农产品集散中心项目可行性研究报告.docx
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农产品集散中心项目可行性研究报告
****农产品集散中心
项目可行性研究报告
****农产品集散中心有限公司
二O一四年五月
第一章总论
1.1项目名称及承办单位概况
1.1.1项目名称
****农产品集散中心
1.1.2项目承办单位概况
项目承办单位为****农产品集散中心有限公司。
投资方****，义乌市老板，投资70%，联系电话******；*****，***本地人，投资30%，联系电话******。
注册资金500万元，法人代表***。
1.2项目由来及背景
农产品物流不仅关系到农民的根本利益、农业产业化发展、农业结构调整，而且还是实现农产品商品化、增加农民收入、实现农业现代化的有效措施。
浙江省作为一个农业大省，解决“三农问题”、发展农村经济对浙江省经济发展有很大的影响，对发展农产品物流具有非常重要的意义。
农产品物流是指农产品从生产者到消费者的实体和信息流动过程，它包括农产品生产、运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等一系列环节。
与工业品相比，农产品具有独特的自然属性和供求特性，从而使农产品物流表现出明显不同于工业品物流的特征：
如农产品物流的数量大、品种多、范围广；农产品运输与一般产品的运输相比，具有运输的不均衡性、对运输的技术性要求高等特点；农产品物流环节的风险较大；农产品物流的来源比较单一。
由于以上特点，浙江省特别是****地区农产品物流发展中一直存在着诸多问题，如：
农产品物流环节较多，流通效率较低；农产品物流装备水平比较低，运输方式总体比较落后；农产品市场体系不健全；农产品物流技术落后，特别是运输过程中的冷藏保鲜技术，造成农产品巨大的在途损失；农产品物流组织体系不完善，不能对农产品物流进行规范化的统一管理，难以做到科学有效的统一配置资源；农产品物流成本较高；农产品物流的生产环节落后，产品品种更新慢，产品结构不合理，生产成本较高；农产品物流中的加工环节比较落后，由于加工技术落后致使农产品加工深度不够，高技术、系列化的项目不多，加工规模较小，增值率低，有不少农产品加工领域甚至仍是空白，农产品附加值较低，最终导致农业比较利益低，农民收入无保证。
有鉴于此，项目承办单位抓住****火车站建设机遇，依托****地区的地域优势，把产品和地域优势转变为商品优势，在****政府的支持下，着手建设****农产品集散中心，争取在两三年内，在****建成一个初具规模，拥有竞争优势的专业性农产品集散中心。
1.3项目概况
1.3.1建设地点
本项目建设地址位于********镇****火车站物流园区。
该园区专门为物流企业设置，有铁路专用线接入。
项目用地属于建设用地，符合项目区域用地规划。
场区地势开阔平坦，没有压覆矿床和文物。
项目建设不会对周围环境造成不利影响，也不涉及移民安置及搬迁。
地址紧靠铁路线，又有专线和205国道、17省道相连，交通十分便利。
1.3.2建设规模与目标
****农产品集散中心工程规划占地面积40020m2（60亩），新增建筑面积30300m2，其中规划建设物流配送中心、水果、蔬菜交易区、肉食与禽蛋交易区、仓储、冷库区、农资交易区、农副产品综合加工区、办公服务区、生活服务区和其它配套设施。
本物流中心除场内交易外，设计规划了电子商务平台，作为整个物流中心商务活动的重要基础，为全国范围内客户服务，加速物资流、资金流和信息流的流动和统一。
物流中心将设立检测中心，保证进场交易的农产品食用安全，同时为建立市场准入制提供了必要的技术手段。
物流中心建成后，预计年各类农产品吞吐量20万吨，年交易额2亿元左右，集散中心年收入1850万元，创利税360万元左右，可向社会提供500个以上就业岗位。
1.3.3主要建设条件
