）人工费
[1.1.1+1.1.3]×费率
5965
1.2.2.2
（8）材料费
[1.1.1+1.1.3]×费率
23862
1.2.2.3
（9）机械费
[1.1.1+1.1.3]×费率
2
直接费中（人工费+机械费）
以上
（1）+（3）+（4）+（6）+（7）+（9）
736296
3
企业管理费、利润
以下（10）+（11）
39
287156
3.1
其中：
（10）企业管理费
2×费率
21.5
158304
3.2
（11）利润
2×费率
17.5
128852
4
总包服务等其他项目费
按实际发生计算
5
材料价差调整
以下分项合计
651156
5.1
其中：
（12）人工调整
[定额人工费+机上人工费]×人工调整系数
410157
5.2
（13）单项材料调整
Σ单项材料价差×材料综合扣税系数
231935
5.3
（14）其它或辅材调整
1×系数×材料综合扣税系数
1
9064
5.4
（15）机械（燃料动力）调整
Σ机械用燃料动力价差×机械综合扣税系数
6
小计
1+3+4+5
1935407
7
未计价主材费
Σ单项未计价材料费×材料综合扣税系数
56
8
以上合计
6+7
1935407
9
规费
以下规费分项累计
4.17
80706
9.1
其中：
养老失业保险
8×费率
2.5
48385
9.2
基本医疗保险
8×费率
0.7
13548
9.3
住房公积金
8×费率
0.7
13548
9.4
工伤保险
8×费率
0.1
1935
9.5
生育保险
8×费率
0.07
1355
9.6
水利建设基金
8×费率
0.1
1935
10
以上合计
8+9
2016113
11
税金
10×税率
11
221772
12
工程造价（小写）
10+11
2237885
13
工程造价（大写）
*******
*******
表2材料价差调整表
序号
材料名称
单位
数量
定额价
市场价
调整额
价差合计
材料价差（小计）
345
1
水泥32.5
吨
17.901
310
320
10
179
2
红（青）砖240×115×53
千块
0.471
230
550
320
151
3
中粗砂（砂浆用）
立米
0.395
30
68
38
15
主材价差（小计）
262905
4
垂柳
株
134.995
60
60
8100
5
杜松
株
126.875
150
150
19031
6
国槐
株
10.15
80
80
812
7
金叶榆
株
345.1
100
100
34510
8
小丁香
株
32835.25
5.5
5.5
180594
9
油松
株
106.575
150
150
15986
10
紫叶李
株
110.635
35
35
3872
合计
*******
表3工程预（结）算表
定额号
名称
单位
工程量
基价
直接费
l-63
栽植落叶乔木（带土球）胸径（10cm以内）国槐
株
10
35.22
352
l-216×j2换
落叶乔木养护管理胸径（10cm以内）
株
10
60.97
610
l-70
栽植灌木（带土球）冠径（50cm以内）小丁香
株
32350
7.92
256212
l-227×j2换
灌木养护管理冠径（50cm以内）
株
32350
19.68
636519
l-63
栽植落叶乔木（带土球）胸径（10cm以内）金叶榆
株
340
35.22
11975
l-216×j2换
落叶乔木养护管理胸径（10cm以内）
株
340
60.97
20730
l-71
栽植灌木（带土球）冠径（100cm以内）杜松
株
125
12.78
1598
l-228×j2换
灌木养护管理冠径（100cm以内）
株
125
26.16
3270
l-81
栽植常绿乔木（带土球）苗高（250cm以内）油松
株
105
34.21
3592
l-222×j2换
常绿乔木养护管理高度（300cm以内）
株
105
62.36
6548
l-61
栽植落叶乔木（带土球）胸径（6cm以内）垂柳
株
133
17.37
2310
l-214×j2换
落叶乔木养护管理胸径（6cm以内）
株
133
40.66
5407
l-61
栽植落叶乔木（带土球）胸径（6cm以内）紫叶李
株
109
17.37
1893
l-214×j2换
落叶乔木养护管理胸径（6cm以内）
株
109
40.66
4432
t-329
砌筑红青砖带型基础^M5-S-3
立米
0.9
195.24
176
z-323
砖墙墙面、墙裙抹水泥砂浆
平米
7.8
16.36
128
z-263
方钢管栏杆
米
5
103.74
519
t-529
现浇混凝土独立基础^C20-31.5-3（XS）
立米
55.75
209.99
11707
z-369
钉钢丝网
平米
2001
16.03
32076
z-1304
其他金属面刷防锈漆一遍、调和漆二遍
吨
0.477
207.35
99
yqtz-9
安全文明施工费
%
1.4
7274.91
10185
yqtz-10
临时设施费
%
2.3
7274.91
16732
yqtz-11
雨季施工增加费
%
0.4
7274.91
2910
合计
*******
第二部分估价对象界定
一、委托估价方
委托单位：
*******
地址：
*******
联系人：
*******
联系电话：
*******
二、估价对象
此次估价对象为*******有限公司管线通过*******有限公司所需破坏地上附着物，位于*******北侧，*******有限公司南墙以南，西墙以西总长度1.6公里。
