高尔夫地产运营分析文档格式.docx
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球场投资的上游供应商，指的是在球场建设中需要考虑与所有供应商或服务提供商进行谈判和讨价还价的能力。
球场的供应商和服务商可能来自于政府土地提供、其他市政建设的配套要求、国内国外的球场设计公司、工程施工建设、地下设备设施提供、工程施工监理、绿化资源等等。
如果供应商数量很多，他们将出于一种完全竞争的状态，那么我们投资这些方面就会处于一个游刃有余的谈判地位，比较有利于控制我们的投资成本。
反之，其中关键的供应方资源相对垄断或稀缺，那么投资时获取的成本就会相应上升，最好的一个例子就是建设球场所用的土地。
2）球场投资的商业壁垒
这里的商业壁垒是指，如果你已经进行了球场这样的投资项目，如何才能最大程度地建立一种与你发生直接竞争关系的潜在竞争者的进入壁垒，保障和持续你获得投资的盈利能力，尽可能不让新的潜在投资者来削弱你预期的利益。
投资壁垒越大，对现有的投资者越有利，或者说现有的投资项目越具有市场价值。
例如，近年的桶装矿泉水市场，就是因为没有任何的进入壁垒（技术的、专利的或客户使用技能等），使得一旦形成可以盈利的市场，马上引起更多新的投资者进入，直到处于完成竞争状况，这样同质化产品的市场竞争只有价格竞争是其唯一的手段，使得这样的行业回归到无利可图的境界了。
关于建立壁垒可以从几个方面来看这样的关系：
a）关键资源稀缺程度：
如土地资源，作为土地供应商的土地稀缺对你产生的不利性在这里就反而变成有利要素了。
因为土地的稀缺从而形成阻挡其他潜在投资者进入的巨大壁垒，所以要理性地平衡这种关系。
b）投资者的退出成本：
就是说启动这样的投资项目，如果投资者由于任何的意外因素不再追加投资或要退出投资了，其可预见的损失是否足够巨大到不可接受。
退出成本越大其进入壁垒也越大，特别是那些没有拿到高尔夫项目开发许可权的投资项目。
c）客户的转移成本：
也就是说原先的市场领先者有没有一定的能力最大限度地锁定你的客户，防止一旦有新的竞争者进入，其现有的或潜在的客户是否会非常容易就转移到新的竞争者那里去。
例如，中国移动通过“全球通”强大的品牌价值与服务功能牢固地锁定了移动通迅市场中的高端客户群体，而联通作为该市场的新进入者要想抢夺中国移动的高端客户是非常困难的。
因为那些高端客户139（138）的电话号码已经成为客户巨大的转移成本，随意改换会存在丢失生意机会的可能，所用他们不愿意为了一点点资费的廉价或CDMA“绿色通信”的噱头而改换联通号码。
3）客户
球场的实际营业收入来自两种性质的消费：
1）会员会籍的收入；
2）会员、访客的打球消费。
会籍的销售收入是球场投资的主要和直接回报，它的成本是球场的投资费用；
会员、访客打球消费的收入是球场本身运营的回报，它的成本是球场日常管理和维护的费用。
私人、半私人、公众等球场的不同定位，形成球场本身对客户群的分割和取舍。
不管哪种定位，均要与当地的经济状况、消费习性、地理资源、旅游资源等等综合起来加以分析，以寻求最佳的客户消费吸引力。
4）替代市场
替代市场是指启动高尔夫市场。
我们的主要客户是从哪些消费市场中转移出来的呢？
他们可能来自于卡拉OK、桑拿、网球、台球、麻将、保龄球等等，原先那些市场的吸引力状况如何？
当然高尔夫不能完全替代这些产业的消费，但是可以得出相对保持竞争性的替代能力。
在这里要更加关注的是，高尔夫作为一个产业会不会受到未来某一个产业或者消费项目的严重替代？
例如，10年前全国轰轰烈烈的保龄球市场，就出现了被户外运动项目所替代的现象。
