金融港建设项目可行性研究报告.docx
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金融港建设项目可行性研究报告
金融港建设项目可行性研究报告
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1总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
金融港建设项目
1.1.2项目建设性质
新建
1.1.3项目建设地点
某某新区金融港及市民服务中心项目建设地点位于某某新区道义先导区中央生态轴，中新国际城南侧。
用地北临纬七路，南临纬九路，西接经三路，东接经四路。
1.1.4项目承办单位概况
项目承办单位名称：
某某置业有限公司
公司性质：
有限责任
注册地址：
某某市某某新区财落镇大辛二村
法人代表：
吕某某
职务：
执行董事
1.2可行性研究报告编制依据
（1）中共中央、国务院《关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见》和《关于促进东北老工业基地进一步扩大对外开放的实施意见》；
（2）《某某市国民经济与社会发展十二个五年规划纲要》；
（3）《某某市城市总体规划》；
（4）《某某市土地利用总体规划》；
（5）《某某市新型工业化综合配套改革试验方案》；
（6）《某某经济区新型工业化综合配套改革框架方案》；
（7）《国家发展改革委关于批准设立某某经济区国家新型工业化综合配套改革试验区的通知》；
（8）《辽宁省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》；
（9）《某某新区发展规划纲要》（2009—2016年）
（10）《某某新区道义地区总体发展规划》
（11）《中新国际城规划》
（12）国家发展和改革委员会颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
（13）《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社出版）；
（14）国家、行业及地方的有关法律、法规和规程、规范；
（15）《某某新区市民中心建筑方案设计》（2015.05）
（16）项目承办单位及各相关部门提供的有关基础资料。
1.3研究工作的范围
按照咨询合同并参照《投资项目可行性研究指南》（第三版）的可行性研究报告编制深度规定要求开展本项目的可行性研究。
可行性研究的主要范围包括：
（1）项目提出背景及建设必要性；
（2）建设地点和建设条件；
（3）工程技术方案；
（4）消防；
（5）节能分析；
（6）环境影响评价；
（7）项目组织与工程进度安排；
（8）工程投资估算及资金筹措；
（9）财务评价；
（10）效益评价。
1.4项目建设规模与主要内容
本项目拟建在某某新区道义先导区中央生态轴，中新国际城南侧。
规划项目建设用地153437平方米。
总建筑面积518565平方米，其中地上建筑面积390241平方米，地下建筑面积128324平方米。
高层结构型式采用现浇钢筋混凝土框架核心筒结构，裙房部分结构形式采用现浇钢筋混凝土框架结构。
高层建筑基础采用桩筏基础，其余部分采用桩承台加构造防水底板。
1.5项目建设期
项目建设工期为2年，2015年1月至2016年12月。
1.6项目总投资及资金筹措
本项目总投资为354790万元。
其中：
工程直接费用224279万元；第二部分费用96750万元；预备费26721万元；建设期利息7040万元。
本项目总投资为354790万元。
资金来源为采取银行贷款和自筹。
1.7主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
指标内容
单位
数量
备注
一
建设规模
1
规划用地面积
平方米
153437
2
总建筑面积
平方米
