产业集聚区城中村改造建设项目可行性研究报告Word下载.docx
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1.7.1项目提出的背景
根据现阶段我国经济社会发展的大背景，中央明确提出建设"
生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主"
的社会主义新农村的战略举措和发展目标，高度概括了农村经济社会发展的各个方面。
目的在于改善农村居民的生产、生活和生态环境，提高农民的生活福利水平和持续的自我发展能力。
村庄建设、环境整治和移风易俗，无疑是新农村建设的重要内容和最直观的体现，加强新农村改造，改善农民人居环境，是新农村建设的重要任务之一。
为了实现建设现代化城市的总体目标，进一步拉开城市框架，拓展城市空间，消除农村包围城市的落后局面，合理利用土地资源，XX县政府决定在XX县产业集聚区周围开展“城中村”造建设。
XX县作为周口市经济发展较快的县，具有辐射周边、分担周口市城镇职能的重要作用，而XX县产业集聚区是XX县发展的重要组成部分，是中小企业创业的航母，是产业集群发展壮大的孵化器、倍增器。
近年来，XX县产业集聚区经济快速发展，入驻企业数量不断增多，规模不断扩大，厂房用地需求量大。
然而从产业集聚区内及周围自然村土地利用现状看，集聚区周围的农用地和建设用地存在着布局凌乱，分散无序，粗放式用地的问题。
这些集聚区内或周围分散排布着的一批农户，不仅占据着集聚区大量急需的土地，限制着企业和集聚区的规模的扩大和发展，同时分散的农户也不利于集聚区的统一管理，造成资源的严重浪费，既不利于集聚区鹅发展，也不利于农户的利益。
依据集聚区发展的需求，集聚区统一进行新农村城中村改造，将农户集中起来进行合理安排管理，方便了农户的生活，也为集聚区的发展解决了土地的问题。
因此本项目的建设是迫在眉睫的。
1.7.2项目建设方案与规模
本次建设项目为XX县产业集聚区城中村改造建设项目，根据XX县人民政府《关于贯彻落实全省经济运行会议八大举措和十大措施责任分解的通知》，贯彻《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》，参照当地新农村建设相关规定，结合XX县产业集聚区产业发展规划和目前建设进展情况，拟将现狄庄村进行整体搬迁，异地安置，以适应产业集聚区的发展需要。
经调查，狄庄村现有村民120户左右，约480人。
拟建新址选定在生产路与集聚区规划道路的交汇处，南部为耕地，与丁亮新村相邻，地理位置较佳，基础设施完善，各种服务设施齐全，环境优美，是该新村建设的理想之地。
新村规划占地45亩，共安置村民120户，每户占地面积0.2亩。
该新村主要建设村民住宅及公共服务与活动中心，每户住宅建筑面积200㎡，住宅总建筑面积为24000㎡，公共服务与活动中心建筑面积1000㎡；
新村总建筑面积为2.5万㎡，容积率0.83。
新村村民安置住宅均为2.5层建筑，砖混结构，公共服务与活动中心两层，主体采用框架结构。
1.7.3项目管理与实施进度
本项目承办单位为XX县工业园区管理委员会。
为做好XX县产业集聚区城中村改造建设项目的征地和规划与建设工作，确保工程高标准、高质量、按计划顺利完成，工业园区管理委员会成立本项目建设领导小组，负责征地手续的办理和狄庄新村的规划、设计、报批与实施等工作。
项目建设期为1年。
1.7.4项目建设总投资及资金筹措
本项目估算总投资3947.75万元，拟由县财政出资1147.75万元，其余由XX县工业园区管理委员会以融资方式自筹解决。
1.7.5主要技术经济指标
本项目的主要技术经济指标见下表。
主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
规模
备注
1
安置规模
户
120
480人
2
占地规模
m2
29970
45亩
3
建筑规模
25000
4
用水量
m3/d
163
5
用电量
千伏安
624
6
总投资
万元
3947.75
其中：
建筑工程
2483
设备购置
60
安装工程
18
其它工程及费用
1191.03
预备费