保龄球场馆需要较大固定投资成本，很快处在一个被替代的状况，对投资者来说确实是个巨大的风险。
再例如，15年前的BB机寻呼市场，基站、频段资源、座席等固定投资也是非常的巨大，日后受到手机市场的严重替代，特别是手机短信的迅速兴起，彻底把BB机赶出移动通讯市场。
BB机曾经是中国每个生意人腰挎的移动通信工具，现在听说在澳洲是扎在羊头上，成为呼叫它们回来挤奶的信号，市场被替代的残酷莫过如此。
5）互补市场
互补市场的分析往往被很多投资决策者所忽视。
对于球场投资的互补市场，可能来自于高尔夫作为奢侈品、高尚运动的定位、世界高水准赛事举办（老虎伍兹参加汇丰赛）、球具价格高低趋势、教练市场价格趋势、练习场数量（价格）趋势，以及这些市场之间的的竞争程度，都会直接影响球场投资的决策。
例如，球具品牌之间的竞争导致价格的下降；
周边练习场数量的增加导致练球价格的便宜等；
均会直接有利于球场的投资，因为这些市场竞争的结果，造就了更多的打球人。
互补市场不是我们的竞争者，而是行业互动性、协同性的双赢者。
就像传统相机市场和胶卷市场，富士、科达等胶卷市场竞争越充分、价格越便宜，会直接导致理光、美能达、奥林巴斯等传统相机市场的上升。
同样相机越便宜，也会导致胶卷市场的上升。
因此可以看到，如果到一个中等城市投资球场，我们要更关心和促进这个城市练习场的投资，来推动互补市场的发展。
6）政治因素
在中国投资高尔夫球场，政治的、政策的、税务的、舆论的因素非常的关键，投资者必须非常明晰这些因素对球场发展的影响度。
结论：
以上是投资决策战略分析的六个方面，评估这些方面的有利和不利的因素，并加以必要的量化处理，就可以得出比较全面的决策指数，从而帮助投资者理性决策。
战略管理的第二部分是战略规划（内环境）分析，是从球场本身的视角，分析自身的优势、劣势、机会和威胁等，从而帮助管理者进行战略规划，找出球场发展的关键成功要素，建立球场持续的核心竞争能力。
二、重点项目核心竞争力分析
根据对全国重点高球球会运营情况的整理，国内市场上运营优秀的高球球会基本可分为：
精神领袖私密型、圈层文化集散型、综合娱乐功能型三大类，不同类型的球会的核心竞争力的打造也不同，我们进行了如下的分析：
1、精神领袖私密型：
代表球会：
上海佘山高尔夫、北京华彬高尔夫、观谰湖高尔夫；
目标客户：
对高球运动本身和高球文化有较深厚的理解，重视精神享受及私密性，强调自我价值实现感，隐性顶级人群。
核心竞争力关键词：
品牌、服务、超高端定位、私密性、唯一性；
核心竞争力分析：
这类的球会往往在传播上更加重视品牌效应，对超高端的目标客层进行精准营销，在球会的运营上重视对“专属服务”的打造，直指目标客户马斯诺需求层次的顶端，球场一般极少量接待访客甚至不接待访客，使得会员在精神层面得到更高的尊重享受和自我价值感，从而进一步锁定这类超高端客户。
在会员保持方面，这类球会多采用举办国际国内顶级高尔夫赛事以提高球会在行业内的高度以及对顶级目标客户市场持续的影响力，同时通过各类内部高端商务活动搭建超高端客户私密沟通的商务平台，以保证目标客户对球会平台的使用频率，一般由于该类球会强调私密性，很少同其它球会建立联盟关系，会籍数量有着严格的控制，因此在以球会主题项目基础上对球会的相关配套上有更高更综合的要求，商务、休闲、渡假、居住成为必须的高端配套，也因此使得数量极其有限的会籍具有极强的升值能力。
例如北京华彬会员身份多以世界500强、中国100强企业及各界社会名流组成，且档次颇高，便已形成独一无二的顶级商务氛围，再通过庄园及城市俱乐部举办一系列会员高尔夫联谊活动、大型商务论坛和丰富多彩的娱乐节目，提供给会员相互间彼此了解沟通的机会，创造国际最佳商务平台。
