中海九曲项目房地产开发课程设计文档格式.docx
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潍坊市
3541亿元
39604元
3707亿元
5
淄博市
3280亿元
72406元
2725亿元
6
济宁市
2896亿元
34901元
2612亿元
7
临沂市
2770亿元
26892元
2498亿元
8
东营市
2676亿元
130882元
1904亿元
9
泰安市
2304亿元
45082元
1564亿元
10
威海市
2110亿元
78679元
1778亿元
11
德州市
1950亿元
35009元
1420亿元
12
聊城市
1905亿元
32902元
1358亿元
13
滨州市
1817亿元
47466元
1301亿元
14
枣庄市
1561亿元
41823元
972亿元
15
菏泽市
1475亿元
17370元
1323亿元
16
日照市
1214亿元
43929元
1148亿元
17
莱芜市
611亿元
73308元
605亿元
从上表可以看出，2011年济南GDP实现4406亿元，全省第三；
而其2011年末存款达到8276亿元，更是高居全省第二。
根据商业发展规律，城市人均GDP达到1000—2000美元时，大卖场开始出现；
人均GDP达到2000—4000美元时，专业市场开始出现；
人均GDP达到4000美元以上时，消费者更加关注餐饮，休闲娱乐方面的体验，城市商业发展模式转向以购物为主导。
据有关资料显示，2005年至今，济南年均GDP增长超过14%，发展较快，适合房地产市场投资。
2011年济南市人均可支配收入全省第一，具体情况见下表：
城市排名
人均可支配收入
1济南
25321元
2青岛
24998元
3东营
23657元
4烟台
23288元
5威海
22000元
6淄博
21784元
7莱芜
20988元
8泰安
19800元
9滨州
19688元
10潍坊
19675元
11济宁
19650元
12临沂
18644元
13聊城
17889元
14德州
17854元
15日照
17500元
16枣庄
17429元
17菏泽
14419元
济南市2007-2011年人均可支配收入
2011年济南市人均可支配收入达到25321元，较2007年增长40.6%，说明济南市民的富裕程度在全国处于中上游水平。
济南固定资产投资和房地产投资近年来快速提升
济南市2006—2010年固定资产投资和房地产投资
单位：
亿元
2010年济南市固定资产投资达到1987.4亿元，较2006年增长95.5%。
2010年房地产投资达到484.5亿元，较2006年增长202%。
这种增长态势即使在金融危机的2008年也没有减缓，说明当地政府和房地产开发商都对当地的房地产市场未来前景比较看好。
（二）济南中观环境发展规划
1、城市发展总体战略（2006—2020）
附：
P总体布局：
在现状城区用地基础上，主要向东西两翼扩展，形成“一城两区”的空间结构
P西部片区：
规划以发展高等教育，高科技产业，生产居住为主。
P东部片区：
规划重点是发展高校技术产业，高附加值制造业和加工业，完善生活居住、公共服务配套，形成现代化新城区。
从规划可以看出，东西部仍处于发展之中，主城区仍然是济南的行政、商贸、科教文化和居住中心。
2、交通发展规划
P根据《济南城市总体规划（2006—2020）》将建成快速路、主干路、次干路、支路四个等级构成的城市道路系统。
P在现有路网的基础上，将建成“三横五纵”的快速道路系统，尤其强化东西部贯通性道路的规划建设。
P经十东路-二环南路及其西向延伸线将建成一条横向快速路。
P刘智远路、贤文路、世纪大道、工业南路将规划建成城市一级主干道。
交通系统规划
P将规划建成以轨道交通为骨干，快速公交和普通公交相结合的公共交通体系。
P另外还将建成若干快速公交路网，在全运会前，北园大街、工业北路、经十路、历山路、二环东路、贤文路等6条道路的BRT线路已经开通。
3、商业零售业发展规划
规划目标：
2020年商业网点人均营业面积为1.2平方米，城市商业总营业面积控制在550万平方米左右，千人拥有商业网点熟达到35个。
总体布局：
围绕“一城两区”的总体规划，将形成3个不同等级的老城、主城、新城商圈。
老城商圈：
内环路以内的老城区，历山路、北园大街、纬十二路、经十路的围和区域，以改造提升为主。
主城商圈：
包括腊山、党家、燕山、王舍人和贤文5个片区，将规划建设东部燕山和西部腊山两个市级商业副中心。
新城商圈：
东部城区和西部城区的核心区规划设置4处商业市级副中心，承担城市部分商业职能。
（三）中海—九曲微观经济概况分析
1、区域主要项目分析
注：
1、银座中心（未开业）；
2、银座中心八一店；
3、阳光100（未开业）；
4、大润发山水店；
5、领秀城（未开业）；
6、家家悦；
7、银座购物广场鸿园店；
8、银座奥特莱斯。
2、周边商业竞争分析
a、通过综合考量，银座中心虽然尚未开业，但无论从区位、体量、操作团队、背景方面都较强，其未来在本区域的影响力较大，会形成一个区域中心。
b、阳光100项目与本项目较近，会早于本项目开业，未来可以根据其开业情况，深入分析本项目的业态适合度及寻找市场空白。
c、领秀城值得关注集中商业片区的发展规划，由于其体量较大，商业的定位会对本项目有一定影响。
d、总体分析项目区域的竞争环境较为激烈，从低档到高档都是市场竞争，各类业态也较为全面，特别是针对家庭消费类，本项目需要通过特色或者业态专注度的打造寻找市场契机。
