房地产开发经营课程设计Word下载.docx
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3．土地SWOT（深层次）分析
3.1项目地块的优势
3.2项目地块的劣势
3.3项目地块的机会点
3.4项目地块的威胁及困难点
4．项目市场定位
4.1类比竞争楼盘调研
4.2项目定位
5．项目价值分析
5.1商品住宅价值分析法
5.2类比可实现价值决定因素
5.3项目可提升价值判断
5.4价值实现的经济因素
5.5项目可实现价值分析
6．项目定价模拟分析
6.1均价的确定
6.2项目中具体单位的定价模拟
7．项目开发周期的确定
8．项目投资及成本估算
9．项目风险分析
10．社会效益和环境效益评价
11．结论及建议
正文
项目用地周边环境分析
宝安璞园，由武汉宝安房地产开发有限公司开发，总建筑面积72088平方米，处南湖新城核心地段，东临武汉理工大学，西临丁字桥南路，南临机场三路，北临机场二路，总开发面积25万方。
分三期开发，一期为理工大学定向开发，2007年11月30日交房，二期正在建设当中。
预计2007年12月推向市场。
二期璞园在建筑设计上的校园文化为背景，并添加入户花园、大飘窗、空中花园、6米挑高奇偶错层阳台等优质元素。
周边商业：
中商平价、武商量贩、南湖城市广场、苏宁电器、崇文广场、中百仓储、沃尔玛、家乐福
周边银行:
招行、交行、中信、工行、农行、建行
周边公园：
南湖水上公园
周边医院：
蓝湖医院、中建三局中心医院、广州军区武汉总院、武大口腔医院
周边学校：
南湖实验小学、武珞路小学金地分校、实验中学南湖分校、武汉理工大学新校区、华中师范大学
附近公交有806路、625路、804路、613路、573路、59路、609路、561路、320路、817路等公交。
附近车站有丁家桥南路北港村、建安街平安路、雅安街松涛苑南门、丁字桥南路江南庭园、瑞安街松涛苑、丁字桥南路江南庭院、雅安街平安路、平安路雅安街、文治街金地格林小城、建安街丁字桥南路、富安街平安路、丁字桥南路富安街、平安路南段、丁字桥南路建安街、丁字桥南路北港村。
在小区配套设施方面，结合小区出入周边沿街外侧设置超市、便利店、银行和邮政等。
在教育和医疗方面分别设置了幼儿园、24小时社区保健中心及中、西医专家门诊。
社区内建有以康体为主体的高端特色会所、酒吧、咖啡吧、网吧、视听中心、图书阅览、棋牌室、私人会客室等一应俱全。
区域市场现状及其趋势判断
2.1宏观经济运行状况
2.1.1国内生产总值
国家统计局2012年1月17日上午公布2011年重要经济数据。
数据显示，经初步测算，2011年全国国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。
四季度增长8.9%。
此前，专家普遍预测2011年GDP增速或降至9%左右，上述已公布的数据基本符合预期。
此外，统计局公布的数据显示，2011年全年居民消费价格比上年上涨5.4%。
其中，12月份CPI同比上涨4.1%。
全年工业生产者购进价格比上年上涨9.1%,12月份PPI同比上涨3.5%。
2011年全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长13.9%。
12月份工业增加值同比增长12.8%，环比增长1.1%。
2011年全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，扣除价格因素实际增长20.0%。
2011年全年社会消费品零售总额181226亿元，比2010年名义增长17.1%，扣除价格因素实际增长11.6%。
其中，12月份社会消费品零售总额名义增长18.1%，环比增长1.41%。
