厦门市房产面积测算细则.docx
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厦门市房产面积测算细则
门市国土资源与房产管理局关于印发《厦门市房产面积测算细则》（2011年版）的通知
（厦国土房[2010]316号）
各有关单位和个人：
为进一步规范我市各类房屋面积的测量和计算，加强我市房地产市场的管理，依法保护房屋权利人的合法权益，适应房地产市场发展的需要，总结《厦门市房产面积测算细则》（厦国土房[2003]277号）实施七年的经验并结合我市的具体实际，对《厦门市房产面积测算细则》进行修订，制定《厦门市房产面积测算细则》（2011年版），现予印发，请遵照执行。
附件：
《厦门市房产面积测算细则》（2011年版）
二Ο一Ο年十一月十日
厦门市房产面积测算细则（2011年版）（厦国土房[2010]316号）.doc
厦国土房[2010]316号之附件.doc
厦门市房产面积测算细则（2011年版）
厦门市国土资源与房产管理局
二〇一〇年十一月
目录
1总则
1.1目的和依据
1.2适用范围
1.3管理部门
2术语和定义
2.1适用范围
2.2房产测绘名词
2.3建筑名词和术语
3一般规定
3.1数量指标说明
3.2房产测量的精度
3.3房屋建筑面积测算幢的认定
3.4房屋层的划分和层次的编列
3.5地下层与半地下层的认定
3.6房屋墙体定位及归属确认
3.7房屋墙体的面积计算
3.8幕墙墙体的面积计算
3.9层高计算
4房屋建筑面积测算
4.1计算全部建筑面积的范围
4.2计算一半建筑面积的范围
4.3不计算建筑面积的范围
4.4部分建筑空间建筑面积测算细则
4.4.1非普遍建筑空间的面积计算
4.4.2阳台的面积计算
4.4.3凸窗、落地窗的面积计算
4.4.4室内楼梯的面积计算
4.4.5室外楼梯、台阶、车道的面积计算
4.4.6门廊、雨蓬的面积计算
4.4.7花池、空调机位的面积计算
5共有建筑面积测算
5.1共有建筑面积的处理原则
5.2共有建筑面积的分类
5.3共有建筑面积按比例分摊的计算公式
5.4可分摊的共有建筑面积
5.5不应分摊的共有建筑面积和公共建筑空间
5.6共有建筑面积的计算与分摊方法
5.6.1共有建筑面积的计算方法
5.6.2单一功能房屋共有建筑面积的分摊方法
5.6.3商住楼共有建筑面积的分摊方法
5.6.4多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法
5.6.5多级共有建筑面积的分摊原则
5.7共有建筑面积分摊的若干具体规定
6其他规定
7附则
1总则
1.1目的和依据
为规范房产面积测算，依据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）和有关行政法规、部门规章等规定，并结合我市实际，制定本细则。
1.2适用范围
本细则适用于厦门市行政区域内国有土地上所有房屋的预售、权属登记、建设工程规划竣工测量等面积的测算，建设工程的设计、规划报建、房产的交易、租赁、评估、抵押、行政裁决、拆迁等的面积测算可参照执行。
集体土地上建造的房屋可参照执行。
1.3管理部门
厦门市国土资源与房产管理局是本市房产测绘行政主管部门，负责全市房产测绘工作的统一监督管理。
厦门市测绘与基础地理信息中心受市测绘行政主管部门委托具体承担相应房产测绘管理工作。
2术语和定义
2.1适用范围
下列术语和定义适用于本细则。
2.2房产测绘名词
2.2.1房产
房屋产权的简称。
2.2.2房产面积测算
指水平投影面积的测量与计算。
分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积等的测量与计算。
2.2.3房屋建筑面积
房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上的永久性建筑。
2.2.4房屋产权面积
产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权面积由登记部门登记确权认定。
2.2.5房屋套内建筑面积
房屋套门范围内由单户产权人占有和使用的建筑面积。
含套内阳台面积。
2.2.6房屋共有（公用）建筑面积
建筑物内由多户产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
包括可分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。
2.2.7房屋建筑面积施工图测算
依据未经规划行政主管部门（以下简称规划部门）核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。
出具的施工图测算成果主要用于建设工程的设计参考及规划报建。
2.2.8房屋建筑面积预售测算
依据经规划部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。
出具的预售测算成果主要用于房地产项目的预售审批及销售。
2.2.9房屋建筑面积竣工测量