2、圈层文化集散型：
南京钟山国际高尔夫、黄山高尔夫；
对高球运动和高球文化有一定理解但不深入，重视圈层文化及圈层文化的交流，强调球会带来的圈层价值转化为自我实现价值的动态过程，显性顶级人群。
品牌、服务、文化理念、圈层性、延展性；
这类球会也重视品牌效应，同时传播上力图凸现的不仅仅是高球文化本身，由于市场上大量高球会员的产生来自于商务或人脉需求，而该类人群对高球运动本身的热爱程度是有限的、次重要的，因此，此类球会在推广上瞄准的是圈层文化，因此无论是高尔夫球场的定位还是相关配套的建设都围绕着目标客层的圈层文化而进行。
这类球会在会员保持方面主要是通过与相关商家合作组织特色型小赛事、圈子文化活动等搭建圈层客群的交流平台，促进圈子文化在球会运营过程中产生附加价值。
同时，此类球会重视球会的横向发展，与高尔夫的层次相匹配的其他行业（如：
奢侈品、保健、健身、汽车、地产、电信、金融行业等）结合起来，其实质也是向这些高端行业的市场营销的延伸。
资源共享，共同向对方延伸，实现双赢。
也能通过其强大的延展性，吸引更多“圈子”客户，达到持续经营。
3、综合娱乐功能型：
春城湖畔高尔夫、湖南梓山湖高尔夫、丽江古城高尔夫、绍兴鉴湖高尔夫；
对高球运动和高球文化不一定理解，重视参与感及荣耀感，高球在此类客户心中不可算作真正意义上的运动，而是看作旅游或者度假中的一项休闲、娱乐的节目，是旅游或度假的一个组成部分。
地域及地域品牌、自然资源、服务、综合性、功能性、高尚旅游度假；
此类高尔夫球会一般都依托于自然天成的自然资源所在地，要么依山，要么傍水，同时也依托于一个旅游度假项目的开发理念之上，其核心竞争力首先来源于其所在区域的区域品牌价值（这里主要指旅游价值）以及旅游资源的开发情况，在此基础上，高尔夫球会作为旅游名胜中一个绝对制高点出现，对于旅游度假人群中绝对高端人士有着巨大的消费吸引力。
在会员保持方面，此类球会多以旅游配套作为高附加值项目作为功能性配套，在服务中更多的体现引导性和娱乐性，使得目标人群将高球运动娱乐化、休闲化。
此类球会也会更多的考虑与其他球会（同类型）进行联盟，通过彼此自然资源和旅游度假资源的唯一性共享彼此的高球会员形成一个互动的体系，共同做大目标客户和目标市场。
例如丽江古城高尔夫，用林肯、奔驰等高档轿车全程专车接送，尊崇身份不言而喻；
上门式登记服务，客房内办理入住，VIP礼遇，无需在前台等待；
专业管家服务，召唤5分钟内到达，服务快速、及时、精准；
酒店经理伴游丽江，详细介绍风土人情，并享受景点餐饮折扣。
三、高尔夫球会营销推广模式分析
1、营销模式的现状及分析
现状：
高尔夫球产业普遍重视扫街式的人海战术式的营销，即使是策划一些营销活动也是功利性很强，目的性很强，注重眼前和局部的利益，往往活动没有整体性和连续性，效果并不佳。
不重视渠道建设，更不重视营销模式的探讨与提练，不能形成具有自己特色的行之有效的营销模式。
在营销手段上也有点象快速消费品或家电等商品一样，靠打价格战，在销售过程中总是把价格放在首位，靠价格去诱惑人，而不是注重球会的服务、社交、尊重等附加价值的提升与宣传，使得营销处于一种被动的恶性循环。
业务人员就象无头的苍蝇，没娘的孩子，没有方向感、没有目标感、没有归宿感。
目前高尔夫产业的发展面监着两大困境：
一是有的球会的市场总是做不大，在一个小小的区域内，仅仅靠单一的产品，没有形成自己独有的竞争优势。
二是有的球会的市场虽然做大了，营销队伍也随之庞大臃肿起来；
造成信息无法有效的沟通，重复与客户沟通；
对外的销售政策口径不一致；
管理失去控制。
表面上销量增大了，成本却急剧上升，利润却反而下来了。