518565
3
建筑物占地面积
平方米
49609
3
绿化面积
平方米
24405
4
道路及广场面积
平方米
79423
5
建筑密度
%
32.33
6
绿化率
%
15.91
7
容积率
2.54
二
项目总投资
万元
354790
三
财务评价
1
收入总额
万元
543313
2
利润总额
万元
110859
3
投资利润率
%
31.25
4
全部投资税前内部收益率
%
31.25
5
全部投资税前财务净现值
万元
52103
6
全部投资税前投资回收期
年
2.40
7
全部投资税后内部收益率
%
23.43
8
全部投资税后财务净现值
万元
30955
9
全部投资税后投资回收期
年
2.53
10
盈亏平衡点
%
65.53
1.8研究结论与建议
本项目建设必要性充分，工程方案合理，项目建设符合国家政策、某某城市发展规划、某某相关发展规划。
项目建设满足了某某新区经济发展产生的内在的金融服务需求，对某某市的金融格局的构建是一个很好的补充和完善。
项目建设实现了某某新区政府集中办公、提高办事效率。
项目建设带来了大量的就业机会，促进某某人才结构优化，这对维护社会稳定、和谐具有巨大贡献。
建议承办单位做好项目前期准备工作，使项目尽快进行。
由于工程投资额度大，建议项目在充分利用现有资金来源的基础上，不断改善投资环境，优化投资结构，加强项目管理，保证建设资金及时到位，使项目按计划顺利实施。
2项目提出背景及建设必要性
2.1项目提出背景
2.1.1某某副都心——蒲河新城
城市发展的早期阶段，城市规模和需求水平较低，单中心城市形态一般是合理的。
由单中心逐步向多中心发展，是大城市社会经济发展到一定水平的客观要求。
随着全球化大都市规模的逐渐扩大，多中心发展成为现代国际大都市空间格局演变的主导方向，建设“城市副中心”则成为大都市多中心发展的重要选择。
上世纪中叶以来，巴黎、伦敦、纽约、东京等西方大城市纷纷提出了城市副中心（Sub-CBD，日本称为“副都心”）的建设规划，解决了城市发展中的空间矛盾。
法国巴黎拉德芳斯区，日本新宿、涉谷、池袋副都心，纽约巴特利花园城副中心等都已走在了世界的前列。
在上海，陆家嘴、张杨路、徐家汇、嘉定、南桥等地也建起了各具特色的都市副都心，成为大上海新的发展极。
“城市副中心”是一个仅次于城市主中心、承担城市诸多主要功能的综合性城市区域。
副中心建设使得城市从过去的单核心逐渐演变为多核心发展，副中心（Sub-CBD）与中央商务区（CBD）共同构成城市中心区的商业、商务中心体系，它们是城市经济、社会发展到一定阶段的产物。
某某的副都心将在哪里呢？
2014年11月，某某市委、市政府揭开这个谜底：
在未来的某某新区将崛起一座某某的新都心，那就是蒲河新城。
在蒲河新城规划目标中，某某新区提出了“创新型生态CBD”的构想。
以创新为主导，生态为特色，打造立足某某经济区、面向东北、辐射东北亚的集商贸商务、文化行政、休闲宜居、金融服务为一体的城市核心区。
根据规划，蒲河新城城市核心区位于道义组团内，北至新蔡公路，东临森林公园，南至蒲南路，西至某某新区区界，规划面积60平方公里，其中中国新加坡生态国际商务区（简称中新国际城）定位为某某的新都心、生态新城核心。
2.1.2某某的新都心、生态新城核心——中新国际城
中国·新加坡国际商务区（简称中新国际城）将作为某某市的北金门，被规划为新型生态中心商务区。
中新国际城规划面积10平方公里，位于某某市某某新区，与东北总部基地、某某华强文化科技产业基地等重大项目毗邻。
某某新区特别委托高水平规划建筑公司——日本设计株式会社进行总体规划，以“欢乐之谷、成长之山”为主题，将该项目打造成为休闲宜居宜业的城市核心和某某市的北金门。
该项目预计总投资超过1200亿元人民币，其中外资比例不低于100亿美元。
中新国际城将打造成某某乃至中国东北地区的一个世界级的生态型商业商务中心枢纽。
1、中新国际城的整体发展定位
（1）“某某国际城”——创新型生态CBD