****农产品集散中心项目位于浙江省****市********镇******火车站地段，规划有专门的物流园区，交通方便，水、电供应由市政设施予以保证。
1.4可行性研究的依据和范围
1.4.1可行性研究的依据
a）国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
b）国家现行规程、规范；
c）建设单位提供的其他资料。
1.4.2研究范围
本次可行性研究依据国家政策、法规及省市有关文件规定和要求对项目建设的必要性、建设规模、内外部条件、专业技术方案、组织管理、投资估算、经济效益、环境保护等方面进行研究，供项目主管部门决策和业主在项目实施时参考。
1.5主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数据
备注
1
规划用地面积
m2
40020
合60亩
3
新增建筑面积
m2
30300
4
容积率
0.76
4
建筑密度
%
46.20
5
绿地率
%
12.49
6
年吞吐总量
万吨
20
进出总和
7
项目总投资
万元
6722
8
经济效益指标
8.1
总投资收益率
%
15.92
8.2
全部投资回收期
年
8.37
所得税后
8.3
财务内部收益率
%
11.94
所得税后
1.6结论与建议
1.6.1研究结论
1）****农产品集散中心项目的建设对于稳定和发展****地区以及周边三省四县的各类农产品生产，促进****和周边地区农业经济结构调整，促进农业产业化的进程，促进农业经济的可持续发展，提高农民收入等方面都具有重要的意义。
2）本项目建设条件优越，浙江省是优质农产品生产的大省，为物流中心的经营提供了充足货源。
项目建设场地宽阔，交通、水、电条件由市政配套统一解决，为项目建设奠定了良好的基础。
3）项目建设选址符合****城市建设总体规划。
4）本项目总投资6722万元，总投资收益率为15.92%、全部投资回收期为8.37年。
项目具有较好的经济效益。
5）本项目建设有利于优质农产品的推广种植和农民增产增收，同时可直接解决超过400人的就业，有利于缓解就业矛盾，促进社会稳定，项目具有较好的社会效益。
6）物流中心建成后，预计农产品吞吐量可达20万吨，年交易额2亿元以上，大量的交易商入场交易，物流中心经营年收入1850万元，年缴纳各类税金360万元左右，为地方政府可带来约280万元的税收收入，有力的促进地方经济发展。
1.6.2建议
1）鉴于本项目建设规模和投资都较大，建议按“一次规划、分期实施、滚动发展、逐步完善”的原则建设。
2）搞好物流中心关键是要打造品牌，好的品牌是一个区域性物流中心得以生存和发展的原动力，它是一种巨大的无形资产。
因此，本物流中心一开始就要在打造品牌上做文章，使之成为业内公认的“信誉卓著、质量一流、管理规范、服务周到”的物流中心区。
3）农产品质量关系到千万居民的身体健康，因此，在市场经营中必须贯彻“市场准入制”，严格执行国家技术监督局等部门颁布的各类农产品质量标准、卫生标准，大力提倡绿色农产品入场交易，并以此作为办好市场的基本宗旨之一。
第二章项目建设的必要性与有利条件
2.1项目建设的必要性
2.1.1有利于实现集约化管理和规模经济效益
农产品集散中心利用现代化的信息手段可对现有农业物流资源进行有效整合，如统一利用仓库、配送中心及车辆等设施、设备，通过将各类农产品汇集，进行必要的分拣、流通加工后，按用户要求实行配送，从而提供低成本高水平的物流服务，实现集约化管理和规模经济效益。
2.1.2有利于提高农产品物流服务水平
农产品集散中心从实质上来讲，是通过集中投资，依靠完善的农业基础设施、先进的信息技术手段和管理方法等对入驻企业和服务机构、部门的统一协调、管理，来实现其服务方式的互补，将农产品快速、高效的送到消费终端，提高整体服务水平，最终达到物流、商流、资金流、信息流的结合和统一。
2.1.3有利于改善社会环境
