蓝海战略定位在青岛房地产营销中的突起.docx

蓝海战略定位在青岛房地产营销中的突起.docx

《蓝海战略定位在青岛房地产营销中的突起.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《蓝海战略定位在青岛房地产营销中的突起.docx（11页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

蓝海战略定位在青岛房地产营销中的突起

目录

前言1

1.青岛市房地产分析1

1.1房地产概述1

1.2青岛房地产行业现状分析2

1.2.1建房数量必将大规模增加2

1.2.2商品房竞争压力不容小觑2

2.蓝海战略定位的突起2

2.1蓝海形势初见端倪3

2.2寻求创新八仙过海3

3.蓝海战略定位的SWOT分析4

3.1优势（strength）4

3.1.1开拓新的低成本市场的战略思想4

3.1.2突破原有理论框架和战略视野5

3.1.3明确了寻找突破口的六大具体方法5

3.2劣势（weakness）6

3.2.1价值创新理论不完整6

3.2.2对红海、蓝海市场未做更深入细致的实质性理论区分6

3.2.3差异化创造的难度7

3.3机会（opportunity）7

3.3.1蓝海战略在房地产业才刚刚起步7

3.3.2房地产开创蓝海的机会点多7

3.3.3不怕模仿，不断创新，就能立于不败之地8

3.4威胁（threat）8

3.4.1新市场发展存在风险8

3.4.2非市场因素的影响8

4.青岛市房地产蓝海战略营销之USP9

4.1明确蓝海战略价值点9

4.2拓宽蓝海营销视角9

4.2.1进军二级市场10

4.2.2红海中发掘蓝海10

4.2.3营销模式的转换11

4.3放下身价从零开始12

5.蓝海战略的前景12

6.结语13

注释13

谢辞15

参考文献16

前言

青岛市的房地产行业自1999年开始蓬勃发展以来，吸引了许多投资者，他们纷纷投入房地产行业，使得本来就不平静的房地产市场竞争愈演愈烈，整个青岛市房地产业陷入一片竞争激烈的红海商战中。

针对红海战略，美国哈佛大学的W·钱·金（W.ChanKim）和莫博涅（Mauborgne）提出以价值创新为中心的“蓝海战略”理论，蓝海战略的核心思想就是以价值创新的方式开拓新市场空间,创造消费新需求，同时带给企业高利润增长的机会。

青岛市房地产的竞争日益激烈，迫使企业不得不开始研究以低成本和价值创新为核心的蓝海战略。

但是，青岛市房地产的蓝海战略还处于婴儿时期，理论不够完善，实践也不够突出，针对这种情况，本文对青岛市房地产蓝海战略进行了分析。

根据青岛房地产行业现状，本文对蓝海战略定位进行了SWOT分析，并且提出了青岛市房地产蓝海战略营销的USP，对青岛市房地产业的蓝海战略的前景进行了一定的预见展望，青岛市房地产营销的蓝海战略的研究对青岛市房地产的持续健康发展有一定的指导意义。

1.青岛市房地产分析

青岛作为中国重要的经济中心城市和港口城市，又是国家历史文化名城和风景旅游胜地，2000年以后突飞猛进的发展吸引了全国的眼球。

作为拉动青岛市GDP发展的龙头产业房地产业的发展在全国更是倍受瞩目。

1.1房地产概述

房地产就是房产和地产的总称，通常是指土地、建筑物及其他地上附着物。

其中：

Ø土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。

Ø建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑配件和建筑设备等组成的整体物。

Ø其他地上附着物是指固定在土地和建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。

1.2青岛房地产行业现状分析

1.2.1建房数量必将大规模增加

根据最新出台的《青岛市2008至2012年住房建设发展规划》，未来5年内，全市开工建设各类住房总建筑面积9100万平方米，共约100万套。

按照《青岛市2005年末全市房屋概况》，全市城区住房总建筑面积为8196万平方米，这样今后五年本市将开工建设的住房总建筑面积超过了2005年全市住房存量，这就相当于再建了一个新的青岛市，今后几天青岛市的房地产行业必将一片忙碌。