贯彻创新为主导、生态为特色的发展理念，着力打造一个立足某某、服务某某、面向东北、走向世界的现代商务中心，一个宜家宜业的新城核心。
（2）东北亚金融核心
位于某某北部的中新国际城将成为中国下一个崛起的金融中心。
其位于具有独特政策优势的某某新区，同时处于某某市城市空间北拓展轴线上，结合高铁新某某北站的建设，将成为东北亚区域内举足轻重的商业和贸易中心，通过对于可持续发展的城市定位，某某北部将崛起新一代生态城市，同时中新国际商务区必将成为未来某某乃至全中国的金融重镇。
（3）某某新区战略突围的引擎
通过中新国际城的合理开发及由此带来的辐射效应，某某新区将在国家四个新区建设中获得战略机遇和优势，从新区发展中快速崛起，为某某新区建设成为未来绿色、生态、可持续的现代化国家新区奠定基础。
（4）中国北方生态宜居地
独特城市风貌和优越自然环境交融的城市空间为中新国际商务区赋予了全新的城市品质，而区内丰富的商贸活动和多样的文化娱乐设施将中新国际城构建为区域内具有独特吸引力，投资环境优越的新型城市金融集聚区，新某某的城市发展增长极。
2、中新国际城的功能布局
中新国际城按照功能将分成三大板块。
以400米宽中央生态廊道为骨架，贯穿南北，连接交通枢纽区、公共文化区、金融商贸和行政服务区，在空间上形成“欢乐之谷、成长之山”。
交通枢纽区，在中新国际城北部依托新某某北站形成“四线”（京沈高铁、地铁二号线、城际铁路、四环快速路）汇集的旅游客运集散中心，区内配置商务办公、酒店等设施。
公共文化区，在中新国际城中部充分利用华强文化科技产业基地的带动作用，形成文化、娱乐、休闲区。
区内规划建设少年宫、音乐厅、规划展览馆、NBA篮球馆等文化休闲设施。
金融商贸和行政服务区，中新国际城南部规划建设总部基地、行政办公、酒店、商业、金融服务等项目，重点打造区域地标，形成金融商贸和行政服务区。
2.1.3中新国际城重点项目——某某新区金融港及市民服务中心
某某新区金融港及市民服务中心项目位于中新国际城南部（在中央生态绿轴上），占地面积153437平方米，总建筑面积518565平方米，是中新国际城规划重点项目，本项目的实施符合中新国际城规划整体发展定位和功能布局，是中新国际城规划的具体实施和落实。
2.2项目建设必要性
2.2.1金融港建设必要性
（1）满足区域金融服务需求
某某新区已经建立起以农产品深加工、光电信息、现代服务三大优势产业为主导，以农产品深加工产业区、光电信息产业园、蒲河岛生态商务区、现代物流产业园及清水工业园、财落工业园六个产业园区为载体的经济发展格局，基本形成了以六大经济区统领全区经济发展的新模式，即：
辉山经济区着力建设农产品深加工产业区，重点发展农产品深加工产业；虎石台经济区着力建设蒲河岛生态商务区，重点发展现代服务产业；道义经济区着力建设光电信息产业园，重点发展光电信息产业；清水经济区着力建设清水工业园和怪坡旅游风景区，重点发展旅游观光产业；新城子经济区着力建设现代物流产业园，重点发展物流商贸产业；兴隆经济区着力建设财落工业园和七星山旅游风景区，重点发展绿色食品产业。
项目建设取得重大进展。
某某新区把2014年确定为“工业·开工年”，全年实现项目开工240个、开工面积1000万平方米。
重点新建项目有：
东北总部基地、龙湖生态城、中兴通讯产业园、亚泰建材产业园、华晨金杯专用车生产基地、台湾六合汽车零部件产业园、中恒碳纤维、大润发东北区物流仓储基地、海尔物流园等。
随着某某新区经济发展、大项目的逐渐落户以及聚集企业的增多，这一区域产生了内在的金融服务需求，金融港的建设恰好能够满足这样的需求；金融港的启动，对某某市的金融格局的构建是一个很好的补充和完善，顺应了某某市和某某新区发展金融产业的趋势，是对某某市金融发展规划的支持。
（2）对就业和人才结构优化起到促进作用
本金融港建成后将具备金融后台服务功能，金融后台服务支持体系因其科技含量高、高级人才密集、吸纳就业量大的特点，目前已成为国内各大城市争相吸引的对象。
