物流园物业管理实施计划方案Word格式.docx
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一，认识与定位
该物流园区作为一个大型物流园区物业，整体形象应该着眼于全市，全省，乃至于全国，全世界.给该工程整体形象定位是:
开放，高效，规
开放表达该物流园改革创新的思想和国际化的办公，生产式
高效展示该物流园进取，创新的精神状态和高效的运转机制
规表达该物流园作风谨，运作规高效，管理精细的风貌
二，一种模式
作为国际化物流园需要的是表达:
开放，高效，规，平安，文明，有序，舒适等，为此我公司确定该物流园区管理效劳模式为:
一手抓物业管理效劳，一手抓精神文明建立和形象建立的经营型物业管理模式.
在我公司进驻后，要将公司"
全心效劳，在细微之处见精神;
正大卓越，赢万众口碑创品牌"
的理念全位导入，并秉持我们的职业操守:
"
岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚效劳"
.我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷.
三，二项承诺:
1，自接收该物业管理工程之日起，二年使该物业管理工程成为优秀示工程，树立物流园区引进专业化物业管理的成功例.
2，自接收之日起，即按照ISO9001-2000效劳质量体系全面实施物业管理效劳.
四，五个重点:
针对该工程的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点:
1，树立物流园物业整体形象
通过环境形象，物流园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理效劳人员行为规等专业管理和文化气氛的融合，塑造物流园区开放，高效，规的整体形象.
2，确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零
从我们管理的经历来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键.我们相信只要通过对的准军事化的管理和对使用人人情化效劳，通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该区域因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生率为零.
3，维护好物流园区的环境
该物流园区是对外的窗口，在环境管理面，卫生管理是重点，本物流园区的卫生涉及到道路，库房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现工程的良好面貌，同时园区的绿化的养护要到达茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现工程的良好形象
4，设施，设备及物业本身的管理，使物流园物业保值，增值
另外，该工程的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而到达保值增值的目的.
5，树立管理公司自身良好形象，使该工程成为口碑
该工程我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质效劳，从根本上树立良好形象，给到物流园的人留下良好印象，并为管理叹服，使物流园因我们的管理效劳增加附加值.
五大措施:
1，根据该工程特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防与重点防相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松紧与夜晚密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防能力等，结合管理处统一管理，快速调度，确保治安万无一失.
2，精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建立和环保建立.针对该工程的现状要求，我们将设置环境管理部（环卫，绿化），养护物流园园林绿化和管理好区域卫生，以保障物流园区环境优美，干净整洁.第一:
维护保养好物流园区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机;
第二:
加强和引导环保意识的教育，使每位到物流园区的人员都自觉保护区环境;
第三:
垃圾分类收集，建立回收系统;
第四:
开展环境文化建立和环境形象建立.
3，保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进展引导培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后到达整齐，规停车和秩序井然的目的.
4，实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理法.这种法表达在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各面.我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规密.
5，我们在管理效劳中将推出24小时值班巡逻的效劳机制，以解决使用者所需.
每二节拟采取的管理式，工作方案和物质需求情况
一，拟采取的管理式
对于不同的物业，必须有不同的方法，我们拟采取的管理式为:
专业化，规化，精细化，品牌化，经营型的管理式.
根本思路是:
1，格选人，慎重用人，确保各类人员的专业素质和综合素质;
2，提供24小时效劳;
3，格法规和标准制约，规组织和个人的管理效劳行为;
4，致力精神文明建立，实施品牌和形象战略;
5，军事化管理加现代化管理.具体我们的管理分组织系统，运作程序系统，鼓励系统三个局部说明.
（一）组织系统:
1，贵公司可以直接对管理处下指示，以提高效劳效率.
2，管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任，文员，各业务部门管理员和业务块操作员工.
（二），运作程序系统:
1，整体运作程序
2，部运作流程
说明:
1，在部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监视的封闭性.管理层既是指挥者，又是监视者，方案，组织，控制，反应集于一身，防止管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位.
2，各层职责明确，工作程序有格的质量文件进展规.同时充分授权，在权责围最大限度地调发动工的工作积极性和主动性.
（三），鼓励系统:
1，鼓励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，效劳用户，创造经济和社会效益.
2，思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，式有谈心，座谈等.
3，奖惩机制与监视机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩清楚，通过奖励引着员工走，通过惩罚"
打"
着员工走，做到人人有动力，个个有压力.奖励分为物质奖励和精神奖励.
4，培养提升机制在实际工作中极具价值.我们将培训放在集体和个人开展的重要位置，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者让，为人才的开展创造有利环境.
