集资房买卖或购房资格转让合同效力分析.docx
《集资房买卖或购房资格转让合同效力分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《集资房买卖或购房资格转让合同效力分析.docx（29页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
集资房买卖或购房资格转让合同效力分析
集资房买卖或购房资格转让合同效力分析
篇一：
一、集资房介绍
集资房是改变住房建设由国家和单位承包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。
职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
集资所建住房的权属，按出资比例确定。
个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
二、相关法律法规
1．《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔20XX〕24号）第十二条：
“单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行”、“单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售”
2.《经济适用房管理办法》（建住房[20XX]258号）第三十五条：
“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。
单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。
”
《经济适用房管理办法》第三十条：
“经济适用住房购房人拥有有
限产权。
购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
”
三、集资房买卖合同的效力分析1.民事法律行为以意思表示为要素，认定集资房买卖合同效力亦应符合《合同法》诚实信用的基本原则。
集资房买卖双方在平等、自愿、协商的基础上订立《房屋买卖合同》，是双方真实的意思表示，而且该房屋权属明确，已具备合法交易要件，只是缺乏相应产权证书，但这并不影响合同的成立。
虽然《城市房地产管理法》第三十八条规定行政机关以其他形式限制房地产权利的房产禁止转让和未依法登记领取权属证书的房产不得转让。
但这一规定只是房地产管理部门在办理房产变更登记时审查的条件。
不符合条件的，房地产登记部门可以不予以过户，可以不让物权变动发生。
但即使不发生物权变动，也不会影响引起物权变动发生的债权合同的效力，债权合同依然有效。
根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条关于“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责其补办房屋买卖手续”的规定，可见若已交付房款，并实际使用和管理了房屋的集资房转让合同是有效的。
集资房买卖行为亦并未
损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故所签订之购房协议应为合法有效协议。
2.《合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，而目前并无法律和行政法规明文规定集资房买卖或集资房购买资格转让无效。
根据《合同法》解释二，这里的强制性规定指的是效力性强制性规定。
根据学界通说，对于效力性强制性规定的区分方法如下:
第一,法律、法规规定违反该规定,将导致合同无效或不成立的,为当然的效力性规定;第二,法律、法规虽然没有规定:
违反其规定,将导致合同无效或不成立。
但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益,这也属于效力性规定;第三,法律、法规没有规定:
违反其规定,将导致合同无效或不成立,虽然违反该规定,但若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益,而只是损害当事人利益的,属于取缔性规定（管理性规定）。
显而易见，集资房买卖并不违反效力性强制性规定，不属于合同无效的情形。
根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》
（一）第四条规定：
合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
也就是说《经济适用住房管理办法》等这些部门法规的规定都不能作为认定合同效力的依据，只要双方是在平等、自愿的基础上签订的集资房买卖合同应当是有效
的。
所以法院在认定合同效力时不能引用这些规定认定集资房转让合同无效。
即便单位和职工签订的集资房合同约定不能转让，但同样不能作为认定合同效力的依据，因为合同的约束力是具有相对性的，不约束第三方。
3.根据《物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》
（一）第九条关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，不动产物权的登记完善与否都不影响不动产买卖合同的效力。
集资房虽然没有房地产权证，但这并不影响集资房转让合同的效力。
综上所述，集资房买卖合同应当是具有法律效力的。
虽然实践中可能还存在争议以及不同判决的出现，但这样的分歧只是暂时的，实践及理论必将趋于统一。
四、集资房购房资格转让合同效力分析
因本案中卖方未办理房屋权属登记证书，故买房暂时无法按照所签订的《房屋买卖合同》取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。
《合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部
或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（1）根据合同性质不得转让；
（2）按照当事人约定不得转让；（3）依照法律规定不得转让。
集资房购房资格转让并不符合上述情形，因此可以转让。
五、购买集资房的风险及防控