然而，众多事实说明了很多球会其实都是只注重战术层面上下功夫，没有办法把一个业务人员的成功，转化为所有业务人员的成功；
把一个推广活动的成功，转化为固定的长期的有效的成功的活动营销模式，不能产生规模经济效益。
有时球会虽然找到了营销模式，但是没有对其进行很好的提炼和完善，营销模式会随着时间的变化而变化，随着环境的变化而变化，时过境迁而失效。
所以营销模式在球会的运用中必须适合时宜，不断修正，不断完善，不断提高。
解决对策分析：
对于球会来说，最关键的是找到个别业务人员，个别市场，个别活动的成功因子，对这些成功因子进行筛选、分析、提炼和完善，总结出一套在高尔夫市场中能有效操作的方法，把这种成功方法在球会内部进行推广和应用，会产生裂变效果，导致规模经济效能，使球会的营销成果迅速增大，提升企业的竞争力，确立市场地位。
优秀的球会营销模式的主要特性有两个：
一是可复制性，可复制性才会产生很大的威力，他发生的是一连串反映，由点到线，由线带面。
另一个是业务流程标准化。
尽看所有国外成功的球会都有标准有效的业务运作流程。
标准的业务流程就是将某一事件的标准操作步骤和要求以统一的格式描述出来，用来指导和规范日常的工作。
标准化的精髓就是对工作细节进行量化，用数字说话，譬如业务人员要拜访客户，不能笼统的说本周要拜访几个大客户，而应量化为哪一天拜访对哪个大客户进行拜访，如何拜访？
带什么资料等详细的工作流程与步骤。
业务流程标准化的关键是最优化，即这样做是最简单，最有效，成本最低的方式。
业务流程标准化就是细化、量化、优化的概念。
高尔夫营销可进入的行业：
从地产、高尔夫、奢侈品三个维度来考虑，可能进入的行业有：
房地产、物业管理、会所服务公司、高尔夫球会、高级健身会所、豪华车代理商、奢侈品代理商、奢侈品展会商、自建奢侈品品牌、奢侈品零售商、管理咨询业、培训公司、银行（融资平台）、投资、主题公园、酒店、行业协会。
高尔夫营销行业机会的选择：
哪些行业具有吸引力（市场容量，增长前景），竞争的关键因素是哪些，竞争状况（竞争是否激励，竞争对手有那些，是否很强），本球会在这些行业的竞争力，有什么风险等等。
高尔夫营销业务模式的确定：
这些行业如何跟现有的行业发生协同效应，未来的球会应该是一个怎么样的球会，球会的核心竞争力如何延伸，未来的核心竞争如何打造。
2、推广模式现状及分析
高尔夫高层管理者普遍重视销售工作，而忽视市场推广工作。
一线销售人员大都注重售前售中的服务与沟通，等消费者一旦入会后就开始冷淡，不能够注重售后的跟踪服务，使得会员怨声载道。
这些又会直接影响到他们身边的朋友和潜在的客户，使得营销工作越做越被动，越做越难。
将市场推广和产品销售混为一谈和将两者对立起来的观点都是一种错误观点与行为，是一种忽视球会长远发展的行为。
这种错误观点与行为导致球会不做市场推广只做产品销售。
其结果是：
球会在一轮一轮的竞争中被清洗出局。
也有些球会虽然短期内可能会取得一定的辉煌的销售业绩但不久就会烟消云散。
不做市场推广只做销量的辉煌是短暂的辉煌。
只有靠市场推广建立起来的高球品牌积累，稳步发展的市场才能获得巨大的持续的成功。
也有很多球会，虽然成立了市场部，却忽略了市场推广和产品销售两者之间的区别，并没有合理划分市场部和销售部之间的职能。
在很多球会中，市场推广和产品销售并不是携手并进，而是互相推诿、埋怨。
市场也罢、销售也罢，最终的目的是什么？
应该说是：
球会盈大利，销售人员收入高！
高尔夫球会如何才能最有效地盈利呢？
就是要提高会籍卡及相关产品的相对市场占有率高！
我们就从这个相对市场占有率来分析球会营销的全过程并从此过程中来划分市场部和销售部的职责。
