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投资银行业务案例精析
投资银行业务案例精析
2013年9月
目录
创新业务篇1
一、以房养老：
中信“养老按揭”开创金融养老先河1
☆案例摘要1
☆案例介绍：
中信结合国内外经验特点，推养老按揭1
☆案例分析：
“倒按揭”业务概念、模式、风险分析2
☆背景知识：
其他地区以房养老模式概览，美国最成熟5
☆案例延伸：
中国以房养老风险防范以困难8
二、养老金融：
理财产品打出“养老”牌，金融机构纷纷掘金10
☆案例摘要10
☆案例介绍：
光大银行推颐享阳光产品，信托试水企业年金10
☆背景知识：
我国养老金融发展现状以及对银行的建议13
☆案例延伸：
发达国家个人养老金融市场发展状况和经验14
重点业务篇17
三、兼并收购：
中联重科海外并购案例创新交易结构分析17
☆案例摘要17
☆案例简介：
并购CIFA，买方合计出资2.71亿欧元17
☆案例分析：
交易阶段采用多种方式结构化融资支付19
☆案例延伸：
根据具体情况，正确选择并购交易形式24
☆策略建议：
商业银行在开展并购服务时应加强创新26
四、超短期：
中国神华能源2013年度第一期超短期融资券28
☆案例摘要28
☆案例介绍：
神华能源2013年第一期超短期融资发行100亿28
☆背景知识：
超短期融资券特点以及对金融市场的意义31
☆案例延伸：
重要非金融企业超短期融资券业务规程摘录35
拓展业务篇36
五、借壳上市：
比克电池借壳上市，借力OTCBB意在主板36
☆案例摘要36
☆案例介绍：
比克电池赴美借壳上市，融得1700万美元36
☆案例分析：
选择正确壳资源、熟悉法规、练好内功是关键39
☆背景知识：
中、美及香港证券市场借壳上市监管制度比较40
六、投贷联动：
浦发银行股权基金投贷联动创新产品44
☆案例摘要44
☆案例介绍：
浦发银行投贷联动助力成长型中小企业44
☆案例分析：
浦发银行的PE综合金融服务方案一览45
☆案例延伸：
商业银行参投贷联动业务现状与创新49
创新业务篇
一、以房养老：
中信“养老按揭”开创金融养老先河
☆案例摘要
☆案例介绍：
中信结合国内外经验特点，推养老按揭
2011年，中信银行借鉴国外“倒按揭”思路，结合国内特点及养老传统，推出了“养老按揭”业务，将老年人的资产通过配置变成资源，开创了国内金融养老先河。
☞借款人要求
借款人可以是借款人为养老人本人，也可以是借款人为养老人的法定赡养人养老人需为年龄满55岁具有完全民事行为能力的自然人，身体健康良好，无重大疾病。
☞抵押房产要求
抵押物必须为借款人本人名下住房，且产权明晰，可依法上市交易，可以办理抵押登记，没有产权争议等不利于变现的情况，抵押房产非借款人的惟一居所。
住房没有产权争议和纠纷，结构完好、地理位置优越、配套设施齐全，变现能力较强；依我行所掌握的情况，抵押的住房在贷款期限内不属于政府拆迁范围。
抵押住房已经出租的，借款人应确保租期不超过抵押期限，如租期超过抵押期限，借款人应与承租人协商调整租期，确保租期不超过抵押期限。
☞贷款金额、利率及期限限定
计划贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付养老金额不超过2万元。
贷款期限根据借款人实际需要合理确定，但最长不超过10年。
贷款利率按照中国人民银行公布的同档次基准利率或适当上浮执行。
☞贷款发放
贷款资金采取按月分期发放方式，按约定的放款计划和金额放款。
为方便借款人还款，从第二期开始，从放款金额中逐期扣收应还利息或本息，实际支付的养老金为每月放款额减去应还利息或本息。
☞还款方式
借款人可以选择以下还款方式：
按月还息，到期一次性还本。
每月自动偿还贷款利息（约定从每月放款金额中自动扣收上期应还利息），贷款到期时一次性偿还全部贷款本金和当期利息。
按约定每月等额偿还部分本金，除首次放款外，按月自动还本付息（约定从每月放款金额中自动扣收应还本金和利息），贷款到期时偿还剩余本金和当期利息。
☆案例分析：
“倒按揭”业务概念、模式、风险分析
☞概念