2010年全年进出口总额36421亿美元，比2009年增长22.5%；
出口18986亿美元，增长20.3%；
进口17435亿美元，增长24.9%。
进出口相抵，顺差1551亿美元，比上年减少264亿美元。
2.1.2房地产开发景气指数
5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.90，比上月回落0.72点。
促进经济持续增长、充分就业、稳定物价、维持国际收支平衡
2.1.4固定资产投资总额
2.1.5中国1—5月份社会消费品零售总额81637亿元
武汉房地产供需情况调查：
目前武汉市房地产需求情况还是相当可观、武汉市目前有许多工程正在兴建之中，有充足的市场供给。
目前依然有许多市民成观望态度，希望有所下价，但近来国家宏观经济政策银行存款准备金下调，市民对此并不看好。
房价依然有上涨风险。
据调查显示目前邯郸市买房人群主要是二三十岁的中青年人较多，有少部分人买房投资。
从事居住为主的占绝大多数。
2.2.1武汉房地产市场概况：
据市统计局最新数字显示，今年我市房地产市场运行良好，有开发项目的房地产公司数量增多，市场销售节节攀升、资金状况不断好转，房地产市场最艰难的困窘时期基本度过。
房地产开发业队伍不断壮大。
上半年，全市入统房地产开发企业205家，比上年同期增加48家。
目前有开发经营的企业138家，比上年同期增加39家，占入统企业总量的67.3%。
全市在建的开发项目达到199个，比上年同期增多42个。
房地产开发投资持续快速增长。
受廊坊荣盛房地产公司和北京城建集团开发公司的带动影响，上半年全市房地产开发投资实现快速增长。
1－6月全市房地产业完成开发投资105.0亿元，比上年增长91.2%，其增长速度在全省居第三位，仅次于承德和衡水两个开发规模较小的城市（承德39.6亿元、衡水38.4亿元），在石家庄、唐山、廊坊（下降13.1%）、保定几个开发规模较大的城市中名列榜首。
房地产开发投资的快速增长，一定程度上对全市经济快速增长起到积极的拉动和保障作用。
商品房新开工面积快速攀升。
今年上半年，全市商品房施工面积规模达到1238.9万平方米，同比增长26.2%。
其中，本年新开工面积543.3万平方米，占2009年商品房新开工面积的93.7%，与上年同期相比增长1.2倍，商品住宅新开工面积407.4万平方米，同比增长99.7%。
商品房销售市场比较活跃。
1－6月，全市商品房销售面积为81.2万平方米，销售总量比上年增加12.3万平方米，增长26.2%。
其中，期房销售67.0万平方米，同比增长41.2%，占全部销售商品房面积的82.5%；
商品房销售额25.7亿元，同比增加7.1亿元，同比增长38.4%。
其中，期房销售额21.4亿元，同比增长62.8%，占全部商品房销售额的83.3%。
居住条件显著逐步改善。
伴随着住房改革的深入和房地产市场的逐步完善，个人购买住房已成为全市商品房销售对象的主体，2010年上半年个人购房的比重达95%以上。
个人购买力的旺盛，带来的是居住条件的显著改善，2010年上半年全市城镇人均居住面积已达到27.37平方米，比上年增加2.22平方米。
空置面积有所下降。
截止今年6月底，全市商品房空置面积13.3万平方米，同比减少16.7万平方米，同比下降55.7%。
商品房空置面积的大幅下降，一定程度上说明了我市房地产市场运行状况比较健康良好，这也是外地房地产开发商来我市进行开发经营，看好我市房地产市场的一个具体体现。
商品房价格稍有松动。
随着国家一系列的宏观调控政策的实施，遏制房价过快增长，调控效果已初步显现。
从今年第二季度房地产销售情况来看，房价与上年同期相比仍然保持了增长态势，但从近三个月的环比速度来看，却呈现了逐月下降的势头。