农产品集散中心位于公路、铁路等运输方式的衔接处，可以有效地改善交通环境，同时减轻散乱的物流设施的建设对城市的负效应，有利于城市及周边地区的规划建设。
2.1.4有利于促进区域经济的发展
农产品集散中心由于具备优越的交通位置，因此便于农产品运输方式的转换，促进联合运输、共同配送的发展。
此外，物流中心通过优惠的扶持政策和配套的基础设施，还可以创造良好的投资环境，吸引交易商，所产生的聚集效应又可扩大商圈，增加交易机会，从而带动区域经济的发展。
2.2项目建设的有利条件
1）强烈的市场需求。
随着市场经济的发展，各行各业的物流资源流通日益频繁，市场呼唤一个高档次，大规模的物流集散中心，该项目顺应市场经济的需求，拟建成一个占地60亩的中型现代化、高标准服务全面的农产品物流集散中心。
2）颇具实力的项目承建单位。
项目承办单位对物流及农副产品加工交易，有着丰富生产经营和管理经验。
投资人资金雄厚，组织机构完善，社会信誉好，有足够的能力建好该项目。
3）区位优势与政府支持。
****尤其是****镇，位于浙、皖、赣三省七县交界之处，是浙江省东南沿海发达地区和中西部地区结合部，自古就是商贾云集这地，是发展商贸流通业的风水宝地。
****政府和****镇政府对建立****农产品集散中心寄予很大期望，支持在火车站物流园区建立有规模、有档次、有前景的现代农产品集散中心。
4）业务和资源优势。
业务资源是集散中心最主要的优势，也是集散中心建设的立足点。
****市自古以来是农业大市，积蓄着丰富的农产品资源，加上周边三省四县辽阔的土地，丰富的农产品资源和众多人口，为****农产品集散中心建设提供了广阔的舞台。
由于****镇区位条件得天独厚，故而从事运输的个体户发展很快，现已有1000多家，小规模的物流公司已有30多家，承揽了毗邻地区80%的货物运送业务。
该镇现已发展成商品流通之重镇。
以****镇为中心，向周边50公里辐射，是一个有1000万人居住的人口密集区域，形成了庞大的消费市场。
浙、皖、赣三省交界处需要这样一个物流中心，****镇有能力争取发展成为这个中心。
发展大流通，实施商贸兴镇，已成为****镇调整产业结构的又一重要战略决策。
5）新增“铁路”优势
****原来没有铁路经过，运输基本靠汽车。
现在，****铁路即将开工建设。
****铁路是客货并重的快速铁路，是国家铁路干线网中京九通道和沪昆通道的重要连接线路，为中西部地区与华东地区客货交流的重要通道。
自京九线九江枢纽引出，途经江西省九江市湖口县、都昌县，上饶市鄱阳县、景德镇市、上饶市婺源县、德兴市，浙江省****市****、常山县、衢江区、柯城区，跨江西、浙江两省四市十县（市、区），线路正线全长343.16公里，项目按国铁Ⅰ级、双线、电气化标准设计,设计列车速度200公里/小时。
****铁路从江西省白沙关进入我县，****段线路长36.7公里，经杨林、桐村、****三镇，在****镇设****客货运站。
****客货运站的设立，使****告别货运只靠汽车的历史，也使****镇的货物集散效益更加突出。
总之，项目无论在区位、交通，还是市场和资源及其他建设条件等方面都具有较好的优势。
第三章市场预测
3.1浙江农产品物流现状与预测
浙江素有“鱼米之乡，丝绸之府，文物之邦，旅游之地”之称，地处我国东南沿海，位于太湖之南，东海之滨，大陆海岸线1840公里。
境内有一条最大的河流—钱塘江，因江河曲折，故称浙江。
全省陆地总面积10.18万平方公里，约占全国的1.06%，是面积较少的一个省份。
其中：
山地和丘陵占70.4%，平原和盆地占23.2%，河流和湖泊占6.4%，地貌结构为“七山一水二分田”。
浙江气候多样，种质资源丰富，是农、林、牧、渔各业全面发展的综合性农区，历史上孕育了以河姆渡文化、良渚文化为代表的农业文化。
主要产业有粮油、畜禽、蔬菜、茶叶、果品、茧丝绸、食用菌、花卉、中药材等。
一直以来，历届省委、省政府都高度重视农业发展，积极推进农业市场化改革，深入实施统筹城乡发展方略，农业农村经济呈现了持续快速发展的态势。