市场占有率＝所有客户/全部潜在的客户全体＝（知道你球会的群体/全部潜在的客户群体）x（有意愿购买的群体/知道你球会的群体）x（决定购买的群体/有意愿购买的群体）x（所有客户/决定购买的全体）
从这个简单的“市场占有率公式”中每段分式的含义及引伸出的市场部和销售部的职责划分如下：
1、知道你球会的群体：
作为一个高尔夫球会的定位一旦被确定，那么它的潜在的客户描述和数量也是基本确定，所以要提高市场占有率，就要有效地让更多的“全部潜在的客户群体”中的人知道你球会的会籍、房产、酒店等相关信息。
这就是市场部的工作！
市场部的工作往往是由公司统一运作的，这样才能传递给外界的是一个统一的信息。
如在潜在客户最稠密的区域，由球会进行统一的媒体广告、举办各类宣传赛事、邮寄各类DM资料、策划推广活动，增加媒体曝光率等等。
2、有意愿购买的群体。
就是要使“知道你球会群体”中的人更多地变为“有意愿购买的群体”，这样的活动就是前期销售或称为售前工作。
这是一个潜移默化的教育与宣传的漫长的过程，这项工作也是以市场部为主，销售部为辅的工作！
3、决定购买的群体
让“有意愿购买的群体”变为“决定购买的群体”，这才是真正的销售工作。
经这个数学公式分析，我们应该是明白了。
市场、售前工作、销售、客户管理与服务，是球会营销活动中的相互有密切的关联性以及协同性的有机整体的四个部分。
很多活动要采取公司统一的行动，如大型论坛、大型高球知识展览等等，这是市场部的工作；
有些则需要在市场推广活动后的各个突破，如对有意向的潜在客户的跟进等，这是销售部的工作。
这一个循序渐进的过程,是一环扣一环的过程,缺一不可,如果只注重最后的其中的一个环节，是错误观点与方法，是违背球会营销的自然规律性，必然遭受自然规律的报复和惩罚。
第三部分高尔夫地产市场分析
一、高尔夫地产整体市场概况
1、中国高尔夫地产历史发展回顾
相对于国外的高尔夫地产而言，十几年历史的中国市场，算是半生不熟。
21世纪初，根据最权威的国际高尔夫组织（NGF）的统计，在美国，高尔夫球场发展房地产从30%上升到了46%，而且高尔夫物业的售价比一般住宅高出3－4倍以上。
尤其在北美国家，很多经营者将高尔夫产业不断延伸和衍化，除了开发高尔夫地产外，还以球会的名义经营品牌服装、球具等等。
国外如此，国内亦然。
上世纪九十年代末，伴随着经济高速成发展，高尔夫地产进入中国百姓视野。
高尔夫房产物业的超高的价格推动着国内顶级球场“冲锋陷阵”，其他球场则争先效仿，一时间风生水起。
此后的十余年中，伴随着这一热潮，上海汤臣高尔夫别墅、天马高尔夫别墅、深圳沙河高尔夫别墅、观澜湖高尔夫别墅等产品接踵而至。
虽然个个美其名曰“高尔夫别墅”，事实上其中多数只称得上中档楼盘。
据不完全统计，目前北京市场上在售的所谓高尔夫项目近20个，产品类型包罗别墅、townhousue、洋房、高层公寓等多种形式。
2004年5月8日，演绎世界第一球会与顶级别墅创新“嫁接”的观澜湖大宅，带着“我家住在观澜湖，来我家打高尔夫吧”的广告语上市，以中国地产豪宅最高水准的代表身份，在整个地产界引发了一场“地震”，其项目也被中国房地产业协会评为“中国深圳地产高档社区成功开发典范”。
大宅均价在每平方米2万元以上，最便宜的一栋也要1000多万，最高叫价高达3000万元，这个价格在当时的深圳算是天价。
同时，在经济高速发展的上海，汤臣高尔夫集团也将高尔夫地产作为与高尔夫平齐的主营业务之一。
目前，位于汤臣高尔夫球场东南侧的汤臣高尔夫别墅，目前已开发到第8期，入住率非常高，已形成相当成熟的高档社区生活圈。
2、中国高尔夫地产现状
“在中国，有90%的球场以房地产项目作为支撑。
