房地产开发成本明细最全面.docx

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房地产开发成本明细最全面

房地产开发成本明细（最全面）

房地产开发成本明细

一、土地费用

1.政府地价及市政配套费：

土地出让金、市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等

2.拆迁补偿费：

地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等

二、前期工程费

（一）勘察设计费

1.勘测丈量费：

水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等

2.规划设计费

（1）规化费：

方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

（2）设计费：

施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。

（3）其他：

可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等

3.建筑研究用房材料及施工费

（二）报建费

1.报批报建费

（1）项目报批报建费：

报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费

（2）交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等

2.增容费：

水、电、煤气增容费

3.三通一平费

（1）临时道路:

施工用的临时道路设计、建造费用

（2）临时用电:

施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用

（3）临时用水:

施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用

（4）场地平整:

基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用

4.临时设施费

（1）临时围墙:

围墙、围栏设计、建造、装饰费用

（2）临时办公室:

租金、建造及装饰费用

（3）临时场地占用费:

施工用临时占道费、临时借用空地租费

（4）临时围板:

临时围板的设计、建造、装饰费用

三、基础设施费

1.室外给排水系统费:

自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统

2.室外采暖系统费:

管道系统、热交换站、锅炉房费用

3.室外燃气系统费:

管道系统、调压站

4.室外电气及高低压设备费:

高压线路工程、高压柜、变压器、低压柜；箱式变压设备

5.室外消防系统费:

消防水、电

6.室外智能化系统费:

电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统

7.环境设计费

8.绿化建设费:

公共绿化、宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化

9.建筑小品:

雕塑、水景、环廊、假山等

10.道路、广场建造费:

道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等

11.围墙建造费:

永久性围墙、围栏及大门

12.室外照明:

室外照明电气工程，如路灯、草坪灯

13.室外背景音乐

14.室外零星设施:

各种指示牌、标识牌、示意图等

四、主体安装工程费

1.基础造价:

土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水

2.结构及粗装修:

砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）

3.门窗工程:

单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用

4.公共部位精装修:

大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用

5.户内精装修:

厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用

6.室内水暖气电管线设备费

（1）室内给排水:

自来水、排水

（2）室内采暖:

地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片

（3）室内燃气

（4）室内电气系统费:

楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋.

7.设备及其安装费

（1）通风空调系统:

空调设备及安装费用、空调管道、通风系统

（2）电梯供货及安装

（3）发电机供货及安装:

发电机供货、安装、机房降噪

（4）消防系统:

自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统、烟感、温感、报警、消防广播

（5）人防设备及安装:

密闭门、气体过滤装置

8.智能化系统费

（1）居家防盗系统:

阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭

（2）对讲系统:

包括可视及非可视对讲

（3）三表远传:

水、电、气远程抄表

（4）有线电视:

有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座

（5）电话:

主体内外布线及终端插座

（6）宽带网:

主体内外布线及终端插座

五、公共配套设施费

1.游泳池

2.业主会所

3.幼儿园

4.学校

5.网球场

6.设备用房

7.车站建造费

8…

六、开发间接费

1.工程管理费

（1）工程监理费:

支付给聘请的项目或工程建立单位的费用

（2）预结算编审费:

支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用

（3）行政管理费:

直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费

（4）施工合同外奖金:

赶工奖、进度奖

（5）工程质量监督费:

建设主管部门的质监费

（6）安全监督费:

建设主管部门的安监费

（7）工程保险费

2.营销推广费

（1）广告设施及发布费:

车站广告、路牌广告

（2）现场包装费:

彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆

（3）接待厅装修、装饰费:

设计、工程、装饰等

（4）样板间:

包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。

主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，可从总费用中扣除。

（5）销售模型费:

售楼沙盘、户型模型等

（6）其他

3.资本化利息:

直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

4.物业管理完善费:

开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费.

七、期间费用

1.管理费用:

开办费、办公费、交通费、通讯费、水电费、差旅费、业务招待费、车辆费、设备维修费、会务费、企业财产保险费、税金、咨询费、折旧费、摊销费、工资、福利费、工会经费、职工教育经费、其他费用。

2.销售费用:

（1）媒介广告费：

电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费用

（2）展销费：

展位费、布置费、制作费等

（3）促销活动费：

设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费

（4）宣传资料及礼品费：

售楼书、各种礼品

（5）现场销售器具费

（6）销售人工费：

工资、奖金、补贴等

（7）看楼交通费：

看楼专车运行费、修理费、司机行车费用

（8）销售代理费及佣金：

支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金。

（9）中介策划及咨询费：

支付的中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询等费用

（10）产权交易费：

总产权登记费、分户产权转移登记费、房屋交易费