2.2.2邯郸政府相关政策法规
近年由于房地产市场的日益繁荣，邯郸政府对房地产市场也加强了法规政策上的建设与约束：
房地产开发商有闲置土地，将禁止拿新地，河北省明确完成农村集体“土地证”5年内全发，土地不再“无偿划拨”，今后包括房地产在内的七大类服务业官方统计数据，必须由统计部门统一发布，服务业相关价格数据也必须以市场实际交易价格计算。
保障房参建方对质量永久负责，项目负责人终身负责制逐步推行，计划为经适房改名以明晰政策。
据新华社电国务院总理温家宝19日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作，讨论并原则通过《中华人民共和国精神卫生法（草案）》和《中华人民共和国居民身份证法修正案（草案）》。
在需求方面：
随着近几年的房价快速上涨，房价已远远超出普通百姓的承受能力，高昂的房价必将会抑制大量的需求，所谓房价收入比，即是家庭年收入与住宅价格的比例，如国际上用来衡量房价是否合理常用房价收入比来进行考量，在国际上通常认为房价收入比保持在1：
4—6之间比较合理，而邯郸的房价收入比已远远高出该水平，达到1：
15—20左右，这就意味着一个家庭不吃不喝至少15年才能买到一套房，出现这样的局面除与房价过高外，还与邯郸结构性供应失衡有关系，在邯郸目前供应的住宅面积比较偏大，动辄就是100平米以上，90平米以下的户型在市场中凤毛麟角，即使有小户型，大多也是大面积户型的配角，在设计或地理位置上或多或少存在一定的缺陷，造成小面积户型有效供应在市场中的缺位，这也是造成房价收入比较高的原因之一。
在供应方面：
虽然国家政策对耕地转为建设用地有着苛刻的限制，但随着邯郸一年一大步，三年大变样的大拆促大建的方针政策出台实施，旧城和城中村改造被提到了空前的热度和高潮，据业内人士透露：
旧改用地的挂靠速度还将进一步加快，总面积将近5000余亩的五仓区总体改造已于2009年底已经开工和建设。
在未来的二年内，这些土地必将会完全上市，形成海量的住宅供应，这必将会加剧市场供求进一步失衡，导致市场供应过剩，房地产住宅价格将会出现下滑。
2.4项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
现如今，房地产行业成为媒体和学者专家评论的热点，其中很多人认为房价不会下行太多，最主要的依据是土地成本、建筑材料成本及劳动力成本长期处于上涨的趋势，所以房价的抗跌性较强，如从邯郸2007年5月份拍卖的5块地来看，住宅用地平均价约为250万元/亩，按政府规定的容积率3.0计算，加上相关税费楼面地价高达每平米1300元，其商品房的综合开发成本在3100元/平米左右，若是城中村旧改项目其综合开发成本可能更高，由于过高的成本大大压缩了房地产行业的利润空间，所以降价幅度有限。
但笔者对此持不同的观点，成本因然是决定因素，真正对房价起决定作用的是市场供求关系，在市场体系中，产品供不应求时，价格可远远高于成本来调节市场需求，但当产品供大于求时，价格也可低于产品成本来刺激市场需求，所以仅以成本来评定房地产的价格趋势未免有点过于牵强附会。
有的学者说房地产属于国家支柱性产业，对GDP的增长贡献率较高，房地产的深度下跌必将会影响到国民经济的建康发展，相关政府部门绝不会任由房价下行，这一点我同意，但前提是在政府出手干预之前应是首先分析房地产是否属于健康理性的调整，商品房不同于其它商品，它具有商品性的同时，也具有一定的社会性，作为公众的基本的社公生产资料，房价的过高必将会影响到社会的稳定与和谐，这也是政府不愿看到的。
在邯郸，房地产住宅价格已远远超出当地的市场承受能力，笔者认为这次房价回调属于是市场理性的调整，政府无需干预。
