房地产工业商业等税务各种问题处理税务必备Word格式文档下载.docx
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（四）相关的收入和成本能够可靠地计量。
符合条件，企业应及时确认收入，并结转相关销售成本；
否则，不能确认收入。
不符合确认条件但商品已经发出的情况下，应将发出商品通过“发出商品”等科目来核算。
★法规依据2——新企业所得税法及条例相关规定：
TL第九条 企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；
不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。
本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
TL第二十三条 企业的下列生产经营业务可以分期确认收入的实现：
（一）以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现；
（二）企业受托加工制造大型机械设备、船舶、飞机，以及从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
TL第二十四条 采取产品分成方式取得收入的，按照企业分得产品的日期确认收入的实现，其收入额按照产品的公允价值确定。
其它有关销售收入确认的税法规定：
（一）交款提货。
在交款提货销售的情况下，如货款已经收到，发票、账单和提货单已经交给买方，无论商品、产品是否发出，都作为收入的实现。
这是因为商品、产品已经卖给买方，买方可以随时凭提货单提货，尚未发出的商品，已不属于本企业所有，而是企业代买方保管。
（二）预收货款。
1.采用预收货款销售的商品、产品，在商品、产品发出时作为收入的实现。
根据国家税收法规的规定，纳税人以预收货款方式销售商品，除国家税收法另有规定者外，一般应在商品发出时确认收入的实现。
2.税法规定出版企业预收书报款，应按预收货款方式销售商品处理，在书报发出时确认收入。
3.《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定：
“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
”此项规定所称预收款，包括预收定金。
因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
（三）分期收款。
采用分期收款结算方式销售商品、产品，按合同约定的收款日期作为收入的实现。
对于分期收款销售商品、产品，规定按合同约定的收款日期作为收入实现时间，并按全部销售成本与全部销售收入的比率，计算本期应结转的销售成本。
（四）委托代销。
委托其它单位代销的商品、产品，收到代销单位的代销清单后作为收入的实现，因为代销清单表明了商品已经卖出。
注：
新的180天规则。
（五）托收承付或委托收款。
在采用托收承付或委托收款结算方式销售商品的情况下，应当在商品已经发出，并已将发票账单提交银行办妥托收手续后作为收入的实现。
（六）出口销售。
企业出口销售的商品，陆运以取得承运货物收据或铁路运单，海运以取得出口装船提单，空运以取得空运运单，并向银行办理出口交单后作为收入的实现；
进口的商品，如进口企业与国内用户签订合同实行货到结算的，在货船到达我国港口取得外运公司的船舶到港通知并向订货单位开出结算凭证时作为收入的实现，合同规定对国内实行单到结算的，凭国外账单向订货单位开出结算凭证时作为收入的实现。
为使出口成本、盈亏核算的口径一致，出口商品的销售收入，一律以对外成交的离岸价格为准。
如果合同规定以到岸价格成交的，先按到岸价格作为出口销售收入记账，然后将我方负担的以外汇支付的国外运输保险费和佣金等，用红字冲减出口销售收入。
★争议处理——本案因为新准则和会计制度与税法产生了差异，故而产生了纳税争议。
依据新企业所得税法第二十一条规定：
在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算（税收征管法也有类似的法律规定）。
所以，本案的税务处理是正确的。
本案中，纳税人由于购货方资金周转存在暂时困难，因而A企业在货款回收方面存在不确定性。
根据销售商品收入的确认条件，A企业在销售时不能确认收入。
为此，A企业将已发出的商品成本转入“发出商品”科目似乎正确，但却忘记会计与税法的差异和相关的纳税调整，同时，更忽视了税法的严肃性——任何与税法无据的延期纳税，都有可能以隐瞒偷税论处。
★规避方法1——严格按照税法规定及时申报纳税，并注意会计与税法的差异和相关的纳税调整。
★规避方法2——巧妙利用“分期收款方式”应对，将所谓“隐瞒”收入的“偷税”演变成合理合法的“延期纳税”。
★温馨提示——“分期收款方式”的税务策划应用技巧和案例。
2、“应计未计费用、应提未提折旧”等纳税争议问题（案例）
★基本案情——在实际工作当中，有些税务干部对于企业某个年度12月31日前没有入账的成本费用，都确认为应计未计扣除项目不允许税前扣除。
如果企业该年度扣除了，在以后稽查当中被发现，就认定为未按规定申报或虚列成本费用，处理的方法是补税、加收滞纳金、并处以罚款。
★涉税争议——企业以前年度应计未计费用、应提未提折旧等，究竟能否税前列支？
如能列支，又该如何正确操作？
★法规依据1——财政部、国家税务总局《关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税字［1996］79号）文件：
“企业纳税年度内应计未计扣除项目，包括各类应计未计费用、应提未提折旧等，不得移转以后年度补扣。
”
★法规依据2——国家税务总局《关于企业所得税若干业务问题的通知》（国税发[1997]191号）文件：
