房地产经济学复习题2.docx
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房地产经济学复习题2
房地产经济学复习题2
一、单项选择题
1．由追加投资带来的超额利润所转化的地租为（C）
a．绝对地租b．级差地租ⅰ
c．级差地租ⅱd．垄断地租
2．选择居住用房地产微观区位应考虑的主要标准是（B）
a．处于主要工业区b．交通便捷，环境好
c．人口流量大d．劳动成本低
3．城市建筑地块的所有权（A）
a．归国家所有b．归集体所有
c．归占用企业所有d．归政府管理部门所有
4．某项投资的净现值是指（A）
a．投资收益现值减去投资成本现值
b．累计投资收益减去累计投资成本
c．当前投资收益减去当前投资成本
d．该项投资的产出的现在市场销售价值
5．可行性研究中财务评价的静态投资回收期是指（C）
a．项目在使用寿命期内能够产生收益的时间
b．项目的净现值抵偿项目全部投资所需要的时间
c．项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间
d．项目的收益抵偿项目全部投资所需要的时间
6．从区域经济角度来看，房地产业是一个（C）
A．区域差异不大的行业B．收益较大的行业
C．级差收益明显的行业D．以区域布局为基础的行业
7．在一定时期内（一年）房地产业生产的最终商品和劳务的总和称为（C）
A．房地产业的增长值B．房地产业的总收入
C．房地产业生产总值D．房地产业的贡献值
8．通常，居民的消费水平越高，则对房地产商品的需求水平（A）
A．越大B．越小
C．不变D．不确定
9．绝对地租是指（D）
A．土地连续投资所造成的劳动生产率的差异产生的超额利润转化的地租
B．土地肥力和位置差异产生的超额利润转化的地租
C．由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租
D．只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租
10．当房地产供给弹性系数大于零小于1时，表明房地产供给（D）
A．完全缺乏弹性B．单位弹性
C．富有弹性D．缺乏弹性
11．房地产供需平衡是指（C）
A．供需总量平衡B．供需结构平衡
C．供需总量平衡和结构平衡D．供需相对平衡和绝对平衡
12．房产供给弹性较小是在房地产供给的（C）
A．市场期B．特短期
C．短期D．长期
13．房地产市场的有效供给是指（C）
A．现实供给B．潜在供给
C．与有效需求相适应的供给D．与潜在需求相适应的供给
14．土地价格（B）
A．受土地价值影响巨大B．受供求影响巨大
C．受供给影响巨大D．受需求影响巨大
15．某项投资的净现值为零时的贴现率称为（A）
A．内部收益率B．最低收益率
C．临界收益率D．平均收益率
16．将未来的投资收益根据贴现率折合成当前的价值，称为（A）
A．投资收益现值B．投资收益的净现值
C．投资收益值D．投资价值
17．运用货币政策对房地产经济实施宏观调控的核心是（A）
A．控制投放到房地产业上的货币供应量
B．控制房地产总供给
C．控制房地产投资结构
D．控制房地产总需求
18．房地产开发活动中的最终产品是（B）
A．土地B．房屋建筑物
C．基础设施D．物业管理服务
19．房地产业发展的原动力是（A）
A．房地产需求B．房地产供给
C．房地产信贷D．房地产销售
20．长期利率的变化对房地产业的影响表现在（B）
A．长期利率越高，将促进房地产投资
B．长期利率越高，将抑制房地产投资
C．长期利率越低，将抑制房地产投资
D．长期利率越低，将加大房地产投资风险
21．人们购置房地产主要是为了将它作为一种价值形式加以储存，在合适的时候再出售或者出租，以达到保值增值的目的，这种房地产需求称为（B）
A．投机性需求B．投资性需求
C．消费性需求D．生产性需求
22．房地产的供给弹性具有明显的时期性，按特短期、短期、长期来看，其供给弹性具有的特性分别是（C）
A．弹性较小、无弹性、弹性较大B．弹性较大、无弹性、弹性较小
C．无弹性、弹性较小、弹性较大D．无弹性、弹性较大、弹性较小
23．房地产企业常用的贷款方法不包括（D）
A．信用贷款B．保证贷款
C．抵押贷款D．政府贷款
24．影响房地产供给的首要因素是（A）
A．房地产市场价格B．土地价格
C．税收政策D．利率政策
25．房地产二级市场的经营方式主要采用（D）
A．馈赠或抵押B．出租或典当
C．抵押或出售D．出售或出租
26．土地使用权出让市场属于房地产的（A）
A．一级市场B．二级市场
C．三级市场D．四级市场
27．在市场经济条件下，使用城市“劣等”土地不需要支付（B）
A．地租B．级差地租
C．绝对地租D．土地使用费
28．在房地产估价方法体系中，基准地价修正法应归属于（A）
A．成本法B．剩余法
C．收益法D．市场比较法