112.56
7
资金筹措
7.1
县财政出资
1147.75
7.2
管委会自筹
2800
8
建设工期
月
12
1.8结论与建议
1.8.1结论
XX县产业集聚区城中村改造建设项目符合XX市拉大城市框架、加快集聚区发展步伐，提升集聚区整体竞争力的政策要求。
项目的成功开发，能积极推动该区域的城市化建设，并带来多方面的经济社会效益：
1、促进区域内经济的发展，满足企业发展的需要，为集聚区的快速发展奠定坚实基础。
2、提升该区域的市容市貌，改善区域城市景观。
3、改善居住环境，提高居民生活品质，并使该区域的原居民在经济上获得收益。
4、完成集聚区居民由村民向市民的转变，并使原来的村级管理转变为社区管理，真正成为城市组织的一部分逐步改变居民原有的生活方式，彻底打破原来的二元社会结构。
总体上，通过科学论证，该项目在经济效益、社会效益、环境保护等方面均具有可行性，项目经过科学安排，精心施工，最终能实现政府、村组居民和开发商三方共赢的目标。
1.8.2建议
在项目实施过程中，不仅面临拆迁、补偿安置等繁重工作，而且需要协调土地、规划、市政、拆迁等政府相关部门，中间环节多，协调工作量大，因此，为保障项目改造的顺利实施，使其尽快出形象、见效果，以圆满实现项目既定的目标。
提出以下几点建议：
1、争取政府政策和融资等方面的支持，使项目建设有一个良好的外部环境。
2、做好项目前期的融资工作，确保项目建设的顺利进行。
3、应进一步落实与完善本项目配套水、电等市政基础设施建设。
第二章项目背景及建设必要性
2.1项目承办单位概况
XX县工业集聚区管理委员会是行使县委县政府授权管理职能，统一管理工业集聚区的日常工作，是实施工业兴县、资源共享、集约用地、为企业提供优质服务而成立的专门机构，工业集聚区管委会成立于2006年，主要职责是：
贯彻执行国家、省市有关土地管理、园区规划、统一建设、开发的方针、政策和有关法律、法规，落实县委、县政府的指示和决定，制定工业集聚区区行政管理规定并组织实施；
组织工业集聚区基础设施建设项目前期工作的论证、工程设计、施工的管理工作，兴办和管理工业集聚区区内的公共事业。
编制工业集聚区的发展规划和计划，组织实施经批准的工业集聚区总体规划和计划，对工业集聚区的建设用地进行统一规划、统一管理，组织管理工业集聚区各项基础和公共设施；
负责工业集聚区内土地开发管理和土地使用权有偿转让；
负责工业集聚区区的招商引资、对外经济技术合作，按规定权限和程序审批、审核工业集聚区区的投资项目；
对入驻工业集聚区的企业指导、协调、服务，提供便捷、快速、高效的服务，创造良好的招商引资发展环境；
审核工业集聚区内的各类投资项目，并在县发展改革委员会、科技局指导监督下，办理工业集聚区区内企业认定初审和申报事宜；
依法协调、管理工业集聚区工商、税收、环保、劳动等有关事务，为企业发展创造良好环境；
兴办工业集聚区各项公益事业；
负责工业集聚区的各项经济技术指标的统计和申报；
对工业集聚区实行“封闭式”管理；
负责工业集聚区内社会治安、计划生育、企业安全生产的督促、检查、指导和管理；
鼓励境内外投资者以资金、机器设备、工业产权、非专利技术投资或作价入股，在工业集聚区内兴办企业；
根据需要，负责联系有关部门的工作，协调管理有关部门在工业集聚区区的派出机构及其工作人员；
负责工业集聚区党组织的建设和党员的发展管理工作；
行使县政府授予的其他职权。
2.2项目提出的背景
2.2.1我国新农村建设的发展
其中，"
生产发展"
是其物质条件、"
生活宽裕"
是其具体落实、"
乡风文明"
是其思想基础、"
村容整洁"
是其环境氛围、"
管理民主"
是其体制保障。
这五个方面相互融通、相辅相成、互为前提，共同构成"
社会主义新农村"
概念的科学内涵，形成一个统一的有机整体。
新农村建设的目的在于改善农村居民的生产、生活和生态环境，提高农民的生活福利水平和持续的自我发展能力，以新农民、新风尚、新房舍、新设施、新环境的"
五新"
为标志，以加强农村道路、水电、水利等生产生活设施建设，促进农村教育、卫生等社会事业发展，为农民提供最基本的公共服务为手段，最终将目前还很落后的农村建设成为经济繁荣、设施完善、环境优美、生活幸福、文明和谐的新农村。