5，工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进展，实行浮开工资，增强工作能力.
6，企业文化机制是开展之源，通过企业文化的开展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力，引导功能，约束功能把员工的目标和公司的目标严密结合起来.
工作方案
依据管理式和管理运作流程，我们将工作方案分为前期管理，常规期管理二局部，现拟工作方案如下.
（一）前期管理工作方案
序号
工程
容
时间
备注
1
物业管理标的调研
全面了解物业管理标的
xx年xx月xx日
尽量提前
2
拟订管理案
结合调研结果拟定管理案
xx年x月xx日
3
接收合同签订
1，案送审
2，签订合同
案确认时止
尽量缩短时间
4
组建管理队伍
1，选拔2，培训3，上岗
案确认至进场
5
整改及完善办公条件
1，安排管理用房
2，安排员工宿舍
3，物质装备到位
6
制订管理制度
1，制订切合实际的各项物业管理制度
2，导入ISO9001-2000
7
物业接收验收
办理书面移交手续
（二）常规期管理工作方案
房屋及公用部位维修保养
1，制定大，中修方案案;
2，日常零修，急修管理;
3，日常保养巡查管理;
4，维修质量管理.
接收验收后开场，局部待施工单位保修期满
属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助
公共设施，设备及场所的使用，维修，养护，管理
1，建立档案，搞好根底资料管理;
2，运行管理;
3，维修保养管理;
4，险情应急管理;
5，水池水泵管理;
6，其他.
安保管理
1，24小时值班及巡查，监控等平安防管理;
2，违章私设摊点及设立广告管理;
3，消防管理;
4，来人来访管理;
5，物品出入管理.
接收验收后开场
车辆管理
1，进出车辆管理;
2，停车场管理;
3，车辆行驶管理.
清洁卫生管理
1，清洁卫生管理;
2，环保管理;
3，消杀管理.
接收验收
后开场
绿化管理
1，室绿化管理;
2，室外绿化管理.
客户效劳管理
1，设立效劳员和保安;
2，人员形象及效劳意识管理.
8
标识系统管理
标识日常维护管理
9
档案管理
1，建立房屋共用设施设备档案资料;
2，建立用户档案，房屋及其配套设施权属清册;
3，建立格的档案管理制度.
第三节:
各项指标的标准及达成标准指标采取的措施
本节参照?
全国物业管理条例?
，?
全国物业管理示物流园区达标评分细那么?
及ISO9001质量标准，我们对工程之物业管理要求的各项指标以表格的形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施.
指标名称
工作标准
指标测定依据
管理指标实施措施
房屋及配套设施完好率
95%
全国物业管理条例，全国物业管理示物流园区达标评分细那么，ISO9001质量标准
采用区域巡查管理与管理中心控制相结合的工作法，落实责任，责任到人，建立完善的区域日检，检，月检制度，健全档案记录
房屋零修，急修及时率
96%
建立格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具5分钟到达现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜.并建立回访制度和回访记录，以优质效劳为本，24实行小时值班制度
维修工程质量合格率
99%
建立维修回访制度，及时征求贵单位意见，保证反应渠道畅通，以确保维修效劳质量
大型及重要机电设备完好率
完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，寻求专业公司支持，所有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值班，出现故障及时排除
疾呼完好及使用率
落实责任人，坚持对道路，路灯及停车场，消防设施设备等公用设施进展日常巡视检修和定期维护保养，由维修部落实，客户效劳中心监视，并建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好并正常使用
停车场完好率
路灯安好率
消防设备完好率
98%
治安案件发生率1%以下
实行24小时保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小时值班，承受报警及实施调度，根据实际情况，确立人防，技防与物防相结合的治安思路，明确保安职责，层层防卫，以确保物流园区人身财产平安
10
财产被盗率1%以下
11
违章发生率1%以下
建立穿插巡查制度，跟踪管理，对私设摊点，广告牌，广告字画，乱贴乱画等现象及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访制度
12
违章处理率90%以下
13
火灾发生率1%以下（年）
全员义务消防员制，确定消防应急案，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安日常巡查，发现隐患及时处理，确保平安
14
绿化完好率无
建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区域负责与巡查制度相结合，加强宣传，发现问题，及时修复，确保公共绿化无破坏，无践踏，无黄土裸露;
室绿化常青.
第四节:
管理人员的配备，人员培训
一，物业管理处人员配备
该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配置情况，帮我们在人员配备上坚持以公司"
精干，高效，敬业"
的用人原那么为根底，确定"
重学历也重能力，重水平更重品德"
的用人标准，把人才选聘关.我们要求管理人员必须是一专多能.在管理队伍建立上，我们将采取规管理和人性化管理相结合的式，运用鼓励机制，格管理，考核，并实行淘汰制，才能确保管理目标实现.