集聚银行、保险、证券等金融机构的数据中心、票据中心、银行卡中心、档案管理中心、客服中心、研发中心、培训中心等后台服务机构，利用强大的网络和信息处理技术，为国内外金融机构提供24小时不间断、高效的后台支援服务。
金融港的建设可以促进当地以及周边地区的就业，为当地带来大量的就业机会。
据初步估算，金融港建成后可以带来至少2万人就业，在解决就业的同时，也将为本地培养出一大批金融服务人才，而金融人口的数量和质量，是衡量一个城市是否达到区域或全国性金融中心最基本的指标。
（3）提升城市竞争，带动产业结构升级
金融后台服务基地形成规模后，通过金融后台服务中心城市的聚集效应，吸引大量金融机构的关注，从而吸引来自金融业的更多投资和业务；通过金融服务业的发展，提升当地金融服务功能，完善当地现代金融体系，带动整个城市产业结构的调整升级。
（4）对经济具有长期拉动效应
从长远来看，随着金融服务区的不断完善发展，长期的拉动效应明显。
项目的建设直接投资30亿元以上，能带动软件、信息技术、电子、人才培训及服务等相关配套产业的发展，大幅提高现代服务业在整个经济中的比重，促进产业结构的调整升级。
金融资源的聚集，包括金融资产、金融企业、金融业务、金融信息、金融人才的集聚所带来的规模效益和外部效应，形成产业资源聚集与产业链之间的互相促进，更好地发挥金融在资金融通、资源配置、产业升级、风险防范、信息集散等方面的强大功能，最大程度满足各类金融服务的需求，为资源节约型和环境友好型社会建设提供更加有力的支撑，促进经济又好又快地发展。
2.2.2市民服务中心建设必要性
（1）符合相关规划和政策文件要求
2014年1月6日某某新区召开第二届人民代表大会第三次会议，某某新区政府工作报告指出了2014年工作目标和任务，强调公共设施建设要实现新跨越，沿蒲河大道规划市民服务中心、会展中心、体育中心、文化艺术中心等城市公共建筑群；开工建设规划馆、档案馆、市民广场、检法两院办公楼、某某进出口检验检疫局综合楼群，进一步完善道义先导区的公共服务功能。
某某新区发展规划纲要（2009—2016年）指出，加快道义城市核心区建设。
以某某新北站为核心，加快建设由某某新北站、某某地铁2号线北终点站、沈铁城际铁路某某终点站、公交和长途客运站组成的某某北部交通中心，以市民服务中心和市民广场等为主体的行政中心，以大型综合商场、星级酒店、大型专业批发市场等为主要业态的商贸中心。
（2）集中办公、提高办事效率
本项目旨在建立包含市民服务、投资服务、公安、检察院等多政府职能的行政服务中心，将原分散的政府职能部门能集中到一处，面向服务对象统一提供对口服务，能实现政府各部门之间信息共享、业务协同。
项目建立可以使公民不再需要分别找各政府职能部门科室，就在行政中心一次性解决，由跑多门变为进一门。
行政服务中心的一切服务项目、办事程序、服务时限及管理规章一律公布于众，对服务质量和提供速度进行公开承诺并接受群众监督。
“一站式服务”、首问责任制与公开承诺制构成了行政服务中心的核心运转机制，是行政服务中心这一新生事物的新意所在。
建立行政服务中心是对传统行政管理体制的变革和扬弃，是政府管理理念的一次改革和创新。
行政服务中心通过将审批、审核事项集中办理，实行“一个窗口对外”、“一站式办公”、“一条龙服务”，通过“阳光下作业、规范化管理”的形式，公开所有办事过程，使行政活动过程和行政权力的运用公开化、透明化，提高权力运行的透明度，为建立办事高效、运转协调、行为规范的服务型政府打下良好基础。
3建设地点和建设条件
3.1建设地点
某某新区金融港及市民服务中心项目建设地点位于某某新区道义先导区中央生态轴，中新国际城南侧。
用地北临纬七路，南临纬九路，西接经三路，东接经四路，位于文化区与商务区之间。
地铁2号线北延线在地下沿绿色景观中央生态轴穿过中新国际城区形成交通动脉，带来高度的便利性。
某某新区市民服务中心地下将直接建设地铁2号线北延线蒲田路站，进一步提升了用地的都市核心价值。
