地产工程管理部现场管理手册范本Word下载.docx
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第三条工程管理部归口负责公司建设工程施工现场的管理工作。
第四条建设工程开工前，公司应当指定施工现场总代表人，施工单位应当指定项目经理，并分别将总代表人和项目经理的及授权事项书面通知对方。
在施工过程中，总代表人或者项目经理发生变更的，应当按照前款规定重新通知对方。
第五条工程管理部全面负责施工过程中的现场管理，并根据工程规模、技术复杂程度和施工现场的具体情况，建立施工现场管理责任制，并组织实施。
第六条施工单位必须编制建设工程施工组织设计。
建设工程实行总包和分包的，由总包单位负责编制施工组织设计或者分阶段施工组织设计。
分包单位在总包单位的总体部署下，负责编制分包工程的施工组织设计。
施工组织设计按照施工单位隶属关系及工程的性质、规模、技术繁简程度实行分级审批。
第七条施工组织设计应当包括下列主要容：
（一）工程任务情况；
（二）施工总方案、主要施工方法、工程施工进度计划、主要单位工程综合进度计划和施工力量、机具及部署；
（三）施工组织技术措施，包括工程质量、安全防护以及环境污染防护等各种措施；
（四）施工总平面布置图；
（五）总包和分包的分工围及交叉施工部署等。
第八条建设工程施工必须按照批准的施工组织设计进行。
在施工过程中确需对施工组织设计进行重大修改的，必须报经公司同意。
第九条建设工程施工应当在批准的施工场地组织进行。
需要临时征用施工场地或者临时占用道路的，应当依法办理有关批准手续。
第十条建设工程施工中需要进行爆破作业的，必须经上级主管部门审查同意，并持说明使用爆破器材的地点、品名、数量、用途、四邻距离的文件和安全操作规程，向所在地公安局审请《爆破物品使用许可证》，方可使用。
进行爆破作业时，必须遵守爆破安全规程。
第十一条建设工程施工中需要架设临时电网、移动电缆等，施工单位应当向有关主管部门提出申请，经批准后在有关专业技术人员指导下进行。
施工中需要停水、停电、封路而影响到施工现场周围地区的单位和居民时，必须经有关主管部门批准，并事先通告受影响的单位和居民。
第十二条施工单位进行地下工程或者基础工程施工时，发现文物、古化石、爆炸物、电缆等应当暂停施工，保护好现场，并及时向有关部门报告，在按照有关规定处理后，方可继续施工。
第十三条建设工程竣工后，工程管理部应当组织设计、施工单位共同编制工程竣工图，进行工程质量评议，整理各种技术资料，及时完成工程初验，并向有关主管部门提交竣工验收报告。
单项工程竣工验收合格的，施工单位可以将该单项工程移交工程管理部管理。
全部工程验收合格后，施工单位方可解除施工现场的全部管理责任。
第三节文明施工管理
第十四条施工单位应当贯彻文明施工的要求，推行现代管理方法，科学组织施工，做好施工现场的各项管理工作。
第十五条施工单位应当按照施工总平面布置图设置各项临时设施。
堆放大宗材料、成品、半成品和机具设备，不得侵占场道路及安全防护等设施。
建设工程实行总包和分包的，分包单位确需进行改变施工总平面布置图活动的，应当先向总包单位提出申请，经总包单位同意后方可实施。
第十六条施工现场必须设置明显的标牌，标明工程项目名称、建设单位、设计单位、施工单位、项目经理和施工现场总代表人的、开、竣工日期、施工许可证批准文号等。
施工单位负责施工现场标牌的保护工作。
施工现场的主要管理人员在施工现场应当佩戴证明其身份的证卡。
第十七条施工现场的用电线路、用电设施的安装和使用必须符合安装规和安全操作规程，并按照施工组织设计进行架设，严禁任意拉线接电。
施工现场必须设有保证施工安全要求的夜间照明；
危险潮湿场所的照明以及手持照明灯具，必须采用符合安全要求的电压。
第十八条施工机械应当按照施工总平面布置图规定的位置和线路设置，不得任意侵占场道路。
施工机械进场的须经过安全检查，经检查合格的方能使用。
施工机械操作人员必须建立机组责任制，并依照有关规定持证上岗，禁止无证
人员操作。
第十九条施工单位应该保证施工现场道路畅通，排水系统处于良好的使用状态；
保持场容场貌的整洁，随时清理建筑垃圾。
在车辆、行人通行的地方施工，应当设置沟井坎穴覆盖物和施工标志。
第二十条施工单位必须执行国家有关安全生产和劳动保护的法规，建立安全生产责任制，加强规化管理，进行安全交底、安全教育和安全宣传，严格执行安全技术方案。