在此需提醒的是，即便认可了买卖合同的法律效力，但这并不代表购买集资房就不存在任何风险。
因此，购买集资房的买方，购买前首先要了解清楚所购集资房职工的出资比例、了解卖方与单位之间有无特别约定，建议购买前先前往卖方单位了解以下情况：
单位是否同意员工转让集资房是否对员工的转让行为设定了限制条件设定了哪些条件单位是否保留优先购买权等等，建议仔细查阅卖方与单位签订的《集资合同》的相关规定。
其次，双方要明确房产过户所需税费的承担方及不配合办理过户的违约责任等。
最后，现实中，部分集资员工在与甲方已签订房屋转让协议的情况下，又以更高的价格将该房转让给乙方，且已与乙方办理产权过户手续，则甲方无法取得该房的所有权。
为最大限度地避免风险，建议在转让合同中载明下列内容：
1、分期付款方式。
即签订合同时付多少，交房时付多少，办理好产权过户手续后付多少；
2、办理产权过户的期限。
要求转让人必须在取得产权证后多少日内协助办理产权过户；
篇二：
购房指标转让合同效力分析
龙源期刊
购房指标转让合同效力分析
郭文政
：
《法制与社会》20XX年第15期
摘要购房指标是一种民事权利，本权利于特定的情形。
这种指标一但确定，即意味着财产价值。
不想要房子的就会将这种指标转让给他人，从而产生效力问题。
在实务处理中，购房指标转让协议的效力存在相当多的争议。
有人认为，民事权利个人享有后，即为个人处置，故转让行为合法有效；有人认为，民事权利与人身有依附性，不得自由处置，故转让行为无效；有人认为，法律对此特别规定，故效力根据法律之规定来分别确定。
本文力图从各类购房资格转让合同着手，找出购房指标转让的规律。
将购房指标转让分为商品房购房指标转让转让和非商品房购房指标转让两大类。
由于购房指标性质不同，效力有差别。
关健词购房指标转让效力
作者简介：
郭文政，株洲市委党校民商法副教授，教务处副处长，湖南方正圆律师事务所合伙人，兼职律师。
中图分类号：
文献标识码：
A文章编号：
1009-0592（20XX）05-055-04
甲系三线城市的政府某部门，其利用名下的划拨土地，用招拍挂手续实现变性出让后，委托摘牌人乙房地产公司定向开发建设。
双方约定，乙方不得对甲方以外的人员出售。
房屋交款为3000元每平方米，市场价为4000元每平方米。
丙系甲方成员，有资格优先选购房一套，房屋大小自定。
他不需要住房，遂以个人名义将其购房指标以8万元的价格转让给甲方人员外的第三人丁。
合同签订，丁交纳了4万元转让款后，以丙方的名义交纳了第一期购房款30万元，丙方持有收据。
因为选房大小原因，丙丁方出现了矛盾，丁方以不支付余下4万元转让款为手段，要求丙方按丁方意志到乙方换大房，丙方拒绝。
此时，市场房价已经到了6000元每平方米。
丙方以妻子没有签字及丁方拒绝履行协议为由，公证通知丁方协议无效，合同终止履行，并通过银行直接退回34万元丁方所交纳款项，自行交纳余下款项。
公证通知的同时，丙方到乙方处确定了房号，并指定案外人与乙方签订商品房买卖协议，所购房屋面积280平方米，总价款84万。
案外人已经将购房协议到房产局做了预告登记。
丁方不承认合同无效，诉到法院，诉请转让合同继续履行，要求丙方承担15万元违约金。
一审法院认为，合同合法有效，但因已经为第三人所实际所有，故不可再履行。
判决《购房指标转让协议》解除，丙方向丁方支付违约金15万元。
二审法院认为，合同无效，丁方违约在先，故丙方无须承担违约责任。
篇三：
浅谈集资房买卖合同效力及转让过程中相应注意事项
浅谈集资房买卖合同效力及转让过程中相应注意事项
现下，由于商品房的价格居高不下，加之很多集资房享有者为牟利等诸多因素而出让集资房，使得市场上集资房交易异常火爆。
由此产生的集资房买卖合同纠纷亦不断增多。
集资房能否买卖，所签订的买卖合同是否具有法律效力？
无论是法学理论界还是司法实践中都对此系列问题存在极大分歧和争议。
究竟该如何看待集资房买卖合同的效力，现本律师结合多年来办理房地产案件的心得在此进行分析探讨。
集资房是改变住房建设由国家和单位承包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。
职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
集资所建住房的权属，按出资比例确定。
个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔20XX〕24号第十二条：
“单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。
”及《经济适用房管理办法》建住房[20XX]258号第三十五条的相关规定均明确规定单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划。
同时根据《经济适用房管理办法》第三十条的规定：
“经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
”根据上述相关规定可知，集资房是为了保障和解决城市低收入家庭的住房困难而兴建的，这种集资具有明显福利性质，它首先以具备该单位职工的身份属性为前提条件。
由于政府在土地、信贷、税收等方面都采取了补贴性的优惠措施，其具有较强的社会公益性，故目前全国各地对集资房的转让是严格限制或持否定态度的。
相关主要法律依据是《合同法》第五十二条第五项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
《城市房地产管理法》第三十八条规定：
行政机关以其他形式限制房地产权利的房产禁止转让和未依法登记领取权属证书的房产不得转让等法律规定。
此外，单位和职工签订的集资房合同约定不能转让也是不少法院裁判的主要依据。
那么上述规定是否就意味着集资房买卖合同的无效？
对此，本律师持否定态度。
本律师认为在《最高人民法院关于适用若干问题的解释》
（二）实施后，只要双方是在平等、自愿的基础上签订的集资房买卖合同应该是有效。
理由如下：
根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》
（一）第四条规定：
合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
