城市更新案例分析.docx

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城市更新案例分析.docx

保利地产投资顾问有限公司

城市更新改造运营案例剖析及启示

发展研究中心

2017年10月

概念界定

什么是城市更新？

日前，由住建部与高和资本共同撰写的《2017中国城市更新研究报告》发布。

报告指出，城市更新分为两个阶段，第一阶段是拆除重建，第二阶段是实行城市有机更新。

西方国家的城市更新历程，均由简单拆除重建发展到有机更新。

以伦敦为例，泰晤士河北岸作为发展了上百年的老城区，如今仍有二十多个脚手架在作业进行改造，城市更新是个持续的过程。

当前，核心城市纷纷步入存量时代，新增土地稀缺，城市更新走过“大拆大建”进入新阶段，对城市功能重新定位优化、存量资产改造升级的需要日益旺盛，城市更新成为城市发展的新增长点、成为中国房地产的热点！

其中，存量资产如何改造、重定位、运营从而最大化内在价值及利用度成为各方探索的焦点。

报

告思路

政府

投资

机构

开发

商

服务

商

主要参与者：

高和资本

（地产基金）

万科世联行

合富、同策

本报告聚焦于城市更新改造模式的探讨（拆旧建新传统形式未在探讨范围内）主要参与者如投资机构（基金、金融机构等）、开发商、服务商介入城市更新改造，选择的资产标的、商业模式及各自优势等方面均差异显著。

本报告主要通过对不同主体典型案例剖析，从而总结当前城市更新市场主要商业模式和未来机会点。

投资机构——城市更新新阶段早期参与者

型代表：

高和资本

典

1）城市更新介入模式和项目操作流程

房地产基金高和资本作为新城市更新的早期参与者，根据专业判断力寻找项目，引入资金方整体购入有增值

长期租赁

空间的物业后，引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、提升物业估值；部分物业运营成熟后，将通过资产证券化或出售方式退出，获取资产增值收益。

品牌输出

资产证券化

持有运营

第一太平戴维斯合作

项目获取

1.筛选优质资产

2.通过收并购获得资产

图：

高和城市更新主要模式流程

改造升级

提供资金

16年和红星美凯龙成立基金

发行基金

私募REITs

硬件改造

软件改造

资产证券化

联合成立公司

1.导入跨界资源

2.对资产进行定位改造

退出

出售套利

•操作：

购买价格相对较低的优质物业

•类型：

商办物业为主

•操作：

现状基础上进行提升

重新设计改造

•操作：

持有出租及转售给第三方为主。

目前由于已投项目体量较小，证券化退出情况较少

•城市：

北京、上海等一线城市为主室内精装修

提升外观及品质等数据来源：

保顾研究院整理

2）

围绕商办存量物业更新及上下游产业链投资

高和资本的城市更新偏重一线城市商办物业更新改造，其偏好价格合理、周期适中并具有稳定现金流的成熟资产，同时也对房地产运营公司进行股权投资，连接资金、资产和跨业资源打通整体产业链条。