现阶段的新农村建设中，村庄建设、环境整治和移风易俗，无疑是新农村建设的重要内容和最直观的体现，加强新农村改造，改善农民人居环境，是新农村建设的重要任务之一。
2.2.2城中村改造是新农村建设的重要任务之一。
农业、农村和农民问题，始终是关系我国经济和社会发展全局的重大问题。
过去，我们靠农业的积累、农民的贡献和农村的支持，建立起了比较完整的国民经济和工业化体系，但另一方面，城乡二元结构也日益强化，农村发展越来越落后于城市，广大农村地区和农民群众并没能很好地分享到工业化和城镇化的成果。
当前，我国总体上己到了以工促农、以城带乡的发展阶段，初步具备了加大对农业和农村支持保护的条件和能力。
同时，改革开放以来，农业生产和农村经济获得了巨大发展，农民的温饱问题已经基本解决，但农村社会事业、精神文明和民主政治建设等方面却相对滞后，这已经明显制约着农村经济社会的全面进步，制约着全面建设小康社会的进程。
必须加快建设社会主义新农村，实现城乡和农村经济社会的协调发展。
因此，必用新农村建设来统领"
十一五"
时期的农村工作，按照落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，坚持城乡统筹发展，进一步调整国民收入分配格局，走工业反哺农业、城市支持农村的道路，把农村基础设施建设纳入公共财政范围，逐步改变城乡二元结构，努力消除城乡协调发展的体制性障碍，促进资源在城乡之间合理配置，建立城乡社会事业和基础设施共同发展的运行机制，所以新农村改造及土地整合是当前新农村建设的主要任务。
为了实现建设现代化城市的总体目标，进一步拉开城市框架，拓展城市空间，消除农村包围城市的落后局面，合理利用土地资源，，XX县政府决定在XX县产业集聚区周围开展“城中村“改造建设。
秉着“政府主导、现场运作，统一设计、各具特色，统筹布局、优化空间，营造景观、健全功能，全面推进，改善民生。
”的原则，力求将新农村城中村改造的工作做到最好。
改造城中村的过程实际上也是塑造城市形象的过程，使更多的“城中村”融入城市的大圈。
同时城中村改造的建设也是XX县产业集聚区建设的重要组成部分，是产业集聚区发展的必要条件。
2.2.3工业集聚区发展的情况及存在的问题
XX县作为周口市经济发展较快的县，具有辐射周边、分担周口市城镇职能的重要作用，而XX县产业集聚区是XX县发展的重要组成部分。
目前，XX县产业集聚区作为招商引资工作的重要平台，是中小企业创业的航母，是产业集群发展壮大的孵化器、倍增器，XX县产业集聚区管理委员会从各个方面为产业集聚区的建设和发展提供政策扶持和资金支持，促使随着XX产业集聚区品牌的的快速树立，吸引大量的企业入驻，产业集聚区的规模不断快速发展。
近年来，XX县产业集聚区经济快速发展，入驻企业数量不断增多，规模不断扩大，产房用地需求量大。
2.3项目建设的必要性
一、新农村城中村改造是实现城乡协调发展的需要
党的十六届五中全会提出建设社会主义新农村的伟大号召，中共XX省委和省政府下发了《关于进一步促进城镇化快速健康发展的若干意见》，全省各地都在统筹城乡经济社会协调发展，开展城乡一体化的试点工作。
这些不仅客观上为人口搬迁和新区建设提供了千载难逢的机遇，而且形成适宜的外部环境条件。
从建设社会主义新农村的角度看，人口搬迁势在必行。
首先，通过人口搬迁可以加快农民向城镇的集中，改变农村脏乱差面貌，实现农村生活社区化，新农村城中村改造项目的建设将拉大XX县产业集聚区建设的框架，打造承担“工业反哺、城市带动”的平台，对推进全县城乡一体化和城镇化建设具有重要的示范作用。
二、项目建设有利于和谐社会的建设和发展
通过人口搬迁可以根本改变目前农民分散居住的局面，并由此造成的用电、上学和医疗诸多不便，集中搬迁和统一安置将降低农村公共设施建设成本，搬迁农民向生态环境良好的城市迁居，农民集中居住的新村将会享受到便利的交通、通讯、水、电、气、教育和医疗等生活设施，大幅度地提升居民的生活质量，改善人员环境。
另一方面，人口搬迁将有助于促进就业和增加农民收入。
由于大批居民向新的集中居住区搬迁，拓宽了人口就业渠道，为农村剩余劳动力转移提供了出路。