由此可见，虽然很多国务院部门、地方性法规、规章和政策虽然对集资房等经济适用房作了限制转让的规定，但最高院的上述司法解释已经非常明确地规定这些都不能作为认定合同效力的依据。
也就是说《经济适用住房管理办法》等这些部门法规的规定都不能作为认定合同效力的依据。
纵观诸多认定集资房转让合同无效的判决基本是依据《合同法》第五十二条第五项关于“违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同”的规定或《物权法》第十五条关于“法律另有规定的除外”的规定，再引用《城市房地产管理法》第三十八条关于“行政机关以其他形式限制房地产权利的房产禁止转让”和“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”的规定，来认定集资房转让合同为无效合同。
但本律师认为在《最高人民法院关于适用若干问题的解释》
（二）实施后，根据该司法解释第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。
”效力性强制性规定，是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范。
由于《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性规范，所以法院在认定合同效力时不能引用这些规定认定集资房转让合同无效。
即便单位和职工签订的集资房合同约定不能转让，但同样不能作为认定合同效力的依据，因为合同的约束力是具有相对性的，不约束第三方。
根据《物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转
让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》
（一）第九条关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，不动产物权的登记完善与否都不影响不动产买卖合同的效力。
集资房虽然没有房地产权证，但这并不影响集资房转让合同的效力。
此外，根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条关于“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责其补办房屋买卖手续”的规定，可见已交付了房款，并实际使用和管理了房屋的集资房转让合同是有效的。
最后，认定集资房买卖合同有效符合《合同法》诚实信用的基本原则。
从众多集资房转让纠纷的案例来看，买卖双方在签订合同时都是在平等、自愿的基础上签订合同的，之后出卖人之所以要违约都是因为如今的房价高涨想从中获取利益所为。
这种做法显然违背了《合同法》诚实信用的基本原则。
综上所述，本律师认为集资房买卖合同是具有法律效力的。
虽然实践中可能还存在争议以及不同判决的出现，但本律师相信，这样的分歧只是暂时的，实践及理论必将趋于统一。
在此需提醒的是，即便认可了买卖合同的法律效力，但这并不代表购买集资房就不存在任何风险。
本律师提醒购买集资房的买方，购买前首先要了解清楚所购集资房职工的出资比例、了解卖方与单位之间有无特别约定，建议购买前先前往卖方单位了解以下情况：
单位是否同意员工转让集资房是否对员工的转让行为设定了限制条件设定了哪些条件单位是否保留优先购买权等等，建议仔细查阅卖方与单位签订的《集资合同》的相关规定。
其次，双方要明确房产过户所需税费的承担方及不配合办理过户的违约责任等。
最后，现实中，部分集资员工在与甲方已签订房屋转让协议的情况下，又以更高的价格将该房转让给乙方，且已与
乙方办理产权过户手续，则甲方无法取得该房的所有权。
为最大限度地避免风险，本律师建议在转让合同中载明下列内容：
1、分期付款方式。
即签订合同时付多少，交房时付多少，办理好产权过户手续后付多少；2、办理产权过户的期限。
要求转让人必须在取得产权证后多少日内协助办理产权过户；3、违约责任。
特别约定集资方不得再行将房屋转让给第三人，如有此类情况导致产权证无法落实，要求集资方承担违约责任。
最后，说明一点，如果集资方最终把集资房卖给第三方,还没有过户,则可以要求集资方继续履行合同义务；如已经办理了过户,则只能主张赔偿损失。
相关司法案例：
案例一：
李娟利等与张波集资房买卖合同纠纷上诉案
【案情】
原告（上诉人）：
赵峰会。
原告（上诉人）：
李娟利。
系赵峰会之妻。
被告（被上诉人）：
张波。
原告赵峰会、李娟利诉称：
1998年西安市长安县信用合作社联合社（现为西安市长安区信用合作社联合社）建房时，李娟利用家庭共同财产三万元缴纳了房款，在未征得其丈夫赵峰会同意的情况下与张波签订《购房协议》，将未建成的房屋转让于张波，该协议违反了国家法律的有关规定，又未征得家属财产共有人同意。
现诉至法院要求确认购房协议无效，要求张波立即腾房。
被告张波答辩称：
李娟利与其所签订《购房协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律有关规定，且其已在涉案房屋居住多年，赵峰会称其不知情不属于事实。
故李娟利与其所签订《购房协议》应为有效协议。
一审法院经公开审理查明：
李娟利系西安市长安区子午信用社黄良分社职工，1998年长安县信用联社职工集资建房，该社职工李娟利亦参与集资建房，分得长安信合小区5号楼一单元6楼东户单元房一套，在赵峰会知情的情况下，李娟利于20XX年1月10日向单位交纳购房款3万元整。
20XX年5月，李娟利经与张波协商，双方签订了购房协议约定：
李娟利在单位集资购房款，全部由张波自行交给李娟利，张波所购李娟利单位集资房所有权归张波所有，但房产证暂以李
娟利之名登记。
协议签订后，张波在将3万元首付款交与李娟利后，又将其余房款直接交与李娟利所在单位，共计交纳房款9．45万元。
房子建成后，张波即人住，直至20XX年李娟利所在单位开始为上述房屋办理房产证，李娟利在缴纳相关费用后向张波提出腾房要求，双方因此发生纠纷。
【审判】
一审法院经审理认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，李娟利与张波是在双方协商基础上本着双方自愿的原则签订的购房协议，该购房协议系双方真实意思表示；该房屋虽未办理权属登记，但并不影响购房协议的效力，故李娟利与张波签订的购房协议合法有效。
