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物业承接查验心得体会
物业承接查验心得体会
篇一：
如何做好物业承接查验
如何做好物业承接查验
品质文化部
二零一四年四月
目录
一名词、术语解释……………………………………………………3二承接查验法律依据:
……………………………………………………4
三承接查验条件………………………………………………………4四承接查验流程…………………………………………………………5
五承接查验组织设计……………………………………………………6六承接查验的准备工作…………………………………………………8七房屋本体自用部位及设施的查验……………………………………10
八房屋本体共用部位及设施的查验………………………………………12九公用设施设备、公共场所（地）的查验…………………………………21十工程资料的接管………………………………………………………22十一业主入伙时的承接查验……………………………………………………25十二缺陷整改与保修……………………………………………………………26
一、名词、术语解释
物业竣工验收
工程项目在竣工之后，施工单位需向开发商办理交付手续。
在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发商。
竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。
竣工验收后标志着物业可以交付使用。
物业承接查验
物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。
对新建房屋而言，承接查验是开发商向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。
承接查验标志着物业正式进入使用阶段。
物业的承接查验包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所（地）的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。
房屋本体自用部位及设施
自用部位是指户门以内，毗连部位以外的全部自用部位。
设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。
房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。
房屋本体共用部位
共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，主要包括：
房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道（管）等。
公共场所（地）、公用设施
公共场所（地）、公用设施包括：
区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。
公用设备
公用设备是指与建筑物相配套，具有共用性的设备，主要包括：
供配电设备、发电机、电梯、中央空调、供水设备、直饮水系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统等。
二、承接查验法律依据:
实施物业承接查验，主要依据下列文件：
（一）物业买卖合同；
（二）临时管理规约；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（五）建设单位移交的图纸资料；
（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
三、承接查验条件
物业承接查验是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。
应满足的条件为：
（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。
四、承接查验流程
篇二：
学习——物业接管承接查验的重要性
学习《物业承接查验办法》的感想
——物业承接查验的重要性
一、实施物业承接查验的重要性
物业项目的接管验收是由物业管理企业依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》及《物业管理条例》和XX年1月1日实行的建房[XX]165号《物业承接查验办法》等法律法规的规定，接管建设单位移交的物业所进行的验收。
接管承接查验是在工程竣工验收合格的基础上，以工程主体结构安全和共用部位、共用设施设备满足使用功能等为主要内容的物业管理再查验。
《物业承接查验办法》第十一条：
实施承接查验的物业，应当具备以下条件：
㈠建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；㈡供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；㈢教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；㈣道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；㈤电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；㈥物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；㈦法律、法规规定的其他条件。