从根本上说，农民住新村、当工人、增收入、奔小康，顺应农民群众的意愿，实现以人为本、建设和谐社会的目标
三、搬迁后的土地整合有利于土地集约和合理使用，促进集聚区的发展
搬迁后的村庄通过整合，集约了土地资源，并使其得到更合理的使用和开发。
从自然村土地利用现状看，产业集聚区周围的农用地和建设用地布局凌乱，分散无序，粗放式的用地相当普遍。
如果进行城中村改造，将自然村的人口实行集约化的居住、生活和工作。
就土地一项就可以节约大量的土地用来建设集聚区，促进集聚区规模的扩大，加速集聚区产业发展，带动当地的经济发展，实现“工业反哺”。
此外，按照人口搬迁规划，在今后一段时期，对分散的农村居民住户实施相对集中搬迁，对原有村庄建设实施整治性管理，通过兼并分散的自然村和孤立的居民住户，治理空心村和宅基地，将小片土地连成大片等整合措施，更有利于实现土地耕作机械化、种植规模化、将会节约大量的耕地，将为全县产业的发展提供新的更大空间，现代农业的发展也会有长足的发展，将有可能真正把现代农业作为经济转型的接续产业之一，引导部分农民向现代农业转移。
四、项目的建设当地经济、社会和环境和谐统一发展的必然要求。
从微观层面看，实施人口搬迁，有助于改善农民的生产条件和人居环境，节约土地和集约用地，优化资源配置和产业结构的调整，促进区域经济、社会和环境的协调发展。
从宏观层面上看，人口搬迁及新城村建设的实施，对推进全县城乡一体化建设具有极为重要的意义。
五、项目建设有利于提升该区域的市容市貌，改善区域城市景观
项目建设后将改善居住环境，提高居民生活品质，并使该区域的原居民在经济上获得收益；
完成当地居民由村民向市民的转变，并使原来的村级管理转变为社区管理，真正成为城市组织的一部分。
改造后，原居民将逐步改变原有的生活方式，彻底打破原来的二元社会结构。
总之，通过新农村城中村改造项目的实施，节约土地资源，提高土地的使用效率，为土地的规模经营奠定坚实的基础，为集聚区的快速发展提供了条件。
是实现城乡经济社会的协调发展的重大举措，有利于社会的稳定，城镇和谐发展，人民安居乐业，具有良好的经济效益和广泛的社会效益。
第三章项目建设规模及建设方案
3.1改造项目原状
XX县产业集聚区城中村改造项目涉及6个自然行政村。
2009年拟改造1个，即狄庄村。
该村共占地95亩，120户村民。
本次拆迁范围：
东到狄庄村东生产路，西到付桥粮库，南到涡河，北到生产路。
拆迁建筑面积：
28000㎡。
随着XX县及产业集聚区经济的发展和社会的进步，城市规模日益扩大，城市基础设施建设日趋完善。
但是，城中村的情况与城区相比差别越来越大。
生活环境差，水、电、暖、气、路、垃圾处理及社区服务很不完善，给居民的生产、生活和工作带来不便，影响了广大城中村居民的生活质量以及产业集聚区今后的发展，不利于XX县城市规划和城市的发展。
为了改善城中村居民的居住和生活条件，使广大城中村居民也能享受到城区的基础设施和服务条件，为了产业集聚区今后朝着“高规格、高质量、高速度、高效益”的发展方向，结合当地实际情况，拟对狄庄村进行统一搬迁，异地安置。
3.2项目建设规模
拟建新村为住宅区，拟安置狄庄村村民120户，按每户平均人口4人计，共480人左右。
在XX县县委、县政府及产业集聚区的大力支持下，狄庄村改造项目顺利启动，XX县工业园区管理委员会通过与狄庄村委、搬迁农民的多次协商和沟通，拟建新址选定在生产路与集聚区规划道路的交汇处，南部为耕地，与丁亮新村相邻。
根据《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》精神，参照当地新农村建设的相关规定，确定平均每户占地面积为0.2亩，每户住宅建筑面积按200㎡设计，住宅总建筑面积为24000㎡，公共服务与活动中心建筑面积按1000㎡设计，总建筑面积为2.5万㎡，容积率0.83，新村占地45亩。
3.3项目建设方案
考虑到该村的人口、原居住环境等因素，并结合当地实际情况，拟建新村居民住宅平面定为联排房屋形式，每处院落尺寸为：
长13.4m，宽10m，住宅层数定为2.5层，共建造住宅120处，满足120户农民正常居住的需要。
第四章项目选址及建设条件
4.1建设地点现状
