水墨轩香楼盘测评.docx

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水墨轩香楼盘测评

【楼盘测评】“僧多粥少”的CBD东岸板块，单价3.4万的项目值得入手吗？

（水墨轩香鸟瞰图）

智者乐水，仁者爱山。

住宅有山有水，鸟语花香，空气也更好些，让人更接近自然，心灵更加平静，人更轻松、自在。

在三亚就有那么一处“住在公园里的房子”——水墨轩香。

小编现在以总分100分，分项对其进行全方位的测评。

地段

标准分值：

10分

测评得分：

7分

（地段测评明细）

水墨轩香位于海南省三亚市吉阳区凤凰路178号国家东岸湿地公园旁，属于海南省三亚市总部经济及CBD启动区，地处未来“中央公园+中央商圈”的东岸单元，小编通过地图导航，把一些重要地点，以及邻近的5公里以内的商超、高铁站、机场、医院、菜市场、景区、学校、银行等进行整合。

（从公园里看的房子）

项目周围的交通都比较方便，无论是自驾去景区、高铁站、医院以及大型写字楼，距离都是比较近的。

项目对面还有大酒店，而对于居民设施比如菜市场、银行、超市等，基本上是“15分钟便民生活圈”，并且建成后底下就是商铺，更加大了便利程度。

吃完饭后还可以去家门口的东岸湿地公园散散步，享受惬意的生活。

而公交车就更加方便了，门口200米就是公交站，并且还有多路公交经过，10路、36路、49路、50路及55路等多线路公交均可到达项目，直达高铁站（火车站）、机场、明珠广场、海月广场等，很便利。

（小区200m处的公交车站牌）

（对面大酒店）

（三亚站）

（营销中心）

（营销中心）

（公园里的房子）

（销售大厅）

户型

标准分值：

13分

测评得分：

12分

（户型测评明细）

水墨轩香目前在售的有两种户型，分别是A1户型（104.67㎡的三房两厅）、A2户型（建面85.81㎡的两室两厅），明年年底精装交付，产权70年（2018—2087）。

项目样板间尚未建成，但有平面户型图及立体户型图可供购房者参考。

（项目沙盘）

A1户型：

建面104.67㎡的三房两厅，纯板房效果、南北通透，主次卧室、客厅设有观景阳台，四季变迁尽收眼底。

据置业顾问介绍，该户型单价34080元/㎡。

首付最低30%，即107万元，可组合贷款，公积金贷款50万元，商业贷款199万元。

A2户型：

建面85.81㎡的两室两厅，每间卧室和客厅均能无遮挡看景；卧室均设有私密阳台，透过大落地窗，享受更多阳光与自然。

该户型单价34060元/㎡。

首付最低30%，约88万元，可组合贷款，公积金可贷款50万，商业贷款154万。

另外，项目待售的户型还有A1户型（建面101.33三室两厅）、A2户型（建面83.06㎡的两室两厅）、B1户型（建面126.88㎡三室两厅）、B2户型（建面162.03㎡三室两厅）、B3户型（建面132.05㎡四室两厅）。

A1户型（建面101.33三室两厅）

A2户型（建面83.06㎡两室两厅）

B1户型（建面126.88㎡三室两厅）

B2户型（建面162.03㎡三室两厅）

B3户型（建面132.05㎡四室两厅）

从这个几个户型图可以看出整个项目的户型格局方正，采光通风效果好，主卧室以及客厅都是东南朝向，餐厅是西北方向，还设有观景阳台，视野开阔，可以很好地享受阳光与自然，提高生活品质。

因为房子是两梯四户或者两梯三户，再加上南北通透，所以公摊面积22%，比不通透的那个公摊要大一点儿，但是相应也赠送17㎡的面积，所以得房率大概78%左右，但是实际的得房率大概是96%。

