某小区住宅楼建设项目可行性研究报告.docx
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某小区住宅楼建设项目可行性研究报告
附件：
1、《xx市xx房地产开发有限公司xx小区住宅楼建设项目申请报告编制委托书》
2、xx市xx房地产开发有限公司营业执照
3、xx市xx房地产开发有限公司组织机构代码证
4、xx市xx房地产开发有限公司土地使用证
5、建设规划许可证
6、项目地理位置图
7、项目规划平面图
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
项目名称：
xx小区住宅楼建设项目（一期工程）
建设单位：
xx市xx房地产开发有限公司
项目性质：
新建
法人代表：
项目负责人：
项目地址：
xx市xx县侯堡镇西周村
1.2编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2007）
2、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）
3、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）
4、《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）
1.3主要技术经济指标
一期工程主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
建筑占地面积
m2
10933
1.1
1#住宅楼
m2
2165
1.2
6#商住楼
m2
1230
2
建筑面积
m2
34595
2.1
1#商住楼
m2
25980
框架结构
2.2
6#商住楼
m2
8615
砖混
3
总投资
万元
2900
3.1
建安工程费用
万元
2613.07
3.2
设备购置费
万元
120.56
3.3
其他费用
万元
166.37
1.4项目提出背景
1.4.1宏观背景
2009年是中国经济在金融危机下冲击下奋力前行的一年，也是xx市房地产行业发展的关键一年。
为落实中央“保增长、调结构、促发展、重民生”总的经济方针政策，国家出台了一系列重大举措，包括加快保障性住房建设的措施。
中国总理温家宝在3月5日十届人大四次会议上政府工作报告时强调，继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。
要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。
要保持固定资产投资适当规模，坚持有保有压，优化投资结构，防止投资过快增长。
继续把好土地、信贷两个闸门，坚持实行最严格的土地管理制度，坚持按照贷款条件和市场准入标准发放贷款。
从严控制新开工项目。
同时，进一步加强经济社会发展薄弱环节和重点领域的建设。
2008年，xx县全社会固定资产投资完成430195万元，比上年下降17.28%。
其中，城镇投资416880万元，下降16.63%；农村投资13315万元，下降33.55%。
在全社会固定资产投资中，工业投资235976万元，下降48.18%，其中煤炭、电力等能源工业投资147481万元，下降46.13%；房地产开发投资41014万元，增长151.23%；交通运输、水利、环境和公共设施管理等基础设施投资118570万元，增长195.65%。
2009年，xx县房地产市场依旧稳步增长，商品房价格稳中有升。
房地产市场总体发展空间仍然广阔。
当前国家政策选择的主基调是加强和改善宏观调控，为了保持房地产业的持续、健康、稳定发展，出台了一系列政策措施。
xx小区住宅楼建设项目正是在此背景下被提上议事日程。
xx市xx房地产开发有限公司抓住机遇，紧跟xx县发展步伐，为人民创建新颖优质、布局合理、环境优美的居住家园，同时为实现城市经济和企业发展的“双赢”目标而努力。
xx市xx房地产开发有限公司开发的“xx”项目，是xx县其中一个别具特色的住宅小区。
1.4.2项目单位简介
xx市xx房地产开发有限公司是一家专业化运作的房地产公司。
公司成立于2009年，注册成本800万元，法人代表xx。
股东的姓名出资方式及出资额如下：
股东姓名出资方式出资额比例出资时间
xx货币出资600万元75%2009.7.18
蔡景连货币出资200万元25%2009.7.18
公司现有职工36人，其中：
大专以上学历8人，中专学历6人，高级职称2人，中级职称8人，初级职称12人。
公司下设人力资源部、财务部、采购部、工程部和行政办公室。
xx市xx房地产开发有限公司自创立以来，始终坚持“经济效益、社会效益、生态效益三兼顾”的企业宗旨，贯彻“规划高标准，全力为城乡人民营造绿色生态家园，坚持建设高质量，令客户满意”的建设方针。
