完整版房地产开发报建全程操作.docx

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完整版房地产开发报建全程操作

2011房地产开发报建全程操作手册

2009年8月

目录

第一部分项目开发报建流程1

第二部分项目前期阶段报建流程7

一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7

第三部分项目建设阶段报建流程10

一、办理项目地名注册手续10

二、办理《项目立项》12

三、规划局13

（一）办理《建设项目选址意见书》13

（二）办理《建设用地规划许可证》13

（三）建设项目规划设计方案（修规）报批15

（四）办理《建设用地规划批准书》15

（五）建筑设计方案报批16

（六）办理《建筑工程规划许可证》16

（七）办理《临时建筑许可证》（政府机构或企业申报）17

（八）办理《临时建筑许可证》（私人申报）18

（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18

（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18

（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19

（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20

（十三）规划设计单位资格认证21

四、市建设局22

（一）建设工程保证安全施工的措施备案22

（二）建设工程缴费指南25

（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29

（四）房地产开发项目手册备案指南15

（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32

（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34

（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39

（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43

（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49

（十）工程合同纠纷调解申请指南52

（十一）房地产开发项目转让备案指南53

（十二）商品房预售广告备案指南54

（十三）商品房预售楼款用款申请指南56

（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58

（十五）商品房预售许可指南59

（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61

五、城市管理局63

六、人防办76

七、消防局79

八、房管局82

第一部分项目开发报建流程

附表1：

项目报批报建

序号

报批报建事项

所需资料

资料来源

部门

资料提交时机

使用部门

1

建设项目投资立项

项目建设指标和规划方案及设计说明

设计部

完成投资计划立项10个工作日

开发部

项目部

设计部

土地中标通知书

开发部

2

规划方案专家评审

规划方案总平面、单体立面效果图

设计部

召集会议前3个工作日

开发部

项目部

3

规划方案总平面审查意见书

规划方案总平面蓝图两张、经济技术指标

设计部

办理审批需15个工作日

开发部

项目部

4

交管消防人防意见征求

交通流线图、地下车库平面、停车方案、坡道、出入口

设计部

办理各项审批前须征询各部门意见

开发部

项目部

5

放大样、日照分析

总平面标注单体尺寸,与周边道路关系,与周边建筑关系

设计部

放大样7个工作日;日照分析审核15个工作日

开发部

项目部

6

建筑扩初设计意见书

报批图（平、立、剖及基础图）各五套A4图纸、

设计部

上报政府窗口需15个工作日

开发部

项目部

7

建筑消防、交管、人防、环保审批、

人防工程施工图

消防工程施工图

交管方案确定、机械设备中标书

设计部

在建人防审批前25个工作日确定人防方案设计

开发部

项目部

8

办理正式开工批复

立项批复,规划批复意见,土地证

9

建设工程规划许可证

提供建筑图三套（A4）

设计部

完成规划许可证前15个工作日

开发部

项目部

营销管理部

10

交纳规费、办理冲抵手续

相关台帐

开发部

冲抵需30个工作日

交费需15个工作日

开发部

银行资金

财务部

11

领取规划许可证、公示牌、现场放线开工

施工现场平整工程部配合

项目部

3个工作日

3个工作日

开发部

项目部

附表2：

配套工程报批报建：

