土地估价师实践考核材料参考Word文档下载推荐.docx

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摘要：

近年来，随着商业化、城镇化的快速发展，商住用地类型的土地评估日益增多，在实际估价工作中已占有比较高的比例。

本文就：

三马组一宗商住用地国有建设用地使用权价格评估进行了分析，本报告选用的估价方法和相应的技术路线符合土地估价规程的要求，估价中遇到的难点和有关问题解决的方法得当，估价结果确定科学合理。

本次分析主要从估价报告的估价项目为背景、相关资料的收集、估价技术路线的选择、估价工作中的主要难点和解决方法以及估价心得等几个方面进行了介绍和分析。

二、指导日期：

2013年3月12日至2013年3月15日

三、指导内容及方式：

现场勘查结束后，由某某独立的撰写评估报告，我根据其撰写的评估报告，及其撰写报告过程中遇到的问题对其进行指导。

1、评估方法的选择

根据《城镇土地估价规程》，常用的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法和基准地价系数修正法。

待估宗地登记用途与规划用途均为商住用地，故本次评估设定用途为商住用地。

估价师通过实地勘察，在确定估价原则的基础上，根据待估宗地区位、用地性质、利用条件、所在区域土地市场情况和调查收集的资料，结合本次估价目的确定土地估价方法。

1）基于市场比较法的考虑：

根据委托方提供和估价师收集的资料，又鉴于目前×

市某区一级市场已较为成熟，待估宗地同一供需圈内商业、住宅用地招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权交易案例较普遍，可根据评估对象的土地利用特点和估价目的，选用类似地产比较案例进行分析比较，故适宜采用市场比较法进行评估。

2）基于成本逼近法的考虑：

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。

成本逼近法主要适用于无收益性质的工业用地地价评估。

故不宜采用成本逼近法进行评估。

3）基于基准地价系数修正法的考虑：

市某区基准地价更新成果建立于2013年。

故适宜采用基准地价系数修正法进行评估。

4）基于收益还原法的考虑：

待估宗地作为待开发的空地，其上尚无可产生收益的房地产，故不宜选用收益还原法。

5）基于假设开发法的考虑：

待估宗地内为拟开发不动产，且待估宗地同一供需圈内不动产交易市场发育较完善，住宅用房销售交易案例较多，预期售价可采用市场比较法确定，宗地的开发税费、建安成本、其他估价参数等可依据当地实际情况、相关政府文件确定，因此适宜采用假设开发法对待估宗地地价进行评估。

综上，本次采用市场比较法和假设开发法两种估价方法进行评估。

通过学习与实践，某某通常情况下的评估方法的选择已经很熟练。

各种评估方法的应用也比较得心应手。

2、在审核某某写的土地评估技术报告时，发现其选择的房地产评估案例为小区内单个房地产价格，该价格并不能反映案例小区价格的全面情况，指出了这个问题后，要求其调查小区整体房地产成交价格，重新测算报告。

3、在报告的测算中，其提出了一个问题如地块并未取得地块规划控制指标，或指标里面为明确相关的指标，如何确定商住用地的比例。

我建议其先查规划方面的规定，在分析之前报告做个总结，然后我根据情况在说明。

其总结的几种假设的方式：

A：

分析地块的位置和地块大小，如果周边配套商业设施比较少或是比较适合在小区沿街部分建设商业配套部分，可设定沿街部分一至三层或至N层，但要了解地块沿街长度，及设定合适的宽度。

B：

如果地块商业位置比较好，可按规划上的不超最大建筑密度，设定一至N层为商业。

C：

根据询问当地规划局专业规划人员，了解到，规划上未对商住用地有明确的比例限制，但一般商业配套部超过30%。

我的意见是不管是如何设定，首先要看项目位置特点，当地商业发展状况，商业定位等多方面的因素综合考量，要进行市场调查和市场分析，然后确定商业定位，最后确定商业建设规模。

假设要贴近实际与合理。

四、实践人员实践表现及评价：

在经过一年多的实践工作，某某能积极主动的收集资料，整理资料。

能比较好的完成各种抵押报告的撰写工作，能灵活的运用各种常用的评估方法。

在工作中能积极的发现问题及解决问题。

通过实践提高的其自身的业务水平。

现在其还需要做的就是在平时的工作中，积累各种评估资料，及更广泛的参与处理抵押评估外的各种评估。

2013年7月30日

[估价师实践日志]