XX县位于XX省东部，豫皖两省交界处，处黄淮平原，涡河中游，东邻曹操故里安徽亳州，西接太康、淮阳、南与郸城毗邻，北与历史文化名城商丘市相连，是古代思想家、道教学派创始人老子的故里。
全县现辖22个乡镇，554个行政村，总人口118万，总面积1245平方公里，是省委省政府赋予的35个扩权县和全省24个农业综合开发重点扶持县以及47个改革开放重点县之一。
XX县地处中原腹地，区位优越，交通便利，通讯发达。
东距京九铁路30公里，北距陇海铁路70公里，且紧邻105国道和106国道，311国道、许亳高速、商沈公路贯穿全境，省道商临路、老沈线、鹿柘路纵横交错，境内已实现村村通油路，拟建中的许亳铁路穿境而过，构筑了四通八达的交通网络，南北通融的交通区位优势。
全县22个乡镇全部通国内、国际直拨电话，移动通讯与全国联网。
XX县产业集聚区位于XX县城规划区北部，与县城隔涡河相望，东起迎宾大道，西至207省道，南到涡河，北至许亳高速公路；
总占地面积8.48平方公里，辖6个自然行政村，其中农业人口1万多人。
在XX县县委、县政府及产业集聚区的大力支持下，狄庄村改造及土地整合项目顺利启动，产业集聚区通过与狄庄村委、搬迁农民的多次协商和沟通，拟建新址选定在生产路与集聚区规划道路的交汇处，南部为耕地，与丁亮新村相邻。
该地块东西长约162m，南北长约185m，合45亩。
拟建新区为住宅区，该区城市道路四通八达，周围幼儿园、小学、中学、广场、医院、邮局、银行、超市、书店等各种服务设施齐全，通讯和信息网络设施完善，人文环境良好，适合本项目的建设。
4.2自然条件
4.2.1气候条件
XX县位于暖温带南部，是北亚热带向暖带过渡的地带，兼有两种气候带的特征，属大陆性季风型的亚湿润气候。
境内气候差异很小。
总的气候特点是四季分明，春季气温多变，夏热冬冷，秋季降温较快，雨热同季、干湿冷暖适中。
光、热、水资源丰富，但雨水集中变率大，易旱、易涝。
极端最高气温：
42.2℃
极端最低气温：
-20.7℃
年平均气温：
14.4℃
历年平均降水量：
755.2毫米
历年平均无霜期：
220天
全年日照时数：
2277.3小时
主导风向：
春夏：
偏南风
秋冬：
偏北风
平均风速：
3.3米/秒
基本风压：
0.4千牛/平方米
基本雪压：
0.45千牛/平方米
4.2.2地形地貌
XX县地处黄河冲积平原的一部分。
由于过境河流均注入淮河，又称黄淮平原。
全境地势平坦，但由于古河道交相沉积，黄河多次泛滥淤积，局部形成槽状和碟状洼地。
地势西北略高，东南偏低，平缓倾斜，自然坡度为1/4500—6000。
XX县地质构造属周口盆地的一部分，北临太康隆起，与华北盆地开封凹陷形似，“箕状”呈北东走向，该凹陷受亳县——郸城大断裂的控制，从主体来看该凹陷处于继续沉降过程，各时代沉积中心保持在该断裂带的北侧，续存性较好。
区内普遍沉积了巨厚的第四系物质，其下埋藏着第三系堆积物。
不同时期的古河道、阶地均埋藏于地下，第四系各时代古地形的起伏与基底构造带的隆起区位置相吻合，在凹陷区的边缘地带有断裂发生，其走向和分布分别与华夏系、新华夏系的基底构造相一致。
4.2.3水文地质
XX县属淮河流域北翼的一部分。
境内有大沙河、兆河、惠济河、涡河、白沟河、清水河、晋沟河、黑河等14条大中型河道自北向南呈扇形排列：
43条小型沟河，93条深沟水渠。
人工开挖的鹿辛河自西向东贯穿全境。
XX县浅层地下水丰富，在全省属强富水区。
按水均衡法计算，可开采量为1.06亿立方米。
浅层水在25米以上，平均埋深2.39米，年变幅度1.75米。
水质良好，适宜农田灌溉和人畜饮用。
XX县境内有较大的河流13条，涡河绕县城而过。
境内地表水资源较丰富，主要有涡河、惠济河。
涡河：
发源于黄河大堤以南，水源主要靠非大气降水入渗补给和地下水排泄补给，年径流量悬殊，变化较大，丰水期在7—8月份，枯水期为11月至翌年5月份。
在城区段自玄武闸至县城闸，长24公里。
流域面积108平方公里，流量52立方米/秒，涡河付桥闸蓄水800万立方米，涡河玄武闸蓄水600万立方米。
惠济河
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