3.2建设条件
3.2.1自然条件
某某地区属温带季风性气候，四季分明，一般夏季以东南风为主，冬季以西北风为主，冬夏季较长，春秋季节较短。
雨季集中在七——八月份。
年平均气温7.7℃
极端最高气温38.3℃
极端最低气温-30.6℃
日最大温差18℃
年平均降水量755.4mm
日最大降水量118.9mm
最大积雪深度200mm
平均风速3.7m/s
最大风速29.7m/s
平均相对湿度65%
标准冻深1.2米
3.2.2地形、地貌条件
场地地形基本平坦，地面标高介于65.28～70.01米。
大部分为农田，西南角为拆迁区，尚有未清理的旧基础。
地貌类型属冲积阶地。
3.2.3工程地质
根据钻探揭示，场地钻探深度范围内的地层构成由第四系全新统人工填筑层（Q4ml）、第四系全新统浑河高漫滩及古河道冲洪积层（Q4al+pl）组成。
（1）第四系全新统人工填筑层（Q4ml）：
①耕土：
主要由粘性土及植物根系组成，松散。
该层分布连续，层厚0.30～0.80m。
①1杂填土：
由砖块、碎石、砼块、粘性土及旧基础等组成，松散。
该层分布不连续，主要分布在场地的西北部，层厚0.50～1.00m。
①2素填土：
由碎石块、粘性土及混粒砂组成，松散。
该层分布不连续，层厚0.50m。
（2）第四系全新统古河道冲洪积层（Q4al+pl）：
②粉质粘土：
黄褐色，含少量氧化铁结核，稍有光泽，干强度中等，韧性中等，摇振反应无，可塑，局部硬塑。
该层分布连续，层厚8.60～17.90m，层底埋深9.00～18.50m，层底标高49.67～49.35m。
③粉质粘土：
黄褐色，含少量氧化铁结核，稍有光泽，干强度中等，韧性中等，摇振反应无，硬塑，局部可塑。
该层分布连续，层厚2.30～18.90m，层底埋深9.00～18.50m，层底标高37.93～53.98m。
③1中砂：
黄褐色，石英～长石质，棱角形，均粒结构，颗粒级配差，充填约20%粘性土，饱和，中密。
该层仅见于40#和50#钻孔，层厚4.50～5.60m，层底埋深34.10～35.40m，层底标高32.33～34.59m。
④圆砾：
由结晶岩组成，亚圆形，一般粒径5-20mm，最大粒径约150mm，充填较多粘性土，卵石占总重量20%左右，局部卵石颗粒风化严重、用手较易掰碎，中密。
分布连续，在钻探深度内仅在69#孔穿透该层，最大厚度26.9m。
④1卵石：
由结晶岩组成，亚圆形，颗粒坚硬，一般粒径10-50mm，最大粒径约200mm，充填约25%混粒砂及粘性土，中密。
该层仅见于53#、61#、62#、113#、123#、124#和145#，层厚0.8-2.3m，层底埋深24.00～29.50m，层底标高36.68～43.43m。
粗砂：
黄褐色，石英～长石质，棱角形，均粒结构，级配一般，充填约20%粘性土，饱和，密实。
该层仅见于69#钻孔，揭露厚度15.10m。
1粉质粘土：
灰白色，稍有光泽，干强度中等，韧性中等，摇振反应无，硬塑。
该层仅见于69#钻孔，层厚5.40m。
3.2.4水文地质
勘察期间，各钻孔在钻探深度内均遇见地下水，主要赋存于②粉质粘土层中，地下水类型为上层滞水。
稳定水位埋深为0.4～5.6米；相应标高为62.38～66.85米。
该地下水主要以大气降水为补给来源，主要排泄方式为地下迳流和人工开采。
根据地下水样的水质分析结果，判定地下水对砼结构具弱腐蚀性，对钢筋砼结构中钢筋具微腐蚀性。
根据环境土样的易溶盐分析结果，判定该环境土对砼结构具微腐蚀性，对钢筋砼结构中钢筋具微腐蚀性。
3.2.5场地地震效应
场地抗震设防烈度为7度，建筑场地类别为Ⅲ类。
3.2.6场地条件
用地范围内地势相对平坦，场地开阔，目前区域内尚未发现具有发展价值的矿业资源及历史古迹。
该场地的现场施工条件比较好，便于本项目的施工组织和实施。
项目拟建场地开阔，现场条件便于施工组织协调，也便于建设材料的运输和存放场地的选择，避免二次倒运，基本可以满足施工要求。