1.5建设规模
根据项目一次规划、分期建设的原则，xx小区住宅楼建设项目总用地面积22177m2，总建筑面积62210.50m2，容积率2.8，绿化率30%。
其中一期工程建设1#住宅楼和6#住宅楼，建筑面积34595m2。
1.6工程方案
1.6.1总图布局
该项目一期工程总占地面积10933平方米，其中净用地面积3395平方米。
整个场区呈梯型，东、西、北三边分别临西周村村干道，南边为xx市潞安鸿源房地产有限公司开发的住宅小区，处于建设中。
一期工程主要为1#住宅楼和6#住宅楼的建设工程，位于场区北边。
详见附件《xx市xx房地产开发有限公司xx小区住宅楼规划平面图》。
1.6.2建筑设计
1、1#住宅楼：
建筑面积25980m2，共八栋，都是A户型，框架结构，地上12层，层高3m，每层两户。
工程建筑等级一类，耐火一级，结构安全一级，抗震烈度6度。
装修室内为毛墙毛地，地面：
细石砼/水泥/卫生间聚氨脂防水涂料；外墙：
20厚玻化微珠砂浆保温层，涂料；内墙：
混合砂浆；屋面：
水泥礁碴找坡/撞塑聚苯板/3厚SBS；门窗：
防火门/铝合金窗；安装：
给排水/采暖/通风/消防/防雷接地/强电/弱电（电视，电话，楼宇对讲）等系统的布线。
2、6#住宅楼
建筑面积8615m2，C户型2栋，D户型3栋，砖混结构。
地下1层（车库），地上6层，层高3m，每层两户。
工程建筑等级三级，耐火二级，结构安全二级，抗震设防丙类，烈度6度，屋面防水3级，防水合理使用10年，建筑结构使用50年。
住宅楼基础为钢筋混凝土带型基础，墙体烧结砖砌筑，装修室内为毛墙毛地，地面：
细石砼/水泥/卫生间聚氨脂防水涂料；外墙：
20厚玻化微珠砂浆保温层，涂料；内墙：
混合砂浆；屋面：
水泥礁碴找坡/撞塑聚苯板/3厚SBS；门窗：
防火门/铝合金窗；安装：
给排水/采暖/通风/消防/防雷接地/强电/弱电（电视，电话，楼宇对讲）等系统的布线。
室外管网及配套考虑在第二期施工。
1.6.3给排水设计
1、给水系统
用水量标准指标：
最高日生活用水量240L/人·d
未预见用水量20%
项目第一期建设的商住楼可提供总252户，总人口1008人，项目总用水量为290m3/d。
小区内给水由位于该小区东南方向潞安矿务局的自来水管网给水管网供给。
其中商住楼六层以下由给水管网直接供给，七至十二层采用变频调速泵进行加压供给，室外消防供水最不利点水压不应小于10m水柱。
2、排水系统
排污系统：
根据《室外排水设计规范》，生活污水量按日用水量的85%计算，污水总量为：
246m3/d。
小区排水经化粪池处理后，由小区内的污水管集中排西周村村镇污水管网，最终排入区域污水处理厂。
小区内污水以重力自流形式排放，采用管径为DN300mm的钢筋混凝土圆管。
雨水排除系统：
结合场区地形，利用地势将雨水集中排入西周村雨水管网中。
（给排水管网在第二期工程一起实施）
1.6.4电力电信设计
（1）电力设计
电源为引自潞安矿务局4kv线路，采用双电源单线环网方式，高压电缆采用YJV22-10kV电力电缆。
高压电缆穿管直埋敷设，接入箱式变压器。
低压电压为380/220V，采用放射式接线，电缆采用YJV22-1kV电力电缆，由箱式变压器出线直埋地敷设至各建筑物。
低压供电半径不大于250m。
接地保护及防雷系统：
各建筑物、构筑物均采用TN-C-S系统保护接地，即进户线零线设置重复接地装置，其接地电阻应小于4Ω。
各建筑物、构筑物防雷接地装置的冲击接地电阻一类、二类防雷建筑物不应大于10Ω，三类防雷建筑物不应大于30Ω。
1.6.5供热设计
供热工程布置在项目第二期，小区采暖采用集中供热。
供热热源为潞安矿务局锅炉房，管道选用无缝钢管外包聚氨脂保温材料，管道穿越机动车道、河流以及地质条件不稳定地段时需设保护套管，按设计规范要求设置支线井、调节井、放气井和排污井，补偿器可根据情况设在补偿器井内或直埋。
1.6.7消防设计
消防系统（布置在项目第二期）主要由消防车出入口、消防通道、消防栓和消防回车场组成。
消防车出入口由社区的各出入口组成。
社区内的道路宽4-13米可以保证消防通道的要求，同时社区内的广场和住宅楼间硬质铺装都能满足消防车通行和回车的要求；社区内消防栓的设置按国家规范要求，给水干管上消防栓间距小于120米，不超过150米半径设置一个。
另外地下车库均设置自动喷淋灭火系统
1.7工程进度计划
xx市xx房地产开发有限公司xx小区住宅楼建设项目（一期工程）总工期为24个月，从2010年4月开始实施到2012年3月结束，具体进度安排见下表。
一期工程实施进度表
工期
项目
2010年
2011年
2012年
4-6月
7-8月
9-12月
1-12月
1-3月
前期准备
工程招标
工程设计
土建工程
竣工验收