2013年实践日志1

江苏某公司抵押贷款涉及的位于某市×

镇皇剑广场二楼地号为号一宗商业用地国有建设用地使用权价格评估。

二O一三年一月十六日至二O一三年一月十七日

近年来，随着商业化、城镇化的快速发展，商业用地类型的土地评估日益增多，在实际估价工作中已占有比较高的比例。

镇皇剑广场二楼地号为号一宗商业用地国有建设用地使用权价格评估进行了分析，本报告选用的估价方法和相应的技术路线符合土地估价规程的要求，估价中遇到的难点和有关问题解决的方法得当，估价结果确定科学合理。

本次分析主要从估价报告的估价项目的背景、相关资料的收集、估价技术路线的选择、估价工作中的主要难点和解决方法以及估价心得等几个方面进行了介绍和分析。

关键词：

抵押商业用地估价心得

二、实践活动内容简述：

该项目是依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《江苏省土地管理条例》等法律法规规定，为江苏某公司该宗国有出让土地使用权担保进行抵押贷款提供客观、公正的土地价格依据。

该项目为典型的商业用地评估项目，通过项目的锻炼，可以加深我对市场比较法和基准地价系数修正法进行评估两种估价方法评估基本方法的理解，也为以后更好的应用打下了良好的基础。

三、在实践中参与的工作内容：

本人在该项目中与银行客户经理的联系与沟通、联系客户、整理准备资料、现场勘查、土地报告的初步编写。

1、1月15日，先与银行的客户经理联系。

取得客户的联系方式及了解客户拟评估的资产的初步情况。

通过与银行客户经理的沟通了解到客户的资产为商业房地产。

我准备房地产估价现场勘查所需资料及要求客户提供资料的清单，如房产证、土地证、营业执照、法人身份证、委托书等。

2、1月16日上午，联系客户，与估价师来到客户估价对象所在地，首先将所需资料清单及委托书交给委托方，要求委托方提供相关资料及签订委托书。

检查材料是否与原件相符，是否缺少基础材料。

材料搜集期后，进行现场勘查。

测了估价对象的高度，采集房地产的照片等相关信息。

之后我又对估价对象周边的情况进行现场勘查。

3、1月16日下午，整理上午收集及勘查的资料，选定评估方法，根据评估方法的要求收集评估所需的资料。

我根据收集好的资料测算待估宗地的价值，并编写好的报告初稿提交给指导老师。

接受指导老师的审核及按要求修改报告。

四、技术路线：

1、土地估价方法的选择

一般而言，土地价格评估方法主要有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。

根据评估对象的土地利用特点和估价目的，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估方法选择主要基于以下考虑：

（1）估价对象所在地区商业房地产开发活跃，房地产市场发展缓快，土地交易量大，与估价对象类似的交易实例很容易获取，经认真分析，本次评估选择市场比较法。

（2）估价对象属于具有收益或潜在收益的房地产，适合采用收益还原法进行评估。

（3）估价对象评估设定用途为商业，根据宗地所在行政辖区土地管理部门的土地管理实践，该用途地价水平参照商业用途确定。

估价对象位于某区城区商业用地一级地001S区段，故可采用某区城区商业用地一级地001S区段进行评估。

综上所述，本次估价采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估。

2、估价技术路线

1）市场比较法估价技术路线：

市场比较法，是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场交易上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。

其基本公式为：

V=VB×

A×

B×

C×

D×

…

式中：

V—土地价格；

VB—比较实例价格；

A—正常交易情况指数/比较实例交易情况指数；

B—估价对象估价期日地价指数/比较实例宗地交易期日地价指数；

C—估价对象区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；

D—估价对象个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数；

…—其他必要的修正系数，如土地使用年期、容积率等。

2）基准地价系数修正法估价技术路线

首先分析待估宗地地价的评估基准日与所在土地级别的基准地价在基准日方面的差异，进行期日修正，测算引用的基准地价；

然后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素和个别因素的差异，评估修正系数经一系列修正；

最后，对待估宗地地价内涵所引用的基准地价在地价内涵方面进行开发水平修正，得到待估宗地的地价。

即：

地价=[基准地价×

（1+综合修正系数）]×

年期修正系数

五、估价工作中的主要难点和解决办法：

1、主要难点

本次评估主要难点：

在于运用市场比较法时，如何选定合适的对比案例，某区地价指数如何确定。

2、难点的解决

1）案例的选择

指导老师要求我每个季度整理土地上市情况，并分类做成连续的表格，在这个时候这个之前整理的资料就起到了作用。

我可以比较直观的选择比较案例。

通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的3个比较案例，具体选择原则和案例条件描述如下：

与待估宗地属同一供需圈或类似的供需圈、与待估宗地用途应相同或相近、与待估宗地的交易类型相似、与待估宗地的估价基准日应接近、交易案例必须为正常交易，或修正为正常交易