2013年，全省农林牧渔总产值2834亿元，实现增加值1785亿元；农村居民人均纯收入16106元，连续29年列各省区第1位。
农业产业特色鲜明。
近年来，粮食生产在灾害频发中基本稳定。
高效经济作物开发有力，蔬菜、肉、蛋等“菜篮子”产品供给充裕。
2013年，蔬菜、茶叶、畜牧、水果、食用菌、蚕桑、中药材、花卉苗木、淡水养殖、竹木等十大主导产业产值占农林牧渔总产值的近80%。
茶叶、蚕茧、食用菌、蜂产品、花卉苗木等在全国占据重要位置。
农业经营机制灵活。
全省农业市场化改革起步较早，农民专业合作社等新型主体发育较为快速，工商企业、民间资本投资农业活跃，产业化经营水平较高。
现有农业龙头企业7492家，家庭农场9401个，农民专业合作社37428家，社员114.6万户，带动非社员农户466.4万户；土地流转面积865万亩，占总承包耕地的45%。
2013年全省工商资本投资农业150亿元，年销售收入亿元以上企业600多家。
农业外向依存度高。
深入实施“走出去”战略，农业发展空间得到有效拓展。
2013年我省农副产品出口贸易额100.5亿美元，首次突破百亿美元大关。
其中，农产品（WTO谈判口径）和水产品出口额排名全国第四。
农业科技支撑有力。
通过推进农业科技创新平台建设，进一步提高了先进适用技术到位率。
2013年底，全省水稻良种化水平达95%以上；早稻亩产415.3公斤，继2011年后再次位居全国第一，比全国平均亩产高23.1公斤。
通过认证的无公害农产品、绿色食品和有机农产品“三品”种植基地面积1453.6万亩；农业机械总动力2500万千瓦，粮食耕种收综合机械化水平达93%以上。
加工流通基础良好。
农产品市场建设起步较早，农产品加工业有着良好基础，休闲观光农业得到快速发展，成为促进农民增收的新亮点。
2013年全省年销售收入上亿元加工型农业龙头企业638家。
据对50家上规模农产品展示展销中心统计，全年实现销售额6.7亿元。
省内48家农产品物流配送中心配送额达24.8亿元。
55个省级农产品连锁经营试点企业目前拥有网点8510个，连接生产基地506万亩，实现销售额78亿元。
全省有休闲观光农业区（点）2334个，实现产值140亿元。
农村集体经济实力强。
坚持把管好农村集体资金、资源、资产，作为发展农村集体经济、增强基层组织战斗力和推进农村基层党风廉政建设的基础性工作，坚持政府监督和民主监督相结合原则，通过健全“三资”管理主体、推进物业建设、改革农村集体产权制度、加强民主理财和建立“三资”监管网络等，农村集体经济实力有效提升。
2013年村级集体经济收入达300亿元以上。
8844个村经济合作社的股份合作制改革，占全省总村社数的28.7%。
建成并认定财务管理规范化县44个、乡镇739个、村经济合作社15316个。
为全面贯彻落实党的十八届三中全会和省委十三届四次全会精神，切实干好“一三五”、实现“四翻番”，努力促进农业现代化持续健康发展，今后一段时期，浙江农业工作将全面贯彻落实“八八战略”和“两创”总战略，深入推进农业农村改革，以农业现代化三年行动计划（简称8810行动）为总抓手，围绕提升产业发展、经营效益、质量安全、物质装备、科技支撑、生态环境、政策投入、专业服务水平等8个方面目标，组织产业集聚化、产品优质化、生产设施化、经营组织化、技术集成化、手段信息化、环境生态化等8个专项行动，实施农田质量提升、农业标准化促进、农业机械化促进、现代种业发展、新型经营主体培育、生态循环农业创建、农业服务提升、智慧农业建设、村级集体经济壮大、农业文化创意等10项重点工程，着力打造高效生态农业强省、特色精品农业大省，加快推动产业转型升级，为率先基本实现农业现代化奠定扎实基础，为建设物质富裕精神富有的“两富”现代化浙江作出新贡献。
浙江省农产品物流的现状具有如下特点：
1）物流体系逐步完善。