居住

业态情况

办公

商业

……

产业链备注：

坐

标轴根据高和房地产价值链得出

3）改造运营后出售模式——以静安高和大厦为例

高和联合国开金融于2012年10月收购了上海市南京西路中华企业大厦（现名静安高和大厦）标的约2.6万㎡，

交易金额7.9亿元，由于写字楼年代较早，交易价格相对较低

项目改造后带租约散售，租金涨幅达70%，售价每平米上涨100%，2年内完成退出。

市

场机会点抓取

图：

静安高和大厦案例

取

项目获

运营后出售（带租约）

买方：

高和资本

卖方：

中华企业股份有有限公司标的：

中华企业大厦（静安区）写字楼年代较早，大部分租约即将到期

建面：

2.6万㎡金额：

7.9亿元

募资：

成立私募基金

抓住市场断层机遇—中端区域市场断层顶级

乙级写字楼平均租金

写字楼租金10元/㎡以上普通写字楼租金3-

5元/㎡，

产品定位：

中高端甲级写字楼

目标客群：

金融、文化、服务业为主耗时：

约半年

4.1元/天/平米出租率66%

售价约3万/平米

项目IRR达到30%

甲级写字楼平均租金

7元/天/平米出租

率超90%

售价约6万/平米

产品定位

（买入估值7.63亿、改造运营后估值超10亿）企业进驻：

金赛药业国都证券等

收购前：

年代久远、规划设计陈旧大规模的硬件升级改造改造后：

甲级写字楼

硬件改造

数据来源：

保顾研究院整理

4）改造再运营、带资管协议出售模式——以高和蓝峰大厦为例

高和于2013年11月收购了北京市东三环丹阳大厦（现名高和蓝峰大厦）改造中，引入不同行业的资源将项目整体再定位为文化创意写字楼（共享办公雏形）

改造后再运营，租金涨幅高达75%，部分带资管协议实现出售，为15年北京高端写字楼销售冠军（成交8.5亿）

持有运营（部分带资管协议出售）

项目获取

•2013年租金：

4元/㎡

•2014年租金：

7.2元/㎡

•项目资产回报率为5%

•当年度北京租金上涨最快的写字楼

买方：

高和资本

卖方：

北京丹阳公司

标的：

北京丹阳环）硬件尚可但

4.36万㎡

产品定位：

艺术

写字楼

目标客群：

产品定位

•

软件

引入资

•

互联增幅75%

•新媒

签订资管协议，

保留一定年限资产出租权，方便统一招租

和物业管理。

等

•给企业内部活

图：

高和蓝峰大厦案例

•……

•平安保险•

中投基金

•喜马拉雅

•长盛工作室

品牌进驻（部分）：

数据来源：

保顾研究院整理

开发商——城市更新新阶段全面参与者典型代表：

万科

1）万科总部、地方城市更新介入模式探索各具特色

万科从多种方式积极切入城市更新，总部、地方公司均积极尝试，轻重模式、基金模式综合参与：

一、设立专门基金万丈资本寻求一线城市的存量物业改造，主要是寻求旧商业体改造为新型商业体

二、各地方公司自行探索，一线城市多方试水，逐步形成城市特色战略，积极寻求旧商业体或旧厂房、仓库等进行更新改造。

图：

万科城市更新参与模式

万科

万科旗下定位于资产管理的基金平台

城市更新介入模式

基金地方公司

万丈资本

地产基金模式

寻求一线城市存量物业增值型投资改造

曼哈顿计划

寻求核心地段的高品质的商改办等物业作为标的

产业地产战略

工改工/商为主

寻求优质工业物业改造

村改、工改住为主

参与旧村改造、寻求存量工业地改造成租住地

北京上海深圳

典型项目

•上海企业天地3号

•上海人民中区广场

•北京西单商场 •上海张江国创中心

•上海哥伦比亚公园

•深圳万科公园里

•深圳万科大厦

•深圳万科南苑新村

2）万丈资本——地产基金运作模式：

以上海企业天地3号项目为例

项目获取

改造升级

持有运营

退出

万丈资本采用地产基金方式瞄准核心一线城市存量物业增值型投资目前已收购两个上海项目，企业天地3号项目是万丈小股操盘的首个落地项目由万丈资本设立基金获取项目、负责操盘，并联合万科物业共同进行运营管理

