江韵豪庭商住小区项目建设可行性研究报告Word文件下载.docx
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《项目决策分析与评价》；
《中国工程咨询业质量管理导则》；
《投资项目可行性研究指南》（计办投资[2001]1153号）；
《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（发改投资[2006]1325号）；
《房地产开发项目经济评价方法》（建设部建标[2000]205号）
承办单位提供的有关资料；
有关市场信息、指标等资料
第五节编制范围
本可研报告的编制范围为####县“江韵豪庭”商住小区项目建设内容
第六节编制原则
一、实事求是原则
由于####县江韵豪庭商住小区项目建设是新建项目。
因此，应根据项目所在地的政治、经济和社会发展实际情况，严格按照建设的需要和可能性进行。
以认真负责的态度，严格执行国家规定的相关法规、规范及标准，对项目的规模、投入资金等进行科学合理的分析。
按照基本建设程序，实事求是地进行前期工作，保证项目的各项数据具有科学性和严密的逻辑性，并根据相关的技术规范和设计标准进行方案设计。
二、节约性原则
####县江韵豪庭商住小区项目建设必须遵守国家有关法律、法规，以满足社会需求为前提，遵照朴实、实用和节约资源的原则。
在城市建设活动中要起表率作用，更应倡导实用、经济、安全、美观、节约的设计理念，提倡集中化的布局。
在建设中不搞追求大气、大规模、豪华性等。
三、遵循社会主义市场经济原则
遵循社会主义市场经济的原则和规律，坚持多渠道筹资，多元化建设，充分调动社会各界的积极性，本着公开、公平、公正的原则，选择技术先进、优质高效的设计、施工、投资和咨询单位，确保项目建设的顺利完成。
第七节项目建设的内容和规模
一、项目建设地点
拟新建建设项目位于####县城东南部堰坝塘，与环城东路隔河相望，通过两座新建成的钢筋混凝土桥梁与环城东路相连接，距离县城中心约1公里，所处地块三面临水，背靠山坡，地势平整，形状规则，地理位置较好。
二、项目建设内容
根据目前的项目规划，该项目建设内容为住宅、车库、步行街和商铺，同时配建会所、幼儿园以及其他附属用房。
三、项目建设条件
1.已取得土地证
2.场地五通一平工作已完成
3.市政配套设施已到位
4.施工期间用水、电均能满足。
5.建设场地周边无污染源，交通便捷。
四、项目建设规模
本项目规划总建筑面积为121538平方米，其中：
住宅总面积为98334平方米，计650套，12幢房屋为六层半，余4幢为小高层13层；
临街商铺（1---2层）总建筑面积为20374平方米，会所及幼儿园建筑面积2830平方米。
第八节主要技术经济指标
主要技术经济指标表
指标名称
单位
数值
总用地
㎡
84658
总建筑面积
121538
建筑占地面积
46478
容积率
1.44
建筑密度
32%
绿化率
35％
总停车位
个
860
第九节项目总投资
####县江韵豪庭商住小区项目建设总投资为23000万元。
第二章项目背景和必要性分析
第一节项目由来
生态宜居城市是现代城市发展的必然趋势，是新的城市理念。
在新的历史机遇期，站在新的发展起点，####县委、县政府在####县第十四届政府工作报告上明确提出要通过三到五年时间把县城建成集休闲、娱乐、旅游为一体的昭阳“后花园”和力争实现再造一个新县城、打造精品旅游小城镇，将####建设成为“生态宜居城市”的战略目标，使####县城市综合配套功能日趋完善，经济承载能力明显增强，人居环境和创业环境进一步改善。
根据####县的发展目标：
全县生产总值年均增长8%以上；
农民人均纯收入年均增长5%以上；
