办公大楼维护维修制度.docx
《办公大楼维护维修制度.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《办公大楼维护维修制度.docx（30页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
办公大楼维护维修制度
设备维修保养制度
一、总则
第一条为保障办公楼的正常运行，维护文明、舒适、宁静的工
作环境，实现优质、高效、规范和安全的工作要求，结合各方面
实际情况，特制定本制度。
第二条本制度适用于机关办公大楼和所属区域的维护、维修和
保养，包括供排水、供电、供暖及相应的设施的实施与维护。
第三条办公楼维修、养护管理，具体履行对办公楼及所属区域
的管理职能和对机关的服务职能，由长城物业具体实施，临空园
区服务公司协同监管执行落实
第四条维修工程人员均应严格遵守制度，努力创建文明办公环
境。
二、文明办公管理
1、严格遵守工作制度，不准迟到早退；进入办公区域应保持仪
表整洁，不准穿拖鞋、背心、裤衩等；不准在办公楼内大声喧哗；不得串岗闲聊、高声喧哗，不得在办公楼进行与工作无关的活动。
2、未经允许不得接触办公人员物品，更不得随便拍摄办公人员
照片或影像。
1/22
3、搞好个人办公区卫生，做到物品摆放有序，保持整洁、干净；
保个人使用设备卫生等。
4、严格落实执行上级下达的维修通知，第一时间到达保修地点，
不得以任何方式和理由抵触。
三、安全施工管理
1、坚持以人为本的原则，施工过程中注意个人安全，做好防护
措施，必要时可要求物业秩序人员协助。
2、遇有安全隐患的维修工程，应立即报上级领导知晓，在上级
领导批示下进行操作维修。
3、电路及电路设备维修，应做好绝缘防护措施施工；需爬高作
业的情况下必须有2个或以上人员在场协助的情况下作业。
四、巡查标准管理
1、每天早上8:
30对园区所属区域进行安全巡查，并登记造册，
交一份留监管单位存档备案。
2、对每一次维修情况进行详细记录，维修清单详细记录更换设
备零件的费用明细，交一份留监管单位存档备案。
3、维修部门对园区工程项目，依据其结构和运行方式，定出检
查的部位（巡检点）、内容（检查什么）、正常运行的参数标准
2/22
（允许的值），并针对设备的具体运行特点，对设备的每一个巡
检点，确定出明确的检查周期，一般可分为时、班、日、周、旬、月检查点。
巡检工针对巡检中发现的设备缺陷、隐患，提出应安排检修的项目，纳入检修计划。
巡检中发现的设备缺陷，必须立即处理的，由当班的指挥者即刻组织处理；本班无能力处理的，由领导确定解决方案。
重要设备的重大缺陷，由领导组织研究，确定控制方案和处理方案。
4、对于公共部位的设施设备，工程部派人进行巡查检修。
每周一次，做好记录，一般故障由巡查员现场修复，重大故障由巡查员汇报当班负责人后安排检修。
5、可将客房易损项目制成表格，由工程部派人每周一次协助客房部巡查检修，对较大故障或需要更换配件的日常维修项目仍由客房部填写报修单。
五、维修流程、要求
1、设备需要维修，使用部门如实填报报修单，部门负责人签字
后送工程部。
2、急需维修时，使用部门也可直接电话通知工程部。
3/22
3、工程部接报修单或电话后应及时派工，维修人员到达现场后，
原则上凭维修单进行维修（见单维修）。
特殊情况可先维修，同
时告知上级和监管单位知晓，后续可补维修单，如未告知，出现
状况由施工个人承担责任。
4、修复后现场作业工程师应请使用部门在维修单上签字认可。
5、无法修复时，维修工应将无法修复的原因写在维修单上，签
字并报送负责人。
6、工程部门负责人根据实际情况，属于零配件问题，可按程序
填报申请表，属技术问题无法短时间修复，及时上报并组织相关
人员进行研究，拟定处理方案上报监管部门审批。
7、维修作业完成，所有设备归位，恢复维修前状态，并清理现
场垃圾，保证施工环境卫生。
六、维护、保养标准
空调主机的维修与保养
第一条:
1.