”一边是球会运营艰难，一边是高尔夫地产物业的超高回报，中国高尔夫掘金顶级别墅领域在一定程度上也是顺应了国际趋势，符合市场经济发展规律的。
纵观全球的豪宅市场，依山也好，傍水也好，形成蓝色和绿色两大主题，而高尔夫球场上或者附近的别墅，不仅座拥满眼绿色，更创造以球会友的融洽空间，成为许多人梦寐以求的置业理想。
对于地产开发商而言，“高尔夫”似乎已从一个体育类名词脱胎换骨为地产概念。
无论是远郊的低密度产品还是城市核心区的高档住宅，不管身在高尔夫球场，还是视野目及范围，能一睹那一片绿，开发商们大都愿意给自己的楼盘贴上“高尔夫”的标签。
得荫于高尔夫的贵族身世，高尔夫地产的范畴得到最大限度的延伸。
高尔夫地产分为两大型态，即“主题地产”和“概念地产”。
高尔夫主题地产主要指球场内球道景观地产和部分与球场直接相连的球场边缘地产（主要为别墅）。
高尔夫概念地产，一般指球场外部、附有高尔夫概念的地产，包括练习场地产、与高尔夫捆绑促销的地产。
随着国家政策的趋紧，再加上球场场内土地与场外土地在面积上的比率相差之大等因素，高尔夫主题地产，不可能成为主流。
而目前的趋势是，高尔夫的概念越来越被外延化，高尔夫概念地产的外延将日趋丰富。
市场的反响是，不管是高尔夫主题地产还是概念地产，都受到了房产高端消费者的青睐。
随着高尔夫房地产的发展，其置业者群体分布，尤其是消费心态也发生着巨大的变化。
如今，住进高尔夫别墅或者社区的人们，不一定会打高尔夫。
有一名置业者道出了自己的心声：
“住在球场边上，不管房子大与小，我们就会觉得这种高贵运动离我们不远，我们不会经常打高尔夫，只希望能享有这种享受的心态。
”
“好女不愁嫁，早些年高尔夫房地产还只是在北京、上海、广州、深圳等地被炒得火热，近两年，重庆、武汉、杭州等一些大中城市也纷纷跻身高尔夫住宅开发大军。
如今放眼全国，高尔夫球场内和球场附近，各式各样的别墅群林林总总。
”有数据显示，目前与房地产相关的高尔夫开发项目，新球场占到60%，而在20世纪90年代这一比例仅40%。
可见，高尔夫地产中的高尔夫别墅，可谓是真正的名人闺秀、皇帝女儿，充分符合“买受”双方的消费意愿和理想生活。
二、中国高尔夫地产项目走势
1、价格走势
顶级别墅中高尔夫别墅涨幅最快
1996至1997年，高尔夫别墅的消费者主要是境外人士；
到2000年，国内和国外的消费者比例基本为1∶1；
2007年，高尔夫别墅70％的买家是国内成功人士。
从价格走势上来看，高尔夫别墅较之其它顶级别墅价格上涨更快。
有投资者透露，如果将2002年买的高尔夫别墅在今天出手，至少已经能够赚几倍以上的利润。
因为它比普通别墅更具稀缺性。
在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。
国外高尔夫别墅的售价一般比普通别墅要高出3~4倍，而举办过顶级高尔夫赛事的球场别墅售价甚至可达普通别墅的10倍以上。
2、开发走势
球场与别墅相互依托
由于目前中国高尔夫球场总体还没达到赢利的发展阶段，真正吸引投资商的地方是关联产业的发展。
球场之后跟进的往往是房地产项目，比如别墅、会所等。
有的球场配套建设面积近5万平方米，除必要设施外，多设计为别墅或高级公寓，以加快投资回收。
而对于高尔夫别墅而言，由于其销售可以依托高尔夫俱乐部相对集中的客户群，通常其直接面向会员的销售业绩要好过向公众发售。
高尔夫别墅与球场是相互促进的关系，高尔夫球场的成功管理和运营对于高尔夫别墅而言极为重要。
好的高尔夫球场的管理能够带动别墅销售，甚至提升别墅售价。
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