1.2.2商品房竞争压力不容小觑

青岛市的住房建设力度不断增加，同时在2008年新一轮的楼市规划中，旧村改造和政策房供应力度空前，由于政策房、限价房的价格优势，使商品房的竞争压力不断增加。

对于商家来说，在产品定位、市场定位上都不得不进行战略性调整，能够顺应市场变化，做出积极应对的商家无疑会在未来的竞争中脱颖而出；如果依然保持不求创新的商业模式，那么在激烈的市场竞争中就有出局的可能，将来的青岛市房地产市场就会出现“月儿弯弯照九州，几家欢乐几家愁”的局面，到底孰乐孰愁那就要看各自的战略定位了。

2.蓝海战略定位的突起

在青岛市房地产血腥竞争所形成的“一片红海”中,许多开发商和代理商开始寻找新的出路，避开激烈的红海竞争大潮，实施蓝海战略定位，努力拓展新的非竞争的市场空间，开发以低成本和价值创新为核心的广阔的蓝海空间。

Ø定位

“定位是企业在经营过程中，为适应消费者的不同需求，在市场细分的基础上，努力使产品差异化，从而在消费者心中占据位置、留下印象的新的营销方式。

”

Ø蓝海战略

蓝海战略（BlueOceanStrategy）是由W·钱·金（W.ChanKim）和莫博涅（Mauborgne）提出的。

蓝海战略注重价值创新，无论是经营管理创新、营销创新还是商业模式创新等等，都是通过改造现有的体系，从成本、消费群体、消费方式转变、产品服务升级提升等诸多方面，实现创新从而跳出红海，开辟属于自己的蓝海市场空间，达到盈利的目的。

定位的方法有很多，避强定位、重新定位、比附定位等等。

蓝海战略这一定位采用的是寻找空隙策略，寻找市场和消费者心智中的空隙，然后加以填补，运用反其道而行之的方式，这一定位在房地产行业渐渐兴起。

2.1蓝海形势初见端倪

青岛市市内一级市场的房地产市场开发一方面成本高,另一方面万科、绿城等大的商家称霸，对于小开发商来说在这里的日子是举步维艰，那么迅速进军周边的县市等二级市场,开拓一个新的市场,成为一些商家的选择，其实这就是蓝海战略。

但是，一些开发商在进军二级市场的时候对蓝海战略定位只是“醉里挑灯看剑”，虽然架势上差不多，也很有气势，可是根本没有把握蓝海战略的核心价值，在其实施中很是盲目，当然成果也就大打折扣。

2.2寻求创新八仙过海

房地产行业的蓝海战略定位刚刚兴起，但是企业在营销的过程中的不断的寻求创新，产品定位本身就寻求创新、独树一帜，这种独特定位的尝试，从广义上而言就是一种蓝海战略。

●奥港国际——国际化生活圈

奥港国际，坐落于40万平米中韩美日商圈核心，零距离独享国际商业繁华，是城阳首席国际商圈公寓。

项目四周，以全国商业零售百强利群购物广场、韩国世正爱丽安、大型美式购物中心、日本著名零售百货为中心，互相联动，云集中国、韩国、美国、日本等诸多国家的经营方式与高端商业品牌，产生了极强的聚合效应，奠定出奥港国际的国际生活。

●卓越·蔚蓝群岛——私属群岛的岛居生活

卓越·蔚蓝群岛追求的是私属群岛的岛居生活，其独特的规划张显浓郁的欧洲小镇生活风情。

行政文化会所、社区服务会所、儿童主题乐园在内的6200平米群岛会馆系统。

群岛综合会馆以活动交流、社区服务、儿童教育为主题，设有儿童迪士尼乐园、SPA会馆、书房等空间，构成了卓越独特的岛居生活，吸引广大消费者的眼球。

●万达·39克拉——国际级城市综合体

万达·39克拉坐落于青岛市中央商务区的核心区域，是一座集合了大型shoppingmall、五星级酒店、高品质住宅、国际服务式公寓、室内步行街等众多现代商业和居住建筑形态于一体的超大型、国际级城市综合体，这种全新的现代化思想受到很多客户的青睐。