地方财政收入年均10%以上；
固定资产投资年均增幅20%以上，农村经济总收入年均增长5%以上，城镇登记失业人口控制在5%以下，人口自然增长率控制在12‰以内。
到2010年，实现国内生产总值比2000年翻一番，达到13.28亿元，全县基本消除贫困，有四分之一左右的人口达到小康；
到2015年，实现二分之一左右的人口达到小康；
到2020年，实现国内生产总值比2010年再翻一番，达到27.88亿元，有80%以上的人口进入小康，全县整体经济实力达到全市中等以上县区水平，经济结构更趋合理，工业化初具规模，城镇化水平大幅度提高，人民群众的思想道德素质、科学文化素质和健康素质明显提高，人口得到有效控制，生态环境明显改善，社会秩序持续稳定，人民生活更加殷实。
####县江韵豪庭商住小区建设项目正是在这样的背景下，在####县委、县政府的关心和支持下，作为招商引资的项目落户####县，本项目的建成将为####县地方商业经济整体升级、人文居住环境的改善提供坚实基础，项目是可行的。
第二节####县概况
一、区位概况
####县位于####省东北部、昭通市中部，地处云贵川三省结合部的乌蒙山区，位于东经103°
51′一104°
45′、北纬27°
16′一27°
57′之间。
东靠镇雄、威信，西邻昭阳、大关，北与盐津、四川筠连县缔连接壤，南与贵州威宁、赫章相连。
县境东西宽40千米，南北长70千米。
总面积2884平方千米，其中矮山河谷区占28．8％；
二半山区占27％，高二半山区占33．1％；
高寒山区占10．5％。
县人民政府驻地角奎镇，海拨800米，距昭通市71公里，距昆明443公里，距贵阳537公里，距重庆586公里，距成都603公里。
二、历史沿革
汉、晋属朱提郡县地。
唐置西安县，属协州。
宋称易娘部，属叙州羁縻地。
元置益良州，隶芒部路。
明洪武年间改隶四川布政司，后废益良州，入镇雄府；
正德年间置白水江簸酬长官司；
嘉靖初置归化长官司，隶镇雄府。
清雍正初改隶####，置####州同，治今奎阳，隶镇雄州；
乾隆年间另设昭通府知事分防牛街；
光绪三十四年（1908年）废州同置县，仍隶镇雄州。
民国2年（1913年）废州，从镇雄划出17甲343村置####县，治所迁至角奎镇。
民国十一年（1922年）起，隶属昭通。
1950年4月####解放，建县人民政府。
三、自然条件
1．地形地貌
####县地处云贵高原北部边缘斜坡地带，地形切割深，切割密度大。
有构造侵蚀地貌、剥蚀地貌、构造侵蚀与溶蚀相间地貌和溶蚀地貌4类地貌特征。
境内山峰林立，峡谷遍布，地势险峻，自西南向东北倾斜。
最高海拔2780米，最低海拔520米。
境内山脉为乌蒙山、五莲峰支系。
全县有272座山（峰），海拔2000米以上126座。
2．气候条件
全县气候差异大，垂直差异明显，总的属亚热带季风气候，但从河谷到高山区可细分为：
中亚热带、北亚热带、南温带、中温带4个气候类型，西南部高温少雨，日照较多；
东北部多雨潮湿，日照较少。
年平均气温13.4℃（县城17℃），降雨量774.6毫米；
相对湿度72％；
日照1320.3小时。
3．资源条件
境内矿产资源种类多，品位高。
已发现矿产30种，已探明储量14种。
煤、铅、锌、铁、硫铁矿、大理石、石英等矿产储量较丰富，另有少量铜、锗、镉、银、水晶、磷、玄武岩分布，其中石英矿储量23亿吨，居####首位；
煤储藏总量15.9亿吨，其中被誉为煤炭“王中王”的小发路优质无烟煤初探储量7000多万吨；
铅、锌储量104.32万金属吨；
铁储量4700万吨。
境内水力资源丰富，总入境水量达28.8亿立方米，径流总量达17.4亿立方米，理论蕴藏量达79.6万千瓦，现已开发5.62万千瓦。
