开发项目报建报批及取证工作规程.docx
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开发项目报建报批及取证工作规程
开发项目报建报批及取证工作规程
1目的
明确房地产开发基础上报建/报批、取证范围、条件、法律、法规依据，以利开发项目的顺利进行。
2适用范围
适用于房地产开发项目全过程的报建/报批、取证工作的管理。
3职责
3.1集团公司相关部门及房地产项目公司（以下简称房地产公司）按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。
3.2房地产项目公司负责：
a）房地产项目公司注册登记、营业执照、法人执照、资质评定申报；
b）房地产项目公司备案申报；
c）《房地产开发项目手册》的办理；
d）《施工许可证》的申办；
e）《商品房预售许可证》的申办；
f）《房屋所有权证》的办理。
3.3项目策划部负责；
a）《建设用地批准书》申办；
b）《土地使用证书》办理；
c）《建设用地规划许可证》的办理；
d）《建设工程规划许可证》的办理。
3.4房地产综合管理部负责办理：
开发项目竣工综合验收的申报。
4工作程序
4.1集团公司房地产开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。
4.2各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、准确、清晰。
4.3房地产项目公司注册及资质等级的办理
4.3.1本程序所称项目，是指由集团公司投资或与他方共同投资，从策划、立项、筹资、设计、工程建设、直至经营的全过程。
4.3.2集团公司或与他方共同投资开发的项目，应按相关法律、法规的规定，办理有关审批手续，领取营业执照/法人执照。
4.3.3注册房地产开发公司应具备下列条件：
有明确的章程和固定的办公地点；
有独立健全的组织管理机构，有上级部门或董事会任命的专职总经理/经理，并配备与企业资质等级相适应的专职技术、经济等管理人员；
有不少于企业等级的自有流动资金；
有符合国家规定的财务管理制度。
4.3.4国家对房地产开发企业实行资质管理，规定了不同资质等级企业应具备的条件和可承担的开发业务。
房地产项目公司办公室应按规定向项目所在地（省、自治区、直辖市）建设行政主管部门提报资质认定申请。
五级资质企业仅限于在本地区范围内的村镇内的村镇从事房地产开发经营。
4.3.5以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的项目公司，不定资质等级，由项目所在地建设行政主管部门根据其项目规模审定其资金、人员条件，核发一次性《资质证书》。
4.3.6本程序4.3条的具体办理按《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登记条例》、《房地产开发企业资质管理规定》及《中华人民共和国外资企业法》相关规定办理。
4.4房地产项目公司备案。
4.4.1房地产开发公司自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发行政主管部门备案。
4.4.2申请备案时，应提交下列文件：
a）营业执照复印件；
b）企业章程；
c）验资证明；
d）企业法定代理人的身份证明；
e）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
4.5《土地使用权证》的办理。
4.5.1开发项目的土地位置由经批准的初步可行性研究报告选定。
初步可行性研究报告选定的位置，应符合该位置土地使用条件。
而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或“文件”的形式予以明确。
4.5.2国家行政主管部门限定的土地使用条件，一般以《房地产开发项目建设条件意见书》的文件形式提交负责土地出让或划拨的管理部门，作为使用权出让合同的必备条件。
4.5.3《房地产开发项目建设条件意见书》主要包括以下内容：
a）项目性质、规模和开发期限；
b）规划控制指标及规划设计要求；
c）基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；
d）基础设施和公益设施建成后的产权界定；
e）项目拆迁、补偿、安置要求；
f）项目经营方式等。
4.5.4初步可行性研究报告经规划行政主管部门批准后，集团公司（以下简称公司）经办部门持批准的文件向县级以上人民政府土地行政主管部门提交开发项目用地申请。
4.5.5经批准的用地由市、县人民政府颁发《建设用地批准书》。
4.5.6通过拍卖、招标或协议方式取得土地使用权折，应依法与土地使用权出让方签订合同。