施工现场的各种安全设施和劳动保护器具，必须定期进行检查和维护，及时消除隐患，保证其安全有效。
第二十一条施工现场应当设置各类必要的职工生活设施，并符合卫生、通风、照明等要求。
职工的膳食、饮水供应等应当符合卫生要求。
第二十二条工程管理部或者施工单位应当做好施工现场安全保卫工作，采取必要的防盗措施，在现场周边设立围护设施。
施工现场在市区的，周围应当设置遮挡围栏，临街的脚手架也应当设置相应的围护设施。
非施工人员不得擅自进入施工现场。
第二十三条施工单位应当严格依照《中华人民国消防条例》的规定，在施工现场建立和执行防火管理制度，设置符合消防要求的消防设施，并保持完好的备用状态。
在容易发生火灾的地区施工或者储存、使用易燃易爆器材时，施工单位应当采取特殊的消防安全措施。
第二十四条施工现场发生的工程建设重大事故的处理，依照《工程建设重大事故报告和调查程序规定》执行。
第四节环境管理
第二十五条施工单位应当遵守国家有关环境保护的法律规定，采取措施
控制施工现场的各种粉尘、废气、废水、固定废弃物以及噪声、振动对环境的污染和危害。
第二十六条施工单位应当采取下列防止环境污染的措施：
（一）妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施和河流；
（二）除设有符合规定的装置外，不得在施工现场熔融沥青或者焚浇油毡、油漆以及其他会产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质；
（三）使用密圭寸式的圈筒或者采取其他措施处理高空废弃物；
（四）采取有效措施控制施工过程中的扬尘；
（五）禁止将有毒有害废弃物用作土方回填；
（六）对产品噪声、振动的施工机械、应采取有效控制措施，减轻噪声扰民。
第二十七条建设工程施工由于受技术、经济条件限制，对环境的污染不能控制在规定围的，公司应当会同施工单位事先报请当地人民政府建设行政主管部门和环境行政主管部门批准。
第二十八条违反本规定，有下列行为之一的，由公司根据情节轻重，给予警告、通报批评、责令限期改正、责令停止施工整顿，并可处以罚款：
（一）施工现场的安全设施不符合规定或者管理不善的；
（二）施工现场的生活设施不符合卫生要求的；
（三）施工现场管理混乱，不符合保卫、场容等管理要求的；
（四）其他违反本规定的行为。
第二章现场管理制度
一、为加强施工现场的管理，使现场管理工作规化，制度化，做到每项工作有章可循，责任落实，切实提高工作成效，特制定本制度。
二、本制度适用于施工现场管理工作，即前期工作之后，竣工验收之前这一阶段。
第一节工程建设项目质量管理制度为确保公司各在建工程质量,明确与设计公司、监理公司的工作分工关系，特制定本制度。
一、项目管理规定
1、为保证工程项目建设的顺利进行，按照“建设项目法人责任制”的有关规定，成立“工程管理部”，负责整个项目的开发建设现场管理工作。
2、公司的所有开发项目，在工程管理部按项目进行管理，实行项目负责制。
4、工程管理部的职责
1）在部门经理领导下，全面完成各项控制目标，优质、按期、低耗完成管理工作。
2）制订项目总体进度计划，并对计划进度进行有效控制。
3）负责现场签证的管理工作。
4）负责整个项目的现场管理工作，协调设计、监理、施工等相关单位的关系。
5）协调总包与各分包商的关系。
6）负责对工程质量、进度、投资的控制。
7）代表公司承担工程合同中赋予甲方的权利和义务。
8）督促监理、施工等单位严格按合同办事，全面承担乙方的义务。
9）督促施工单位安全生产，做到文明施工，保持施工场地的环境卫生。
10）每周召开工程例会，执行公司的按月审结制度及每月工程巡查制度，每月按时向公司汇报工程进展等情况，重大问题及时向公司反映。
11）每月完成月报表，报部门及公司相关领导
6、工程管理部成员的职责（详见工程管理部岗位职责）
7、工程管理部的工作容
1）建设项目监理业务的管理——参与选择监理单位，审查监理规划，有效组织监理公司进行项目管理。
2）建设项目的工程管理——负责施工过程中的质量、进度和成本的控制。
3）建设项目的竣工验收管理——审查竣工资料，组织公司部进行预验收，组织工程竣工总验收，负责与物业公司的交接工作。
4）建设项目保修期的物业维修管理——负责组织保修期的维修工程。
5）建设项目保修期后的工程移交——负责组织与物业管理公司的正式移交。
6）建设项目的文档管理——负责建设过程中的各种与工程相关的文件的存档保管工作，负责施工图纸、文件的签收和分发。