生物资源种类繁多。
有国家珍稀濒危保护植物29种，珍贵树种10余种；
有野生脊椎动物96种，国家重点保护野生动物16种。
有中药材数百种，其中小草坝天麻驰名中外，含天麻素为一般天麻的2倍以上，全县年产鲜天麻130万余斤。
四、社会经济概况
全县总人口53.24万人（2006年），有汉、苗、彝、口、水、壮、白、拉枯、伉、纳西、瑶等民族。
全县辖3个镇、12个乡（其中5个民族乡）：
角奎镇、洛泽河镇、牛街镇、龙街苗族彝族乡、奎香苗族彝族乡、树林彝族苗族乡、海子乡、荞山乡、龙安乡、钟鸣乡、两河乡、小草坝乡、龙海乡、柳溪苗族乡、洛旺苗族乡。
共有4个居委会、133个行政村
2008年完成财政总收入2.94亿元，全年完成全社会固定资产投资15.56亿元，其中城镇建设投资为1.5亿元，城镇居民人均可支配收入9989元，农民人均纯收入2001元。
第三节####县城市发展现状与问题
一、城市发展现状
近年来，####县城市建设水平不断提高，城市功能日趋完善，规模逐渐扩大。
但是城市规划和建设水平仍然落后于经济发展，各项配套设施建设仍不完善，中心城市功能不突出。
2008年完成财政总收入2.94亿元，全年完成全社会固定资产投资15.56亿元，其中城镇建设投资仅为1.5亿元，城镇居民人均可支配收入9989元，农民人均纯收入2001元，人民生活水平显著提高，生活条件得到极大改善。
虽然已对人民街、振兴路、环城路、育人路、车站路、将军路、凯丰路、大坝子等城市道路设施的改造，但市政公用设施建设仍然比较落后，生活垃圾处理场和生活污水处理厂目前尚未启动，城市道路功能不够完备，交通压力大；
给排水管网不完善，供水能力较差，电网布局不合理，供电质量不高；
临街建筑物参差不齐，立面未加处理，更没有夜景亮化装饰，可供市民悠闲娱乐的场所较少，党政机关企事业单位与居民居住用地混杂，新区开发滞后，旧城改造缓慢。
房产供求矛盾突出，建筑秩序混乱，目前尚未建设成上规模上档次的居住区，已建成的国土小区、工商小区功能不配套，物业管理滞后，环境质量差。
二、城市发展存在的问题
近年来，虽然县委、县政府对城市建设已投入大量的人力、物力、财力，取得了一定成效，功能日趋完善，规模逐渐扩大，但是县城的发展需要巨额的资金，单靠本级财政投入远远不足，离生态宜居城市所应具有的要素还有很大差距，主要存在以下问题：
1、集聚和带动力不强，建设规模小，设施较差，功能较弱。
区内主导产业不明显，非农产业发展相对滞后，因此对乡镇经济发展辐射带动功能不强，乡镇集体企业、私营企业屈指可数，工业化程度不高，经济十分落后，城镇住房结构较差，建设质量不高。
2、市民的素质总体不高，尤其是环境卫生和公共秩序意识还比较淡薄。
3、县城建设资金匮乏，市政公共设施投入不足，因此县城工业、商住、贸易、市政等设施建设比较落后，基础脆弱。
4、现行规划与社会发展不相适应。
根据新修编的《####县城市总体规划》要求必须抓好重点区域、重点项目的控制性详规，做好绿地景观带的规划和道路、水、电等市政专项规划，重点抓好开发小区修建性详细规划，强化规划的权威、严肃性，加快县城规划发展。
5、城市空间无序、景观缺乏，旧城区改造缓慢，新区开发滞后。
####城市滨水依山而建，但城市“临水不见水”现象突出。
城市用地布局过于集中在旧城区，建筑密度高，为城市居民生活配套的公园、广场、停车场、社区服务设施等不足。
城市缺乏涉水空间、步行商业街、市民广场等提高生活品质的公共开敞空间。
城市用地选择难度较大，可建设用地分散。
总体上看各类市政设施不齐全，人居环境亟待改善。
第四节项目建设的必要性
一、项目必要性分析
根据社会经济的不断发展和结合####县城的实际情况，建设生态宜居城市应充分考虑一是方便群众的生产、生活、工作、学习和出行等；