关于李娟利称签订购房协议未经赵峰会同意一节，在赵峰会知道交纳3万元首付款一事，而房产乃夫妻共同财产的重要组成部分，事实上张波亦已实际占有使用该房多年，作为夫妻的李娟利、赵峰会对于家庭的重大事项多年毫不涉及，与常理相悖，故对李娟利、赵峰会所称赵峰会不知李娟利与张波签订协议的理由不予支持。
最终依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定做出如下判决：
驳回赵峰会、李娟利的诉讼请求。
诉讼费2260元，由赵峰会、李娟利承担。
一审宣判后，原告（上诉人）赵峰会、李娟利不服提出上诉称，李娟利与张波所签订的《购房协议》违反我国《合同法》及《城市房地产管理法》第三十七条之规定，应属无效协议，原审以赵峰会对李娟利、张波之间房屋买卖知情为由驳回其诉讼请求，显系认定事实不清，适用法律错误。
请求二审撤销原判决，支持其起诉请求，并由张波承担本案一、二审诉讼费。
被告（原审被上诉人）张波辩称：
原审法院认定事实清楚，适用法律正确，其与李娟利所签订的《购房协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，请求驳回上诉，维持原判。
二审法院审理查明的事实和证据，与一审相同。
二审法院认为，民事法律行为以意思表示为要素。
1998年西安市长安县信用合作社联合社（现为西安市长安区信用合作社联合社）职工集资建房，李娟利分得长安信合小区5号楼一单元6楼东户单元房一套。
李娟利作为集资人于20XX年1月10日向单位交纳部分购房款3万元整后，于20XX年5月与张波（非该单位人员）协商达成《购房协议》，对房屋转让价款、房屋产权证登记等做出明确约定。
张波依约分别向李娟利和西安市长安区信用合作社联合社交纳房款，实际
篇四：
论房改房、集资房、安居房、村证房买卖合同效力
目前，我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。
商品房是指房地产公司开发建造的可在市场上自由流通的房屋。
非商品房主要包括：
公房改制出售给个人的房改房，按照地方人民政府政策指导价购买的经济适用房，这主要是指单位集资房和安居房，城镇私有房屋以及在农村集体土地上建造的村证房等。
最高人民法院于20XX年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，为审理商品房买卖合同纠纷提供了法律上的依据。
而在现实生活中，更为常见的则是非商品房买卖合同纠纷。
非商品房因其地理位置优越，价格相对便宜，吸引了众多二手房买主。
但因为我国对非商品房的买卖设置了许多限制，又没有很明确的对二手房买卖的司法解释，致使在买卖发生后容易产生纠纷。
大多数的情况是一方在买卖后反悔，要求认定买卖合同无效。
那么，这几种房屋的买卖合同是否有效呢？
一。
房改房买卖合同效力。
1．1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工。
分为三种方式，一种是以市场价购买，产权完全归个人；一种是以成本价购买，产权也归个人；一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有。
2．1999年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。
比如：
已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。
《河北省公有住房售后首次交易管理暂行办法》也规定了类似内容。
对于卖房款，办法规定，以成本价购买的住房，其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。
以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款，全部产权归住房所有权人所有后再进行交易，交易收入按前款的规定执行。
也可以直接进行交易，按规定缴纳有关税费后，交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。
原产权单位撤销的，其应当得所部分上交同级财政，专项用于住房补贴。
3．实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但两三年以后房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。
原房主往往起诉至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。
其主要理由可能是：
原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产；房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意应属无效；《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。
那么，原房主的说法是不是能站得住脚呢？
是否能导致买卖合同无效呢？
5．签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？
赵律师认为，如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。
因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。
如果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，卖方构成表见代理，买方构成善意取得，合同是有效的。
如果另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。
如果另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。
而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。
因为，买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。
赵律师认为，在买卖任何性质房屋时，为了将来没有任何后顾之忧，买方应当让卖方夫
升级会员 