29．房地产估价的作用不包括（C）
A．为房地产交易活动服务B．为信贷、金融等活动服务
C．为政府征税服务D．为政府制定土地出让计划服务
30．从一般意义上讲，影响房地产需求收入弹性的主要因素是（C）
A．城市化水平B．投资总量
C．经济发展水平D．人口总量和结构
31．净现值为零时的贴现率叫做（B）
A．外部收益率B．内部收益率
C．目标收益率D．平均收益率
32．政府为低收入家庭提供廉租房体现了住房消费的（D）
A．商品性B．福利性
C．计划性D．社会保障性
33．我国原有的城镇住房行政性分配机制和福利分房制度否定了住房的（B）
A．消费性B．商品性
C．投资性D．保障性
34．我国住房制度改革的最终目的是（C）
A．土地有偿使用B．住房货币化分配
C．提高居住水平和居住质量D．培育住宅业成为新的经济增长点
35．下列不属于房地产宏观调控货币政策工具的是（D）
A．税率B．利率
C．法定存款准备金率D．再贴现率
36．下列不属于影响房地产经济宏观调控效应的因素是（D）
A．调控政策的正确性B．宏观调控的时滞
C．地区差异D．宏观政策的制定者
二、判断题
1．从经济形态上看，房地产是一种十分重要的资产，关注的是产权、资产等权属关系的意义（
）。
2．房地产业的发展与国民经济的发展不具有比例关系（
）。
3．土地价格受供求关系影响具有双向性（
）。
4．当原材料系数大于1时，生产厂应设在消费中心（
）。
5．投资受宏观国民经济和政府的政策影响较大（
）。
6．在物业管理市场上，供给主体是开发商（
）。
7．现阶段，房地产中介服务机构规模大，并且市场占有率较高（
）
8．房地产金融具有贷款偿还期长，利息率较低的特点（
）
9．房地产证券化不利于提高银行资产的流动性（
）。
10．耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事农业生产的人（
）。
11．房地产的二级市场是指存量房地产的交易市场（
）。
12．按市场经营方式划分房地产二三级市场有四种类型：
现房交易、房屋出租、房屋拍卖、房屋互换（
）。
13.房地产市场是完全竞争的市场。
错，房地产市场具有竞争的不充分性，所以不是完全竞争的市场。
14.房地产市场交易复杂。
对
15.预期既影响住房需求，也影响住房供给。
对
16.四象限模式是一个动态模型。
错，动态模型是指含时间参数的模型，四象限模型不含时间参数，所以不是动态模型。
17.房地产具有异质性。
对
18.房地产企业的债权融资属于间接融资。
错，房地产企业的债权融资是指房地产企业为筹措资金直接发行具有固定收益的有价证券，是一种直接融资方式。
19.边际收益与边际成本相等时，房地产开发的净收益最大。
对
20.房地产市场效率高。
错，房地产市场中，每宗土地是唯一的，且位置固定，彼此不易代替，即使某些土地具有替代性，但是因其位置的固定性，使其市场无高效率。
21.四象限模型属于实证经济学研究范畴。
对
22.房地产企业的信贷融资属于直接融资。
错，房地产企业的信贷融资是指房地产开发、经营企业通过房地产金融机构获得资金的方式，是间接融资方式。
23.过度信贷是房地产泡沫产生的微观机理。
错，过度信贷是房地产泡沫形成的金
三、简答题（本大题共4小题，每小题4分，共16分）
1．房地产有哪些经济特性和自然特性？
2．为什么说房地产业是国民经济的支柱性产业和基础性产业？
3．房地产业在国民经济发展中的作用
4．房地产商品属性主要表现在哪几个方面？
5．房地产商品的特殊性主要有哪些？
6．级差地租与绝对地租的关系是什么？
它们是如何形成的？
7．为什么说社会主义条件下仍然存在地租？
8．决定或形成城市土地区位的因素有哪些？
9．如果你是一个房地产投资者，应如何根据土地区位理论进行有关房地产投资微观区位的选择
10．决定城市土地区位的因素
11．西方的区位理论对我国城市土地的利用有何借鉴意义和作用
12．房地产抵押权与按揭权之间有何区别
13．房地产商品化的原则
14．房地产投资风险具体有哪些种类？
15．如果你要进行房地产投资，你将如何规避和控制房地产投资风险？
16．简述贯彻房地产业可持续发展战略的基本措施。
17．如果你要进行房地产投资，你将如何选择房地产投资策略？
18．房地产运行机制有哪些？
各种运行机制之间有什么关系？
19．房地产市如果你是一个房地产市场分析人员，你觉得为何要进行房地产市场预测？
如何进行房地产市场预测？
场供求分析主要有哪些内容？
应该如何进行分析？
20．影响房地产价格的因素主要包括哪些？
21．房地产价格评估有哪几种主要方法？
它们的评估原理和步骤有何不同？
22．简述房地产业可持续发展的必要性。
它既是产业自身健康发展的必然要求，也是整个国民经济和社会可持续发展的一个重要组成部分
23．简述选择居住房地产微观区位的标准。
24．简述房地产市场的主要运行机制。
25．地租与房地产价格有何关系?