“以房养老”制度，其专业名称为“住房反向抵押贷款”（HouS1ngReverseMortgage），俗称“倒按揭”。
所谓住房反向抵押贷款，是指已经拥有房屋所有权的老人将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构则依据借款人的年龄、预计寿命、房屋的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值加上预期房价未来的增值，减去预期折旧，并按借款人的平均寿命计算，将其房屋的价值以一定比例分摊到预期寿命年限中，按月份、年度或者一次性给付的方式支付现金给借款人。
借款人在领取现金的同时仍可以继续居住在自己的房屋（房屋已抵押，但所有权依然属于借款人），且负责正常的房屋修缮，当借款人住房出售、房主永久搬离或借款人死亡等上述三个条件之一成立时，贷款人即可行使抵押权，将抵押的房屋拍卖以换取现金，偿还其债权。
借款人也可以选择在任何时候自愿偿还所有款项。
住房反向抵押产品的推出，主要是因为大多数老年人退休之后储蓄不足，退休收人较低，随着年龄增加医疗支出则不断增加，而针对老年人的医疗保险费用则相对较高。
或者因为人口结构改变，一些老人没有子女或子女没有能力赡养。
在这种情况下，对于那些“房屋富有、现金短缺”的老年人，如果可以通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金，在不必搬离现有住房的同时，又可以增加退休收入，用以购买长期照护保险或其他保障，就可以解决退休生活资金短缺的问题从而改善老年生活质量。
对老年人而言，住房资产通常占到其财富的60%以上，增加住房资产的流动性，对于提高老年人的生活水平具有重要的价值。
Mayer~OS1mons（1994）研究发现，美国的退休老人通过参与住房反向抵押贷款，至少可以提高现有生活水平的20%。
KuttY（1998）也指出，住房反向抵押贷款在美国可以帮助29%的人脱离贫困线。
☞借款人资格
年龄条件：
倒按揭是一种带有公益性的贷款，其目的是为了使老年人生活有经济保障。
因此，贷款的对象是退休的老年人。
房屋条件：
贷款人必须拥有自己的房屋，通常该房屋是主要住址。
在美国，主要住址通常要求一年中有半年的时间在房中居住。
另外，联邦保险的倒按揭要求房屋必须是单个家庭房、2-4个单元建筑或联邦核准的同有房，除非健在永久基地上并作为不动产缴税，移动的构造访不能申请倒按揭。
☞还款
还款来源：
倒按揭是一种以房屋为担保的贷款模式，还款以房屋的价值为限，这是倒按揭最突出的特点。
即房子是唯一的还款来源，即使房屋价值不足偿还贷款，也不能以借款人的其他资产偿债。
在这种情况下，如果借款人的预计生命期限或房屋价值在还款时低于贷款额，借款人的房屋得到了最大的利用；如果房屋价值高于贷款额，则相当于付出了一大笔费用，可能得不偿失。
如果房屋的价值高于贷款额度，剩余部分应该由借款人的继承人获得。
还款期限：
是借款人在房中居住直到老去，去世后以房产还款。
如果中途借款人将房屋转让，倒按揭贷款终止。
另外如果借款人永久性搬迁（一般来说是连续12个月不在房中居住），倒按揭贷款终止。
☞风险
由于反向抵押贷款是“分期给付、一次偿还”，贷款协议抵押品的价值依赖于20年或更长时间后住房的价值，借款时间越长，借款人和放贷人面临的不确定性就越高，所以美国、英国、新加坡等国家都明确反向抵押贷款明确界定为“高风险”行为。
借贷人的风险
对于住房反向抵押贷款的借款人来说，在贷款期间不用定期偿还贷款，且仍可以保有房屋所有权，继续居住于抵押房屋内；在贷款结束时，即使房屋出售所得之金额不足以偿还贷款，放贷机构也没有追索权，这些特点对于退休之后没有足够储蓄或者子女赡养的老人而言，似乎是一种优点大于缺点的理财产品。
然而，借款人在实际申请住房反向抵押贷款时，可能发现该产品并不如意：
首先，住房反向抵押贷款需要高额的咨询成本和手续费用，交易成本很高。
由于住房反向抵押贷款往往持续20年甚至更长的时间，对于贷款期间可能发生的各种情况，包括借款人的信用程度、宏观经济背景、住房质量、贷款期间住房市场的发展情况等，贷款机构都需要向专业咨询公司进行咨询，或需要借助其他金融产品来对冲住房反向抵押贷款产品的高风险，基于上述开支，住房反向抵押贷款产品的手续费往往很高，可以达到住房价值的1%一2%。