“财政部、国家税务总局《关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税字［1996］79号）规定的‘企业纳税年度内应计未计扣除项目，包括各类应计未计费用、应提未提折旧等，不得移转以后年度补扣’，是指年度终了，纳税人在规定的申报期申报后，发现的应计未计、应提未提的税前扣除项目。
★争议处理——解决本案争议处理的关键问题是：
其一、要认真、系统、全面地理解税法。
关于以前年度应计未计扣除项目的税务处理问题有两个文件，一个是财税字［1996］79号，文件讲得是怎么处理，没有讲如何确认。
另一个是国税发[1997]191号，讲得是确认的标准，对以前年度应计未计扣除项目做出了明确的定义。
其二、要区别会计核算与汇算清缴的时点。
年度会计报表终结时点是12月31日，而税务机关法定的企业所得税年度汇算清缴和年度申报的终结时点是次年的5月底。
★规避方法——企业每年度在汇算清缴和年度申报的终结前，一定要认真仔细地核查上年度各类应计未计费用、应提未提折旧等情况，一旦发现“遗漏”问题，及时采取“补救”措施。
★温馨提示——补帐的具体操作方法：
年度申报直接调整，财务报表作补充说明，相关凭证和记录以“以前年度损益科目”入次年帐，并注意不得在次年重复扣除相关的成本费用。
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3、“应付帐款”长期挂帐的纳税争议问题（案例）
★基本案情——一般来说，税务稽查对公司的“应付帐款”是必须要重点检查的项目（特别是长期有余额且金额较大的）。
检查方法是抽取其中大金额的款项，弄清来龙去脉，看是否存在将应计入销售收入或营业外收入的款项，挂在应付帐款；
有无将已收回的应收款不进行冲帐，用收回款搞非法的帐外经营或个人占用；
有无调增或调减应收账款数额，多提或少提坏账准备金的问题。
另外，对异常的往来单位、金额、以及账龄比较长的情况更要逐笔查清和核对。
★涉税争议——关于应付帐款长期挂帐的纳税争议，一般是结转年度收益问题。
★法规依据——TL第二十二条 企业所得税法第六条第（九）项所称其他收入，是指企业取得的除企业所得税法第六条第
（一）项至第（八）项规定的收入外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。
★争议处理——因相关税法对“确实无法偿付”未具体明确化，故解决争议的关键问题是如何准确理解“确实无法偿付”。
★规避方法——即陈述和申辩。
“确实无法偿付”的事实认定从法律角度来分析，需要具备一定的事实证据证明，而相关的事实就具体的调查来说，其难度是可想而知的。
目前税务稽查认定的“事实”多是“长期挂帐”、“债权人失踪或死亡”和“企业倒闭或破产”，但这样的认定多数是经不起法律推敲的，如“长期”究竟是多数年？
债权人失踪或死亡后，还有没有法定继承人？
企业如果倒闭或破产，但其原股东的追偿权在法律上也并未明确否定。
而且，税务稽查是行政执法，负有举证义务，如此的“调查”确实挺有难度的。
★温馨提示——如果是“长期挂帐”，最好是要求相关的债权人每年底发来一个“还款计划”。
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4、关联交易所得税反避税调整问题（案例）
★转让定价法——在经济活动中，关联企业为了转移利润而在商品交换过程中，不依照市场规则和公允价格进行交易，而是根据关联企业的共同利益而进行的商品或非商品交易。
（1）转让定价的方式：
当两个关联企业所承受的税率不相同时，由母公司策划，将利润从税负高的企业向税负低的企业转移，利润转移采取的具体方式主要是定价转移。
A：
一般的定价转移方式图解：
B：
利用C企业搭桥对B进行定价转移的方式图解：
C、企业兼营内部转移定价（不同税率的产品或服务且为同一对象）：
A产品或服务
（高税率或征税）B产品或服务
（低税率或免税）
★基本案情——设立销售公司避税：
湖南某地华强建材总公司生产一种建筑材料生产模具，主要销往广东省等各地区，每件产品市场售价为31000元，每单件产品基本费用如下：
生产成本15000元，销售费用3000元，管理费、财务成本等综合费用暂不考虑。
问如何进行纳税策划？
策划前：
华强公司应交所得税额为：
（31000-15000-3000）×
33%=4290元
显然，企业交所得税较高，为此，该公司决定在深圳设一家全资子公司专门负责对公司产品的销售工作，总公司只专注于生产。
总公司给销售公司每件产品的价格为26000元。
则该集团公司应交所得税为：
（26000-15000）×
33%=3630元，销售公司应交所得税为：
（31000-26000-3000）×
15%=300元，两公司共计纳税为：
3630+300=3960元，比未设销售公司单件产品少交税：
4290-3960=330元。
现在，该集团经进一步策划分析，只要在税法准许的情况下，能够达到同行业一般生产型企业的平均利润水平，就可以将部分利润转让给深圳销售公司，故将销售给深圳公司的售价降到23000元/件，则集团公司应交所得税为：
（23000-15000）×
33%=2640元，销售公司应交所得税为：
（31000-23000-3000）×
15%=750元，两公司共计纳所得税为：
2640+750=3390元。
由此可见，单件产品价格转让后比价格转让前少交所得税：
3960-3390=570元。
比未设立销售公司时少交所得税：
4290-3390=900元。
★涉税争议——是否符合市场独立交易原则？
★法规依据——第四十一条企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。
企业与其关联方共同开发、受让无形资产，或者共同提供、接受劳务发生的成本，在计算应纳税所得额时应当按照独立交易原则进行分摊。