即使政府进行对房地产市场救市相信效果也不会太明显，毕竟房地产高昂的价格已抑制了相当大部分需求，只要是房价与家庭收入还不对称，政府的救市努力也是白费心机。
2.5商品住宅客户构成及购买事态分析
受政府激活房地产市场政策措施的出台和住房刚性需求释放的影响，邯郸市房地产开发投资和新开工面积均有较大幅度增长，市场形势回暖迹象显现。
1-5月份，全市房地产开发完成投资33.3亿元，同比增长38.3％；
商品房新开工面积140.3万平方米，同比增长9.8％；
全市商品房销售面积42.88万平方米，同比下降30.7％，但4月和5月份环比分别增长1.3％和2.4％。
5月份主城区商品房平均价格为3650元／平方米，同比增长3.9％，与去年底3540元相比增长3.1％。
上半年邯郸市房地产开发完成投资35亿元，同比增长38.6％，完成年度计划的56.4％。
其中商品住宅已完成投资28.6亿元，同比增长30.6％；
主城区上半年房地产开发完成投资25.4亿元，同比增长43.26％；
其中商品住宅完成投资18.53亿元，同比增长62.04％。
全市商品房新开工面积162.98万平方米，同比增长11.68％，其中商品住宅新开工面积136.43万平方米，同比增长16.55％。
主城区商品房新开工面积105.44万平方米，同比增长36.21％。
其中商品住宅新开工面积81.52万平方米，同比增长51.3％。
商品房竣工面积57.35万平方米，同比增长21.12％，其中商品住宅竣工面积50.34万平方米，同比增长29.74％。
主城区商品房竣工面积35.13万平方米，与去年同比增长38.1％。
与此形成鲜明对比的是商品房销售。
上半年，商品房销售面积53.22万平方米，同比下降20.1％，其中住宅销售49.72万平方米，同比下降12.6％。
主城区商品房销售面积33.67万平方米，同比下降9.7％，其中住宅销售30.4万平方米，同比下降15.3％。
同样不容乐观的是商品房空置情况。
全市商品房空置面积34.78万平方米，同比增长60.2％，其中商品住宅空置面积28.91万平方米，同比增长68.97％。
在空置面积中，竣工在一年以内的待销商品房面积14.42万平方米，同比增长24.2％，滞销商品房面积4.24万平方米，同比增长74.49％，积压商品房面积0.01万平方米，同比下降98.3％。
今年以来，邯郸市共启动“两改”项目91个，其中城中村项目33个，旧城区片项目58个，完成拆迁面积109.52万平方米，开工面积117万平方米，完成投资44.18亿元。
其中城中村改造完成拆迁面积53.35万平方米，开工面积67.3万平方米，旧城区片改造完成拆迁面积56.17万平方米，开工面积49.7万平方米。
有利：
资金充足，市场与财务分析准确可靠，施工条件具备。
企业项目条件分析不利：
暂无
3.土地swot分析
3.1项目地块的优势（S）
投资价值：
景观优势：
本项目可充分利用滏阳河中央形象新区、优美环境和几近竣工气势宏伟的展览中心、展览广场交相辉映的景观优势进行发挥。
本地块南望太行山，享有东南面季风所带来的清新空气，远观郁郁葱葱的绿色山岭；
西面可以远眺滏阳河秀色，且为已初显未来大都会成熟形态的城市景观，各种现代高层建筑构成都市丰富的天际线；
东面，未来将是新规划市政建筑及居住建筑，亦蕴含极高的景观视野价值。
产品定位：
本项目主推精致户型，就目前市场状况分析，市场消费需求旺盛，特别是邯山区区域，客户层面大，需求量广，非常适合精英白领及投资一族购买
交通便捷：
本地块位于学院北路西段，五仓区的核心，并规划建设为市的生态景观大道；
。
本地块凭借上述捷运交通系统，可方便地通达城市内各个街区，亦可方便地通过高速公路系统联系全区各地，随着邯郸客运枢纽总站的投入运营，其交通优势更是显现无疑。
市政和商业配套：