以美国市场为例，由于风险较高，手续费较贵，美国住房反向抵押贷款中最成功的住房权益转换抵押贷款，其手续费就占到房屋价值的2%。
加拿大政府也将住房反向抵押贷款界定为高风险和无获益性的，所以手续费也非常高。
其次，借款人可借金额有限，使得借款人对住房反向抵押贷款产品的兴趣降低。
由于住房反向抵押贷款还款周期很长，涉及了太多的不确定性；另外，住房反向抵押贷款协议签订后，借款人还可以居住在自己的房屋内（不需要支付租金）。
所以从国外经验来看，可贷款额往往不超过住房评估价值的40%，最多不超过60%。
放贷人的风险
对于住房反向抵押贷款中的放贷人来说，由于其所有欠债归还都依赖于未来住房销售时的价值，且对于借款人的信息严重不对称，所以发放贷款风险非常高。
放贷人面临的风险主要有：
第一，临界风险（Cr0SS0VerR1Sk）。
反向房屋抵押贷款是一种无法行使追索权（n0n-recourse）的贷款当房屋出售所得的金额无法偿还贷款本金和利息时，贷款机构亦不能向借款人或其继承人追索未偿还的贷款余额。
反向房屋抵押贷款于拍卖出售时，有可能低于或者高于贷款本金和利息相加的总金额，如果是低于需要偿还的总金额，就存在所谓的临界风险。
第二，房屋价值波动风险。
反向房屋抵押贷款和一般房屋贷款不同之处还在于，如果以定期给付的方式领取贷款，贷款金额会随着时间而累积。
然而房屋的价值并非随着时间而不断增长，若在房屋拍卖时，赶上房地产市场不景气的情况则房屋有可能低于订立契约时贷款机构所预测的价值，若此时没有政府提供保险或者是其他分散风险的方式，则将导致贷款机构蒙受损失。
第三，长寿风险。
反向房屋抵押贷款可能像保险市场一样面临逆向选择问题。
当借款人选择一次性的给付方式，则不存在逆选择情况；但如果借款人选择定期领取给付、且贷款人必须给付到借款人死亡的方式时，就可能存在逆选择问题。
若借款人预估自己的健康状况良好，则反向房屋抵押贷款的契约存续期限会比贷款机构预期时间更长，贷款金额随着时间累积贷款机构会面临借款人长寿风险；与此同时，时间越久，房屋价值偏离预测价值的可能性越大。
第四，现金流风险。
由于反向抵押贷款中，贷款机构是“分期给付、一次偿还”，贷款机构在住房拍卖之前需要垫付大量的资金，这就对贷款机构的现金流管理提出很大的挑战，如果短时间内申请反向抵押贷款的数量大幅增加，会给贷款机构带来巨大的现金流风险。
☞操作模式
传统的按揭贷款主题是贷款银行和借款人，而“逆按揭”业务复杂，要使该业务健康持续发展，必须由政府、贷款银行、老年人、保险公司、房产中介和养老机构等共同参与，明确全责、共担风险，合力运作。
这种操作模式，既可以加速房产处置效率，是银行规避风险，同时也为老年人提供了第二种选择渠道。
在这种模式下，政府作为主导力量，主要有3个角色，分别是政策的制定者、独立监管者和额外风险承担者。
其发挥的主要作用是制定“逆按揭”业务的政策，包括利率优惠或财政贴息、减免费用、房产税收优惠等；对贷款银行和中介机构（含保险公司、房产中介）的准入审核，筛选实力雄厚的优质中介机构，确保服务的质量，如房屋价值低于贷款本息时，政府承担损失，免除贷款银行和老年人的忧虑。
另外，还可以利用政府的公信力，确保各参与方获得公平、公正的待遇，对各方反应的问题及疑难及时予以解决，保障“逆按揭”业务的正常开展。
贷款银行作为主贷款机构，资金雄厚而且在老年人心目中拥有较好的信誉。
办理“逆按揭”业务，既是对传统按揭业务的拓展，又能密切与保险公司、中介机构的合作关系。
同时，也提高了资产的流动性，在业务达到一定量后，易实现规模效应。
“逆按揭”业务的开展，与中介机构也是密不可分的。
中介机构可提供房产评估、信息咨询、出售及法律公证等服务。
在“逆按揭”业务开展前和执行过程中，都需要对房产价值进行评估。
正确合理的评估是业务办理的前提，也是确保各方利益的基础；而在二级市场出售房屋时，房产信息咨询、交易过户变现等也离不开中介机构；如对高于贷款本息部分的剩余价值进行分配时，也需要诸如公证处等部门来进行公证，避免纠纷。
专业的养老机构配套设施齐全，并有专门的医疗卫生人员照顾老人的起居。