3、估价对象
待估对象种类多样，包括多种树木、花木及网围栏围墙，具体见下表：
表4估价对象一览表
序号
种类
大小
数量
位置
1
国槐
平均胸径9cm
10株
酒庄围栏最西端4株、正门西侧4株、正门东侧2株。
2
小丁香
平均高80cm、冠径（50cm以内）
1.40*1083m
沿酒庄南墙分布
3
金叶榆
平均高1.3米
340株
沿酒庄南墙分布
4
杜松
平均高70cm、冠径（100cm以内）
125株
沿酒庄南墙分布
5
油松
平均胸径8cm
105株
酒庄正门东侧围栏以内
6
垂柳
平均胸径3cm
133株
沿酒庄南墙分布
7
紫叶李
平均高20cm
0.14*20m
沿酒庄南墙西段分布
8
网围栏围墙
3.0*667m
1
酒庄东门以东
9
方钢管栅栏围墙
1.7*5m
1
酒庄围墙最西端
四、价格影响的因素说明
（一）一般因素
一般因素是影响附着物价格的一般、普遍、共同的因素，主要指影响其总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，通过对市场供给和需求两方面的不同作用，影响其价格的总体水平。
1、*******概况
2、产业政策
3、城市规划和发展目标
4、城市社会经济发展状况
（二）区域因素
区域因素指估价对象所在城镇对其价格有影响的内部区域条件，即影响其价值水平的交通条件、基础设施、环境条件、产业集聚程度等。
（二）区域因素
区域因素指委估宗地所在城镇对地价有影响的内部区域条件，即影响城镇内部区域之间地价水平的区域概况、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制等。
1、区域概况
2、交通条件
（2）铁路
（3）航运
3、基础设施条件
4、环境条件
5、产业集聚状况
（三）个别因素
影响估价对象个别因素主要是指估价对象自身的价格影响因素，即估价对象本身的条件和特征。
个别因素主要包括估价对象种类、大小、施工工艺及其复杂程度等。
1国槐平均胸径9cm
2小丁香平均高80cm、冠径（50cm以内）
3金叶榆平均高1.3米
4杜松平均高70cm、冠径（100cm以内）
5油松平均胸径8cm
6垂柳平均胸径3cm
7紫叶李平均高20cm
8网围栏围墙3.0*667m
9方钢管栅栏围墙1.7*5m
综上所述，待估对象为树木、花木及网围栏，根据其占地面积、交通运输条件、种类、位置、数量、大小、施工工艺及其复杂程度等情况分析，在符合当地市场实际状况的前提下进行了本次重置价格评估。
第三部分土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）有关法律法规
1、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号，2004年8月28日）
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号，2007年8月30日）
3、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）
4、内建工（2009）208号“关于发布《内蒙古自治区建设工程费用定额》的通知”；
5、内建工（2009）209号“关于颁发《内蒙古自治区建设工程计价依据》的通知”；
6、内建工（2013）587号“关于调整《内蒙古自治区建设工程定额人工工资单价》的通知”。
7、内建工（2009）“关于发布《内蒙古自治区园林绿化工程预算定额》的通知”；
8、国土资源部办公厅“关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和土地估价报告备案办法（试行）》的通知”（国土资厅发[2001]42号）
9、《国土资源部关于贯彻实施<中华人民共和国物权法>的通知》（国土资发[2007]112号）
10、《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》（财税[2014]101号）。
11、《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发[2012]35号）
（二）有关技术标准
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T18508—2014
2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》GB/T18507—2014
3、《土地利用现状分类》GB/T21010—2007
（三）其他资料
1、估价委托单位提供的估价对象实际状况
2、评估人员现场踏勘、调查、搜集的相关资料
3、土地评估委托书
二、附着物估价
（一）估价原则
待估价对象是由其效用、相对稀缺性和有效需求三者相互作用影响所形成，由于这些因素又经常处于变化中，故在估价时应遵循以下原则：
1、合法性原则
附属物的合法存在是获取合理补偿的前提，违章建筑及其附属物均不应得到补偿，拆迁许可证颁发之后，新增加的附属物也不应得到补偿。
2、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。
3、区别对待原则
是指根据被拆迁人持有附属物不同目的和拆迁造成的损失情况进行评估。
4、 分类评估原则
分类评估，是指根据附属物的不同性质进行分类，对不同类附属物分别采用不同的补偿标准和方法评估，对同类附属物采用同一标准和方法。