依据竣工房屋的现状和经规划部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。
出具的竣工测量成果主要用于建设工程的规划条件核实。
2.2.10房屋建筑面积房产测量
依据房屋现状和经规划部门核准的建筑竣工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。
出具的房产测量成果主要用于地价核算、办理房屋产权初始登记和转移登记等。
2.2.11房屋建筑面积变更测量
因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。
2.2.12房屋建筑面积分割测量
依据规划部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的测绘计算。
分割测绘属于变更测绘的一种。
2.3建筑名词和术语
2.3.1建设用地面积
经市政府行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。
2.3.2总建筑面积
建设用地范围内单幢或多幢建筑物的各层建筑面积之总和。
2.3.3地上建筑面积
建筑物地面以上各层建筑面积之和。
2.3.4地下建筑面积
建筑物地面以下各层建筑面积之和。
2.3.5半地下建筑面积
建筑物半地下层建筑面积。
2.3.6建筑物占地面积
建筑物接触地面的底层建筑外墙或结构外围水平投影面积。
2.3.7地上层数
一般指室内地坪±0以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的自然层数。
半地下层计入地上层数。
2.3.8地下层数
一般指室内地坪±0以下的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的自然层数。
2.3.9总层数
房屋地上层数与地下层数之和。
2.3.10层次
房屋所在建筑物层的名称。
2.3.11自然层
按楼（地）板结构分层的楼层。
2.3.12标准层
建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。
2.3.13夹层
在一个楼层内，以结构板形式局部增设的楼层。
2.3.14架空层
建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。
2.3.15结构转换层
建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。
2.3.16设备层（技术层）
建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。
2.3.17避难层
建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。
2.3.18屋面（顶）层
在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。
2.3.19地下室
房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2者。
2.3.20半地下室
房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者。
2.3.21错层
指套内部分空间的地坪与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面，无重叠面积的房屋。
2.3.22跃层住宅
指房屋套内空间跨跃两个自然层以上的住宅。
2.3.23多功能综合楼
指一幢楼内，综合了多种使用功能，其共有建筑面积具有不同的功能和服务对象。
只有商业和住宅两部分功能的综合楼称为商住楼。
2.3.24层高
相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。
2.3.25净高
楼（地）面至上层楼板结构底面之间的垂直距离。
2.3.26凸窗
为房屋采光和美化造型而设置的窗台高度达到或超过0.45米的凸出外墙的窗。
2.3.27落地窗
窗框与地板直接相连的窗或凸出外墙但窗台高度小于0.45米的窗，前者为平台式落地窗，后者为反凸式落地窗。
2.3.28柱
指结构柱，即为满足建筑物构造要求或结构需要而设置的柱，在具有该柱支撑的建筑构件存在的情况下，去掉该柱，则会危及该建筑物性能的使用或结构的安全。
装饰柱、非承重柱以及柱的装饰性部分应除外，其认定以设计及规划部门批准的图纸为准。
2.3.29走廊
建筑物内设置的水平交通空间。
2.3.30柱廊
有顶盖和支柱，供人通行的有柱走廊。
2.3.31挑廊
指二层以上挑出建筑物外墙体，有围护结构无支柱的走廊。
2.3.32檐廊
建筑物出檐下的走廊。
2.3.33连廊
连接两幢房屋的走廊。
2.3.34架空通廊
二层以上连接两幢房屋的走廊。
2.3.35骑楼
底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。
一般建于道、路、街、巷两侧。
2.3.36门廊