“逆按揭”业务引入养老机构，一是能解决老人退休后生活的后顾之忧，减轻孤独感，避免突发疾病时无人照料而贻误时机；二是对养老机构拓展业务、提高盈利能力也有很大益处。
保险公司不但可以对抵押房屋承担财产险，还可以承担老年人的人身意外险。
在业务成熟后，还可结合老年人的身体状况，推出重疾等寿险品种。
同时，可以充分发挥“蓄水池”的作用，通过精心设计产品，开展反向抵押贷款保证保险。
即在贷款到期时，如房屋价值低于贷款本息，将由保险公司来赔付，这将大大减轻政府负担，也可减少贷款银行的风险。
☆背景知识：
其他地区以房养老模式概览，美国最成熟
☞美国
美国是“以房养老”模式的鼻祖，其发展最成熟、最具代表性。
美国“以房养老”模式也被称为“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人，分三种，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构办理。
第一种是经美国国会认可，联邦政府保险的“倒按揭”贷款，美国大约90%的“倒按揭”贷款属于此种类型。
大致是，62岁以上的老年人将房子抵押给银行或专门的倒按揭公司，每月领取生活费。
具体数值同房产的价值和该机构对此人的寿命预期相关，一旦确定就不可更改，双方要承担中间风险。
用户可以尽可能长地生活在自己的住房内，但只在一定期限内按月分期获得贷款。
此种贷款广受欢迎，源于它为老人提供了可靠的保障和人性化的选择权利。
保障主要体现在两个方面：
办理贷款前老人的知情权得到充分保证。
按规定，老人在申请该贷款前需聘请专业顾问，接受相关知识培训。
提供该类贷款的金融机构都经过联邦住房管理局核准。
该贷款模式基本免除了老人后顾之忧，贷款期间，若老人出现违约情况，由美国联邦住房管理局下属的共同抵押基金负责赔付。
人性化的选择权利一方面体现在贷款的放款方式很灵活，可以按月或者固定期限发放，也可以一次性发放；另一方面，老人过世后，房屋可交由金融机构处理，也可由继承人（如子女）在还清贷款本金和利息后将房屋赎回，金融机构最多可给房屋继承人一年时间来决定如何处置该房屋。
第二种是由政府担保的“倒按揭”贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理，有固定期限，而且老年住户须搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。
第三种是专有“倒按揭”贷款，此“倒按揭”贷款模式由不同公司推出，根据客户群分类而有一定的差异性，贷款对象资格无须政府认可，属于个人理财产品。
此方式可让发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益，但放贷款机构要求保留住房资产的25%-30%作为偿还贷款的保证。
这虽然减少了放贷额度，但有利于住户对住房增值部分的收益。
☞加拿大
虽然加拿大的“以房养老”模式主要也表现为“倒按揭”，但与美国不同的是，加拿大的“倒按揭”贷款业务极具个性化。
在加拿大，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万-30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。
老年人可以用这笔倒按揭贷到的钱给子女支付买房的首付，旅游、装修房屋等。
加拿大是“倒按揭”贷款业务发展比较快比较成功的国家之一，成功的关键就在于可根据货款人的不同需求，制订不同的贷款方案。
☞新加坡
新加坡也是实施“以房养老”模式比较成功的国家之一。
具体情况有以下3种：
第一种，允许符合条件的组屋拥有者出租全部或者部分居室来换取养老收入。
第二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，所获净收入用作老年日常开支。
新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步完成住房的以大换小。
比如，卖掉私人住宅后换取5房式的组屋，然后换取3房式的组屋，并以此类推。