4.5.7公司对持有使用权的土地，依法支付出让金、地价、有关费用和履行拆迁、安置、补偿等责任。
4.5.8本程序4.5条应按照下列法律、法规的规定实施：
a）《中华人民共和国土地管理法》；
b）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
c）《中华人民共和国房地产管理法》；
d）《城市房地产开发经营管理条例》；
e）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
f）《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》；
g）《城市房地产开发管理暂行办法》。
4.6《土地使用证书》的办理
4.6.1公司获得土地使用权——《建设用地批准书》后，应依法办理土地登记。
4.6.2委托代理人办理土地登记的，公司应与受委托人办理授权委托书。
4.6.3申请土地登记时间向土地管理部门提交下列文件：
a）土地登记申请表；
b）单位法定代理人证明、个人身份证明或户籍证明；
c）土地权属来源证明；
d）地上附着物权属证明。
4.6.4经土地管理行政部审定后发给“土地使用证书”。
4.6.5土地使用权、土地他项权利的设定登记及变更登记按相关法规规定办理。
4.6.6公司以办/管理部门应按当地土地管理行政部门的规定，办理《土地使用证书》，定期查验手续。
4.6.7本程序4.6条的具体实施按《土地登记规则》办理。
4.7《房地产开发项目手册》的办理。
4.7.1房地产公司应在土地使用权出让合同签订后或《建设用地批准书》下达后的十五日内，到项目所在地建设行政主管部门备案，并领取《房地产开发项目手册》。
4.7.2房地产公司应将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对公司开发经营活动的审查、批准、处理意见，记录在《房地产开发项目手册》中。
4.7.3房地产公司应每半年和按项目各实施阶段，将《房地产开发项目手册》送主管部门验核。
4.8《建设用地规划许可证》的办理。
4.8.1开发项目用地使用权合同签订后或《建设用地批准书》下达后，项目策划部应向项目所在地城市规划行政主管部门申请定点，经审核批准后核发《建设用地规划许可证》。
4.8.2申报时应提交下列文件：
a）土地使用证书；
b）红线图；
c）开发项目规划方案（规划设计方案）；
d）营业执照和房地产企业资质证书；
e）其他规定应提报的文件。
4.8.3房地产企业只有在取得《建设用地规划许可证》后，才允许对项目组织勘察、规划、设计工作，并按规划要求进行设计。
4.9《建设工程规划许可证》的办理。
4.9.1房地产公司在初步设计完成后，应向项目所在地城市规划行政主管部门申请办理《建设工程规划许可证》，只有在获取此证后才允许进行施工图设计。
4.9.2申办时应提交下列文件：
a）建设用地规划许可证；
b）初步设计文件（含图纸、资料、说明，必要时应提供勘察设计文件/报告）；
c）设计单位资质证明文件；
d）设计合同；
e）红线图；
f）其他规定应提交的文件。
4.9.3本程序4.9条的具体办理，按《中华人民共和国城市规划法》执行。
4.10《施工许可证》的办理。
4.10.1房地产公司负责向当地县级及以上建设行政主管部门办理《施工许可证》申请。
4.10.2申请《施工许可证》时，应提交下列文件：
a）建筑工程用地批准文件/合同；
b）建设工程规划许可证；
c）需拆迁的，拆迁进度符合施工要求的证明文件；
d）确定的施工/承包合同；
e）满足施工需要的施工图纸及技术资料；
f）保证工程质量和安全的具体措施；
g）建设资金已落实的证据；
h）法律、法规规定的其他文件。
4.10.3权核准并领取了《施工许可证》后，开发项目工程方允许开工。
4.10.4本程序4.10条的具体办理按《中华人民共和国建筑法》及《建设工程施工现场管理规定》文件执行。
4.11《商品房预售许可证》的办理。
4.11.1商品房预售应符合下列条件：
a）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
b）持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；
c）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
d）已办理商品房预售登记，取得《预售许可证》。
4.11.2申请《商品房预售许可证》登记，应提交下列文件：
a）本程序4.11.1款所列前三项规定的证明材料；
b）营业执照和资质等级证书；
c）工程施工合同；
d）预售商品房分层平面图；
e）商品房预售方案；