1.8投资估算
1、建安工程费用估算说明
根据工程方案设计，参考估算指标结合市场价确定各项工程单方造价指标，其投资规模如下：
（1）1#住宅楼：
总建筑面积25980m2，包括土建、给排水、采暖、电气、弱电等，根据同类建筑结合xx县市场价取综合平均价格按840元/m2估算，合计2182.32万元。
（2）6#住宅楼：
总建筑面积8615m2，包括土建、给排水、采暖、电气、弱电等，根据同类建筑结合xx县市场价取综合平均价格按500元/m2估算，合计430.75万元。
2、设备购置费
水泵8台，按700元/台，合计0.56万元；
电梯8部，按15万元/部估算，合计120万元。
3、其它费用估算说明
（1）建设管理费
①建设单位管理费执行《山西省工程建设其它费用标准》2009年本，结合市场情况计取；
②工程监理费按《建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知》（发改价格[2007]670号）结合市场情况计取；
③设计审查费按《关于建筑工程施工图设计文件审查收费标准及有关问题的通知》（晋家房字[2002]202号）结合市场情况计取；
④招标代理费按《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980号）结合市场情况计取；
（2）可研编制费按《山西省建设项目工程咨询收费标准》晋价房字（2000）第17号结合市场情况计取；
（3）勘察设计费
①工程勘察费按建安工程费的0.6%计取；
②工程设计费按《工程勘察设计收费标准》（2002）本结合市场情况计取；
（4）场地准备及临时设施费按建安工程费用的1.2%计取。
（5）特殊设备安全监督检验费按电梯费用的0.8%计取。
（6）基本预备费执行《山西省工程建设其它费用标准》2009年本，结合市场情况计取；
1.9投资估算结果
该项目总投资2900万元，其中建安工程费2613.07万元，设备购置费120.56万元，其他费166.37万元,基本预备费83.35万元。
具体估算详见下表。
xx小区住宅楼建设项目（一期工程）投资估算表
序号
工程项目
单位
数量
单价（元）
合价（万元）
一
建安工程费
2613.07
1
1#住宅楼
㎡
25980
840
2182.32
2
6#住宅楼
㎡
8615
500
430.75
二
设备购安费
120.56
1
水泵
台
8
700
0.56
2
电梯
台
8
150000
120.00
三
其它费用
166.37
1
建设管理费
①
建设单位管理费
（一）+
（二）
1.80%
28.50
②
工程监理费
（一）+
（二）
37.09
③
设计审查费
13.00%
7.01
④
招标代理费
（一）+
（二）
12.62
2
可研编制费
（一）+
（二）
8.00
3
勘察设计费
①
工程勘察费
0.60%
15.68
②
工程设计费
（一）
30.12
4
场地准备及临时设施费
（一）
1.01%
26.39
5
特殊设备安全监督检验费
0.80%
0.96
四
基本预备费
83.35
五
工程总投资
2900.00
1.10资金筹措
项目总投资2900万元，所需资金全部自筹。
1.11项目招标
根据《xx市招标投标管理办法》第八条：
符合第六条、第七条规定范围的工程建设项目、货物采购、服务和特许经营，达到下列标准之一的，必须进行招标：
（一）施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；
（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算在50万元人民币以上的；
（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在10万元人民币以上的；
（四）单项合同估算价低于第
（一）、
（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。
该项目一期工程投资2900万元，其中建安工程费2613.07万元，设备购置费120.56万元，工程监理费37.09万元，工程勘察费15.68万元，工程设计费30.12万元。
依据以上规定，项目的勘查、设计、施工、监理和设备采购均应进行招标。
建议委托有资质的招标代理机构对项目的勘查、设计、施工、监理和设备采购进行公开招标。
招标情况见附表：
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划分析
2.1.1项目符合xx县十一五规划
《xx县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中指出：