与房屋相连通，有永久性顶盖的出入口通道，支撑顶盖的是柱称为门廊。
2.3.37门斗
与房屋相连通，有永久性顶盖的出入口通道，支撑顶盖的是实体墙称为门斗。
2.3.38雨篷
设置在建筑物出入口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。
2.3.39晒台（露台）
指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。
晒台（露台）一般应位于建筑裙房屋面或建筑顶层或建筑底层。
2.3.40阳台
有永久性上盖、有围护结构、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。
2.3.41楼梯
是指房屋层之间供垂直交通用的通道。
2.3.42围护结构
指围合建筑空间四周的实体，如墙体、门、窗、栏杆等。
2.3.43公共开放空间
指建筑物中住宅底层下方的架空层、建筑物结构（技术）转换层、避难层中全天侯开放供公众使用的建筑空间。
公共开放空间的认定一般应具备与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体，地上层数小于7层的房屋、单一产权的房屋及连体别墅（住宅）等建筑形式的架空空间不予认定为公共开放空间。
3一般规定
3.1数量指标说明
本细则中涉及的各种数量指标，凡“大于（以上）”者包含数字本身，“小于（以下）”者不包含数字本身。
3.2房产测量的精度
3.2.1量（测）距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、手持式激光测距仪或全站式电子速测仪等能达到相应精度的仪器和工具，边长取位至0.01米；任何边长都应独立量测两次,在精度要求以内时取中数作为最后量测结果。
3.2.2房屋面积以平方米为单位，最终面积成果取至0.01平方米。
因共有建筑面积的分摊引起的分户套内面积及公摊面积之和与分户建筑面积不符的，分户公摊面积取分户建筑面积与分户套内面积的差值。
3.2.3房产面积的精度分为两级。
各级面积的限差和中误差不超过下表计算的结果。
房产面积的精度要求
精度等级
限差
中误差
适用范围
一级
0.04
+0.002S
0.02
+0.001S
一般地区的房屋
二级
0.08
+0.006S
0.04
+0.003S
隐蔽区域毗连
不规则的房屋
注：
S为房产面积，单位：
平方米。
3.3房屋建筑面积测算幢的认定
3.3.1房屋建筑面积测算的基本单元是幢。
3.3.2幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
3.3.3结构和功能不同的毗连房屋，可分别分幢。
3.3.4裙楼式建筑按单幢处理。
下部为裙房，上部为多座塔楼的建筑，合并为一幢计算。
3.3.5连体楼建筑按多幢处理。
地面上为多幢独立楼房，地下以地下室形式连成一片的房屋，地面上按独立的楼房各分为一幢，地下室以独立使用的房屋单独分幢计算。
3.3.6仅以连廊相连的房屋，应分幢处理。
3.4房屋层的划分和层次的编列
3.4.1房屋的总层数指房屋的地上层数和地下层数的总和。
半地下层计入地上层数。
3.4.2房屋的夹层、假层、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。
3.4.3房屋的层次一般按室内地坪编列，地上层次自下而上用自然数1、2、3、……表示；地下层次自上而下用负整数-1、-2、-3、……表示。
3.4.4回形上升式的房屋，按旋转一周的空间划分自然层数，所在层次按对应的自然层次编列。
3.4.5错层房屋的层数按自然层来划分，所在层次按对应的自然层次编列。
3.4.6层高2.20米以上的架空层、避难层、技术层、技术转换层等按对应的自然层次编列。
3.5地下层与半地下层的认定
3.5.1地下层
3.5.1.1平地建筑地下层
房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2者，同时在室外地面以上部分高度不大于1米，认定为平地建筑地下层。
3.5.1.2坡地建筑地下层
坡地建筑楼层有大于周长一半的面墙完全位于地面以下，其余面墙的室内地面至该墙连接室外地面的高度均大于房间净高的1/2，认定为坡地建筑地下层。
3.5.2半地下层
3.5.2.1平地建筑半地下层
房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者，且在室外地面以上部分高度不大于1.5米，认定为平地建筑半地下层。
3.5.2.2坡地建筑半地下层
坡地建筑楼层有1～2面位于地面以上，其余面墙的室内地面至该墙连接室外地面的高度大于房间净高的1/2，认定为坡地建筑半地下层。
坡地建筑楼层有1～2面位于地面以上，是指建筑具有覆土深度小于建筑净高的1/3的外墙，且其长度之和小于周长一半，其余外墙覆土深度大于等于1/2建筑净高。
3.5.2.3半地下层均需计入地上层数。
3.5.2.4一幢建筑物（结构相连）只能选取室内地坪标高最低且与地面覆土交界的楼层计半地下层，其上为地上层，其下为地下层。