序号

工作内容

所需资料及工作支持

资料来源部门

资料提交

时机

使用部门

1

委托项目

综合管网设计

各种管网的技术条件，确定水泵房、调压站、箱变、高压环网柜、开闭所、变电所、配电间、各种管道井等的具体位置

项目部

设计中

设计部

确认管网及各种配套设施总体规划是否合理

设计部、征求各个职能部门

2

综合管网设计报批

管网综合图

各管线主管部门意见

设计部

2

各配套专业施工图设计

小区规划平面图、园林平面图、各种安装工程专业施工图

设计部

设计前

一周

项目部

3

各专业施工图的审查

各专业施工图

各专业设计单位

天完成

项目部

4

组织审查设计方案、设计概算、施工图纸会审、确认

施工图纸进行会审、确认

确认设计概算

项目部

7天完成

项目部

5

确定各个施工队伍；

审核预算

施工预算审核、确认

成本部

天

项目部

6

洽谈、签订

施工合同

对合同条款确认

成本部

天

项目

部

7

组织施工单位

进场、交接

支付预付款

成本部

项目部

各管线验收单项

现场施工完成

项目部

项目部

8

开通水、电、煤气、小区路灯等；电信、宽带、有线电视具备开户条件

技术参数、专业表格填写

进行竣工测量验收

项目部

设计部

9

设备移交

专业公司

设备商的配合；

材料部

项目部

物业公司

相关部门

附表3：

项目验收阶段报批报建

报批报建事项

所需材料

资料提交部门

提交时机

使用部门

人防工程验收

人防竣工图纸

相关批文

项目部

验收前10日

项目部

防疫验收

防疫竣工图纸

相关批文

项目部

验收前10日

项目部

环保验收

环保竣工图纸

相关批文

项目部

验收前10日

项目部

消防验收

消防技术检测报告竣工图纸

项目部

验收前10日

开发部

规划验收

单体工程竣工图纸

项目部

验收前10日

开发部

项目综合验收（房产局、街道、小区办、绿化办、通邮办、建委、公安局、环卫）

建设工程综合验收备案

项目部

项目部

第二部项目前期阶段报建流程

一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续

一、土地使用权转让

（一）适用范围

 1、已办理有偿使用的国有土地使用权转让；

   2、国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位（占51%以上）的公司、企业以及行政、事业单位的土地使用权转让；

   3、经法院判决需变卖用于清偿债务的土地使用权转让；

   4、原经批准划拨的经营性房地产项目用地，补办出让手续后再转让。

（二） 所需资料

1、转让交易

（1）土地使用权交易申请报告（1份）；  

（2）土地使用权交易申请审批表（1份）； 

   （3）转让方营业执照复印件、法人代表合法身份证明复印件（企业）；

   （4）主管部门、董事会同意转让文件； 

   （5）土地使用证；

   （6）土地补偿费的证明材料；

   （7）地价评估报告书；

   （8）地理位置图（1：

1万）（划出用地范围红线）（1份）；

   （9）数字化地籍图（5份）、宗地图和上述图件的软盘。

   （10）市规划局的规划用地许可证和规划红线图

   2、补办出让交易

（1）土地使用权（经营性）出让（补办出让）申请审批表

（2）原土地使用者申请补办出让后转让报告

   （3）竞买人申请竞买报告、申购登记表

   （4）原批准用地文件

   （5）原规划批准文件复印件

   （6）宗地图（2份）、地籍图（5份）、土地利用现状图（1份）

   （7）转让双方营业执照复印件及身份证复印件

   （8）村委会交齐地价款证明

   （9）估价报告

   （10）磁盘

（三）办理程序

   1、土地交易中心受理土地使用权转让申请、并进行初审；

   2、报市国土资源局审批；

   3、土地交易中心根据土地使用权转让原则设定二种交易方式：

一是挂牌交易，二是交易鉴证。

属于挂牌交易范畴的主要有：

①已办理有偿使用的国有资产、集体资产和公有经济成份占主导地位（占51%以上）的公司、企业以及行政、事业单位的国有土地使用权的转让；②原经行政划拨批准的国有资产、集体资产和公有经济成份占主导地位的公司、企业以及行政、事业单位的国有土地使用权转让；③转让方要求用挂牌交易方式交易的。

属于交易鉴证范畴的主要有：

①已办理有偿使用的民营、个体和外资企业的国有土地使用权转让；②房地产开发项目的别墅地转让；③因房产转让而造成土地使用权转让的；④经法院判决需变卖用于清偿债务的土地使用权转让。

（1）挂牌交易操作程序如下：

   a、土地交易中心接到转让交易的申请材料后，现场勘察、拍摄，将资料输入电脑，土地交易中心根据地价评估与委托人申请的交易单价来设定交易底价，在交易大厅大展示彩屏和市国土信息网站上公布挂牌交易的信息。