二是要有宜人居住的良好生态环境基础；
三是居民需要拥有相对宽松的住房，而且住得安全、安静，有适宜创业和发展的环境。
####县江韵豪庭商住小区位于####堰坝塘区域，三面临江，依山而建，背靠规划中的县政府新行政中心。
地理环境面南背北依山傍水，发达河环绕而过，邻近规划有运动公园、体育馆、图书馆等设施。
具有绝佳的优势区位。
1．在日新月异的城市建设中，对新城区的开发成为重中之重。
作为####县的新城区，人口不多，随着城市经济发展，为适应已批准的城市详细规划的需求而实施的新区拓展，企业、商贸、房宅的新建，绿地与公共文教娱乐场所的扩增建设等，是新一轮城市发展详细规划的重要内容，又是集约利用城市土地，不断提高土地利用效益的重要途径，也是使城市结构布局不断合理，并完善城市不同功能所必须采取的态度。
2．####县江韵豪庭商住小区项目的开发思路，是通过打造集公务、会务、商务、健身、居住五位一体的商住小区，以及参照浙江义乌精品市场的运作模式兴建“江韵豪庭步行街”，由此构建####县环境优美、配套设施完善、风格鲜明的高档次住宅小区以及新的商贸核心，强化区域商业、市场、办公及居住功能，形成一个具有较强商业辐射力的商贸及休闲中心。
同时，通过居住及商业的规模化布置和良好的商业环境的营造，形成一个完备的居住、商贸中心，以此提升城市形象和景观品质，促进####县城市品位提升。
3．随着####县城市经济的快速发展，原有的城市功能结构布局已不能满足社会需求。
4．老城由于受土地的制约，项目规模大多较小，市场供应量较小，市场需求从一定程度上还未得到满足，新区项目市场潜力较大。
二、结论
从以上分析可以看出，####县江韵豪庭商住小区项目的建设无论从政策上、时机上都符合和具备了良好的条件和基础，项目的建设是十分必要的。
第五节项目建设的意义
####县江韵豪庭商住小区项目建设的实施，不仅符合####县委、县政府提出的建设生态宜居城市的战略目标，同时也达到了集约利用城市土地，提高土地利用效益，促进城市结构布局逐渐合理，完善城市不同功能的目的，为####县的城市形象提升、居住环境的改善、生活品质的提高，就业环境的扩大、地方财政收入的增加取到了推动的作用，意义是非常重大的。
第三章市场分析和建设规模
第一节房地产市场概况
一、####县经济住宅状况
1、####县隶属古夜郎国滇东北的昭通市，全县人口60万，县城所在地角奎镇常住人口6万。
彝岔公路通车后，即将进入大昭通的一小时经济圈。
但因山地占据97％，居住资源稀缺。
目前，县委县政府加大了招商引资力度，####呈现了经济大发展的态势，今后三至五年内中心城区经济将会有较大的发展，这为####县房地产市场的发展提供了良好的发展机遇。
2、####县商品房住宅建设始于1990年。
因山多地少，交通不便，20年来，尽管商品房市场一直呈上升趋势，但进度不大。
目前####房地产市场处于一种供不应求的非饱和状态。
####县有相当数量的中高收入者有二次置业的愿望，他们需求高档次、高品位的商品房。
因此，市场需要环境优美、配套设施完善、风格鲜明的高档次住宅小区。
二、####县房地产市场现状
目前，####县房地产市场属于逐步升温时期。
随着市场经济持续发展，居民收人不断增长，人们已不满足居住于经济适用型房子中，而追求向往拥有较高品位、生态型的第五代住宅。
然而，####作为国家第二轮重点扶持的贫困县，城市规划、建设、管理的历史欠帐和制约因素较多，特别是建设可用地受制约。
这一切，决定了####县中心城区房地产发展水平总体滞后，开发商资金实力差，开发面积小，起点低，建筑功能不全。