形成了从生产、收购、流通加工、运输、储存、装卸、搬运、包装、配送到销售一整套组织环节，但是众多的参与个体和组织规模小、层次低、离散性强、联合性差，组织化程度低。
2）主体及交易方式向多元化方向发展。
浙江省拥有多种农产品物流主体，除原有的国有商业企业、供销社外，农产品物流业中的民营企业、股份制企业等各类企业也得到了发展，交易方式除了传统的交易方式外，还相继出现了期货、拍卖、订单等新型交易方式。
3）物流信息体系初步建立。
广播、电视等传统媒体发布农产品信息得到加强，同时，各种农村经济信息中心和农业专业性网站也相继建成。
一些县乡和农村龙头企业及营销大户也建立了自己的网页。
4）批发市场交易法制不健全。
市场交易法规建设薄弱，交易规范化程度有待提高。
农产品在流通过程中的中介环节过多，各种税费过多、过高，流通成本趋高。
5）生产主体多样，组织形式较为复杂。
生产主体有农民、农业企业，表现为农民的小规模生产与龙头企业的规模化经营并存。
生产组织主要有以下四种类型:
（1）公司+农户。
农户按公司要求生产，公司与农户签订合作协议；
（2）农户+农户。
农民生产、农民销售。
（3）市场+农户。
农民生产、农民交易；（4）公司+基地。
农业公司自主承包农民土地，实行规模化经营，企业化运作。
6）以传统的流通渠道为主体，新型流通业态逐步形成。
从县城到集镇、乡村，县城商业网—集镇商业网—乡村商业网的流通网络基本形成。
7）第三方物流企业少。
农产品的生产者和销售者是农产品物流的中坚力量，而农产品第三方物流还处于起始阶段，专门从事农产品第三方物流的企业还很少，而且规模小、管理水平滞后，经营成本高，利润低。
8）发展缓慢，而且成本高。
工业品物流总值占全国社会物流总值的80％以上，而农产品物流总值仅占4％左右。
浙江省农产品物流总值更是最低。
9）物流设备，技术比较落后。
浙江省农产品物流是以常温物流或自然物流为主的，未经加工的鲜销产品占了绝大部分，在运输的过程中，保鲜、包装、再次加工技术比较落后，而且运输工具不能满足农产品物流的需要，农产品在物流的过程中损耗严重。
3.2****和****镇经济发展现状与趋势
****地处浙、皖、赣三省七县交界之地，是****进入皖南、赣东北的交通要冲，历来有“歙饶屏障”之称。
全县总面积2228平方公里。
是全国生态示范区、浙江省生态县。
2010年全县地区GDP为70.98亿元，工业生产总值占GDP总值达51%（十二五）48%（县总规），城市化率达到38%，属城市化快速发展阶段（30%-70%）。
与发达地区相比，存在经济总量少，城市化水平低，中心城市集聚与辐射功能不强，设施水平低等问题。
随着省山区经济发展和“两硅两药”产业优化转型的要求；源头生态效应初显，发展文化旅游的要求；黄衢南高速、杭新景高速、衢景九铁路等区域性交通设施的建设，促使“山海”城市群联动、合作发展的要求。
****就必须紧紧抓住历史的发展机遇，不失时机地推进全县城市化进程。
千年古镇****，地处浙皖赣三省交界处，是****的南大门，始建于唐朝末年，历史悠久，文化底蕴深厚。
地域面积232平方公里，人口4.4万。
境内山青水绿群峰秀，是华东地区重要的生态屏障。
205国道和17省道在此交叉而过，黄衢南高速已经建好通车，杭新景高速正在建设之中，素有“三桥卧波达皖赣，九溪汇流通钱塘”的美称。
近年来，****镇经济社会发展取得长足进步，有企业530家，规模以上企业23家，有目前国内最大的专业木糖醇生产企业浙江华康药业有限公司，位居亚洲第一，世界第二；有省级高新技术企业浙江七一电力器材有限责任公司、浙江硅宏电子科技有限公司、浙江华和五金有限公司、浙江北极狼针织有限公司等一批创新型企业；建立了国家级小企业创业基地。
****镇目前进行有机硅产业基地建设，该功能区占地4000亩，布局有机硅及其下游产品工业企业，形成硅产业集聚。
2007年5月市委、市政府已批准纳入****城一部分。