（1）每两小时按操作规程中运行检查所列项目对空调主
机进行一次检查，并记录有关数据，状态；
（2）每星期一清洁
机房及机组表面灰尘；
2.冷冻水泵及冷却水泵，每两小时做一次如下项目的检查：
（1）水泵电机轴承温度是否正常运转，是否有异响或振
4/22
动；
（2）压力表读数是否正常；（3）连轴器是否有异响跳动及是否漏油；（4）阀门开关位置是否正常；（5）排除不正常的漏水现象；（6）每周清理泵组外表及机房环境卫生。
3.冷却水塔：
（1）每两小时检查一次运行电流电压；
（2）每天两次实地检查运转情况：
A.运转是否有振动或异响；B.水流是否正常，塔内水位是否正常。
（3）每星期检查一次皮带张紧度，必要时进行
调整。
4.柜式空调机：
（1）每天到实地检查两次；1）机组运行是否有异
响或振动；2）凝结水畅通情况及机组出风情况；3）电动阀门工作
状态。
（2）每星期检查一次皮带张紧度，必要时进行调整。
第二条月度保养：
1.空调主机：
（1）认真检查各仪表是否可靠，更换不正常的仪表；
（2）
检查冷动剂是否有泄漏或漏油漏水现象；（3）分析一个月以来的
运行情况，判断连续运行的可靠性。
2.冷动水泵、冷却水泵：
（1）轴承加油；
（2）检查连轴器润滑油是否足够；（3）检查地脚螺丝及主要连接螺丝是否有返松现象。
3.冷却水塔：
（1）检查皮带轮的磨损情况，必要时更换或修理，同时检查皮带及键是否松动；
（2）轴承加油；（3）清洁表面灰尘，要求漆见本色、铁见光。
4.柜式空调机：
（1）清洗空气滤网，检查表冷器翅片；
（2）检查皮带及皮带轮磨损情况，及皮带轮及键是否有松动，必
5/22
要时更换及修理；（3）检查叶轮紧固螺丝及轴承座紧固，螺丝是否有返松现象；（4）轴承加油；（5）清理机组外表及机房环境。
第三条季度保养：
1、空调主机：
（1）检查冷冻剂及机油是否足够，机油是否变质，
必要时添加或更换；
（2）检查清洁水过滤器。
2、冷冻水泵、冷却水泵：
（1）电机轴承加油；
（2）联轴节清洁、换油；
（3）检查清洁泵前水位过滤器。
3、冷却水塔：
（1）保养、检修所有附属阀件；
（2）检查所有非不
锈钢保护是否完好，必要时做油漆保护。
4、柜式空调机：
（1）电机轴承加油；
（2）检修测试电磁阀门工作
状态，检测温控可靠性。
第四条年度保养：
1.空调主机：
（1）做一次全面性的性能技术检查，在做针对性的拆检处理；
（2）检验各仪表的准确可靠性；（3）停机保养前，全面检查冷冻剂系统、润滑剂系统、水系统的密封性能；（4）检查保养安全阀及所有附属阀件；（5）清洗机油
过滤器；（6）每两年更换一次冷冻机油；（7）换季停机的拆盖清洗冷凝器及蒸发器，检查管子是否有腐蚀现象；（8）测试电
路动作的可靠性，模拟试验各安全装置的性能；（9）电机做年度检修保养。
6/22
2.冷冻水泵、冷却水泵：
（1）检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油；
（2）检查密封件的密封情况；（3）检查泵叶壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳内外表面，泵壳内外表面及机架做除
锈油漆保养；（4）检查各仪表的准确可靠性；（5）检查保养所有
附属阀件；（6）校对轴线，做好记录，检查键与键轮的磨损情况，