第三种，就是平常所说的倒按揭。
60岁以上的老年人把房子抵押给有公益性机构或金融机构，这些机构一次性或分期支付养老金。
老人仍居住在自己的住房内，死亡后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算，剩的钱交给其继承人。
☞英国
英国的住房养老模式更多地借助于保险公司的力量，即住户将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，因此，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。
目前英国办理住房抵押贷款的金融机构和协会有上百家，向顾客提供品种多样和灵活可靠的抵押贷款。
这些银行虽然在抵押贷款利率以及借还贷条件方面有些细微差别，但大致的贷款和还贷原则基本相同。
贷款金额一般为所购买住房价格的70%-90%，不同机构政策略有不同，贷款额大致为个人年收入的3.5倍。
然后，房屋主人再用这笔贷款充当保费去购买年金。
实际上这是保险公司在与被保险人的寿命博弈，被保险人活得越久，则保险公司需要支付的养老金就越多；反之则保险公司就能很快收回房产获利。
英国“以房养老”的另一种方式就是出售大房，换购小房，用差价款养老。
此外，英国有不少老年人把自己的养老地点选择到西班牙、南非等国家。
这些国家物价水平较低，英国老人把本国的住宅出售后可在西班牙或南非买到面积更大或质量更好的住宅，享受到比本国更好的生活和服务。
☞日本
日本的“以房养老”模式花样繁多，政府机关与民间机构齐头并进。
在政府参与型中，又分为“直接融资方式”和“间接融资方式”。
“直接融资方式”是指政府机构直接经营“以房养老”制度，由行政机构直接融资给借贷人。
在日本采取“直接融资方式”的地方政府有：
东京都武藏野市和中野区等，同时政府在贷款的对象、抵押物等方面都作了十分严格规定。
日本以房养老直接融资规定
内容
规定
贷款对象
居住在该市（区）1年以上，年龄在65岁以上
抵押物
房产，地产（所有权），高层楼房住宅
抵押物的借贷比
土地时价的80%以内，高层楼房住宅的50%之内
借款期限
终身（但实际贷款金额超越合同约定担保金额时，合同终止）
返还办法
当借款人亡故后，变卖抵押物返还贷款，货由借款人的继承人一并返还。
数据来源：
银通智略
所谓的“间接融资方式”，指政府机构不直接经营‘以房养老’制度由行政机构在银行和借贷人之间斡旋，最终由银行出面将款项借贷给借贷人。
其特征是：
当借贷人向政府提出申请后，地方政府介绍银行出面将款项借贷给借贷人，而借贷风险由银行承担。
在民营机构参与型中，目前主要有银行、信托公司、信托银行以及房地产公司参与。
其一，日本中央三井信托银行方式。
该方式采用借贷人将自己的房地产抵押，向经办机构贷款。
在约定的限额内，每年贷款1次以年金方式领取，或约定随时贷款方式亦可。
在60岁到64岁之间，可以利用银行卡随时提取贷款。
该借款的本金与利息，待借贷人亡故后，将抵押的房地产变卖，本利总清还，余下部分交还继承人。
其二，日本TokyoStarBank方式。
该方式的特点是经办机构将约定贷款存放在借贷人账户中，借贷人自由领取。
而房地产公司方面，主要经营‘城市规划再开发”和“住宅重建”类型的产品。
在高龄者无力重建住宅的情况下，以房地产为抵押，房地产公司先将重建资金借贷给高龄者，重建住宅让高龄者在有生之年住上舒适的房屋。
当高龄者亡故后，将房地产变卖本金总清账。
☞台湾
2013年，台湾宣布试行以房养老计划，为期5年，试办对象100人，限定为65岁以上、无法定继承人、低收入但有房产者，性质为社会福利而非市场化运作，资金支持为台湾财政部门的公益彩券回馈金和试办县市拨款。
主导这项政策的内政部解释称，此次试行的以房养老是社会救济的补充，让缺少生活费、孤苦无依又无法领到相关补贴的老人可继续住在自己的房子里领到生活费。
具体做法是，老人把现有房屋抵押给政府，由代办银行即土地银行按月把生活补贴拨入老人账户，直至老人离世。
若生活不能自理时，护理费用也由政府承担。
受益面太小问题不少。
此次以房养老计划针对的足低收入独居老人，且有诸多限制条件。
☆案例延伸：