以商贸物流为主的第三产业非常繁荣，建有星级农贸市场，建材一条街、小商品一条街、家电一条街3条专业街和11家大型家俱市场，各类商店2000多家，8家房地产公司，2家建筑公司，是浙皖赣三省交界处主要商品集散地。
2007年，全镇实现工业总产值15亿元，财政总收入7000万元。
先后荣获全国文明镇、全国小城镇建设试点镇、****市经济强镇、浙江省中心镇、国家级小企业创业基地等称号。
3.3****地区及周边省市农产品物流现状与供求分析
****地区包括浙江的****、金华和福建莆城、安徽黄山、江西上饶等县市，其主要农产品产量如下：
粮食1120万吨；油料总产量35万吨；蔬菜总产量在300万吨以上；水果总产量237万吨；生猪2700万头；肉牛197万头；山羊275万头；肉类210万吨；禽蛋产量4.5万吨；水产品产量26万吨。
预计今后若干年，粮食将以2-3%的速度增长，水果将以10%的速度增长，养殖业产品物流量将以6%的速度增长。
目前****地区无大型农产品集散中心，众多的农业企业和农户的农产品交易流通处于无序状态，为组织和规范物流市场，提高产品的附加值，促进物质流通和产品出口，活跃****市场经济，急需在****地区筹建一个中等规模较高档次的物流集散中心。
3.4市场目标定位
****农产品集散中心，以吸纳周边十几个县区市的农产品流通为主。
该集散中心将充分利用在本地区的龙头地位，与省内外的重要农产品集散中心建立紧密联系，在保证农产品货源充足、信息灵活、买进、卖出交割结算手续简便、价格与经营费用适中、商家有利可图、公正诚信以及周到服务的情况下，据以上分析，物流中心交易的农产品实物量在2016年以前达到20万吨是完全可能的。
3.5营销策略
****农产品集散中心主要是为产销衔接提供场所和服务，集中大量的农产品供求信息，增加农产品的流动量。
a）搞好商流，现货交易看样成交，对签订现货即期合约或现货远期合约，由市场结算和担保。
b）搞好物流，建立相应的集装卸、分类、整理、包装、保管、加工、运输于一体的功能，进行商品的收、储、加工、配送，满足不同客户需要。
c）提供信息，汇集买、卖、中间商等众多交易主体，国内外同类商品的供求、价格信息以及市场走势分析，引导生产、流通与消费。
d）功能配套，实行期货与电子商务配套；业务代理与服务功能配套；将单一的摊位式向“摊位式、特色商店、专业街相结合配套，形成市场人气；制订统一合理的粮食流通标准和交易规则。
e）争取优惠，向政府和有关部门争取优惠政策，即对进场的批发商提供优惠待遇和方便，如一定年限内减免税收、减免工商费和市场交易费，以及银行低息贷款等。
第四章建设地点与建设条件
4.1地理位置及交通条件
****农产品集散中心拟选在****镇渔塘村****火车站物流园区，紧靠火车站，有铁路专用线接入。
拟征地50亩进行项目建设。
项目用地属于建设用地，符合项目区域用地规划。
场区地势开阔平坦，没有压覆矿床和文物。
项目建设不会对周围环境造成不利影响，也不涉及移民安置及搬迁。
地址紧靠铁路线，又有专线和205国道、17省道相连，交通十分便利。
4.2自然条件及工程地质条件
4.2.1气象、水文
****属亚热带季风气候区，又处北亚热带南缘，四季分明，气候温和，雨量丰富。
全年多云雾少日照，雾日年平均有83天，位于金衢地区之冠。
年平均日照时数1795小时，为全省各县的次位。
多年平均降水量在1743毫米。
全县历年平均气温在16.3℃之间，平均最低气温12.1℃，最低气温-11.2℃，平均最高气温22.6℃，最高气温41.3℃。
历年各日平均相对湿度81%，历年平均蒸发量1366毫米，历年平均风速1.0米/秒，历年平均雷暴雨天84天，历年平均霜日62天，历年平均冰冻日数62天。
马金溪从北而南纵贯**县全境，马金溪河道比降为5。
92%，历史最大洪水流量为2360立方米/秒。
4.2.2工程地质条件
本项目拟建场址为丘陵地貌。
基底岩石为上古生界碳系壶天群
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