随着####县委、县政府建设生态宜居城市战略目标的提出，政府加大了对城市基础设施的投入，同时建立以财政投入为主建设为辅的多元化投融资机制的市政公用设施建设投资保障体系。
自2008年以来，####县房地产市场出现了较好的发展势头：
1、土地开发量逐年增长。
2、政府招商引资成效卓著，房地产开发质量、规模逐步上升。
3、房地产价格出现了上升趋势。
4、政策与经济环境给房地产业的发展营造了良好的空间。
第二节市场分析
随着国民经济的持续稳定增长，城市化进程加快，城市人口的快速增长，近几年城镇住房的供求总量仍将保持不断增长的趋势。
一、城镇化进程加快带动住房需求增长
####省委、省政府把城镇化和工业化作为今后一段时期####经济社会发展的重大战略。
按照全面实现小康社会的标准，到2020年，####省将形成100万人口规模以上的特大城市1个（昆明市）；
50至100万人口规模的大城市4个（曲靖市、个旧市、大理市、玉溪市）；
20万至50万人口规模的中等城市12个；
20万人口规模以下的小城市37个；
5万人口规模的县城、镇73个；
我省的城镇化水平达47％左右，并使####由封闭内陆省转变为开发前沿省。
要实现这个目标，####省要在2004年28.1％城镇化率的基础上，每年保持约1.5个百分点城镇化率的增速。
这意味着每年将增加44～66万城镇人口，由此将带来较大的住房需求。
二、居民收入增加，居民消费结构升级，带来了加快解决和改善住房条件的现实需求
截止至2009年10月份，据国家统计局####调查总队开展的城镇居民家庭抽样调查资料显示，1—9月####省城镇居民家庭人均可支配收入为10576元，同比增长8.7%，人均消费性支出7558.0元，同比增长11.9%。
随着国民经济的快速增长，城镇居民可支配收入仍将保持稳定增长，消费结构升级速度将加快，解决和改善住房条件的要求日益迫切。
住房消费改善性需求将进一步放大。
同时，受住房自然折旧和功能折旧的影响，通过房改购房的城市居民将因此进入换购期而产生新的需求。
三、城镇居民住房不平衡问题的缓解，将带动住房需求增长
由于城镇居民住房不平衡问题较为突出，还有相当部分中低收入家庭住房条件低于平均水平，这部分人的住房需求，也将会随收入状况的改变逐渐释放出来，因此，在相当长的一段时间里，住宅建设仍将处于总量增长型发展时期。
第三节市场定位
依据####县江韵豪庭商住小区所处地理位置，该地块具有如下优势：
1、地块地势平整，形状规则，便于项目规划、基础施工。
2、地块三面临街，充满商机。
地块两条通达道路可安排商业，尤其是小区中央商业精品街，商业氛围较好。
3、地块位于####县的发展方向上，县政府等机关的迁地会促进地块周边的成熟。
4、地块相对较为安静，自然环境较好，空气清新，适合开发高档社区。
5、地块基础配套较为齐全，周边生活配套和社会配套也较好。
在具有以上所述的优势条件下，####县江韵豪庭商住小区从以下两个方面进行了市场定位：
1、住宅部分：
将充分利用项目地块所具有的自然条件、区位条件与交通条件，力求在总体空间布局、室内外环境、住宅类型、小区配套上有一定的超前性与创新性，以人为本，与自然充分融合，提供居住与休闲两种不同的生活模式，将####县江韵豪庭商住小区建设成为环境优美、具有极大吸引力与品牌效应的现代化居住小区。
2、商业部分：
参照浙江义乌精品市场的运作模式，通过江韵豪庭步行街的建设，将####县江韵豪庭商住小区打造成####商贸与服务的龙头，以此吸引众多经营者入驻市场从事商品的批发和经营，使江韵豪庭成为####县商贸与流通服务业的中心。
第四节建设规模
住宅总面积为98334平方米，计650套，建盖房屋16幢，12幢房屋为六层半，余4幢为小高层13层；
同时配建停车位860个。
第五节主要经济技术指标