●绿城·理想之城——人与自然的完美结合

“房产品是人的自然生存空间，也是人的精神发展空间，房产品是文明和文化的载体，房产品是艺术的创造和建设者生命价值的体现”。

这是绿城集团的开发理念，绿城倡导人与自然的完美结合，做到“楼中有树，树种有楼”，这种品质生活的追求为很多人所推崇。

●万科•魅力之城——家在公园，公园即家

万科·魅力之城与青岛最大的自然生态公园——世纪公园一街之隔，比邻规模近百万平的集景观与商业于一体的青岛新天地，拥有独一无二的“家在公园，公园即家”的居住环境。

项目以和谐共生为基本原则，融入运动、休闲理念，运用现代简约的设计手法和超前的建筑色彩搭配，充分体现社区与城市的和谐共生。

●颐和星苑——细节建筑•青岛符号

“细节建筑•青岛符号”是“颐和星苑”的核心设计理念，它致力于传承欧风海韵的青岛文脉，续写青岛欧式建筑的经典传奇，通过对建筑作品的细节打磨，真正开启青岛品质地产之旅。

颐和星苑接近于崂山腹地，山体峰回路转、植被丰富，山泉溪水顺流而下，“山、海、湖、溪、谷、岭、林、泉”等自然元素完美结合，以青岛滨海大道上的一颗明珠绽放青岛房地产市场。

各个项目在定位之初都纷纷寻找差异化，从某种程度而言是一种蓝海战略，但是其与完全意义上的蓝海还有一定的差异。

3.蓝海战略定位的SWOT分析

“SWOT是一种分析方法，用来确定企业本身的竞争优势（strength），竞争劣势（weakness），机会（opportunity）和威胁（threat），从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机结合。

”

3.1优势（strength）

3.1.1开拓新的低成本市场的战略思想

蓝海战略为我们提供了一种新的战略思想——提出了避开激烈竞争的红海，开创以价值创新为中心的“蓝海战略”理论。

蓝海战略的核心思想就是以价值创新的方式开拓新市场空间,创造消费新需求，同时带给企业高利润增长的机会。

蓝海战略对于“价值”和“创新”同样重视。

只重价值，不重创新，就容易使企业把精力放在的“价值创造”上，这种做法，虽然能改善价值，却不足以使企业在市场中出类拔萃。

只重创新，不重价值，则容易使创新被技术突破所驱动，或只注重市场先行，或一味追求新颖出奇，结果是常常不能满足买方的心理接受能力和购买力。

蓝海战略很重要的一点是把价值创新和技术创新相区分，实施以价值创新为核心的蓝海战略，这种思想具有很大的创新性，对企业的不断发展开拓有着很深的指导意义。

3.1.2突破原有理论框架和战略视野

蓝海战略不仅仅关注赢得竞争，更重要的是如何超越竞争，在某一特定时期和市场上通过战胜自我，超越自我，从而达到不战而屈人之兵的战略成果。

这种理论框架和战略视野为房地产的发展和创新提供了新的思路。

在城市核心区域土地匮乏，房地产供给呈现郊区化扩张的趋势下，仅靠基本需求消化，消费底数是有限的。

在市场空间基本不变的情况下，企业与企业之间、品牌与品牌之间势必会在红海中血腥厮杀，争夺市场，这样的结果只会加速产品的剩余化（空置房越来越多）。

从这个角度看，经济无论是好转还是衰退，要想让品牌脱颖而出都已经变得异常困难。

蓝海战略正好能很好的解决这个问题，它主张把战略重心从竞争对手的身上转向开辟新市场空间上，抛弃在差异化和低成本之间进行决策，开拓既能满足差异化又能满足低成本的蓝海，为企业创造最大的价值。

3.1.3明确了寻找突破口的六大具体方法

蓝海战略不仅为寻求突破性增长的企业指明了思考和努力的方向，而且为他们准备了如何寻找突破口的六大具体方法——“放眼替代性行业、放眼行业内的不同战略类型、放眼客户链、放眼互补性产品或服务、放眼客户的功能性或情感性诉求、放眼未来趋势。

从而从整体行业假设、行业细分假设、客户细分假设、产品定义假设、产品品牌定位假设、竞争对抗性假设”六大方面系统地突破了传统战略思维框架，在战略思想上的确颇多创新之处。

而这个六个方面综合起来，就基本上覆盖了企业在业务突破性增长战略能够参照的所有突破口，就能能为企业战略创新提供依据，是企业在寻找价值创新开拓蓝海的有章可循，这在一定程度上保证了企业蓝海战略的成功。

3.2劣势（weakness）

3.2.1价值创新理论不完整

摆脱红海激烈的竞争开创蓝海是企业寻找出路的一种方法，可是蓝海战略体系还不完善，比如到底如何进行价值创新，价值创新到底如何实施，价值创新不是无源之水，价值创新到底从何而来？