3.2.7基础设施配套条件
供水、排水、供电、通信、燃气等配套设施在规划建设中。
3.2.8征地拆迁
本项目为净地出让，不涉及征地拆迁问题。
4工程技术方案
4.1总平面布置
4.1.1总平面布置原则
（1）符合城市总体规划的要求，妥善处理近期建设与远期发展的关系，总平面布置兼顾保留利用已有设施，以近期为主，远近结合，全面考虑。
（2）坚持以人为本，在满足各项功能的前提下，做到流程科学，安全卫生，出勤便捷。
（3）充分利用建设场地条件，合理布置建筑物的位置与朝向，建筑物要符合卫生、防火、通风、采光的要求。
（4）合理规划楼前广场及通道，营造花园环境，保证消防要求的前题下，做到交通顺畅。
4.1.2建筑设计基本思想
（1）位于商务区内的超高层相对于“高度的标志性”定位来说，更加强调“形态的标志性”定位。
总平面结构体现了“天圆地方”的构想。
将高层布置在七角形的各个定点，各栋建筑通过空中连廊被衔接在一起，强调一个圆形的结构。
裙房围绕高层呈方形布局，实现天圆地方的平面布局效果。
高层形态酷似王冠，裙房作为坚实的底座，印象深刻的外观显示行政设施的特殊性，同时毫无悬念地成为某某新区的地标性建筑。
高层呈七角形布局，勾勒出皇冠的轮廓。
朝南侧逐渐升高的天际线形成柔美的曲线，打造出独具特色的王冠形状。
白天在阳光的照耀下明亮耀眼，夜晚从内部散发出迷人的光芒，成为富有象征性的标志。
空中连廊也被整面玻璃包围，散发出光芒，好似王冠上的发箍。
（2）营造生态绿化环境
裙房设施的屋顶绿化显示其与周围环境和谐共存的设计思想。
在用地中心，中轴绿化与下沉广场组合出娴静典雅的商务环境。
（3）高效有机的地下空间网络
地下空间与地铁站相连，为某某新区市民服务中心带来了高度的便捷性。
用地中心的下沉广场为都市提供了安逸舒适的休憩场所。
向心性的地下步行空间与小型商业、下沉广场有机组合，打破了地下的沉闷感，形成丰富的视觉变化。
（4）可持续性发展的环保建筑
积极采用自然换气，自然采光，并考虑尝试太阳热集热系统，最大限度地利用自然能源。
并通过高耐久的新材料新技术延长建筑的使用寿命。
（5）创建高效率的管理运营软硬件系统
塔楼各办公入口设置门禁系统，有效分离办公与其他人流。
塔楼及裙房设置的监控系统，可有效保障楼宇的安全。
4.1.3总体布局
在考虑用地面积和整体均衡感之上，本方案以七角形布局将高层建筑群设置在直径约为230米得圆形内。
高度为135.8米的行政塔楼为地标性建筑，座落在南侧面向市民广场处。
出租办公楼的高度分别为97.1米与101.4125米。
用地中的2栋政府办公楼与5栋写字楼保持着适度间距，创造出舒适的办公环境。
用地南端为市民服务中心、行政审批中心，北侧设置公安、检察院、法院、消防、会议等功能，与高层办公楼功能相连。
用地南侧正中为市民广场。
本方案将市民服务中心和行政审批中心布置在了用地南侧，此处进出地铁极为方便。
将入口靠近地铁出入口和地上停车场布置，方便了乘坐地铁和驾车前来的人们。
空中连廊将各底层裙房与高层塔楼连为一体，加强了行政大楼与市民中心之间的联系与互动。
4.1.4交通组织
（1）车辆流线
本方案充分考虑了建筑对道路的影响，合理设置了车辆进入用地的出入口。
场地内设置有内外两圈环状车辆流线，直接连接各设施的上下车门廊。
地下停车场坡道分散设于场地内部，可有效减少地面部分车流量，满足地面的安全要求，最大限度减少造成场地内嘈杂、混乱的因素。
在地下停车场本方案也设计了环绕所有塔楼的环形车道，同时在各塔楼地下门厅前设有上下车停靠处。
地下停车场采用了清晰明快的流线设计。
除地下停车场之外，本方案也少量局部地设计了小规模地面停车场，以确保上下车及人员接送的便捷性。
（2）人行流线
主入口大厅设在南侧主塔楼之中，面向中庭及市民广场，开敞通透。
大厅由三层挑空的扇形大厅和全塔楼通高的垂直大厅组合而成，
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