物业承接查
验其首要条件就是《物业承接查验办法》第十一条综上所述。
其简要就是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、道路、卫生等设备和设施能正常使用，房屋栋楼号、户编号经有关部门确认，接收与物业相关的工程技术资料等。
接管验收后由物业管理公司依据相关物业服务合同履行物业运行维护和保养的责任。
二、实施物业承接查验需要注意的几方面
对新进物业而言，接管验收往往处于物业管理公司对物业正式开始实施前期物业管理的前夕；对非新建物业而言，接管验收往往是由物业管理公司接管建设单位或者前任物业管理公司移交的物业相关资料及实际物交的核对。
物业的接管查验，实际上都是一种责任转移的形式，不仅法律意义重大，而且直接关系到对物业建设与建设开发质量的确认和今后物业管理工作能否正常继续运营开展。
因此，要搞好前期物业查验管理，确保物业使用的百年大计和业主的根本利益，就必须严格物业的接管验收。
然而，现实的问题是要真正做到严格物业的竣工验收并不容易。
建设单位或施工单位为了追求效益的最大化，赶工期偷工减料，施工不讲规范，安装敷衍了事，竣工验收采取“公关策略”等手段，在不同程度上普遍存在。
建设单位为了加快资金流动，早日收回投资获取丰厚的利润，会忽略对物业建设质量的监控和对确保物业质量的投入，在施工验收与接管验收时往往会采取走形
式，私下内部处理（自建自管或派生出来的物业管理子公司）和对外风险转移（前任物业公司丧失职业道德不负责任移交或发包给一家急于要项目的物业管理公司）的策略，使得物业竣工验收和物业移交承接查验形同虚设，分析其原因：
其一：
自建自管派生出来的物业管理公司由于上下级“父子关系”，这种建管一统的体制决定了物业企业从属于、依附于、局限于建设单位，不得不以建设单位的利益为重，而损害业主的利益乃至物业公司本身的利益，在参加接管验收时，物业公司往往没有话语权，不能真正地把好验收关；更有甚者，因为是“自家人”建设单位往往连这项验收关也从实际查验中免了。
后果是配套设施不完善、基础资料移交不齐、产权纠纷频发、质量缺陷诸多、业主因质量问题诉说频频，导至业主不交物业费，严重的还要上法庭面对，可面对这些问题物业公司自身又无力解决，有苦说不出，业主与物业的矛盾加剧。
反过来建设单位内部一些主管部门为了各自任务利益的完成，推销吹嘘自身的建设成果“一锤子买卖”，只要获取的丰厚利润拿到了手，在什么地方都是脸上有光，上下欢迎。
可这种推销吹嘘因质量缺陷或不实误导害苦了业主，也害苦了物业公司，建设单位的质量信誉也受到了严重的影响，业主只有面对你物业公司，而物业公司这个不会“哭”的孩子面对谁都不受欢迎，接下来是业主有理由不交物业费，上级也因你这个孩子不会“哭”而不喜欢你。
《物
业承接查验办法》中第三十七条明确规定：
建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。
其二：
风险转移例一，因为前任物业公司合同的到期，业主（大厦主管）另招聘物业公司，移交承接查验时，前任物业公司丧失职业道德，欺瞒新进物业同行，对共用部位、共用设施设备一些重大故障问题隐蔽移交转移风险，甚至对双方认可的故障问题也采取先答应许愿（故障问题在移交后约定的时间内修复），移交后不认帐，甚至接交方被迫先期垫付的前物业水电费欠交资金也可以不认账。
为了急于拿到项目，接交方就算知道有所风险已无可赖和，等后期接交方逐步明白风险的严重性后，已是时过境迁苦果自受。
为此，移交接交前承接查验这项工作（一定要争取主管业主的理解和帮助，一般来讲主管业主暂时都有控制移交方的执手）在这里也是尤为重要。
其三：
风险转移例二，对那些走市场化道路，想得到物业项目的物业管理公司，由于求项目心切，往往不敢得罪建设单位，能忍则忍，能过就过。
因而，在参与接管时，很少能够按照验收标准把关号脉做到严格程序，质量第一。
而其物业接管验收的“失职或失误”，往往是屈辱的与建设单位签下不平等条约。
但是作为物业公司你在物业承接查验这项圣神工作中，针对竣工验收你终归是不尽责任，这种失职或
失误的苦果最终是要对业主承但相关的责任。
《物业承接查验办法》第三十九条也明确规定：
物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承但相应的赔偿责任。
物业公司是企业，不是福利单位，更不是慈善家，在与建设单位的不平等的交易中亏空失信，最终必将是业主利益受损，物业公司失信亏空破产卷铺盖走人。
为此，为了把好物业接管验收这项关，不管是一统的“父子关系”，还是市场经济运行关系，物业公司都要想办法据理力争向建设单位禀明之间的厉害关系搞好承接查验。
首先，要使建设单位认识到，你所建设的每项精品楼盘，都是你建设单位信誉口碑，物业公司承接查验是替建设单位把好建设质量最后一道细节关口，物业公司也因其自身的重要利益，应该认真把好承接查验这项最后的关口，一方面维护了建设单位信誉口碑和利益，另一方面维护了业主的最终利益。
做为房地产开发建设单位，楼盘建设竣工后，不光是要靠推销好等措施来完成眼前的丰厚利润，更重要的是长远战略目标，那就是一个开发建设单位做大做强的口碑信誉问题，所以物业接管承接查验具有重要的意义。
三、物业承接查验重要意义的几方面
1、明确建设单位、业主、物业服务企业的责、权、利，维护各自的合法权益；
篇三：
物业承接查验方案及方法
物业承接查验方案及查验方法
承接查验目的：