3、项目周边道路分析
道路
车道及走向
道路分析
二环南路
东西双向6车道
a紧邻项目地块，提供直接临街面
b城市高速路网主干道，高峰时段车辆较多，对地面人流动线有所阻碍
阳光新路
南北双向8车道
紧邻项目地块，提供直接临街面，南北向的重要主干道路
济微公路
城市主干道之一，连接济南与泰安市重要道路
二七新村南路
a路面状况较为良好
b由于大润发山水店生意较旺，局部节点有所拥堵
英雄山路
南北双向6车道
a城市高速路网主干道，主要连接市区与S103到达泰安市
b高峰时段局部道路较为拥堵
4、项目周边公交分析
线路
始发站—终点站
74路
省建筑机械厂—华联商厦
K94路
葛家镇—济南大学西门
120路
九曲—西苑小区
可到达本项目的公交线路较少，没有始发站，目前人流量不大，本项目通过公共交通可辐射的项目有限，北面为主要辐射方向，且公交作为目前济南主要出行交通工具，项目公共交通到达率有待扩大，可通过与政府协调建立公交枢纽战。
5、项目周边人口基数
以项目为中心周边2公里范围内，目前约有4万人，包括济南大学西校区接近2万，预估到项目开业，本项目及领秀城住宅人口导入3万，届时，项目周边将接近7万人；
以项目为中心周边4公里范围内，目前约有人口22万，预估到项目开业，本项目周边将有26万人。
6、周边区域住宅分布情况
编号
楼盘名称
卧龙花园龙泰园2期（8350元/平方米）
泉景天沅鑫园（8000元/平方米）
王官庄小区（6068元/平方米）
普利青城雅居（8500元/平方米）
阳光100国际新城（8427元/平方米）
怡心园（8121元/平方米）
汇统花园（8558元/平方米）
三箭如意苑（9541元/平方米）
通联花园（9702元/平方米）
郎茂山小区（6253元/平方米）
山景园小区（6180元/平方米）
鲁能领秀城（7802元/平方米）
三、开发项目的规划设计方案
方案的主要技术经济指标如下表：
主要技术经济指标汇总表
序号
名称
单位
数量
规划建设用地面积
㎡
133600
总建筑面积
348600
2.1
住宅面积
275528
2.2
公建设施
13472
2.3
地下停车场面积
35975
2.4
地下室面积
17425
2.5
人防面积
14700
建筑物占地面积
17368
建筑密度
%
容积率
绿地率
35
居住户数
户
2616
四、项目规划
本项目的开发经营期为4年，建设期2年，现房销售2年，商品房预售期为一年，具体的开发经营周期安排见下表。
项目开发经营周期横道图
五、项目投资估算
（一）项目开发成本及费用情况分析
项目开发成本费用及税金汇总表
项目或费用名称
单价（万元/㎡）
面积（㎡）
金额（万元）
土地费用
60620
1.1
土地出让金
0.45
60120
1.2
购买土地使用权手续费及税金
500
开发成本
82464
前期工程费
0.0043
1498.98
（1）规划设计
0.002
697.2
（2）项目可行性研究
0.0009
313.74
（3）地质勘探测绘
0.0006
209.16
（4）施工现场“三通一平”
0.0008
278.88
建筑安装工程费
69050.46
（1）结构工程
0.115
31685.72
（2）装修工程
0.06
16531.68
（3）机电设备及安装工程
0.02
5510.56
（4）地下停车场、地下室、人防
0.225
68100
15322.5
基础设施费
4275.06
（1）附属工程费
1800
（2）室外工程费
0.0071
2475.06
公共配套设施费
1018.44
（1）幼儿园
0.145
1472
213.44
（2）室外休闲娱乐场所
80
（3）会所
0.17
2500
425
（4）配电房
0.09
200
18
（5）物业管理房
800
72
（6）代建市政道路
150
（7）代建市政绿化
60
其它费用
400
2.6
开发间接费
3049.7176
2.7
不可预见费
3171
开发费用
31049.3
3.1
管理费
4292.52
3.2
销售费用
7714.78
（1）广告宣传及市场推广费
1102.11
（2）销售代理费
4408.45
（3）交易手续费
2204.22
3.3
财务费用
19042
（1）贷款利息费
17312
（2）融资费用
1730
与转让房地产有关的税金
13563.53
4.1
营业税
12263.6
4.2
城市维护建设税
858.452
4.3
教育费附加
367.908
4.4
印花税
73.57
项目开发成本费用及税金总计
187696.83
六、项目收入估算
（一）销售单价的估算
根据对济南房地产市场的调查与分析，结合济南近期楼房销售价格，通过对类似项目销售价格及周边楼房价格相比较，确定楼房的均价为8000元/㎡，地下室的均价为3000元/㎡，地上停车位价格为8万元/个，地下停车位价格为10万元/个。
（二）可销售面积的确定
可销售的住宅面积为275528平方米，可销售的地下室面积为17425平方米，可销售的停车位为2093个（地上654个、地下1439个）。
根据以上两点，便可预测出项目的销售额。
销售额=8000*275528+3000*17425+80000*654+100000*1439
=24.53亿
（三）销售计划
据济南市目前房地产市场状况及拟建项目的实际情况级，分4年进行销售，2013年预售10%，2014年现售35%,2015年现售45%，2016年现售10%。