彩屏上详细标明交易地块的位置、面积、用途、年期、规划要点、交易底价等，并设定交易期限。

期限内申购者自由竞价申购，期限界满时，电脑根据申购者的报价，撮合交易，出价最高者为竞得人。

交易期限内，允许最先交齐地价款者为竞得人的交易方式；

   b、如果挂牌交易期限内没有申购者申购，期满后经委托人同意，继续挂牌，但不设定交易期限，有申购者申购，即可成交；

   c、交易成交后3个工作日内由土地交易中心通知竞得人，并与竞得人签订《成交确认书》,主持转让双方签订《国有土地使用权转让合同》；

（2）交易鉴证的操作程序如下：

   a、土地交易中心接到转让交易申请材料后，对转让双方的交易行为进行验证，符合转让条件的上报市国土资源局审批，批准后由交易中心主持交易双方签订《转让合同》。

   b、交易成交后，市国土资源局根据《成交确认书》和《国有土地使用权转让合同》，向交易双方颁发用地批准文件；

   c、竞得人按转让合同规定付清地价款及政府有关税费后，凭批准文件和收费清单到市国土资源局窗口办理土地变更登记手续；

   d、市土地交易中心从地价款中扣除应缴的款项后，余数付给原土地使用者。

（四）批转文件、附件

用地批准文件。

（五）收费项目

二、土地使用权出租：

（一）适用范围

已办理有偿使用的国有土地使用权出租；

（二）所需资料

1、 土地使用权租赁申请报告；

   2、 土地使用权租赁申请审批表；

   3、 双方租约；

   4、 双方营业执照及法人代表合法身份证明复印件；

   5、 土地使用证。

（三）办理程序

   1、土地使用权出租人和承租人填写《土地使用权租赁申请、审批表》，市土地交易中心受理申请后，符合出租条件的上报市国土资源局审批；

   2、经市国土资源局审批同意后，市土地交易中心主持租赁双方签订土地租赁合同；

   3、市国土资源局颁发用地批文；

   4、租赁双方付清政府有关税费后，凭批准文件到市国土资源局窗口办理土地他项权利登记手续；

（四）批转文件、附件

  租赁合同

（五）收费项目

交易手续费

（六）审批期限

第三部分项目建设阶段报建流程

一、办理项目地名注册手续

办理依据：

1.《关于发布〈地名管理条例〉的通知》，国务院国发[1986]11号，1986年1月23日

2.《关于颁发〈地名管理条例实施细则〉的通知》，民政部民行发[1996]17号，1996年6月18日

3.《广东省地名管理规定》，广东省人民政府令第56号，1999年12月24日

4.《关于商住大楼和住宅区名称标准化的通知》，粤国地（测地）字[1996]69号

5.《东莞市地名管理办法》，东莞市人民政府令第70号，2003年6月9日发布，2003年8月1日起实施

 收件资料：

（一）   申报建筑物（单体或连体）命名须提交的材料：

序号

资料名称

份数

是否原件

备注

1

建筑物命名、更名审批表

3

原件

由申报单位到镇区社会事务办或市名办领取表格填报，并加盖公章

2

授权委托证明书

1

原件

法定代表人签章并盖章，明确委托内容、权限、期限

3

建设用地批准书及附图

2

复印件

需加盖提供单位的章

4

建设用地规划许可证及红线图

2

复印件

需加盖提供单位的章

5

建设工程报建审核书

2

复印件

需加盖提供单位的章

6

经规划部门批准的四至图或总平面图

2

复印件

需加盖提供单位的章

（二）   申报住宅小区（楼群或片区）命名须提交的材料：

序号

资料名称

份数

是否原件

备注

1

建筑物命名、更名审批表

3

原件

由申报单位到镇区社会事务办或市地名办领取表格填报，并加盖公章

2

授权委托证明书

1

原件

法定代表人签章，加盖公章，明确委托内容、权限、期限

3

建设用地批准书及附图

2

复印件

需加盖提供单位的章

4

建设用地规划许可证及红线图

2

复印件

需加盖提供单位的章

5

建设工程报建审核书

2

复印件

需加盖提供单位的章

6

经规划部门批准的四至图或总平面图

2

复印件

应附经济技术指标，需加盖提供单位的章

（三）   申报道路（街巷）命名须提交的材料：

序号

资料名称

份数

是否原件

备注

1

道路命名、更名申报表

3

原件

由申报单位到镇区社会事务办或市地名办 领取表格填报，并加盖公章

2

授权委托证明书

1

原件

法定代表人签章，加盖公章，委托1-2名代理人，明确委托内容、权限、期限

3

规划道路网络图 、地形图或平面图

2

复印件

所提供图纸必须与实地情况相符并能清楚显示拟命名道路走向、相连路街位置，需 加盖提供单位的章

4

征询拟命名道路两旁单位意见的材料

1

原件

拟命名道路两旁单位必须清晰表明本单位意见并加盖公章

办理部门：

市地名办（市民政局区划地名科）

办理时限：

15个工作日

收费标准：

代收公告费

办事流程：

二、办理《项目立项》

三、规划局

（一）办理《建设项目选址意见书》

办事程序

申报－受理－上报－核发

提交材料

1、《选址意见书》2份；

2、可行性报告或经批准的项目建议书复印件1份；

3、1：

500至1：

1000现状地形图1份,图中用地界线须加盖确认章；〔配电子文件,文件格式为：

DWG〕

4、拟建方案的总平面图1份，比例1：

200或1：

500或1：

1000；〔配电子文件，文件格式为：

JPG及DWG〕

5、拟建建筑物方案图（平、立、剖）；〔配电子文件，文件格式为：

JPG及DWG〕

6、（上报市府项目）总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图各1份；〔配电子文件，文件格式为：