收购有潜质的存量资产

重新定位、重新设计、

万丈作为运营方切入资产管理，

实现资产增值后，通过资

①核心城市核心区域；②存量商业资产

再建改造

获取资管费用

产证券化等退出

以万丈小股操盘收购上海企业天地3号为例

标的情况：

①位于黄浦区，为瑞安旗下新中一部分

②瑞安资产，2015年中建成有部分商家预入驻

收购方式

万丈（10%）联合李锦记（9获取99%权益

①收购后对该项目进行

为集合商业、办公、居

型市场消费地

②重新进行设计，对公

进行改造，装修，调整

万丈全权负责操盘，和万科物业共同进行运营管理（招商、运营等）

•无极限大厦甲级写字楼出租率已达

99%

•瑞安原签约商家由万丈转手负责签约，并拓展新的商家

•入驻商家：

普华永道、麦肯锡、保乐力加等国际知名企业

3）北京万科——“曼哈顿计划”：

以北京西单商场改造为写字楼为例

北京万科2015年启动“曼哈顿计划”，旨在以相对低价获取北京稀缺地段的存量物业，改造后获取溢价北京西单

商场是“曼哈顿计划”产业办公战略的首作品，万科估计三年培育期后其资产回报率（ROA）超6%

项目获取

改造升级

持有运营

退出

筛选并获取优质资产

整合万科内部资源进行装修改造

•商改办

•整体出售

如：

成立万链家装公司嵌入装修中

•商改商住

•资产证券化

以北京万科收购北京西单商场改造为写字楼为例

仍在改造中，预计

18年完工

•项目资产回报率为

（估计）

•预计三年培育期后可获6亿元/年租金

买方：

北京万科

卖方：

香港力天置业有限公司标的：

北京十里堡西单商场项目建面：

3.15万㎡

金额：

10.2亿元（82.5%权益）

•产品定位精品酒店写字楼，客群为传媒、文创产业相关公司

•软件配套（生态互联）业态互动社区、企业能源管理、景观艺术融合

•硬件改造

引入资源：

房地产行业、设计师

改造特点：

LEED绿色建筑；立面升级；平层高效灵活；三大互动中庭

•…… •……

•资产获取来源：

传业主因资金链问题寻求华融AMC介入（未正式认定为不良资产）

，后万科再从华融方获取该项目。

4）上海万科——产业地产改造战略（重资产模式）：

以张江国创中心为例

在上海万科产业地产战略下，将旧工业物业改造产业办公综合体成为其切入城市更新的主要方式，轻重模式皆有尝试，设立上海万科产城发展负责产业园改造后的运营管理，同时成立星商汇产业地产服务平台为进驻企业提供服务，其中典型案例有张江国际中心，采取的是重资产模式。

项目获取

改造升级

持有运营

退出

买方：

上海万科

卖方：

张江集团旗下子公司张江文控

标的：

液晶显示器厂房

建面：

主楼+辅楼，约10万㎡收购时间：

2015年

收购方式：

收购标的50%股权

•目前出租率约40%

•出租均价为120元/㎡/月

•

由上海万科产城发展负责产业园物业

管理；

•星商汇（上海万科专门成立）负责提供企业孵化、投融资指导、贷款担保、商旅服务、产业集群等企业服务

运营现状：

运营方：

2017年初开业运营，仍在持有，尚未退

出

•改造方式：

部分改造

保留原有结构、敲掉外墙和顶棚对内外部进行改造

•改造时长：

2015年10月动工，历经8个月

•产品定位

依托周边高校与科研机构，定位为科技创新中心，进驻公司须是“新金融、智能装备、人工智能、文化创意”