检查键轮及键与轴配合是否有返松现象；（7）电机做年度检修
保养；（8）测试电路动作的可靠性。
3.冷却水塔：
（1）检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油；
（2）对电机做年度检修保养，并测试电路运作的可靠性。
4.柜式空调机：
（1）检查所有运动部位的磨损情况，更换轴承油；
（2）
清理叶轮、风机壳，检查腐蚀情况，做好防锈保护工作；
（3）
检查
所有附属阀件；（4）
检查保温层，检查风管是否完好；
（5）
对电
机做年度检修保养；
（6）大修后起动前必须对叶轮轴承座、电机
地脚螺丝等主要连接螺栓做一次全面的紧固检查，并在运转
48
小时后再重新检查一次；（7）清洁消音器。
电梯维修、养护
1、勤检制：
工作人员在接班后按规定时间和路线对电梯进行一
次检查，内容包括机房、电梯内选，外呼、楼层指示灯、电梯乘
坐舒适感、厅门、桥厢门、桥厢照明、桥厢装修、风扇以及巡视
记录表中的所有项目；
7/22
2、包干责任制：
为了更有效地对电梯进行日常的维护保养，实行电梯的维护保养包干责任制，即将人员分成若干组，每组负责若干部电梯的日常维护保养，内容包括该电梯所属设施；整流器、控制屏、主机、桥厢及桥厢顶、导轨、厅门及门轨、井道及井道设施、井底等。
3、季度和年度安全检查制：
除了日常对电梯进行巡视和实行包
干责任制以外，还应进行季度和年度安全检查，按升降机试验记录逐项检查，并做好检查的详细记录。
临时性电源及照明电路检修
1、准备
（1）作业条件：
临时性检修（非计划检修）
（2）工器具的准备：
测量仪器、工具，包括：
摇表、万用表、扳手、电工钳、螺丝刀、电工刀等。
（3）劳保防护用品
安全帽、绝缘鞋、验电器、手套
（4）材料、配件的准备
电缆、临时性检修配电箱、绝缘胶带等。
8/22
（5）安全技术措施的准备：
填写、签发工作票、工作内容交底；确认安全措施执行情况；布置检查安全注意事项。
2、联系：
停电，验电、挂检修牌，作业时有专人负责监护。
3、接线作业
（1）开始检修前确认临时用电设备负荷，严格按照一闸一负
荷的基本原则，严禁一闸多负荷；严禁超负荷接线，引起越级
跳闸，选用电源位置时严禁接入主控室或重要设备回路，已防止影响其他设备运行。
（2）临时性线路必须架空敷设，不准拖地放置。
必须在地面的电缆一定要设立防护或警示标志。
（3）现场临时性配电箱必须固定在安全位置，设置安全防护的同时必须设立警示标志。
（4）确保临时电缆外部绝缘层良好，电缆有接头部位必须做
好绝缘处理，严禁未做绝缘处理的裸露接头放置在地面。
4、架设结束做到现场清洁完整，清点工具及材料，送电试
验无误后方可使用。
9/22
第二节照明线路检修标准
1、准备
（1）作业条件：
临时性检修（非计划检修）
（2）工器具的准备：
测量仪器、工具，包括：
万用表、电工钳、螺丝刀、电工刀等。
（3）劳保防护用品：
安全帽、绝缘鞋、验电器、手套、梯子
（4）材料、配件的准备：
电线、灯具、灯泡、绝缘胶带、安全带等。
（5）安全技术措施的准备：
工作内容交底；确认安全措施执行情况；布置检查安全注意事项。
2、联系：
停电，验电、挂检修牌，作业时有专人负责监护。
3、照明
维修与安装
（1）开始检修前确认所维修照明线路断路器分开，并验电。