第四章环境保护
第一节环境标准
本项目执行环境保护有关法律、法规、标准：
（1）《中华人民共和国环境保护法》；
（2）《环境空气质量标准》（GB3095—1996）；
（3）《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）；
（4）《污水综合排放标准》（GB8987—1996）；
（5）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》；
（6）国务院[1998]253号文《建设项目环境保护管理条例》；
（7）《建筑施工界噪声值》（12523-1990）；
（8）国环[1993]015号文《关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见》。
第二节项目主要污染源
一、废气
项目废气主要有施工期扬尘及运行期食堂、厨房炒菜油烟及停车场汽车尾气。
二、废水
废水为项目的主要污染物，主要是由办公、清洁和生活用水产生，属生活废水，废水中主要污染物为CODCR、BOD5、SS、动植物油、氨氮和磷酸盐。
三、固体废物
项目固体废物主要为生活垃圾和化粪池产生的污泥。
四、噪声
噪声为水泵、抽排风设施、汽车噪声、人员活动噪声及项目内其他使用电气设备的噪声等。
第三节项目建设与营运对环境的影响
一、建设期对环境的影响
1．建设期污染物的排放
项目建设期是整个项目的高污染期，各建筑物、构筑物的建设过程中所进行的场地平整、掘土、基础设施建设、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为，将会产生粉尘、废气及噪声等污染物，在一定时段内会对周围环境造成不良影响。
但这种影响一般是属于可逆的，待施工期结束后将一并消失。
施工期间存在的主要环境问题有：
施工行为产生的扬尘；
施工机械及车辆排放的废气；
施工人员的生活污水和施工本身产生的废水；
施工产生的废土及生活垃圾等固体废弃物；
施工机械及运输车辆产生的噪声；
施工造成的生态系统的原貌改变。
（1）废水
施工期产生的废水主要为施工人员的少量生活污水和施工本身产生的废水。
施工废水主要包括土石方阶段降井水排水，结构阶段混凝土养护排水，石料、砖块的冲洗浸湿、混凝土拌和、建筑物的修筑等过程中产生的废水、各种车辆冲洗水和少量施工及车辆在维修过程中产生的含油废水。
施工时产生的废水污染物主要为SS，施工废水的产生量与施工方式有关，产生量难以估算，并且施工虽然需水量较大，但废水的排放量并不多．在基础施工阶段不排除有地下排水。
施工人员的生活废水主要污染物为CODcr、氨氮、磷酸盐、动植物油及悬浮物等。
（2）扬尘
施工期扬尘主要来源于土方开挖、场地平整、土石方填埋形成的裸露土面产生的扬尘及施工作业、混泥土搅拌等产生的粉尘。
另外，施工运输车辆在马路上运送材料也会引起较大的扬尘。
扬尘中的TSP和PM10对环境影响较大，但其中不含有毒有害的特殊污染物。
施工期的扬尘为无组织排放，其中大部分扬尘颗粒粒径较大的形成降尘，少部分粒径较小的形成飘尘。
施工扬尘排放量较大，对环境的影响除与排放量有关外，还与空气湿度、风速、风向等气象条件有关。
施工期扬尘影响面主要集中在施工场地100～150m范围内。
根据同类工程类比浓度较高的地点是场地平整过程中的土料装卸过程（约20mg/m3～50mg/m3）；
当风速为2.4m/s时，建筑施工扬尘严重。
水泥储料站扬尘影响范围在距其150m处，TSP浓度可降至为1.00mg/m3以下。
施工及运输车辆引起的扬尘
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