3.6房屋墙体定位及归属确认
3.6.1房屋勒脚以上的外墙体包括阳台与房屋的分隔墙体，其墙体面积应包括粉刷层、贴面等外墙保护层，不包括凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的挂墙体（如玻璃幕等）。
3.6.2单一产权的房屋不存在共有建筑面积，其房屋外墙体全部归入房屋建筑面积内。
3.6.3墙体归属分为自（有）墙、共（有）墙和借（他）墙三类。
3.6.4成套房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。
共有墙的权属线绘于共有墙中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中，其中房屋的外半墙面积归入共有建筑面积。
3.7房屋墙体的面积计算
3.7.1阳台、室外楼梯、凸窗、外走廊等与套内之间的分隔墙视为外墙；阳台与阳台之间的分隔墙视为阳台间的共有墙。
3.7.2外墙、共有墙的墙体面积均为其水平投影面积。
测绘作业中可通过取墙中线的方法进行半墙墙体面积的计算，当外墙、共有墙中含柱支撑体时，取与柱相连的各墙的墙中线向柱内延伸交汇，按划分后的相应位置分别计入所属的半墙墙体面积。
3.7.3建筑物复式上空处的套内墙体计入套内面积，外墙不计建筑面积。
3.7.4建筑物内设置夹层的，当夹层的高度在2.20米以上时，夹层部分的外墙墙体面积计算规定与自然层一致。
3.7.5房屋为斜面结构或非垂直墙体，层高2.20米以上的部分，直接计入套内建筑面积，外墙不计建筑面积。
3.7.6商场、商铺以防火卷帘、钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的，墙体厚度取围护构架的厚度；如系安装于地面墙垛之上，墙体厚度取墙垛厚度。
无法确定的，可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度，仍无法确定的，可套用上层外墙体厚度确定。
3.7.7地下室外围墙厚可按审定的设计图纸墙厚计算建筑面积。
3.7.8各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。
若同楼层墙体上下厚度不同时，一般以房屋底板以上（1.0±0.2）米处墙体为测点测算墙体厚度。
3.8幕墙墙体的面积计算
3.8.1幕墙分为装饰性幕墙和围护性幕墙。
3.8.2装饰性幕墙不计算建筑面积。
3.8.3围护性幕墙，按以下几种情况分别计算建筑面积（图1）：
a）当楼板边至幕墙外缘距离小于0.36米时，以楼板边至幕墙外缘的实际距离为外墙厚度，并相应取半外墙；
b）当楼板边至幕墙外缘距离大于0.36米时，楼板边至幕墙外缘的空间视为挑空，外墙不计建筑面积；
c）当下方有梁，幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙，取梁厚作为外墙厚，并相应取半外墙；
d）上下均由玻璃和其他材料框架构成围护性玻璃幕墙，以材料框架的厚度作为墙厚，并相应取半外墙。
图1 不同情况下围护性幕墙外墙计算图示
3.8.4同一楼层既有主墙又有幕墙时，分以下几种情况计算外墙的墙体面积（图2）：
a）一面外墙，当其全部为围护性幕墙时，按幕墙计算该外墙的墙体面积；
b）一面外墙，当其围护墙体部分为主墙、部分为幕墙时，将主墙部分和幕墙部分分段，分别计算墙体面积；
c）对全幕墙建筑，当其内侧沿楼板边沿除核心筒、梯间等部分设有局部主墙外，其余部分均无墙体或仅有零星墙体时，可全部按围护性幕墙计取外墙，并相应计算外墙的墙体面积。
图2 既有主墙又有幕墙时外墙计算图示
3.9层高计算
3.9.1层高取相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离，结构面可包含厚度不大于0.02米的结构找平层，不含填充、垫层等装饰性手段形成的厚度（图3）。
3.9.2一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、垫层等形成的局部高度不足2.20米的部分，其层高取所在楼层的层高值（图3）。
图3 层高计算图示
3.9.3建筑自然层内设置的平台式落地窗（图4中a），无论窗体空间本身的高度如何，外侧是否存在其它建筑空间，上方空间是否封闭，均取窗面为外墙，窗体部分视为套内的一部分，层高取所在楼层的层高值；与平台式落地窗相类似的其它建筑空间（图4中b），层高计算也与其相同。
图4 平台式落地窗及相似建筑空间层高计算图示
4房屋建筑面积测算
4.1计算全部建筑面积的范围
4.1.1永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
4.1.2房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及楼梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上部位计算建筑面积。