•改造后业态

改造成新型创新产业园，配套商业、公寓

（泊寓）等

重资产模式—部分股权收购

4）上海万科——产业地产改造战略（重资产模式）：

以张江国创中心为例

图：

张江国创中心改造前后对比

改造前项目外观

改造前项目内部

改造后楼顶活动中心

改造后项目外观

改造后项目内部

改造后办公区

4）上海万科——产业地产改造战略（轻资产模式）：

以哥伦比亚公园为例

上海万科与原业主签订20年整租协议以轻资产方式获取物业，对项目更新局部改造后，重新定位为商办综合体，仍有由上海万科产城发展空星商汇负责运营管理，目前正在招租。

项目获取

轻资产模式—签订长期整租协议

改造升级

持有运营退出

运营方：

•上海万科产城发展负责项目运营；

•星商汇负责提供企业服务运营现状：

•盘活闲置物业

•办公出租均价为240-300元

/㎡

/月；商业出租均价为300-

390元/㎡/月

项目仍在改造，尚未有退出方案；目前正在招商，一期预计今年年底开始运营

承租方：

上海万科

出租方：

上海生物制药研究所标的：

原为历史建筑，后由上海生物制品研究所接管，用作生产实验、办公和仓储

面积：

占地4.8万㎡，建面5万

㎡租赁方式：

2016年6月与上海生物制品研究所签订20年租赁开发协议

•改造方式

项目留存建筑包括历史建筑及工业建筑两类；历史建筑：

保护性改造为主，植入新的业态和功能；工业建筑：

保留原有大楼，通过结构和功能的调整，满足现在办公和商业的需要

•产品定位

商办综合体，要求入驻企业为金融、文化、多媒体行业

•改造后业态

74%办公；18%餐饮娱乐健身；8%文创艺术

、

4）上海万科——产业地产改造战略（轻资产模式）：

以哥伦比亚公园为例

图：

哥伦比亚公园项目改造前后对比

游泳池改造前

孙科别墅翻新前

游泳池改造后孙科别墅翻新后

服务商——城市更新新阶段轻资产介入者典

1）世联行：

城市更新介入模式与项目操作流程

3型代表：

世联行、合富等

世联行主要以租赁、合作的方式获取投入较小、改造难度较低的项目，资金来源包括自身资金

或通过发行基金寻求外部资金方，并通过专业能力进行对项目进行策划、定位及装修改造，并在持有环节输出资管服务和自身品牌，最终实现物业租金增值图：

世联行城市更新品牌打造及对外输出

图：

世联行城市更新项目具体操作

项目获取改造升级持有运营退出（资金方）

数据资料来源：

保顾研究院调研整理

世联地产基金

联合办公

世联空间

城市运营基金

创业办公

小样社区

世联领客

商业物业

小样Office

Young品项力，

世联宿立方

世联超咖市集世联方里

目

寻世

找：

联

项行

目负

WUHOUSE

承责

租项

后，目

由寻

依求

托具

世有

联升

的值

策的

划物

专业

业

数据资料来源：

保顾研究院调研整理

定

营管

服务多种

位，

理，

退出方式

•独立支付装修、再改造

再

叠加世联

包括固定收益基金

•合作支付投资标的选取：

城市核心区域被低估的存

量商业/工业资产世联行进行项目的招商管理、运

行大

资管

资产证券

化

1）世联行：

以上海长宁、苏城项目为例

发行腾赋城市运营基金，引入启动资金租赁并改造了上海长宁、苏城两个项目；在改造升级阶段，世联行进行了具体项目的操盘，统一策划定位、装修；在运营阶段，世联行则输出旗下多样的资管服务和品牌，如小贷、小样等，最终两个项目均实现了租金溢价

图：

世联

行腾赋城市运营基金存量资产改造案例

数据资料来源：

保顾研究院调研整理

项目获取改造升级持有运营

资金方退出

①上海长宁区延安西路1262项目基金仅支付改造装修费用，世联操盘世联负责招租、运营，叠加多样物业服务银行贷款、资产证券化、买方：

基金（30%）

重新定位

统一招租

代理

策划

+世联（70%）固定收益基金

投资方式：

10年租期+15年经营权

装修改造

叠加小贷

叠加小样

运营

装修

归还城市运营基金标的：

项目商办体（20余栋独栋建筑）本金+收益金融服务

②苏城商务中心项目办公服务归还方式：

逐年还本付

息

叠加其他

买方：

基金两个项目均实现租金溢价数据服务年初始本金的预期收益：

10%，投资方式：

十年租期•上海长宁（100%）剩余未偿本金的8%

车位、广告、生活服务标的：

苏城商务中心 •苏城（75%）

2）其他服务商：

合富旧厂房改造试水案例

数据资料来源：

保顾研究院调研整理

合

富与关联企业邦华合作对破旧厂房改造更新为创意园—“一创社区”

合富进行前期咨询，由邦华进行项目投标、承租项目十年租期并负责工程改造，持有运营阶段则由合富进行招商和旗下物业主导运营，该项目入驻率达95%，租金溢价20%

运营阶段

港联（合富收购物业）主导

招商阶段合富主导

图：

合富辉煌城市更新项目“一创社“运作流程

项目获取

改造升级

招商

持有运营

改造阶段

邦华（合富关联公司）主导

邦华与合富对项目选择进行前期调研，邦华负责投标

项目原为楼龄30年的破旧厂房，位于海珠区滨江东核心区域、近广州大道，近8号线鹭江站邦华负责改造

改造成创意园对外开放改造时间：

10个月改造

成本：

1700元/㎡线下渠道：

合富代理+联动周边中介线上渠道：

以58同城为主

7个月完成项目总体95%的招商率

数据资料来源：

保顾研究院调研整理

项目入口为合景辉煌门店写字楼价格：

110元/㎡*月商铺价格：

200元/㎡

~500元/㎡

数据资料来源：

保顾研究院调研整理

2）其他服务商：

同策推进与开发商、基金合作意图切入城市更新

同策切入城市更新方式：

与开发商合作（主流）及与基金合作（尚未有项目落地）

与开发商合作：

为开发商提供前期咨询服务、招商、数据库资源、运营管理等与基金合作：

今年六月与专门收购存量资产的五牛基金成立合资公司，基金发挥募资优势，同策发挥前期咨询、资管运营优势

同策资管理有限公司

数据资料来源：

保顾研究院调研整理

与开发商合作