中国以房养老风险防范以困难
☞观念之困
“以房养老”将面临中国传统家庭模式下“代际契约”关系的冲击。
中国式的“养儿防老”，一般存在如下默认的“契约”：
子女负责照顾老人安度晚年，老人百年之后将遗产留给子女，其中房产是最重要的遗留财产之一。
这一契约始于中国古代“但存方寸地，留与子孙耕”的传统观念，随着农业社会向工业社会的转变，市场经济的快速发展，契约内容由“方寸地”改为“商品房”。
虽然无论是从法律的角度，抑或是从伦理道德上讲，有房或无房，子女均有赡养老人的义务。
但长期形成的传统契约却使“以房养老”的实施面临较大阻碍。
“以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关，以美国为例，子女要继承包括房产在内的遗产，必须缴纳高达60%－80%的遗产税。
人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易作出选择。
但在我国现行税制下，人们没有动力。
上海民政部门调查则显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。
以房养老只是让渡房产获得改善型养老待遇，并非拿房子换基本养老待遇。
同时这也是一种个性化选择，可先从失独和丁克家庭做起。
☞保障之困
对于赞同“以房养老”模式的老年人，方式不是问题，保障才是障碍。
由于我国人口众多，且老龄人口占比持续上升，虽然养老市场发展的步伐不断加快，但与实际需要相比差距仍较明显。
民政部的数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。
养老从业人员更是不足百万，现有的大部分养老机构在居住条件、生活环境上，与老人的期望尚存在较大差距。
养老前景不明朗，没有老人愿意拿着养老钱冒险。
在美国“以房养老”是老人为了寻求高品质的养老服务，往往将自有产权住房卖掉住进拥有完善养老设施和服务的养老社区。
中国目前当务之急是加大养老机构建设，补充资源短板。
可以从税收优惠、简政放权等方面着手降低民资进入养老行业的门槛，吸引更多社会力量办养老机构，让老人住有所居、老有所养、品质有保障。
近些年，国内已开始建设品质相对较高的养老社区，多家房地产企业、保险公司积极参与其中，但总体尚处布局阶段。
我国养老市场发展进程滞后，养老机构、养老服务在数量与质量方面的严重不足，使“以房养老”面临着更现实的难题，房产抵押出去后养老服务却买不到。
☞操作之困
“以房养老”带来的不确定性可能让金融机构望而却步。
一是按揭金额难以确定。
在“以房养老”模式下，房产一般需在老人过世之后才能进行处置，在签订合同到执行处置时间跨度可能较大，难以准确预估房产的实际价格，如何确定按揭金额是首先需要解决的问题。
二是按揭期限难以确定。
不同于传统房产按揭合同中对还款期限所作的明确规定，由于人的寿命难以预期，“倒按揭”的期限无法事先确定，每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。
三是房产处置可能面临更多不确定性。
根据现有规定，银行并不具有对涉及抵押按揭业务的房产进行直接处置的权利，而只能通过法院拍卖渠道解决。
拍卖的价格受多方面因素综合影响，银行可能面临拍价过低而导致较大损失的风险。
同时“以房养老”实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构。
然而无规可依、风险顾虑，及业务各自为营为最大障碍。
当前我国金融分业经营格局可能将使操作的方式较为复杂，在业务链条中不同监管机构如何有效实施监管，避免重复监管与监管漏洞，还有待进一步讨论。
住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行没有这个处置能力。
如果实行住房反向抵押保险，本质上也是个反向抵押贷款，而目前保险公司并不具备办理抵押贷款的资质。
房地产评估公司多数没有开展这项业务。
主要原因是缺乏统一平台，业
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