TL第一百零九条 企业所得税法第四十一条所称关联方，是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人：
（一）在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系；
（二）直接或者间接地同为第三者控制；
（三）在利益上具有相关联的其他关系。
TL第一百一十条 企业所得税法第四十一条所称独立交易原则，是指没有关联关系的交易各方，按照公平成交价格和营业常规进行业务往来遵循的原则。
★争议处理——关键是如何理解税务机关所谓定价的“合理方法”，如何对关联企业转让定价的合理性作出解释。
TL第一百一十一条 企业所得税法第四十一条所称合理方法，包括：
（一）可比非受控价格法，是指按照没有关联关系的交易各方进行相同或者类似业务往来的价格进行定价的方法；
（二）再销售价格法，是指按照从关联方购进商品再销售给没有关联关系的交易方的价格，减除相同或者类似业务的销售毛利进行定价的方法；
（三）成本加成法，是指按照成本加合理的费用和利润进行定价的方法；
（四）交易净利润法，是指按照没有关联关系的交易各方进行相同或者类似业务往来取得的净利润水平确定利润的方法；
（五）利润分割法，是指将企业与其关联方的合并利润或者亏损在各方之间采用合理标准进行分配的方法；
（六）其他符合独立交易原则的方法。
★规避方法——自行转让定价应符合市场独立交易原则的二个基本条件；
或者与税务机关“预约定价”。
★温馨提示——企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则，或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的，税务机关有权在该业务发生的纳税年度起10年内，进行纳税调整。
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5、BVI国际避税与反避税调整问题（案例）
BVI国际避税介绍（英属维尔京群岛，号称“避税天堂”）
★基本案情——典型国际避税案例
A跨国公司总部设在美国，并在英国、法国、中国分设A1、A2、A3三家子公司。
A1为在法国的A2提供布料，假设有1000匹布料，按A1所在国的正常市场价格，成本为每匹2600元，这批布料应以每匹3000元出售给A2；
再由A2加工成服装后转售给中国的A3，A2利润率20％；
各国税率水平分别为：
英国50％，法国60％，中国30％。
A跨国公司为逃避一定税收，采取了由A1以每匹布2800元的价格卖给中国的A3，再由A3以每匹3400元的价格转售给法国的A2，再由法国A2按价格3600元在该国市场出售。
（一）在正常交易情况下的税负
A1应纳所得税=（3000-2600）×
1000×
50％=200000（元）
A2应纳所得税=3000×
20％×
60％=360000（元）
则对此项交易，A跨国公司应纳所得税额合计=
200000＋360000=560000（元）
（二）在非正常交易情况下的税负
A1应纳所得税=（2800-2600）×
50％=100000（元）
A2应纳所得税=（3600000-3400000）×
60％=120000（元）
A3应纳所得税=（3400-2800）×
30％=180000（元）
则A跨国公司应纳所得税额合计=100000＋120000＋180000=400000（元）
比正常交易节约税收支付：
560000-400000=160000（元）
这种避税行为的发生，主要是由于英、法、中三国税负差异的存在，给纳税人利用转让定价转移税负提供了前提。
6、财政补贴收入的纳税争议问题（案例）
★基本案情——企业的财政补贴或政府补助税征免税问题。
★涉税争议——税务机关不论何种情况，一律予以征税。
第七条收入总额中的下列收入为不征税收入：
（一）财政拨款；
（二）依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金；
（三）国务院规定的其他不征税收入。
企业所得税法第七条第（三）项所称国务院规定的其他不征税收入，是指企业取得的，由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金。
财税字〔1995〕81号：
企业取得国家财政性补贴和其他补贴收入，除国务院、财政部和国家税务总局规定不计入损益者外，应一律并入实际收到该补贴收入年度的应纳税所得额。
★争议处理——申请上级税务机关函复。
7、减免税（含即征即退）纳税争议问题（案例）
★基本案情——企业的减免税的征免税问题。
★法规依据——财税字【1994】第074号：
对企业减免或返还的流转税（含即征即退、先征后退），除国务院、财政部、国家税务总局规定有指定用途的项目以外，都应并入企业利润，照章征收企业所得税。
对直接减免和即征即退的，应并入企业当年利润征收企业所得税；
对先征税后返还和先征后退的，应并入企业实际收到退税或返还税款年度的企业利润征收企业所得税。
8、固定资产新标准的纳税争议问题（案例）
★基本案情——TL第五十七条 企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。
★涉税争议——实际工作中应注意生产经营主要的工具和辅助性的工具的核算差异。
9、研发费用加计扣除的纳税争议问题（案例）
★“五变三不变”——研究开发费用的“五变三不变”：
第一变：
享受主体进一步放宽根据财工字[1996]41号文规定，可以享受技术开发费加计扣除政策的主体只有国有、集体工业企业。
随后的国税发[1999]49号文将享受主体放宽到国有、集体工业企业及国有、集体控股并从事工业生产经营的股份制企业、联营企业。
财税[2003]244号文又进一步放宽，将范围扩大至所有财务核算健全、实行查账征收企业所得税...