地租变动直接影响着房地产价格，引起房地产价格上下波动。
在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨；反之，地租水平降低，将使房地产价格下降。
26．城市土地有偿使用的意义何在?
有利对维护和加强社会主义城市土地国有制；有利于国家充分利用经济手段来调节土地利用中的经济关系，提高城市土地管理的科学性和有效性；有利于国家通过地租地价等经济杠杆实现城市土地资源的合理配置；有利于形成城市维护、建设资金的良性循环机制
27．房地产经营包括哪些主要内容？
它们是通过何种方式进行的？
28．房地产抵押贷款有哪几种形式？
其抵押权及抵押率是如何确定的？
渐进式抵押贷款，递减式还款抵押贷款，定息抵押贷款，重新协议利率抵押贷款
29．对房地产经济宏观调控的方式为什么要以间接调控为主？
30．简述财政收入政策对房地产经济宏观调控的作用。
财政政策与货币政策是宏观调控的两大政策支柱，相应地，财政政策与货币政策效应是决定宏观调控成效最为重要的两个方面，事关国民经济能否保持平稳运行和实现长期增长，因而在一个国家的政策体系中具有十分重要的地位
31．级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的关系
32．我国的房地产税收制度有哪些特点？
33．国外的房地产税收制度给我们有哪些启示？
34．如何理解房地产物业和房地产物业服务这两个概念？
35．房地产投资风险
36．美国和日本房地产物业服务的特点是什么？
37．我们可以从国外房地产物业服务的经验中得到哪些启示？
38．简述地租与土地收益的关系。
地租是土地所有者凭土地所有权而得到的土地收益；地租与土地收益二者在量上具有一致性，只不过由于土地所有权与使用权的分离而形成不同的概念
39．根据现代企业制度的要求，房地产企业应建立哪几种管理制度？
公司内部的合同流程管理制度，资信调查制度，内部授权制度和合同专用章的管理制度，合同的统计与考核制度，重大合同审查管理制度，证照管理制度，合同纠纷处理制度
40．我国的地产权与房产权有哪些权能？
41．国民经济与房地产业之间存在着一种什么样的关系？
如何理解这种关系？
四、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
1．联系实际，论述房地产开发项目可行性研究的重要作用。
2．对某一宗特定的房地产而言，论述影响其价格的主要因素。
3．结合我国目前推进城镇化建设的总体要求，试述城镇住房制度改革的意义和作用。
4．联系我国近年来商品房空置现象，论述房地产市场供求失衡的主要原因和解决途径。
5．结合影响房地产价格的因素，分析城市近郊热销楼盘发展较快的原因。
6．如何辩证地认识房地产业与国民经济的关系？
7．某住宅小区建筑质量优良，但销售状况极差。
请结合影响房地产价格的主要因素，分析造成这种状况的可能原因。
8．试述城市规划的主要内容，并说明城市规划与房地产综合开发的关系。
五、计算题
1．某投资者为了进行某房地产的投资，初步确定了三个可行方案：
方案A、方案B、方案C。
该类房地产的未来需求会出现三种情况：
销售好、销售中等、销售差。
假定三种方案在这三种状态下的投资收益率情况如下：
销售好
销售中等
销售差
方案A
17%
12%
8%
方案B
19%
17%
4%
方案C
25%
15%
1%
试用最大收益值法、最大最小收益值法、最小最大后悔值法及在乐观系数为0.6条件下的折中系数法求最优方案。
2．某房地产企业欲在城市开发一个房地产项目，其第一年投资400万元，在以后各年的投入分别为200、300、300、200万元，同时，项目在第二年的收入为320、400、400、350万元，项目结束是回收的固定资产余值为30万元，回收的流动资金为20万元，折现率为12%，问此项目是否可行？
（分别用净现值法和内部收益法计算）