（一），管理处人员配备图
（二），物业管理处人员岗位分布说明
1，管理处主任:
1名，负责全面工作.
2，文员:
负责前台效劳，和处理行政，物业事务等工作，并协助管理接待等工作，及负责档案管理，会务管理等工作.
3，主管:
1名，负责各部门，各岗位的工作质量的检查，监视.
4，维修部:
2名，负责物流园物业和配套设施设备及场地的日常维修，保养，巡视，维修检查监视等工作.
5，保安队中队长:
1名，负责保安队全面工作及对部门人员检查监视工作.
保安:
20名，分三班24小时值班（其中一名轮休），负责当班期间的安保工作.
6，环境管理部部长:
1名，负责清洁，绿化全面工作及对部门人员检查监视工作.
绿化技师:
2名，负责绿化养护工作.
环卫工人:
6名负责物流园区公共区域卫生.
（三），人员培训
企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在于企业是否最大限度地开发人力资源，要实现人才资源开发战略，我们确定了"
全员培训，全过程考核"
的培训针，使培训真正落实到实处.
1，培训的目标:
通过培训，提高员工的文化素质，业务技能和管理效劳水平，使物业管理更加富有成效.
2，培训容:
（1）新员工入职培训:
A，企业培训:
企业质量针，质量目标，企业理念，企业精神等;
B，员工手册培训:
员工守那么，礼仪行为规，职业道德教育等;
C，管理处概况培训:
物流园区概况，公众管理制度，部规章制度，管理架构等;
D，物业管理根底知识及强化效劳意识的专题培训;
E，军训与参观学习.
（2）岗位专业技能培训:
A，根本技能培训:
相应岗位的专业知识，ISO9001文件（包括质量手册，程序文件，工作指示，记录表格等）;
B，新技术（能）培训:
智能化技术，新设备仪器的使用与管理技术等.
（3）素质提高培训:
A，操作层自我开发培训:
进展有关学历，职称的外送培训，或利用现有条件，举办电脑，消防，环保等相关知识讲座;
B，管理人员实行"
四个一"
常规培训，即坚持每月写一篇文章，读一本专业的好书，参加一次讲座，参与一次竞赛.
（4）新政策，新理论培训:
物业管理理论动态，有关法律，法规，同行业新动向等.
（5）培训者培训:
培训者更新知识及观念，吸收新理论，不断创新培训工作思路的培训.
3，培训方案（不具体阐述）
4，培训的评估考核
（1）培训中考核:
根据实情，边培训，边考察，理论与实践相结合，这样便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做的员工进展监视和指正.
（2）培训后考核:
分为实操考评和书面考核两种，反应培训绩效，把考评的结果作为薪资发放的依据.
第五节:
管理规章制度和建筑及其附属物档案，
设施，设备，业主档案的建立与管理
一，管理规章制度
科学完善，合理量化.健全实操的管理规章制度是我们取得成功的重要法宝，也是提高效劳品质，提升物流园区形象的重要依据.为进展统一规和管理，接收后，我们将格按照ISO9001国际标准人，及我公司质量体系文件的要求，对工程实施专业化，规化管理.我们还将根据该工程实际情况对规章制度及相关程序作适当调整.管理制度主要包括公众制度及应急措施，ISO9001效劳质量控制程序文件，公司部管理制度等.
二，档案建立与管理随着建筑设计高科技，专业化的开展，信息成为管理资源中又一重要因素，为此，在信息收取时广开信息渠道，存储时做到容全面，丰富，收集时尽可能地完整.我们拟对工程所有物业管理与效劳的工程，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立相应的管理档案.并树立档案管理的财富观，资源观和效劳观，使档案管理真正为管理效劳.
三，档案管理运作环节
1，资料的收集，直接隶属于客户效劳中心.建立相应的规章制度，对所有档案资源进展格管理.在收集时，坚持容丰富的原那么，根据实际全面收集，小到一盆花都有详细的资料收集.
2，资料的分类整理，根据其性质，特点进展细分，做到条理清晰，分类合理.
3，资料归档管理，按照资料本身的在规律，联系进展分类保存，做到便于查找和调用，在进，出档案室都有格的规定，防文件流失.档案的管理环境必须做到"
三防"
，即防火，防潮，防变质.