第二变：
不再限定增长比例2006年以前，在企业享受技术开发费加计扣除政策时，都要限定企业当年的技术开发费必须比上年实际增长10%（含10%）以上。
而财税[2006]88号文则取消了增长比例的限制，规定全部按实际发生的技术开发费加计50%扣除。
这是纳税人在今年所得税纳税申报时要特别关注的地方。
第三变：
扣除金额可5年递延财税[2006]88号文下发以前，企业技术开发费加计扣除的金额不得超过应纳税所得额。
超过部分，当年和以后年度均不再予以抵扣，且亏损企业发生的技术开发费只能据实扣除，不能实行加计扣除。
而财税[2006]88号文下发后，规定企业年度实际发生的技术开发费当年不足抵扣的部分，可在以后年度企业所得税应纳税所得额...
第四变：
研究开发用仪器设备费用税前扣除政策有变化根据财工字[1996]41号文：
企业为开发技术、研制新产品所发生的试制用关键设备、测试仪器，单台价值在10万元以下的，可一次或分次摊入管理费用，其中达到固定资产标准的应单独管理，不再提取折旧。
而财税[2006]88号文规定：
自2006年1月1日以后企业新购进的用于研究开发的仪器和设备，单位价值在30万元以下的，...
第五变：
外资企业委托技术开发费用也可享受加计扣除根据国税发[1999]173号文的规定，外资企业从其他单位购进技术或受让技术使用权而支付的购置费或使用费，即委托其他单位和个人进行科研试制的费用是不能享受加计扣除优惠政策的。
而财税[2006]88号文统一了内外资企业技术开发费加计扣除的政策，规定外资企业委托技术开发费符合条件的也能加计扣除。
一不变：
享受加计扣除的技术开发费内容不变 根据财税[2006]88号文规定：
享受加计扣除的技术开发费项目：
包括新产品设计费，工艺规程制定费，设备调整费，原材料和半成品的试制费，技术图书资料费，未纳入国家计划的中间实验费，研究机构人员的工资，用于研究开发的仪器、设备的折旧，委托其他单位和个人进行科研试制的费用，与新产品的试制和技术研究直...
二不变：
申请享受程序不变 自2004年国家取消对技术开发费加计扣除的审批后，企业申请享受该政策的程序没有发生变化。
申请程序概括如下：
1.企业技术开发项目必须先到所属科委或经委科技处申请立项并获得科委或经委的《企业技术开发项目确认书》（或其他相关的确认文件），并编制技术开发项目开发计划书和技术开发费预算。
三不变：
工业类集团企业向下属企业提取技术开发费审批政策不变 根据国税发[1999]第49号的规定：
工业类集团公司（以下称集团公司），根据生产经营和科技开发的实际情况，对技术要求高、投资数额大、由集团公司统一组织开发的项目，需要向所属企业集中提取技术开发费的，经国家税务总局或省级税务机关审核批准，可以集中提取技术开发费。
集团公司向所属企业提取技术开发费，...
★基本案情——某大型纺织厂技术改造费用加计扣除案例。
★涉税争议——费用搭车。
10、房地产预缴所得税的纳税争议问题（案例）
★基本案情——房地产开发商预缴企业所得税问题。
★涉税争议——房地产开发商预缴企业所得税的毛利润是否扣除营业税金和期间费用。
★法规依据——
关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知
国税函〔2008〕299号
为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：
一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：
（一）非经济适用房开发项目
1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%.
3.位于其他地区的，不得低于10％。
（二）经济适用房开发项目
经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<
经济适用房管理办法>
的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。
三、房地产开发企业按当年实际利润
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