（四）经营税金及附加
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》等有关规定，营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费及附加按营业税的3%计算。
七、资金筹措计划
房地产开发项目的资金筹措主要是根据项目对资金的需求以及投资使用计划，确定资金的来源和相应的数量。
房地产开发项目的资金筹措通常有资本金，预售收入及借贷资金三种主要方式。
项目总投资18.77亿，其中项目资本金5.96亿；
该项目预售10%，预售资金为2.44亿，其中30%用来交税及支付其他费用，剩下的70%（即：
1.71亿）用来投资；
剩下的11.1亿，通过向商业银行贷款获得。
如下表：
资本金
预售收入
借贷资金
总投资
5.96亿
1.71亿
11.1亿
18.77亿
贷款条件：
年利率6.4%，按单利计息，每年年末支付当年计息，从第三年起分3年还本。
具体如下：
借款还本付息估算表单位：
万元
2012
2013
2014
2015
2016
期初借款累计
40000
100000
71000
4000
本期借款
60000
11000
本期应计利息
1280
4480
6752
4544
256
本期还本付息
46752
71544
4256
1还本
67000
2付息
期末累计借款
八、经济评价
房地产开发项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产开发项目的财务盈利能力，还款能力和资金平衡情况进行分析。
（一）静态评价指标及其分析
利润表单位：
项目
开发经营期
合计
销售收入
25430
85855
110385
245300
开发成本及税金
85300
45000
25000
24254
8170
187697
利润总额
-85300
-19570
60855
86131
17287
57603
所得税
1400
5040
6480
1440
14400
税后利润
-20970
55815
79651
15874
43230
1、投资利润率=年平均利润总额/项目总投资*100%
=43203/5/187697*100%
=4.6%
2、资本金利润率=43203/5/59600*100%
=14.5%
3、静态投资回收期
财务计划现金流量表单位：
资金来源
75000
109127
96845
110372
24527
415871
85845
245271
自有资金
35000
24600
59600
1.3
长期借款
111000
资金运用
83280
52556
91659
117017
11372
355884
开发建设投资
82000
41000
20000
12092
155092
营业税金及附加
1356
4747
7461
14920
14360
4320
15120
19440
借款本金偿还
借款利息支付
净现金流量
-8280
56571
5186
-6645
13155
59987
累计净现金流量
48291
53477
46832
Pb=2-1+8280/56571=1.14年
（二）动态评价指标及其分析
项目投资现金流量表单位：
现金流入
50
24647
85995
110507
24637
245836
其他收入
120
135
110
565
现金流出
43756
29787
26033
2796
183056
13564
-81950
-19109
56208
85830
21841
62820
-101059
-44851
40979
1、财务净现值
设定项目的目标收益率为10%，则：
FNPV=50（1+10%）-1-84796（1+10%）-1+24647（1+10%）-2-41000（1+10%）-2+85995（1+10%）-3-29787（1+10%）-3+110507（1+10）-4-24677（1+10%）-4+24637（1+10%）-5-2796（1+10%）-5
=45-77087+64609-22379+20369-33884+75478-16855+15298-
1736
=23858万元>
说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而，该项目在财务上是可以接受的。
2、财务内部收益率
通过Excel表格公式可以求出，FIRR=21%>
10%。
因为FNPV=23858万元>
0,FIRR=21%>
10%,故该项目从全投资的角度看可行。
资本金现金流量表单位：
40050
84647
96995
356836
其它收入
现金留出
48236
76539
96221
7052
311328
6105
-43230
36411
20456
14286
17585
45508
-6819
13637
27923
设定项目的目标收益率为14%，则：
FNPVE=40050（1+14%）-1-84636（1+14%）-1+84647（1+14%）-2-46880（1+14%）-2+96995（1+14%）-3-76539（1+14%）-3+110507（1+14%）-
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