3．某一地块有三种不同开发方案，其不同市场状态下收益如下表，试用最大收益值法、最大最小收益值法、最小最大后悔值法及在乐观系数为0．6条件下的折中系数法求最优方案。
收益
方案
市场较好
市场一般
市场较差
A
40
40
40
B
20
80
80
C
0
60
120
4．某房地产开发公司在预测前5年所实现的实际销售量如下表：
某房地产开发公司2006-2010年的销售情况单位：
万平方米
年份
2006
2007
2008
2009
2010
房地产销售量
27.6
27.82
27.53
27.95
28.00
用简单移动平均及三项移动平均求平均销售量
5．某房地产投资项目有三个可行方案，各方案的有效期均为4年，已知前2年销路好的概率为0.8，销路差的概率为0.2；如果前2年销路好，则后2年销路好的概率为0.7，销路差的概率为0.3；如果前2年销路差，则后2年销路差的概率为1。
如果三个方案的投资情况分别如下：
进行小规模投资需2000万元，进行中等规模投资需4200万元，进行大规模投资需7000万元。
在不同概率的情况下，各方案有如下不同的年收益值。
投资
销售情况
大规模投资
中等规模投资
小规模投资
好
4000
2500
1000
差
-200
-50
400
1、求出其不同销售情况下的收益值
2、画出其决策树图形
6．某房地产开发公司2006-2010年的销售情况单位：
万平方米
年份
2006
2007
2008
2009
2010
房地产销售量
24
24.3
24.6
25
25.4
用回归预测法求平均销售量
7．某房地产开发公司对某一地块有两种开发方案。
A方案：
一次性开发多层住宅45000m2，需投入总成本（包括前期开发成本、施工建造成本和销售成本）9000万元，开发时间为18个月。
B方案：
将该地块分成东、西两区并分两期开发。
一期在东区先开发高层住宅36000m2，需投入总成本8100万元，开发时间为15个月。
二期开发时，如果一期销路好，且预计二期销售率可达100%，则在西区继续投入总成本费用8100万元开发高层住宅36000m2。
如果一期销路差，或暂停开发，或在西区改为开发多层住宅22000m2，需投入总成本费用4600万元，开发时间为15个月。
两方案销售好和销售差的售价和销量情况如下表所示。
根据经验，多层住宅销路好的概率为0.7，高层住宅销路好的概率为0.6。
暂停开发共损失50万元。
月利率为2%。
开发方案
建筑面积
（万m2）
销路好
销路差
售价（元/m2）
销售率（%）
售价（元/m2）
销售率（%）
A方案
多层住宅
4.5
4800
100
4300
80
B方案
一期
高层住宅
3.6
5500
100
5000
70
二期
一期销路好
高层住宅
3.6
5500
100
一期销路差
多层住宅
2.2
4800
100
4300
80
停建
问题：
1．两方案销路好和销路差情况下分期计算月平均销售收入各为多少万元？
（假定销售收入在开发时间内均摊）
2．绘制房地产开发的决策树
3．试比较两方案，选择最优方案。
折现率及累积折现率
月份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
折现
0.9804
0.9612
0.9423
0.9238
0.9057
0.8880
0.8706
0.8535
0.8368
累积折现
0.9804
1.9416
2.8839
3.8077
4.7135
5.6014
6.4720
7.3255
8.1622
月份
10
11
12
13
14
15
16
17
18
折现
0.8203
0.8043
0.7885
0.7730
0.7579
0.7430
0.7284
0.7142
0.7002
累积折现
8.9826
9.7868
10.5753
11.3484
12.1062
12.8493
13.5777
14.2919
14.9920
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