（2）使用梯子时必须有人扶梯子，更换灯具如需使用天车时应联系天车工配合，登高作业必须使用安全带。
10/22
（3）临时性检修移动式照明、在金属容器内作业照明，必须使用36V以下安全电源及灯具。
（4）临时性线路必须架空敷设，不准拖地放置。
必须在地面的电缆要设立防护或警示标志。
（5）防爆型灯具必须做好内部绝缘处理，并将外部防护装置安装牢靠。
4、检修结束做到现场清洁完整，清点工具及材料，送电试验无
误，方可使用。
高压配电室检修规程
高配电柜主线路（母线、电缆）、控制线路检修（除尘）；真空断路器检修
第一节检修准备工作及标准
1、检修前准备：
（1）作业条件：
定修（计划检修）停机停电
（2）工器具的准备：
测量仪器、工具，包括：
摇表、万用表、组合扳手、活扳手、电工钳、螺丝刀、电工刀等。
11/22
（3）劳保防护用品
安全帽、绝缘垫、绝缘鞋、绝缘手套、高压验电器、
接地线
（4）材料、配件的准备
导电膏、沙布、白布、导线、吹风机等。
（5）安全技术措施的准备：
填写、签发工作票、停送电倒闸操作票、工作内容交底；检查安全措施执行情况；布置检查安全注意事
2、联系：
通知相关维保单位到场并停机、停电，验电、挂检修牌、合接地刀。
高压设备必须挂接地线，设立警示标志，作业时有专人负责监护。
第二节高压配电柜内部检修标准
检修开始首先使用电吹风机进行除尘，保证内部端子柜内盘面清洁线路整齐、标志完好无缺损。
（一）高配电柜主线路、控制线路检修标准
1、检查母线、主接线端头无变色，松动现象，主体无变形弯
12/22
曲，电气距离合乎标准要求（10KV相间大于125mm，相线对外壳
大于225mm）。
2、电缆头、套管、引线和接线盒，引线相间，距接地物的距
离要符合规定，安全距离700mm，不合格的电缆接头、接线盒套管、引线要更换（工频耐压：
35KV，1分钟无闪络，无击穿、绝缘电阻200KΩ）。
3、电缆固定处露保护管，电缆固定牢靠，且不可有张力，铠装无松散、无严重锈蚀和断裂，弯曲半径不能
小于90°接地良好。
保护管口要密封，保护管应完整无损坏、固定牢靠，锈蚀面积不得超过总面积的5%，否则要除锈涂漆。
4、清扫电缆沟，电缆沟内无积水、杂物，支架完好、牢固、
不锈蚀，盖板齐全通向室外出口处必须有完好防鼠措施。
5、电缆标示牌，标示牌要齐全、正确、清楚，要固定牢靠。
6、紧固小母线及信号母线，检查微机综合保护装置（各保护
继电器）的接线，控制电路接线正确、整齐、紧固，标志清晰，熔断器接线无变色松动现象。
7、盘面指示装置完好可靠，使用万用表检测盘面转换开关、按钮接触电阻应小于0.5欧姆以下，开关按钮无卡滞灵活可
靠。
8、核对保护定值数据无丢失或变化，数据显示正常。
13/22
第三节真空断路器检修标准
1、清扫真空开关各部分，要求无灰尘、无污垢，灭弧室壳应
无裂纹和破损
2.主导电支架，隔离触指支持瓷瓶拉杆，应无破损连接紧固，接触良好，瓷瓶绝缘拉杆无裂纹、脏污及放电现象
3.电流互感器套管，一、二次引线：
套管无破损裂纹，表面无脱落现象，绝缘在2000KΩ，引线紧固完好。
二次线圈不得开路
4.操作机构各部分零件，分合闸指示牌，辅助开关：
零件
齐全、无破损变形，指示牌正确，辅助开关完好无损、准确可靠，动作灵活、运动各部位加注3#钙基脂润滑油