物业承接查验工作是为了维护业主的合法权益，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能。
物业承接查验应具备的条件：
1.需移交的房屋及附属设施设备的建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格；
2.需移交的物业内供电、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用；
3.需移交的物业房屋幢、户编号经有关部门确认。
成立物业承接查验小组
职责：
负责组织、协调、安排物业整体承接查验，解决查验过程中发现问题的整改完善工作；按规范要求进行物业承接查验工作，跟进查验过程中发现问题的整改情况，并做好物业承接查验相关记录。
1.图纸资料交接
交接时间：
承接查验前15天
参加交接人员：
行政客服人员、工程部人员
2.房屋本体及公共设施承接查验
参加查验人员：
客服人员、工程全部人员
3.强电系统设备设施承接查验小组
参加查验人员：
工程全部人员
4.安全防范系统设备设施承接查验
参加查验人员：
保安部人员、工程部人员
5.消防系统设备设施承接查验
参加查验人员：
保安部人员、工程部人员
6.综合布线设备设施承接查验
参加查验人员：
工程部人员
7.给排水各系统设备设施承接查验
参加查验人员：
工程部人员
8.绿化工程承接查验
参加查验人员：
绿化保洁部人员、工程部人员
9.钥匙承接查验
参加查验人员：
客服人员、工程部人员
承接查验内容、要求及方法：
一.图纸资料交接
要求：
仔细清点图纸资料数量，交接双方在《图纸资料移交清单》签字确认。
建设单位应向物业公司移交下列图纸资料：
1.竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图。
（纸质和电子）
2.物业质量保修文件和物业使用说明文件。
如：
住宅质量保证书、住宅使用说明书等。
3.
（1）基建文件（A类）
a）决策立项文件
b）建设用地、征地与拆迁文件
c）勘察、测绘与设计文件
d）工程招投标与承包合同文件
e）工程开工文件
f）商务文件
g）工程竣工验收及备案文件
h）其他文件
（2）监理资料（B类）
a）监理管理资料
b）监理工作资料
c）竣工验收资料
d）其他资料
（3）施工资料（C类）
a）施工管理资料
b）施工技术资料
c）施工测量记录
d）施工物资资料
e）施工记录
f）施工试验资料
g）施工质量验收记录
4.各种设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料；如：
设备操作、
使用说明书；设备维护保养说明书及维修工艺要求；随机图册；设备产品样本；出厂合格证明；出厂精度、性能检验记录；装箱单；附件明细表；开箱查验单；安装调试记录；安装调试查验记录；安装洽商记录；进口设备技术资料原件及翻译文本等。
5.与政府主管部门或供电、供水、燃气等能源供应企业签订的各种协议、合同、方案（图纸）等（例如：
高压供电方案批准书，供用电协议书，供电部门送电前配电室高压及继电保护试验记录等）。
6.政府主管部门出具的各种检验、检测报告及为出具检验检测报告所必须的各种检验、检测记录及或工作记录。
7.对外联系方式，政府部门、供水、供电、供气，设备设施厂家、商家等。
8.业主资料，已购房业主的姓名、位置、面积、联系电话等。
二.房屋本体及公共设施的承接查验
要求：
承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在《设施设备接管查验记录表》中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业公司将《设施设备接管查验记录表》分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业公司对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。
（一）查验范围
房屋本体包括：
地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，供水、供电、弱电、排污管道、地漏等。
公共设
施包括：
基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、园区路灯、绿化、园区道路、垃圾箱（房）、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、和文化娱乐设施等。
（二）检测查验方法
1.地基基础查验
地基基础沉降不得引起墙体和上部结构的开裂或其他结构及相邻房屋的损坏。
.查验方法：
观察检查。
2.梁、柱、板等主体查验
无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝。
无钢筋外露。
查验方法：
观察检查。
3.外立面检查
房屋墙体露出地面部分无倾斜、无移位、无裂缝和无扭曲等。
散水坡：
无塌陷、无断裂和无分裂；面层平整，无脱皮；无倒泛水、积水现象。
查验方法：
观察检查
4.天台、露台：
屋面隔热层、防水层；板端缝、伸缩缝油膏紧贴；隔热板、防水层表面无裂缝。
平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检查孔。
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