加快城镇化步伐坚持统筹城乡发展，推进农村城镇化和城乡一体化，建立适应社会主义市场经济发展要求的新型城乡关系，健全有利于促进城镇化发展的体制和政策环境，增强城镇经济实力，提高城镇发展质量，完善城镇功能，进一步提高各类城镇的要素集聚、辐射和带动力。
尽快完成县域城镇体系规划、县城近期规划、县城中心区详细规划、县城集中供热规划等专项规划和全县各乡镇所在地的总体规划工作。
初步形成分工有序、功能完善、布局合理、结构协调的城镇体系框架，为我县经济发展提供广阔的市场和持久的动力。
推进城市综合管理，增强服务意识，提升城市品位。
建立健全执法监督机制，大力开展对行政执法情况的监督管理，促使城市建设管理纳入法制化轨道。
到“十一五”末，xx县城镇化水平提高到40%。
1、有序促进农村人口城镇化
以协调城乡利益关系为出发点，健全促进农村人口城镇化的体制机制。
允许农村富余劳动力有步骤分阶段地自愿跨地区流动就业和进入城镇定居，形成促进城乡劳动力和人口有序流动的机制。
研究制定进城落户农民原有承包地的流转办法。
坚持城乡的统筹就业，逐步降低农村劳动力进入城镇就业的门槛，取消针对农民进城就业的歧视性就业条件和各种不合理限制，推进城乡劳动力市场一体化。
2、积极发展专业型小城镇
要依托产业基础，以园区为载体，加强城镇基础设施和公共服务设施建设，大力发展县域经济，加快产业聚集和人口聚集，不断扩大建成区和人口规模。
加快小城镇综合开发建设，“十一五”期间，各个乡镇要因地制宜，充分发挥区位优势，发展专业小城镇，促进各城镇间的分工协作，形成综合服务功能较强的城镇职能体系。
古韩镇作为县城所在地，要进一步提升综合型服务职能和经济实力，强化对其周边地区的辐射能力；王桥镇、夏店镇、下良镇依托资源优势，发展工业型城镇；侯堡镇发挥潞矿所在地的区位特点，发展服务型城镇；西营镇、王村镇形成专业化集贸型城镇；虒亭镇以后湾水库为基础，形成旅游型城镇。
3、完善促进城镇化健康发展的体制机制
建立健全与城镇化健康发展相适应的财税、征地、行政管理和公共服务等制度，完善户籍和流动人口管理办法。
改革创新城镇基础设施和公用事业经营管理模式。
加快城市经营性基础设施市场化进程，推进市政公用事业改革，培育多元投资主体。
转换城建机制，将公用事业由政府操作变为企业实体操作，实现建设项目业主化、市场化。
鼓励企业、个人及外商以多种方式参与小城镇基础设施投资、建设和经营，多渠道投资小城镇教育、文化、卫生等公用事业，走出一条在政府引导下主要依靠社会资金建设小城镇的路子。
由此可见，本项目的建设符合xx县十一五规划的精神。
2.1.2项目符合xx县总体规划、xx县土地利用规划
项目所在西周村闲置土地，大部分为平缓丘陵，在xx县总体规划中，本项目所占地块规划为居住用地；在xx县土地利用规划中，本项目所占地块的土地用途为：
城镇混合住宅（居住、商业、办公）。
本项目的建设，正是符合xx县总体规划和土地利用规划，有利于促进规划目标的实现。
城市规划对本项目的退线要求为：
控制容积率2.8，绿化率不小于30%。
本项目方案完全遵照规划的要求进行设计。
2.2产业政策分析
对本项目有影响的房地产行业的产业政策主要是《国务院办公厅关于促进城市房地产健康发展的若干意见》国办发2008）131号，其核心内容是：
2.2.1加大保障性住房建设力度
争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。
一是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区（危旧房、筒子楼）改造等方式，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。
二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户区住房困难家庭的住房问题。
三是加强经济适用住房建设，各地从实际情况出发，增加经济适用住房供给。
在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进农村危房改造，国家加大支持力度。
住房城乡建设部等有关部门要抓紧制定规划。
多渠道筹集建设资金中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准。
地方各级人民政府也要相应加大投入力度，按照国家的有关规定，多渠道筹集建设资金，增加保障性住房供给。
对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。
同时，地方各级人民政府要确保保障性住房建设用地供应。
开展住房公积金用于住房建设的试点，为拓宽保障性住房建设资金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。