JPG〕

7、（有污染可其他有特殊要求的建设项目）附送有关环境保护、卫生防疫、消防安全和其他特殊要求的资料；

8、房地产项目需提供国土证复印件。

承诺时限

15个工作日（不含市政府论证）

备注

凡需提供复印件，须用A4纸复印并持原件来校对后，方能提交。

（二）办理《建设用地规划许可证》

办事程序

申报－受理－上报－核发

提交材料

1、《规划用地（拆旧建新）申请表》1份；

2、计划部门或房地产主管部门立项批复文件复印件1份；

3、选址红线图复印件1份；

4、1：

500至1：

1000现状界线地形图（用地位置和界限地形图凡涉及交界用地界线，须共同加盖公章确认界线）1份；〔配电子文件，文件格式为：

DWG〕

5、拟建方案的总平面图1份；（设计单位加盖出图章、配电子文件，文件格式为：

JPG及DWG）

6、拟建建筑物方案图（平、立、剖）；〔配电子文件，文件格式为：

JPG及DWG〕

7、总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图各1份；〔配电子文件，文件格式为：

JPG〕

8、国土局用地预审批复或国土局相关文件复印件1份；

9、商住区、楼宇、楼群等要提交“标准地名批准文件”或《使用标准地名许可证》。

10、调整的项目提交调整前后界线对比图1份；

11、已批规划方案1份。

（因情况而提交）

12、方案册2本（配电子文件，文件格式为：

PDF）

13、电子报批文件。

（经营性项目）

承诺时限

15个工作日（不含市政府论证）

备注

凡需提供复印件，须用A4纸复印并持原件来校对后，方能提交。

（三）建设项目规划设计方案（修规）报批

办事程序

申报－受理－上报－核发

提交材料

1、《规划方案送审表》1份；

2小区主要配套公建项目一览表1份；

3、规划设计方案的现状地形图1份，比例1：

500或1：

1000或1：

5000（分区规划）；〔配电子文件〕

4、规划方案的总平面图3份（设计单位加盖出图章）；〔配电子文件〕

5、拟建建筑物方案图（平、立、剖）；〔配电子文件〕

6、道路规划和竖向规划图（包括交通分析示意图）；〔配电子文件〕

7、规划方案说明书1份；〔配电子文件〕

8、总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图各1份；〔配电子文件〕

9、规划建筑设计要点、用地红线图复印件各1份。

（已办《建设用地规划许可证》项目）

10、消防分析图〔配电子文件〕

11、修建性详规（商住区）电子报批文件。

承诺时限

15个工作日（不含市政府论证）

（四）办理《建设用地规划批准书》

办事程序

申报－受理－上报－核发

提交材料

1、《规划用地（拆旧建新）申请表》1份；

2、1：

500至1：

1000现状界线地形图（用地位置和界限地形图凡涉及交界用地界线，须共同加盖公章确认界线）1份。

〔配电子文件，文件格式为：

DWG〕

3、拟建方案的总平面图1份；〔配电子文件，文件格式为：

DWG〕

承诺时限

15个工作日

备注

凡需提供复印件，须用A4纸复印并持原件来校对后，方能提交。

（五）建筑设计方案报批

办事程序

申报－受理－上报－批复

提交材料

1、《建筑设计方案申报表》1份；

2、申报项目的《技术指标及功能情况表》1份；

3、《建设用地规划许可证》复印件1份；规划用地红线图1份；《国有土地使用证》或国土局批复文件复印件1份；

4、建筑设计方案图纸（包括总平面图）2套（配电子文件）；

5、透视图1套；较大的建筑群须提供鸟瞰图；在城市主干道或指定道路两侧的建筑方案须提供灯光夜景效果图；

6、属房地产项目，须提交房地产立项文件；

7、属重报项目，须提交前一次已审查方案及批复文件；

8、经当地公安分局确认的《建设项目（幢）地址明细表》1份。