f）需向境外预售的，应同时提交允许销售的批准文件。
4.11.3本程序4.11条应按《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》执行。
4.12《开发项目综合验收报告批件》的办理。
4.12.1开发项目全部竣工，经集团公司组织的预验收合格后，按集团公司《竣工综合验收组织程序》规定，由房地产综合管理部向房地产开发行政主管部门申报竣工综合验收。
4.12.2竣工综合验收必须符合下列条件：
a）所有建设项目按批准的规划和有关专业管理及高计要求全部建成，并满足使用要求；
b）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单位工程全部验收合格，验收资料齐全；
c）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合规划的设计要求；
d）施工机具、暂高工程、建筑残土、剩余构件全部清运完毕，达到场清地平；
e）拆迁居民已合理安置。
4.12.3申请竣工综合验收应提交下列文件：
a）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，修建性详细规划，及各个单项工程设计文件（含图纸）等；
b）工程承发包合同；
c）工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件；
d）竣工资料（含图纸）和技术档案资料；
e）建设行政主管部门规定的其他文件资料（如施工单位签署的工程保修书）。
4.12.4经房地产开发行政主管部门组织的由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、天南地北卫生）规划、设计、工程质量监督、消防及小区牧业管理等单位参加的综合验收小组进行资料审查、现场检查、全面评定，提出验收意见报房地产开发行政主管部门审批。
4.12.5分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。
分期验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的，可以分期投入使用。
4.12.6本程序4.12条按《城市房地产开发经营管理条例》、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》执行。
4.13《房屋所有权证》（房产证）的办理。
4.13.1房地产公司应在竣工验收后商品房销售合同签订之日起90日内，协助购置人向当地房地产行政主管部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记。
4.13.2办理商品房屋初始登记应提交下列文件：
a）申请书；
b）商品受置人身份证明；
c）土地使用权属证明；
d）建设工程规划许可证；
e）竣工验收证明；
f）交付使用证明；
g）总平面图和分层平面图；
h）具有相应资质的测量机构出具的勘测报告；
i）规定其他应提交的文件。
4.13.3房产行政主管部门经审核属实后颁发《房屋所有权证书》。
房地产公司应负责及时将证书送交房屋所有权人。
4.13.4本程序4.13条按《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定执行。
4.14报建/报批、取证获取的各种证照，按《行政工作手册》进行保存。
4.14.1所有申办报建/报批、取证提供的文件、资料，均应整套复印一份长期保存于申办部门。
4.14.2报建/报批、取证获得的技术性文件（含图纸）按《技术文件控制程序》规定进行保存、传递和使用。
5相关/支持性文件
《技术文件控制程序》
《行政工作手册》
6本程序产生的记录
《报建/报批、取证登记表》
手机震动，来一条微信消息，他说：
“我开好房间了，等你！
他们都说你技术好，我想试试真假。
真的，我平时对你也不错吧，你可不能让我干等着呀。
”
她回：
“那好吧，你先等我，我在家里，先洗个澡，换身衣服吧。
”
半个小时后，她问：
“你在哪里开房？
”
“欢乐斗地主，电信一区，12号房间，不见不散哦。
”
“给老娘滚！
”
当然，以上是个笑话。
不过，近日成都一家燃气公司也发生了一件类似的事情，董事长在微信里发了一个六十块钱的红包，三名员工一时手痒，按耐不住诱惑，结果伸手一抢纷纷中招：
工作时间玩手机，罚款五百！
在面对记者采访时，董事长表示：
“我为了了解大家的思想动态，所以加入了员工的微信群里。
”
贵董事长显然忘记了，微信是一款私人社交APP,主要用于朋友间的情感交流，如果谈工作，我们有OA或IMO等专门的办公协作软件。