5、 不重不漏原则
不重不漏，是指从被拆迁人角度来看，因拆迁所获房地产和附属物的补偿与所损失的物权效用相匹配。
房地产评估结果与附属物评估结果与所损失的物权效用相等。
附属物评估人员一定要全面了解，找准估价对象的范围和价格构成。
6、 足额补偿原则
足额补偿，是指在评估中，对无法找到准确结果时可用最小上限代替。
比如：
综合成新率可能在四成到五成之间，取五成。
7、多种方法相结合的原则
随着我国估价业的发展，目前比较实用的附着物估价方法有补偿标准法、比较法、成本法、收益补偿法等方法。
由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估对象的实际情况，充分考虑待估对象实际状况及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
总之，本次是在公开市场条件下进行的附着物价格评估，在评估过程中，按照国家、地方的有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行附着物价格评估，做到评估过程合理，方法科学，结果准确，严格保守评估秘密。
（二）估价方法
1、采用以下方法的理由：
（1）待估对象种类多样，包括多种树木、花木及网围栏， 树木及花木一般不作移栽处理，网围栏建筑拆除具有不可恢复性和可重置性，在补偿时，宜采用公开市场价值即重置完全价格标准。
这一标准可由政府部门公布或由市场调研取得。
根据分类评估原则可采用成本法获得其重置完全价格。
2、不采用以下方法的理由：
（1）由于待估对象所处区域内不存在相同或相似的补偿案例，故不适用比较法进行评估。
（2）具有收益性的土地附着物估价可使用收益补偿法，例如对果树、青苗等存在收益或潜在收益的土地附着物，待估对象为树木、花木及网围栏不具备收益性，故不适用于收益还原法。
（3）由于地方未出台土地附着物补偿标准，故无法采用补偿标准法评估。
综上所述，经估价人员综合分析，本次土地附着物重置价格决定采用成本逼近法进行评估。
（三）估价结果
1、估价方法应用评价
成本逼近法是以待估对象完全重置所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金等来确定土地价格的估价方法。
我们根据评估方法的适宜性、可信程度、可操作性，参考此次评估目的、估价对象所在区域价格水平，评估人员经过认真全面分析和市场调查，成本逼近法估价结果的是符合实际公开市场价格的。
2、估价结果
通过上述分析、测算，确定待估对象在现状生长状况、实际种类、大小、数量、正常市场条件在条件下，在2017年07月14的公开市场价值，即完全重置价格为：
评估地上附着物总价：
*******元
大写人民币：
*******整
三、估价结果和估价报告的使用
（一）估价的前提条件和假设条件
1、本次估价及估价结果成立的前提条件为*******有限公司埋设地下管线仅破坏上述2017年07月14日状态下的附着物。
2、估价对象重置采用《*******园林绿化工程预算定额》定额。
3、在评估期日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
5、委托方提供的资料属实。
（二）估价结果和估价报告的使用
1、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日2017年07月14日，在正常市场条件下的地上附着物的公开市场价格。
2、估价对象数量由委托方提供，委托方对其真实性负责。
3、本估价技术报告为供估价机构存档和作为估价结果提交土地管理部门备案时的附件。
4、本报告应用的有效期限：
自提交评估结果之日起半年内有效。
5、任何违规使用本估价报告及估价结果造成的不良后果，责任自负，给受托方造成不良影响的，受托方保留依法追究权利。
（五）需要特殊说明的事项
1、本报告使用的限制条件
（1）本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。
（2）本报告估价结果是在满足估价对象定义所设定条件下的估价对象的公开市场价格，若待估对象的位置、种类、数量、大小等影响价格的因素发生变化，该评估价格作相应的调整。
（3）本报告必须完整使用，对使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
2、有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项
（1）估价对象位置、权属等资料由委托方提供。
（2）估价对象的种类、生长状况、市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
（3）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
3、其他说明
（1）委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
（2）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
（3）本报告由估价机构负责解释。
第四部分附件
附件1土地评估委托书；
附件2待估对象现状照片；
附件3待估对象区域位置图；
附件4土地估价师资格证书复印件；
附件5评估机构资质证书及营业执照复印件。
升级会员 