整体来说项目的得房率96%以及赠送面积17㎡是不算少的，整体布局也合理、不会出现浪费的情况，采光也好，对于这个项目的户型，小编还是很看好的。

小编向置业顾问了解到，3#、4#楼的预售证预计11月中旬可得。

配套简介

标准分值：

8分

测评得分：

6分

（配套测评明细）

1、医疗

医疗问题是每个人都关心的问题，对于购房者来说，是否靠近大型医院会影响大部分人的购房需求。

该项目距离比较近的农垦三亚医院是3.1公里，对于有些时候发生紧急状况，是不能满足人们的就医要求的。

（农垦三亚医院）

2、教育

小区附近的三亚学校比较多，拥有三亚重点高中三亚一中、以及三亚市第五小学等等，

能够为业主提供优质的教学质量。

3、商圈

水墨轩香地处CBD片区，周围有中信南航大厦、阳光金融广场以及中铁置业集团等大的写字楼，对于出勤上班非常方便。

并且周边还有旺豪超市、青春颂等大商场，今后交房后小区还有自身的商业配套，无论是上班还是购物，都是很便利的。

（中信南航大厦）

4、大型综合体

水墨轩香目前附近还没有大型综合体，但是2021年大悦城的建成将会给住户带来极大的便利。

开发商

标准分值：

7分

/测评得分：

5分

开发资质有可能会影响着产品质量和物业服务，因此在买房之前要充分了解清楚开发商，才能更好的明确购买意向。

水墨轩香的开发商是海南玖九投资开发有限公司，在三亚市注册，2005年7月成立，小编从企信网以及天眼查了解到这些基本信息。

（截图自企信网）

（截图自天眼查）

小编在企信网以及天眼查上找到了这些基本信息，按照注册资本是三级资质，在网上搜索也无其他负面信息，并且项目还是政府合作工程，整体情况相对较好，对于开发商这块无需担心。

施工单位

标准分值：

7分

测评得分：

6分

小编通过置业顾问了解到，水墨轩香的施工单位是海南大陆建筑工程有限公司，注册地位于三亚市河西路三亚河畔，注册资本1.0亿元，按照注册资本是二级资质。

在网上搜索并无负面新闻，并且目前还有很多项目在建，说明这个承建商还是值得信赖的。

了解完开发商以及承建商的信息之后，重点是了解证件是否齐全。

四证

标准分值：

16分

测评得分：

16分

（四证）

买房子，首先让我们安心的是证件是否齐全，之前是有五证，包括《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。

但是现在《建设用地规划许可证》已经不公示了，因为这个证是拿地的时候就已经有了，从政府招牌挂的时候，这个证就是存在的事，是所有的五个证件里面的第一个证件，所以没有公示，因此目前只有四证。

这个项目证件齐全，购买放心。

学区

标准分值：

7分

测评得分：

5分

现在大多数购房者都考虑购买的房子是否是学区房，周边两个幼儿园差不多1公里的距离，还有第五小学以及三亚一中等三亚市重点学校，三亚技师学院和三亚航空旅游职业学院等都是2公里，教育配套来说从幼儿园、小学、中学、大学都是比较完善的。

楼盘参数

标准分值：

17分

测评得分：

15分

（楼盘参数测评明细）

从图表中可以看出，水墨轩香的物业费是不低的，3.9的容积率虽然不超过5，但是还是对于楼盘来说还是有些偏高，会出现楼栋相隔较近的情况，有可能导致部分房子采光不足。

22%的公摊面积还是很正常的，因为高层住宅的公摊面积一般是14%到24%之间。

住宅类型是纯板楼效果，绿化率及车位比来说还是相对优秀的，并且产权年限还剩68年，这算是佼佼者了。

周边环境

标准分值：

5分

测评得分：

3分

（周边环境测评明细）

水墨轩香项目背靠金鸡岭山脉，旁边就是东岸湿地公园，公园里有个小湖可以提供湖景观赏，并且还有有3000㎡的无车公共绿化空间，上设泳池、亭台等设施，1.5米以上的覆土层，可以种植一些高大的树木，整体环境还是比较干净整洁的，居住环境比较好。

但是对于有些想住在海边的购房者来说，海边的距离不算近。

（水墨轩香航拍图）

（东岸湿地公园）

（周边环境）

价值参数

标准分值：

10分

测评得分：

8分

（价值参数测评明细）

无论是谁，买房子肯定是想以后能增值的，所以能否增值对于购房者的影响是很大的。

水墨轩香目前均价3.4万/㎡，小编走了几个楼盘，综合来看，水墨轩香的价格以及物业费来说还是稍高的。

目前在售的商品房支持公积金贷款，商业贷款以及全款，首付最低30％。

总结

虽然价格不低，但是因为地理位置优越，水墨轩香所处的片区为三亚市总部经济及CBD启动区的东岸单元，具体定位为“中央消费区”，用于引领世界级旅游品牌消费，着力引入配套主题商业消费、配套主题酒店消费、全球精品主题购物、湿地公园生态体验、国际精品主题游乐、全球顶级美食体验业态。

并且2021年还有大悦城建成，到时候将会更加繁荣，升值潜力是毋庸置疑的。

因此即使价钱不低，但购房者络绎不绝。

通过各个板块的评分叠加，水墨轩香最终获得了83分。

总的来说，项目不管是从选址、内部配套、户型的设计，皆有可圈可点之处，且区域内配套完善，升值空间大。

而随着三亚商务区的建设，该区域的房价并不会下降。

购买建议：

对于刚需置业者来说，大户型和小户型都有，可以满足人们的购房需要，可以根据自己的经济情况进行选购。

对于改善型置业者来说，无论是楼盘的配套还是地段、学区、户型、环境都是比较好的，可以作为改善型置业的选择。

对于投资型置业者来说，这是三亚CBD片区，还属于三亚东岸单元片区，水墨轩香未来可期。

所以还在考虑的你，赶紧入手吧。