按照书上所说，通过集体讨论，通过专家讨论，这些都太牵强。

价值的定义已经告诉我们：

客户是价值创新的源泉，只有从客户价值利益点分析，我们才可以得到新的价值创新灵感。

因为那是基于客户潜在的价值利益点分析基础上的，否则客户利益点不在，客户肯定不愿意支付钱来购买你的产品或服务。

蓝海战略在这些方面都没有明确的解释，还需要进一步完善。

3.2.2对红海、蓝海市场未做更深入细致的实质性理论区分

蓝海战略在分析市场界定时，对红海、蓝海的区分是十分粗糙的，没有在理论上进行足够深入细致的思考。

但对市场的认识、对市场的区分是所有市场营销理论、企业管理理论、企业战略理论的第一基础，第一基础认识的不清晰甚至模糊，必然对其后续理论形态、结构产生负面影响。

蓝海战略的情形就是这样，由于对于“红海”缺乏深入研究，作者没有意识到或清晰地指出，表面的红海当中其实隐藏着许多个“暗海”，即人们暂时还没有发现但其实它们是存在在那的市场，而这些暗海则正是企业现在和将来可以开发、进入的美妙的总体“蓝海”中之一部分海。

套用蓝海战略的区分逻辑，可以把这部分暗海市场称之为“海中蓝海”，此词可以非常形象恰当地表现出其“红中蕴蓝、由红变蓝、红中存蓝”的市场特征和战略思想。

由于对“蓝海”市场本身缺乏更深入的思考，蓝海战略未能在对红海、蓝海更清晰的区分基础上展开理论探索，因而使其在许多问题上出现一些局部混乱和理论模糊，企业在实施的过程中就难免会出现相应的问题。

3.2.3差异化创造的难度

蓝海战略最迷人之处就是在最适当的时机推出最迷人的理念——从红海到蓝海，这体现了一个差异化原则。

但是，差异化只是战略成功的必要条件但并不是充要条件。

差异化不是神话，大多数的差异化都是可以复制的，也就是说差异化只可以带来短暂的竞争优势，而不是长期的竞争优势。

根据经济学理论，只要供给不断增加，市场利润将无法保持，企业就不得不进行新的差异化寻找，否则就会被淘汰。

中国大多数行业处于完全竞争市场格局，如果采取差异化策略，很快会有人模仿，一个新市场的开拓成功必然会有很多家企业的随之而来，差异化的创造就要不断进行，风险自然也会随时相伴。

3.3机会（opportunity）

3.3.1蓝海战略在房地产业才刚刚起步

蓝海战略在房地产领域尤其是在青岛市的房地产市场才刚刚开始，这就意味着蓝海战略将会有无限的机会点和发展空间。

重庆大学房地产建设与管理学院“房地产市场营销与蓝海战略”课程培训曾谈到了房地产的蓝海之道，并指出蓝海战略的五个特点：

逆向式思维、结构式改变、流程化管理、图形化描述、跨越式组合；开创蓝海市场的五个入手点：

从蓝海切入、开发潜在客户、选择目标市场、形成企业特色，产品与众不同、建立根据地。

青岛市房地产蓝海战略只是初见端倪，所以无论从哪方面，企业都有可能会是第一个吃螃蟹的人。

3.3.2房地产开创蓝海的机会点多

房地产业现在是一个市场细分的过程，在细分中就不难找到蓝海机会点，在策划方案、营销策划、销售技巧、销售流程、销售策划、销售方案、项目定位、项目策划、项目管理、市场定位、定位策略、定价策略、定价方案、开盘方案、开盘流程、活动策划、活动方案、推广方案、推广策略、策划文案、广告文案、营销策略、广告策略、分析报告、销售培训、项目规划、规划设计、楼书文案、楼书设计、市场研究、销售制度、管理制度、推广技巧等等的各个环节，都会找到蓝海机会点，实现价值创新，为企业取得收益。

3.3.3不怕模仿，不断创新，就能立于不败之地

几乎每个蓝海战略都会被模仿，企业要想长期生存下去，就必须长期监视战略布局图上的价值曲线，通过它就可以知道何时需要再次启动价值创新，何时则不需要。

当价值曲线开始与竞争对手的曲线重合时，企业就该努力寻求另一片蓝海了。

而当企业现有的产品或服务利润滚滚的时候，对价值曲线的监视就会阻止企业去追寻另外的蓝海。

当价值曲线重点突出，另辟蹊径，有令人信服的主题时，企业就要克服再次发起价值创新的诱惑，而是要集中力量，通过运营的改善、地域的扩展来达到最大程度的规模经济和市场范围，以加长、拓宽和深化你的利润流。