4.1.3穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。
门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。
4.1.4楼梯间、电梯（含观光梯）井，房屋内的提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等，均按房屋自然层计算面积。
4.1.5房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等以及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
4.1.6挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
4.1.7属永久性结构有上盖的室外楼梯，按该层水平投影面积计算。
4.1.8与房屋相连的有柱走廊（有两根以上柱），两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
4.1.9房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
4.1.10地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
4.1.11有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或维护结构的外围水平投影面积计算。
4.1.12玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
4.1.13属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚、站台等按柱的外围水平投影面积计算。
4.1.14依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其层高在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。
4.1.15与室内任意一边相通的，具备房屋的一般条件，并能正常利用的变形缝（伸缩缝、沉降缝）计算建筑面积。
4.1.16层高在2.20米以上的架空层（部位）、技术转换层、结构转换层、避难层等，按柱或围护结构外围水平投影面积计算。
4.1.17层高在2.20米以上的底层杂物间、储藏室、车库等，按其外围水平投影面积计算。
4.2计算一半建筑面积的范围
4.2.1除本细则第4.3.6款外的与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，其中无围护结构的底层无柱走廊廊道形成台面高出地坪0.15米且廊道和上盖宽度均在1.20米以上的，按上盖和台面宽度较小者的外沿线水平投影面积的一半计算。
4.2.2独立柱的门廊、单排柱的车棚、货棚等属于永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
4.2.3未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构范围内上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
4.2.4无顶盖的室外楼梯，按该层水平投影面积的一半计算。
4.2.5有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
4.2.6阳台、挑楼、挑廊、檐口，在房屋独立使用的晒台、退台上的投影面积部分，按其围护结构范围内上盖水平投影面积的一半计算。
4.3不计算建筑面积的范围
4.3.1层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、结构转换层、地下层、半地下层及底层杂物间、车库等。
4.3.2突出房屋墙面的构件、配件，装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷，突出房屋墙面的烟囱、管道井、通风井、排气井，防潮层及其保护墙，房屋内的采光天井等。
4.3.3房屋之间无上盖的架空通廊。
4.3.4房屋的天面、挑台、公共晒台、露台，天面上的花园、泳池、水池。
4.3.5建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
4.3.6骑楼、过街楼的底层及各种道、路、街、巷或停车场所、绿化带等两侧底层走廊、穿越建筑的公共通道作为公共开放或公众通行的部分，不论廊道是否有柱、廊道是否与外地面有高差、是否有退用地红线；也不论廊道外是否有人行道、消防通道等。
4.3.7利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、路面作为顶盖建造的房屋。
4.3.8活动房屋、临时房屋、简易房屋和层高不足2.
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