承诺时限

15个工作日（不含市政府论证时间）

备注

凡需提供复印件，须用A4纸复印并持原件来校对后，方能提交。

（六）办理《建设工程规划许可证》

办事程序

申报－受理－核发

提交材料

1、《报建表》1份；

2、《建设报建项目附表一》或《建设报建项目附表二》1份（分别适用于民用建筑或工业建筑）；

3、申报项目的《技术指标及功能情况表》1份；

4、《建设用地规划许可证》复印件1份；规划用地红线图1份；《国有土地使用证》或国土局批复文件复印件1份；（携带原件用于核对）

5、《建设工程建筑方案审查意见书》1份；获批准的建筑设计方案图纸1套；

6、建筑施工图纸2套（包括总平面图2份）、结构施工图纸1套。

申报建筑方案须提供夜景灯光效果图的项目，须提供灯光夜景的施工图1套；〔建筑施工图及效果图配电子文件〕

7、另提供总平面图、首层平面图各1份（放线用）

8、 《防空地下室易地建设申请审核意见书》或《防空地下室易地建设缴费证明书》或《东莞市人防地下室施工图设计审查意见书》复印件1份；（查验原件）

9、（房地产项目）房地产立项文件、《东莞市房地产开发项目手册》复印件各1份；

承诺时间

15个工作日

备注

凡需提供复印件，须用A4纸复印并持原件来校对后，方能提交。

（七）办理《临时建筑许可证》（政府机构或企业申报）

办事程序

申报－受理－上报－批复

提交材料

1、《东莞市城市建设规划局临时建筑申请表》1份；

2、《建设用地规划许可证》及红线图、《国有土地使用证》复印件1份；

3、申请书1份；

4、临时建筑项目建筑设计方案图纸（包括总平面图）1套（需设计单位加盖出图章）；（配电子文件）

5、效果图1份。

（配电子文件）

6、申请经审核同意后，补临时建筑项目施工图1份（补图期间不计入承诺时间内）。

（配电子文件）

承诺时限

15个工作日（不含市政府论证时间）

备注

凡需提供复印件，须用A4纸复印并持原件来校对后，方能提交。

（八）办理《临时建筑许可证》（私人申报）

办事程序

申报－受理－核发

提交材料

1、《东莞市城市建设规划局临时建筑申请表》1份；

2、书面申请书1份（居委会加盖公章及证明）；

3、房产证复印件1份，产权人身份证及其复印1件份；

4、建筑项目建筑平面、立面、剖立面图纸1套（须符合房产证要求，设计单位加盖出图章）。

承诺时限

15个工作日（不含市政府论证）

备注

凡需提供复印件，须用A4纸复印并持原件来校对后，方能提交。

（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批

办事程序

申报－受理－上报－批复

提交材料

1、《东莞市城市建设规划局临时建筑申请表》1份；

2、产权证明资料（《建设工程规划许可证》或房产证）复印件1份；

3、设计单位对装饰建筑物进行安全复核证明文件1份；

4、建筑设计方案图纸1套（需设计单位加盖出图章）；

5、效果图1份；

承诺时限

15个工作日　（不含市政府论证）

备注

凡需提供复印件，须用A4纸复印并持原件来校对后，方能提交。

（十）“一书两证”及附件变更遗失补发

办事程序

申报－受理－核发

提交材料

1、《许可证遗失补发申请审批表》1份；

2、公证书（注明建设单位、项目名称和遗失证号、发证日期）1份；（遗失补发需要提供）

3、登有遗失声明的《东莞日报》（注明建设单位、项目名称和遗失证号、发证日期）1份；

承诺时限

10个工作日

备注

凡需提供复印件，须用A4纸复印并持原件来校对后，方能提交。

（十一）办理《建设工程规划验收合格证》

办事程序

申报－受理－核发

提交材料

（一）规划局收

1、《建设工程规划验收申请表》1份；

2、跟踪表1份；

3、建设用地红线图复印件1份；

4、建设工程规划许可证副证；

5、现状实测图1份（配电子文件）；

6、已办