四，档案资料的分类
1，接收移交资料:
名称
资料容
工程建筑产权资料
A:
规划图纸，工程批文，用地批文
B:
建筑可证，投资可证，开工可证
C:
拆迁安置资料
工程技术资料
红线图，总平面图
地质勘察报告，开竣工报告，图纸会审报告
工程合同，工程预决算
D:
工程设计变更，通知及技术核算单
E:
竣工图:
1.单体建筑，构造，设备竣工图
2.消防，智能化，中央空调等工程及地下管网竣工图
F:
房屋，消防，智能化，中央空调等竣工验收证明书
G:
钢材，水泥等主要材料的质量保证书
H:
新材料，构配件的鉴定合格证书
I:
供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备的检验合格证书
J:
供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备技术资料
K:
砂浆，混凝土试块，试压报告
L:
绿化工程竣工图
M:
其它技术资料
2，管理档案资料
物业资料
根本资料B:
标识资料
事务管理资料
事务值班表B:
事务交接记录表
物品搬出（入）登记表D:
日常事务巡视记录
事务回访登记表
维修资料
维修申报表B:
维修效劳派工单
维修回访记录本D:
公共设施维修记录
平安防及交通管理资料
日常巡查记录，交接班记录，值班记录
查岗记录C:
物资搬运放行记录，紧急事件处理记录
车辆管理记录，车辆详细资料，车辆出入记录
设备管理资料
公用设施保养维修记录B:
各项机电设备保养维修运行记录
设备分承包维修保养记录D:
设备检查记录
员工管理资料
员工个人资料，聘用表B:
员物流绩考核及奖罚记录
员工培训方案及实施记录D:
员工培训考核记录
员工外出考评及参加演练记录F:
员工住房及务管理记录
意见反应资料
效劳质量回访记录表B:
意见调查，统计记录
投诉及处理记录表
行政文件资料
管理处主任值班及督察记录B:
政府部门文件
物业公司及主管领导部门文件
管理处规章制度，通知，通报等文件
管理处荣誉一览表F:
管理处接待来访参观记录表
会务资料
会务承办实施案B:
会务摄影及录音，录像资料
第六节:
便民效劳
当我公司接收本工程物业管理后，我们将围绕人员切身需求，秉持"
以客户为中心，优质效劳，低价收费"
的经营针，尽量开展各项便民效劳，包括无偿效劳工程和有偿效劳工程，以下面所列.总之做到使用人有什么需求，我们就想方法满足.
项目
服务收费标准
代理办公物品维修
按维修单位标准收取维修费，每次维修费货比三家，经同意后送修，加收适当效劳费
代购车船航空票
除实际费用外，按规定加收手续费
代寄，代领
加收适当效劳费
配备急救箱，急救药品
按药品的实际收费，不加收效劳费
建立活动组织，组织文体活动
活动费用按实际发生收费，不加收效劳费
第七节:
物业管理收费标准建议及收支测算
本工程物业管理采用包干制，库房物业每平米每月x元，办公物业每平米每月x元，宿舍物业每平米每月x元，即:
每月物业公司的收入为〔自己列出、算出〕，每月物业公司支出及利润见下表:
类别
计算式
月支出
物业公司利润xx元
第八节:
日常物业管理
日常物业管理是物业管理单位实施管理与效劳功能的重要阶段，我们将该工程物业管理工作分为介入期和常规期二个局部，在介入期我们从物业管理角度提出一系列建议，并依据贵单位的认可工程实施整改和进一步完善物业管理案，为今后物业管理打根底.
常规期物业管理工作，包括房屋，设施，设备维护，环境管理，平安防管理，消防管理，车辆管理等多面容，其中有些工程已在前面相关章节表达.在此章节我们只是就其有关容进展阐述.
一，介入期
在此阶段，我们主要是进展调研，编写案，做好验收接收工作.
（一），调研，编写案工作
（二），验收接收
1，拟定验收接收案，组建验收接收小组.
2，对工程进展全面验收，接收，包括资料接收，另附验收接收相关表格.
3，如有整改，在整改完毕后对整改工程进展接收，届时另列清单交接.
二，常规期物业管理
（一），平安管理
1，平安防管理分为四个层次:
第一层为督导层，全面巡查防漏堵漏;
第二层为门岗人员进展封闭控制;
第三层为监控系统;
第四层为最里层，实行步行巡查，发现问题及时处理或汇报处理，同时我们将编制专项案进展团体组织集会.
四，讲究公共卫生，不乱丢垃圾，瓜壳，纸屑，烟头等，不随地吐痰和大小便，不高空抛物，不饲养禽兽，不在公共场所弃置及堆放杂物，共同维护公共卫生.
五，保护公共财物，维
升级会员 