如果公司实在不成气候，一时没有使用这样的专业应用程序，也应当提前与员工约定，公司把QQ或者微信当做办公交流的专用软件。
没有事先的约定，董事长从微信里冒出来，就是以“朋友”的身份，而非“老板”的身份。
朋友发红包，抢还是不抢呢？
朋友上班抢红包，罚还是不罚呢？
显然，天真的员工把董事长当做了朋友，所以抢了红包，而老谋深算的董事长没有把员工当做朋友，所以罚了员工。
试探是一把双刃剑，你在试探别人的时候，往往先暴露了自己
。
然而，朋友圈里的试探之风经久不衰。
最常见的试探：
“清清吧，不用回。
试试吧，复制我发的消息，找到微信里的设置，通用，群发助手，全选，粘贴复制的信息发送就行，谁的发送失败了，就是把你拉黑了，你再扔掉那些尸体就OK啦！
”
发出这种试探信息的人，骨子里肯定极端自卑，而且平时很可能不大受待见，要不怎么老怀疑自己被朋友删了呢？
像马云，我猜他一定不会纠结于自己是不是被微信好友给删了。
我一般收到这样的消息，会当下把对方拉黑。
既然你连这点做人的底气都没有，咱俩之间的友谊连这点信任的基础都没有，我还有必要把你保留在我的朋友圈里吗？
试探朋友关系的升级版，是在朋友圈求助。
“临时急用，不多，就两千，哪位朋友方便的话请来电告诉我，事情万分紧急，不挨着问了，谢谢！
”
看到这样的信息，是朋友的自然要赶紧打个电话，电话接通那边却是云淡风轻，“没事儿，我就试试。
”你丫小学没毕业吧，狼来了的故事听过没？
下次你再说有急事，我可保不准是真是假，到时候看我帮不帮你。
还有，刚才急着打电话，晾了个好几亿的大单，你赔不赔？
你当我像你这么闲呢！
！
还有一种另类的试探，是从网上狂下美女图片，把自己的朋友圈打扮的花枝招展，然后换个昵称，换张头像，给自己的老公来一句：
“帅哥，约吗？
”
如果老公回一个心花怒放的表情，得咧，回去跪搓衣板吧。
小公主碎了一地的玻璃心，一时半会儿是哄不好了。
要是老公如柳下惠般一本正经，事情就这样完美收工了吗？
不，她会继续下载更妖艳更动人的图片，直到有一天老公随口地问一句：
“请问多少钱一晚？
”
男人记住，女人试探的时候，往往心里已经有了预设的结果，预设的结果没有出现，那就是自己试探的还不够。
带着一种不见黄河不死心，不见棺材不落泪的执着，女人生生把幸福推向远方。
女人，试想一下，假如你是一个男人，遇见一个才貌双全不求名利，一心只想倒贴给你的凡间仙子，难道你不会动心？
试探人性的弱点，只会暴露自己的无知。
而这样的试探，有百害而无一利，却有很多无知的朋友乐此不疲。
所以说，如果你缺乏安全感，不知道你的朋友是否把你当朋友，也不知道你的爱人是否把你当爱人，那你不妨多学习，多打扮，充实内心，提升自己。
记住，你若盛开，蝴蝶自来，无味的试探，只会使你化身荆棘，刺痛别人，刺伤自己！
生活有压力，经济有压力，学业有压力，晋升有压力，人际关系有压力，情感世界有压力，婚姻也有压力……人们的交谈中，无不涉及林林总总的压力。
压力像汽油桶被打翻，弥散到现代生活的各个领域，散发着浓烈的气味，我们躲不胜躲，防不胜防，它不定在哪个瞬间就燃起火焰。
其实，适当的压力是保持活性的重要条件。
如果空气没有了压力，我们的呼吸就会衰竭；
如果血液没有了压力，我们的四肢就会瘫痪；
如果水管子没有了压力，那结果是让任何一个住在高层楼房的人都噤若寒蝉的，你将失去可饮可用的清洁水。
20世纪的石油英雄“王铁人”也说过，“井无压力不出油，人无压力不进步”.
只是这压力须适度。
比如冬日里柔柔的阳光照在身上，这是一种轻松的压力，让我们温暖和振奋。
设想这压力增加十倍，在吐鲁番酷热的夏季，大伙儿只有躲到地窖里才能过活。
假如这压力继续增加，到了百倍千倍，结果就是人们成了一堆焦炭了。
现代人常常陷于压力构建的如焚困境之中。
也许是某一方面的压力过强，也许是多方面的压力综合在一起。
如是后者，单独某一方面的压力尚可容忍，但积少成多、日积月累，细微的压力堆积起来就成了如山的重负。
金属都有疲劳的时候，遑论血肉之躯？
如不减压，真怕有一天成了齑粉。
如果你因压力忙到无力自拔，忙到昏天黑地，忘记了自己的生日和家人的聚会，忘掉了自己如此辛辛苦苦究竟是为了什么，如果你想改变，就试着了解压力吧。
寻找压力的种种成因，为扑朔迷离、捉摸不定的压力画像，澄清了我们对压力的迷惘之处，让折磨我们的压力毒蛇从林莽之中现形，让我们对压力的全貌和运转的轨迹有较为详尽的了解。
中国的兵法上有句古话，叫“知己知彼，百战不殆”,当你认识到了你所承受的压力的强度和种类，在某种程度上你就已经钉住了压力毒蛇的“七寸”.
明白了压力的起承转合，找到了适合自己的减压方式之后，你的呼吸就会轻松一点，胸中的块垒也会松动出些许的空隙。
坚持下去，持之以恒，你就会一寸寸地脱离沉重的压力，把自己成功地拔出来。
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