实例A：

新都路东侧、灰粪港北侧

该地块位于新都路东侧、灰粪港北侧，用途商住用地，用地面积14378平方米，容积率3.0，宗地形状不规则，2012年05月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地红线内土地平整的挂牌出让交易地价为5355元/m2。

实例B：

新都路东侧、浦江路北侧

该地块位于新都路东侧、浦江路北侧，用途商住用地，用地面积19548平方米，容积率2.5，宗地形状不规则，2012年05月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地红线内土地平整的挂牌出让交易地价为5325元/m2。

实例C：

新都路东侧

该地块位于某市龙川二桥东侧、老通扬运河北岸，用途商住用地，用地面积48494平方米，容积率1.75，2010年11月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地红线内土地平整的挂牌出让地价为6104元/m2。

之前，一直觉得某区比较小，上市成交的案例少，在估价对象周边选取案例的时候比较困难。

但是指导老师说不要盯着所谓的周边地区的案例，应该看是否是同一或类似供需圈的也是可以用的，有的案例看似比较远，其实他们的区位因素是比较接近的。

2）某区地价指数如何确定

交易日期修正：

待估宗地与比较案例的交易期日不同，需要进行期日修正。

在做测算的时候，做到日期修正时发现通过网上查找，无法查找到有效的相关信息。

想通过自行测算等到地价指数，首先找到地价指数的定义：

地价指数是反映土地价格随时间的变化的趋势与幅度的相对数，是反映一个城市各类土地价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。

运用统计方法将特定地区在一定时期内的地价换算成百分比所得到的指数。

其计算公式为：

地价指数=报告期地价÷

基期地价×

100%。

地价指数是反映地价波动情况和评定合理地价的重要指标。

地价指数小，则地价波动幅度小，社会经济稳定，地价指数大，则地价波动幅度大，经济发展可能过热。

虽然了解了地价指数的定义，也知道了公式，但是以个人的能力，无法测算出地价指数。

通过与指导老师的沟通，了解到地价指数，江苏省国土资源厅会定期公布，我们平时要做好收集工作，平时的工作中，多阅读相关的新闻和资料，做好资料的收集。

资料收集的是否及时与准确将直接影响我们报告的质量。

根据估价师收集的资料分析，以及江苏省国土资源厅公布的地价动态监测成果，并对待估宗地所在区域的土地市场情况分析、调查，采用插入值法编制了待估宗地所在区域地价指数表，见下表：