本项目地处成熟的CBD核心地段，生态景观、购物休闲、商业金融、信息通迅、文教科技等市政配套齐全，具备市政泛配套价值，开发商无需进行额外开发，便可尽享成熟的市政配套，都市的繁华与便利唾手可得。
3.2劣势（W）
◇项目占地面积小，社区景观绿化难以展开，不利于社区内部配套设施和生态环境的营造。
◇开发商知名度不高,至今未开发有现成或知名品牌的房地产项目，有可能使本项目对公众市场号召力产生一定的影响。
◇车位有限,本项目停车位稀缺，对于有车一族或商务往来显得有些美中不足。
3.3机会（T）
◇展览中心带来的展览效应
随着展览中心和邯山区广场的即将完工，同时毗邻电信、联通大楼，易形成它、信息、通讯等专业市场，储备有丰富的消费和客户资源有利于项目商场、商铺的销售。
届时，周边将成为西区最繁华的商业中心，商务交流活动更加频繁，项目所在地及其本身具备相当好的商业潜力。
3.4威胁（0）
主要来自同类项目的竞争。
邯郸市今年内的公寓物业项目已有大幅度的增长，特别是低端的公寓物业消费增长和供应量的快速上升导致市场一度严重失衡。
新增长的供应量多以中小户型为主推产品，多为原有的“烂尾楼”改建而成，在价格上占有一定优势。
尽管竞争项目分布于市内各个城区，但是他们会在产品、价格等方面造成对本项目一定的冲击。
◇写字楼：
写字楼也是主要的竞争物业类别。
（文化大厦、品感大厦、）
◇商住楼：
这类物业主要是有专门用做办公，或专门用做居住，也有商住两用的，这类物业的特点是：
基本上没有相关的商务配套服务。
（风林园、洞庭湖花园、民乐湖、凤山豪苑）
◇酒店式公寓：
酒店式公寓引入了酒店的管理服务，故在提供的物业服务方面比较占有优势，但是目前酒店式公寓物业只停留概念阶段，同时在管理成本方面比起商务公寓要高出很多。
4．项目市场定位
4.1成本法
计算=单位成本*（1+加成率）
加成率一般在15%~20%之间
4.2.1产品定位
先锋经理人的商务套间未来总栽的指挥台
4.2.2目标客户群体定位
外地驻机构和办事处：
小型公司，精英团队
个人工作室和个体私人业主：
律师事务所、广告公司、设计创作室、个人工作室、装饰公司、旅行社、品牌代理商等
个人和机构投资者：
这一类客户视野超前，极具投资意识，眼光独到，对地产认识深刻。
炒房炒铺投机人
目标客户群特点分析
年龄层次：
25—50岁之间，主力人群为30—40岁，注重个人及公司形象的年轻创业者
教育程度：
大专以上学历；
乐于接受现代商务办公概念
职务状况：
私企老板、中高层管理或职业经理人
经济收入：
月收入2000元以上，有一定的积蓄
⑽职业背景：
国有企事业单位，多在私企或外资公司工作和营业主
⑾爱好兴趣：
以工作为乐，以创业为荣，有敏感的信息需求，接受新事物较快。
⑿商务活动的需要：
商务配套的需求，彼此间的商务交流
⒀快节奏的生活：
时间概念强烈，要求交通便利、周边配套齐全
这一部分消费群体中的“意见领袖”既注重生活的品质又追求生活的品位；
他们是社会的中尖分子；
在他们中间同样涌动着追求新城市、追求新生活的思潮；
他们更加崇尚居住在最佳的城市核心区，能够享受到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。
所以，单一硬性地诉求住宅所带来的功能性利益是不会吸引到目标消费者的注意与兴趣的。
正是基于目标消费者这样的心理特征，项目赋予了赵都新城项目“先锋经理人商务套间”的主题定位。
5．项目价值分析
截止到2012年6月25日为止，赵都新城所在的邯山区区共有在售住宅项目55个，近一个月内，另有55个项目的销售价格与之前持平。
所有在售住宅项目的销售均价为4637元/平方米，近半年来持平。
所有55个在售住宅项目与赵都新城相比：
21个项目的销售均价高于赵都新城，售价最高的康桥国际为7200元/平方米，占总数的39%；