企业在蓝海中应该游得越远越好，把自己变成一个移动目标，拉大你和早期模仿者之间的距离，令竞争对手在这个过程中气馁。

胜利的最终目标就是统治蓝海，压过模仿者，将优势保持得越久越好。

3.4威胁（threat）

3.4.1新市场发展存在风险

国家对房地产的调控作用明显减弱，市场因素对房地产影响不断加大，在研究国家政策的同时，企业不得不花大力气研究市场这种无形的手。

虽然市场发展有其内在规律，但是市场方向究竟如何一直是个未知数，蓝海市场的开拓，其结果必然存在一定的不确定性。

面对新的市场，在各种新的市场细分中，游戏规则在重新书写，可是如果游戏规则不符合受众的口味，游戏就会有终止的可能。

3.4.2非市场因素的影响

除了市场因素的影响，还有一些非市场因素。

税收政策、金融政策、土地政策以及一些限制性政策，还有城市规划、经济状况的各个方面都对房地产行业的发展有着重要的影响。

蓝海战略在实施过程中不得不考虑这些因素，比如对于小产权房的问题，国家规定：

“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

”但是封禁合法“小产权房”存在不合理性，因为国家的限制性政策，“小产权房”的房主只能廉价地将房子卖给拥有其住宅坐落地所有权的农村集体经济组织内的农民（有的即使廉价出售也没有符合法定要求的购买者购买——因为农民享有且只享有一户可审批一处宅基地的法定权利），这既使出让者合法财产的收益大打折扣，也导致土地资源的低效率配置——造成建设用地的浪费。

于是政府会在一定范围内允许“小产权房”的买卖，但是商家也不得不考虑国家政策，这些非市场因素也会给商家带来一定的风险。

4.青岛市房地产蓝海战略营销之USP

USP理论是50年代初罗瑟·瑞夫斯（RosserReeves）提出的，要求向消费者说一个“独特的销售主张”（UniqueSellingProposition），简称USP理论。

USP理论包括三个方面：

一是像对消费者提出一个建议，即买本产品将得到如此这般的好处；

二是这一建议一定是该品牌独具的，是竞争品牌不能提出或不曾提出的；

三是这一建议必须具有足够力量吸引、感动广大消费者，能够招徕新顾客购买你的东西。

青岛市房地产蓝海战略要想在实施过程中如鱼得水，获得企业高利润增长，企业就要有自己独特的销售主张，这样才能脱颖而出。

4.1明确蓝海战略价值点

商家在寻求蓝海战略的时候，有的对蓝海战略并没有核心性的把握，在实施中更就没有绩效可言了，所以，首先要明确蓝海战略的价值点。

蓝海战略定位的核心所在不是技术创新,而是价值的创新。

房地产业的“蓝海战略”更不能仅仅局限在产品创新上，它可以在整个产业运作链的各个环节寻求突破:

从企业文化到开发理念,从地块选择到项目定位,从产品规划到营销推广等等各运作链均可实现“价值创新”的蓝海战略。

因此，无论是开发商代理商，还是政府部门，在战略规划中都应该拓宽思路，采用发散性思维最大限度的寻求蓝海战略的机会点。

4.2拓宽蓝海营销视角

从某种程度上说，蓝海战略视角可以无限宽广，换句话说，心有多大，蓝海就有多大。

这么说大家不要以为是倾向于唯心主义观点，而是指蓝海的概念可以无限延伸，不要局限于转换市场或者挖掘新的消费群体这一点，应该拓宽思路，比方从以下几方面考虑，都是一种蓝海战略。

整个房地产的营销策划包括很多内容：

策划方案营销策划销售技巧；销售流程销售策划销售方案；项目定位项目策划项目管理；项目研究项目分析项目流程；市场定位定位策略定位分析；定价策略定价方案定价策划；开盘方案开盘流程开盘策划；活动策划活动方案推广方案；推广策略策划文案广告文案；营销策略广告策略分析报告；项目规划规划设计楼书文案；楼书设计市场研究销售制度；管理制度推广技巧全程营销等等，在各个环节中蓝海战略都可以渗透其中，蓝海战略的空间是无限宽广的。