5.开关柜手车推拉无卡滞，五防机构、行程开关灵活可靠，运转部位适当注油。
6.调整开关本体，各部螺栓及定位销子无松动，操作机构：
真空开关额定开距：
8-12mm，触头接触行程：
3-4mm，触头工作压力：
12.5KA，50Kg。
第四节检修完成测量与实验
1、检修结束清点工具，检查柜内有无遗漏的杂物或工具，确
14/22
认后使用2500V兆欧表测量真空断路器、母线对地及各相间绝缘阻值（大于10MΩ）。
2、摘检修牌，拆接地线，将高压柜前后门关严上锁，分接地刀并确认接地刀位置，推入断路器手车至实验位，进行断路器试验，手动分合闸操作及电动分合闸操作各二次开关各部位应灵活可靠，无卡阻现象。
3、清理检修现场，做到工完场地清。
填写检修记录、资料的
收集、更换部件或调整部位必须完整记入设备台账，终结检修工
作、通知岗位试运转，并观察0.5小时，如无异常现象经三方（施
工方、监督方和使用方）确认签字后可交付使用。
低压配电室检修规程
低配电柜主线路、控制线路检修（除尘）；隔离开关、断路器、交流接触器、继电器检查检修
第一节检修准备工作及标准
1、检修前准备：
（1）作业条件：
通知相关维保单位定修（计划检修）停机停电
（2）工器具的准备：
15/22
测量仪器、工具，包括：
摇表、钳形电流表、万用表、组合
扳手、验电笔、电工钳、螺丝刀、电工刀等。
（3）劳保防护用品
安全帽、绝缘垫、绝缘鞋、接地线、口罩
（4）材料、配件的准备
导电膏、沙布、白布、导线、吹风机、需更换部件等。
（5）安全技术措施的准备：
填写、签发工作票、停送电工作票、工作内容交底；检查安全措施执行情况；布置检查安全注意事项。
2、联系：
停机、停电，验电、挂检修牌。
母线检修必须挂接地线，设立警示标志，作业时有专人负责监护。
第二节低压配电柜内部检修
检修开始前打开柜门使用电吹风机清除柜内部积灰
第三节低压配电柜主线路、控制线路检修标准
1、检查母线、主接线端头无变色，松动现象，主体无变形弯曲，电气距离合乎标准要求（380V相间大于20mm，相线对外壳
16/22
大于100mm）。
2、清扫电缆沟，电缆沟内无积水、杂物，支架完好、牢固、
不锈蚀，盖板齐全通向室外出口处必须有完好防鼠措施。
3、控制电路接线正确、整齐、紧固，标志清晰，熔断器接线
无变色松动现象。
4、盘面指示装置完好可靠，使用万用表检测盘面转换开关、按钮接触电阻应小于0.5Ω以下，开关按钮无卡滞灵活可靠。
5、检查抽屉柜的一次插接件无烧灼痕迹，弹簧压力均衡，接触良好；二次插接件金属弹片无弯曲变形，测量二次插件插座与插头接触电阻小于0.5Ω。
第四节隔离开关检修标准
1、拉动开关手柄应灵活可靠，连杆底座无烧灼和放电痕迹，
分合闸位置到位，顶丝、销钉、拉杆完好可靠。
2、隔离开关动静触头插入的深度不小于闸刀宽度的2/3，接
触面积不少于刀夹的75%。
2、隔离开关动、静触头表面无烧灼，接触严密，如触头有氧
化需处理氧化部位，并涂抹少许凡士林或导电膏防止氧化。
3、200A以下的开关的触头接触压力在45—80N之间，
17/22
250-400A隔离开关在75—100N之间，500A以上隔离开关在150
—220N之间。
，不合乎要求的需进行调整。
第五节空气断路器检修标准
1、打开断路器外壳检查进出线路有无变色或松动。
检查三相
主触头应无烧灼点，试合两次断路器三相动、静触头接触严密、