16个项目的销售均价低于赵都新城，售价最低的中华城为2000元/平方米，占总数的30%；
另有18个项目的销售均价与赵都新城持平。
交通的便利性：
——中华东大街、西临邯磁公路、北起渚河路、南至南环路。
多条主干道相汇，多条公交干线均可直达本项目，出行条件极为便利。
距市中心仅15分钟车程，10分钟即到火车站，10分钟可达邯郸机场，社区内6条大街贯穿南北，形成了极为便利的社区交通网。
小区配套：
拥有了完善的配套设施。
在小区配套设施方面，结合小区出入周边沿街外侧设置超市、便利店、银行、邮政等。
在教育和医疗方面分别设置了幼儿园、24小时社区保健中心及中西专家门诊。
项目整体落成后将成为武汉南部未来的RBD（商贸旅游、休闲娱乐、古韵文化、生态宜居）中心，同时也拥有邯郸最大的社区型商业群。
社区型商业相比其它商业来说，更具有潜力，因为从商业建立之初，社区型商业就不缺少人气，有相应的固定消费群体的存在，使得社区型商业更具有投资价值！
赵都新城50万平米核心商业——和道国际广场，作为区域少有的核心型综合商业体，已经成为赵都新城未来商业的中心力量和区域商圈的标杆之作。
作为全新的城市形态，它创造了一个将居住、商务、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等城市功能高度集约的空间，它对资源的强劲整合能力带来的高经济效益使其成为新的商业投资热点。
300万平方米鸿篇巨制，风靡世界的魅力主场
规模宏大，气势磅礴。
实力名企隆基泰和联合北京城建再次千亩巨制，打造集健康居住、大型综合商业、风情商街、商务办公、创意文化、娱乐休闲等功能为一体，功能齐全、配套完善、环境优美的国际化现代新城。
宝安璞园地处武汉市南部占地面积1300余亩，可同时满足12万人口居住，是一座相当于邯山区三分之一的魅力生活城，华北第一城市新城落户邯郸。
项目整体落成后将成为引领邯郸生态居住、购物休闲、商贸旅游、古韵文化、国际风情的魅力主场！
建筑生活梦想，运营城市未来。
秉承专业与诚信的核心理念，坚守品质是最坚硬的防线,信誉是最尊贵的荣耀。
品牌开发，实力保证。
隆基泰和实业集团是集房地产开发、商业贸易、工业制造、物资供应、科技发展等多领域经营于一体，跨行业、跨区域、多实体的企业集团。
房地产开发业务具有一级资质，国家建筑施工总承包商特级资质，历经10年城市运营，开发经验成熟：
曾开发7000余亩的白洋淀-芦香国际、1200余亩的高碑店世纪城等大型综合项目；
竹语堂别墅、世界城、白沟“九城”、阳光凯旋城、阳光海洋花园、海龙公寓等特色项目以及中铁十八局办公楼等办公项目，集住宅、商业、别墅、行政办公开发经验之大成余一身，占据华北大地40%的市场份额，业务覆盖北京、天津、河北、河南、海南等多个省市，实现了从区域型企业向国际化企业的跨越，成为华北房地产业的一颗巨星。
坐拥城市繁华，尽享都市荣耀。
宝安璞园中心区内设有超大型商业综合体，内嵌大型购物中心、电影院、特色餐饮、艺术长廊、商务办公等多种主题业态，强调开放、人性与互动，融合多元文化，分享时尚与休闲新生活理念。
充分满足人们的多种需要，打造城市价值。
南侧紧邻以约大型城市景观广场和休闲主题公园，充分利用滏阳河、渚河水系改造与社区景观完美结合，缔造出一个生态、舒适、低碳、健康的国际化商业中心，成为城市的魅力焦点。
独具匠心的“赵都八景”，水上江南，低碳生活饕餮大餐。
赵都新城内规划有独具匠心的“宝安璞园”：
“五仓新天地”、“赵都古韵、“杨柳堤岸”、琴台映景、水印乾坤”、“太极双星”、“渚河芙蓉”、“滏阳夕照”，相互掩映，共同构筑宝安璞园
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