4.2.1进军二级市场

进军二级市场是比较普遍的一种蓝海战略思想，面对青岛市一级市场的房地产高成本高竞争力这种激烈的红海商战，商家选择进军成本相对低廉的市区，比如城阳、开发区、胶州、胶南等地区，包括万科、青建等一些大的开发商，也开始在二级市场进行投资开发，像万有引力、银海世邦等代理商也顺应市场趋势进驻二级市场，他们凭借其经验和实力在蓝海领域重写游戏规则，引领市场，城阳奥港国际、胶州三里河花园的成功见证了这一点。

奥港国际在楼市惨淡的冬季投入市场，但是热销局面沸腾整个城阳；正北·三里河花园地处竞争异常激烈的新城区，虽然价格在胶州屈指可数可是到现在已经售尽……在产品同质化的今天，策划营销定位起着越来越关键的作用，一个成功的营销定位在未来的商战中起着举足轻重的作用。

4.2.2红海中发掘蓝海

广义的蓝海战略不一定是离开红海去寻求新的市场，在激烈的红海竞争领域寻求新的机会点也是一种蓝海战略，北京万有引力对于“奥港国际”的策划营销就是一个很成功的红海中例子。

万有引力首先避开竞争激烈的市中心，选择竞争相对弱一些的城阳地区，这首先就是一种蓝海战略。

但是2008年城阳的楼盘数量和销售量在青岛都是稳居榜首，竞争也很激烈，在如此激烈的竞争中万有引力是如何进行策划营销的呢？

还是采用蓝海战略：

想他人所未想，做他人所未做，在激烈竞争的红海局势中寻求蓝海突破。

奥港国际项目位于城阳区的崇阳路（相当于青岛的东海路），作为一个居民生活社区其所处的位置多添一分幽静、一分闲适。

可是在城阳人的心目中，正阳路才是主路，它相当于青岛的香港中路，即使喧闹城阳人还是更倾向于住在正阳路上，这就使处于幽静之处的奥港国际的优势变为劣势，在激烈的市场竞争中奥港国际如何脱颖而出，这当然离不开其独特的定位。

万有引力为奥港国际寻找了一个非常独特的营销定位——“中韩美日国际商业集群，与你家为邻”。

奥港国际不再以崇阳路的幽静为卖点，而是寻找其他优势，在奥港国际项目四周，有全国商业零售百强利群购物广场、韩国世正爱丽安、大型美式购物中心、日本著名零售百货为中心，互相联动，云集中国、韩国、美国、日本等诸多国家的经营方式与高端商业品牌，产生了极强的聚合效应，万有引力注意到这一点，将奥港国际地处国际商圈的国际性生活进行定位宣传，在红海中寻觅到独特的蓝海策略，使奥港国际业绩斐然。

4.2.3营销模式的转换

营销模式是评价一个企业经营好坏的一个关键标准，就是最终营销业绩（包括销售额、市场占有率、利润、知名度等）的高低，企业的营销实力，决定了企业营销业绩的高低，一个企业的成功与失败70%是由企业的战略目标和营销策略决定的，而30%是由企业的营销组合决定的，营销模式的优劣直接决定着企业的最终收益。

在地产营销中已经形成了一种固定的商业模式，无论是开发还是营销以及广告策略基本上大同小异，对于受众来说优劣根本无法区分，只好看比较明确的因素——价格，这样，一方面导致资源不能实现最优分配，另一方面使商家不断进行价格竞争，在红海中展开血雨腥风的价格大战。

所以，寻找一种创新的营销模式将会给企业带来意想不到的收获。

刚刚结束的2008年青岛市春季房展会很多人肯定记忆犹新，在房展会上绝大多数商家还是采用传统模式：

广告宣传推广-现场造势销售-看房车现场体验，虽然各个项目取得了一定的成果，可是不能一枝独秀。

而即墨的项目“曼谷阳光”很是出新，曼谷阳光前期没有进行宏大的广告宣传，而是采用了危机公关，借用广告宏大的“万达·39克拉”……

事情是这样的，从4月8日起，青岛各大媒体上都出现了一则不署案名的悬念广告，广告上只有十几个字——“15日，你将有可能成为39克拉的主人”。

这则广告用中、英、日、韩4种语言表现，除此之外，既没有说明是哪