压力均衡，用万用表测量阻值应在0.2Ω以内。
灭弧罩完好无破
损。
2、回装外壳后合断路器手柄灵活无卡滞，按动试验按钮应能
够立即跳闸。
第六节交流接触器检修标准
1、交流接触器电磁铁的短路环和磁铁扣合紧固，吸合状态下
无噪声，吸合铁芯表面光洁、无油污，吸持线圈绝缘无损伤，线
圈表面无变色过热现象。
2、打开接触器主触头灭弧罩，检查三相主触头接触严密，触
头无烧灼，手动检查无卡滞，压力均衡，触头开距再合适范围
内。
3、灭弧罩内附件完好，清理内部烟尘痕迹，联动机构绝缘良
好，无变形移位松脱现象。
4、辅助触头动作无卡滞，动静（常
开、常闭）触点接触良好，无烧蚀痕迹。
18/22
第七节继电器检修标准
1、检查继电器外观无触点烧灼痕迹，按线圈电压通电试合，
吸合良好无杂音不抖动，合位用万用表测试各触点间导通良
好。
2、热继电器应检查对应的设备定值调整合理，按动试验按钮
用万用表测量辅助触点通断状态正常。
3、热继电器校验合格，动作灵敏可靠。
4、电磁式电流继电器动作值与刻度值比的误差，不得超过±
5%。
第八节检修完成测量与实验
1、检修结束清点工具，检查柜内有无遗漏的杂物或工具，确认后主电路绝缘电阻值：
用500V兆欧表测得的数据，380V不低
于5MΩ，用500V兆欧表摇测，36V控制电路不低于0.5MΩ。
断
路器、母线对地及各相间绝缘阻值（大于10MΩ）。
2、摘检修牌，拆接地线，将配电柜门关严上锁，开关打至实
验位，合断路器送电，进行空载断路器分合试验，操作柜面分合
闸操作各二次，开关各部位应灵活可靠，无卡阻现象，指示应正
常可靠。
19/22
3、清理检修现场，做到工完场地清。
填写检修记录、资料的
收集、更换部件或调整部位必须完整记入设备台账，终结检修工
作，通知岗位试运转。
4、对于更换控制部件的电气设备，应检测其三相工作电流是
否平衡，测量三相电压是否正常，并记录，运行后观察0.5小时以上，经三方（施工方、监督方和使用方）确认签字后可交付使
用
喷泉清洗检修标准
1、准备
（1）作业条件：
定期检修（计划检修）
（2）工器具的准备：
测量仪器、工具，包括：
摇表、万用表、扳手、电工钳、螺丝刀、电工刀等。
（3）清洗用品
高压冲洗机、钢丝球、过滤网
（4）材料、配件的准备
电缆、临时性检修配电箱、绝缘胶带等。
20/22
（5）安全技术措施的准备：
工作内容交底；确认安全措施执行情况；布置检查安全注意事项。
2、联系：
停电，验电、放水、挂检修牌，作业时有专人负责监护。
3、清洗作业
（1）开始确认是否已断电，并开启总水阀进行放水。
（2）确保高压冲洗机电缆外部绝缘层良好后，方可进行清洗作业。
（3）喷泉内彩灯灯罩上水渍，用钢丝球清洗，使用力量不可过大避免损坏彩灯。
（4）在清洗过程中，要做好垃圾的清理，避免堵塞出水管道。
4、清洗完毕后，请喷泉维保公司对喷泉进行检查，如有设
备损坏及时修理和更换。
大修外包实施方法
1、大修理工程外承包时，部门指定专人负责该项工程的施工
管理与监督，外包工程开工之前，承包单位要做出详细的施工方
21/22
案，项目负责人应就施工方案的人员安排、工序步骤、质量标准、工期控制、工具准备等内容进行审查，确认后报科室备案，否则不予办理工程结算和付款手续。
2、请维保公司大修后设备必须达到“四无”（无积灰、
升级会员 