某市地价指数表

日期

2009.1.1

2010.11

2012.04

2012.05

2013.01

环比指数

100

106.33

99.49

115.4

100.51

104.18

定基指数

105.79

122.7

123.33

128.48

六、估价心得

通过对本项目评估过程的回顾，总结了以下几点心得：

1、待估宗地所处区域土地的开发程度及基础设施配套情况的收集，不是等有了项目在收集，而需将这项工作长期的不间断的进行。

资料的来源也是多方向的，但在使用中不能简单的摘抄，而是根据实际的勘查情况和资料综合分析，所收集到的资料是否真实可信。

2、在运用市场比较法时，像某区这样的区域内，上市成交的案例少，在估价对象周边选取案例的时候比较困难。

但是可以选择同一或类似供需圈的案例，有的案例看似比较远，其实他们的区位因素是比较接近的。

3、我们的工作不只是有了报告才去看现场，收集资料，而是应该时刻关注当地的房地产市场，及时的收集资料，整理资料。

在资料整理的时候应该对资料行进分析，判断资料的真实性和准确性。

只有这样才能在把资料灵活准确的应用在报告实践中。

2013年3月6日

抵押商住用地估价心得

该项目是依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《江苏省土地管理条例》等法律法规规定，为×

有限公司该宗国有出让土地使用权担保进行抵押贷款提供客观、公正的土地价格依据。

该项目为典型的商住用地评估项目，通过项目的锻炼，可以加深我对市场比较法和假设开发法两种估价方法评估基本方法的理解，也为以后更好的应用打下了良好的基础。

本人在该项目中参与整理准备资料、现场勘查、土地报告的初步编写。

1、3月12日，从项目负责人手里接过资料，准备现场勘查的基本资料。

2、3月13日上午联系客户，与估价师来到客户估价对象所在地，首先将所需资料清单及委托书交给委托方，要求委托方提供相关资料及签订委托书。

材料搜集期后，进行现场勘查并拍摄照片。

3、3月13日下午，整理上午收集及勘查的资料，选定评估方法，根据评估方法的要求收集评估所需的资料。

2）假设开发法

假设开发法是在估算开发完成后不动产正常售价的基础上，扣除建筑物建造费用、开发过程中发生的税费、公共设施配套建设费与相关的专业费及利息、利润等费用后的价格余额，来确定待估宗地土地价格的一种方法。

计算公式为：

总地价＝不动产总价-建安费-专业费-开发过程中发生的规费-小区公共设施配套建设费-基础设施配套费-管理费用-不可预见费-利润-税金-销售费用

在于运用假设开发法时，商住用房的比例如何确定，房地产价值的确定。

1）商住用房比例的确定

（1）最佳利用强度及开发类型的确定

待估宗地位于×

三马组地块，本次评估待估宗地规划土地面积依据《武坚镇武同路南侧、兴业路西侧地块规划控制指标》确定为27333.47m2，合计41亩。

主要控制指标为：

规划用地性质为商住用地，容积率≤1.5，建筑密度≤30%，绿地率≥35%。

目前待估宗地所在区域较少开发楼盘，结合以上小区的变化情况看，已开发和正在开发的楼盘面积较市场对居住物业的需求仍显不足。

居住物业的消费类型仍将以多层、小高层及高层相结合为主。

根据已开发楼盘的各物业类型销售状况，结合上述规划经济技术指标，确定待估宗地拟开发房产类型为多层及小高层住宅。

宗地内开发房产各类型确定如下：

（2）规划总建筑面积的确定

根据规划，待估宗地规划容积率为1.5，建筑密度30%，用地面积为27333.47m2，则可开发总建筑面积为27333.47m2×

1.50=41000.21m2。

（3）物业管理用房建筑面积的确定

根据《武坚镇武同路南侧、兴业路西侧地块规划控制指标》，“须按照总建筑面积的7‰配置物业管理用房，按3‰的标准配置社区配套用房”则物业管理用房和社区配套用房建筑面积为41000.21×

10‰=410.00m2，基本符合要求。

（4）住宅、商业建筑面积的确定

待估宗地内规划总建筑面积为41000.21m2，扣除宗地内物业管理用房的建筑面积，待估宗地内可开发住宅建筑面积为41000.21m2－410.00m2=40590.21m2。

商业用地面积比例不超过总用地面积的20%，故商业总建筑面积为8118.04m2，住宅总建筑面积为32472.17m2。

根据规划资料，规划用地容积率为1.5，建筑密度为30%，从而得平均楼层高度为5层。

其中住宅层数1-5层，根据估价人员对待估宗地区域小区的调查，多层住宅与小高层住宅售价相差不大，故本次评估设定其平均售价一致；

商业层数为1-5层。

以上为本次评估报告里面写的分析。

因为收集到了《武坚镇武同路南侧、兴业路西侧地块规划控制指标》，所以比较容易确定商住用房的比例。

但是学习之前单位出具的报告时，发现有些地块并未取得地块规划控制指标，或指标里面为明确相关的指标，如何确定商住用地的比例就比较困难了。

通过网上查询及咨询指导老师，等到了几种假设的方式：

不管是如何设定，都要认真分析地块的各种规划指标。

2）房地产价值的确定。

在测算房地产价值时，首先调查周边小区的销售价格，确定比较案例，但是在比较案例的选着上，指导老师指出了我的不足，在这个项目上应该确定整个小区的综合售价，因为小区里的价格不是一个固定值，而是一个范围值。

我在选取案例时只是选取小区里面的一户作为比较案例。

这样测算出来的价格不能全面的体现本项目未来的价格。

1、土地评估时是个系统的工程，我们不单单要了解土地的市场情况，同时也要对规划及房地产的价格有着全面的了解。

平时要收集每个小区的全面的资料，不单单一个房价。

2、在资料的收集上，要尽可能从委托方取得详细的资料，除了营业执照，法人身份证，土地证外，规划控制指标、规划许可证、土地出让合同、规划方案等也尽可能的收集，这样测算出来的结果才能更准确。

2013年4月10