住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定试点方案。
2.2.2进一步鼓励普通商品住房消费
加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。
在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。
将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。
以上政策暂定执行至2009年12月31日。
2.2.3支持房地产开发企业积极应对市场变化
引导房地产开发企业积极应对市场变化。
房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。
地方各级人民政府要做好2008年年底前房地产项目工程款结算、农民工工资发放等工作的监督检查。
对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。
支持房地产开发企业合理的融资需求。
商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。
支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。
取消城市房地产税。
为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。
2.2.4强化地方人民政府稳定房地产市场的职责
落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。
稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。
各地区在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。
廉租住房建设以配建为主。
要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序，保证房地产开发用地供应的持续和稳定。
依法做好拆迁管理工作。
严格建设程序管理，确保工程质量。
因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。
在坚持住房市场化和对低收入住房困难家庭实行住房保障的同时，对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，要从当地实际出发，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。
2.2.5推进城乡统筹进程
建设社会主义新农村，按照中央“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的五点要求，最终达到缩小以至消灭城乡差距，必须有产业的带动，以便乡村的基础设施建设、农民就业、收入提升都迈上一个新台阶。
房地产开发企业介入城乡统筹，从目前普遍的作法来看，就是到农村去搞房地产，合理处置农村空置房及宅基地。
按照统一规划、集中建设、节约集约的要求，在保证农民生产生活方便的前提下，引导农民向城镇有中心村适度集中居住。
鼓励迁入城镇并有固定住所的家庭自愿放弃宅基地，对自愿放弃的宅基地，各地可结合实际制定相应的补偿政策给予补偿。
在符合土地利用总体规划的前提下，允许从事规模经营的房地产开发商有偿使用闲置的宅基地用于生产经营活动。
2.3行业准入分析
本项目建设单位xx市xx房地产开发有限公司和拟建项目均符合山西省对房地产企业市场准入的各项规定与要求，目前xx市xx房地产开发有限公司已具备营业资格和房地产开发企业资质。
公司的企业法人营业执照注册号为：
140400200039804
公司的房地产开发企业资质为暂定资质。
本项目的建筑面积为6万余平方米，该公司具有开发该项目相应的开发资质。
从上述内容可以看出，xx市xx房地产开发有限公司对农村房地产开发无疑是可以起到这样的作用的，尽管目前宏观上对于房地产行业有种种限制，但我们对于未来的前景应有充分的信心，房地产行为在城乡统筹事业中一定可有所作为。
第三章资源开发及综合利用分析
本项目非资源开发型项目，本章中仅对项目中水资源的消耗指标进行分析，并提出节水措施，资源开发及利用的内容此处不做论述。
3.1水资源消耗指标
由入驻该人数及项目建设的规模指标，可以估算出本项目的用水量指标：
用水单位
用水定额
（L/p·d）
使用人数（p）
使用时间（h）
小时变化系数
最大时用水量
（m3/h）
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