7）建设项目的信息、统计的管理工作——负责工程管理过程中的有关数据的收集整理工作。
8）项目后评价管理——负责对项目现场管理工作的总结和评价。
二、项目开工前的准备阶段
1、组建项目管理班子工程管理部根据工程项目的数量及规模以及管理工作的需要设置若干项目组；
各工程项目划归具体的项目组管理，项目组由项目主任及若干专业工程师组成，由项目主任负责组织项目组成员共同完成项目从开工至竣工的全过程。
2、签定项目责任书
在项目组完成“项目成本费用控制目标”后，项目主任代表本组成员向部门签定“工程项目现场管理责任书”，其中包括廉洁自律、忠于职守、团结协作、认真负责等精神文明畴以及项目管理质量、进度、成本控制等方面的容。
三、工程管理过程中
1、做好施工图纸、文件的签收和分发对于接收的施工图纸、文件，应及时进行审核工作，并反馈意见，特别对于
设计变更，应明确修改原因，对增加的造价应予以控制；
对于分发的施工图纸、文件应作好接收单位的签收。
2、坚持做好施工管理日志作为一项经常性的工作，施工管理日志必须每天坚持认真完成，日志容包括:
天气、会议记录、技术问题的处理方法、质量事故的原因、处理经过及结果、各专业工程进度、隐蔽工程的验收、各种原因造成的停工窝工等。
3、审核变更工程量所有设计变更、现场签证均应记录在案并由当事专业工程师及项目主任各持
一份留存，对由此而产生的工程量变异应及时会同监理方面进行核算并以此作为工程结算的依据。
甲乙双方有争议的现场签证应先做好工程量的核实备案后报请上级领导处理。
所涉及的费用按公司规定的围分级审批。
4、审核工程进度付款单各专业工程师根据经监理公司核算的乙方工程进度和工程量完成情况报表，审核工程进度付款额度，项目主任对各专业付款额度进行审核汇总并按公司工程进度款支付规定分级审批。
5、隐蔽工程验收：
根据图纸及各有关规要求，对于地基持力层、基础、转换层、防水隐蔽、预
埋件、预留及暗埋暗装的各类管线、设施等均必须在其实施隐蔽前会同监理和质检站等方面进行验收会签,必要时须拍照、摄录像备查。
6、质量检查及材料选用：
针对各专业影响工程质量的关键环节制定与监理公司协调一致的质量检查制度和质量管理机构。
对于必须连续作业的施工过程,应安排好人员值班。
对于时间紧迫的应急情况允许现场工程师在有把握的前提下果断处理,事后将情况过程以书面形式提交上级领导备案。
各专业工程师对检查中所发现的质量问题要书
面报告项目主任并及时向乙方现场负责人指出并通报监理方面发文责令其整改。
对工程中所采用的材料、外购件、协作件要严格把关,协助监理认真核实出厂合格证、品质证、送检化验单及质量认证书，保证所选用的材料及设备符合设计图纸、招标书、送样、预算书中所列型号标准的要求，对不符合要求者一律不得用于工程中。
7、工程例会为了及时协调现场各单位、各专业相互关系，应坚持每周一次的工作例会制度，例会由监理公司委派的总监理师主持，会议力求简短、实效，会上的议题一经确定各当事方须立即执行并在下次的例会上向会议报告执行情况，对于以各种理由为借口拒不执行会议决定者要给予通报批评并给以经济处罚.每次的例会纪要应在二天由书记方分发至各与会方。
8、工程重要参数的测试测试工作直接为竣工验收提供参数依据，这是工程建设中极为重要的环节，要求各专业工程师自始至终参加本专业的测试工作，项目主任应参加各专业的测试工作。
各项测试均必须达到图纸或有关规要求并做好测试记录。
9、其他各专业工程师在施工配合过程中对于图纸错误或明显不合理处应及时以书面形式通知技术管理部，设计变更只能由设计院出具。
各专业工程师应定期依据合同规定的有关条款及乙方施工组织设计中涉及本专业的进度安排，测算工程是否满足进度要求，若有问题要及时向项目主任及有关各方通报。
项目主任应主动协调好各方关系，当我方与某方因工程问题争执不下而必须诉讼法律时，项目组各成员应配合我方律师准备各类必要的文件、资料或证词。
若发现施工单位拆借、挪用我方工程款时应及时与其交涉挽回公司损失。
四、工程竣工后
1、竣工验收项目按合同工期完工后,各专业工程师应会同监理公司、施工单位对各专业工程进行部核验，确认其工程量已按工程设计和合同约定如数完成、工程质量在合格以上、竣工资料齐全、各专项验收已完成，项目主任即可以公司名义向质监
部门提交工程竣工验收申请；
在质监部门现场监督下组织各单位竣工验收完成
后，与监理方面一同整理结算资料。
2、工程总结
工程完工后，项目组各成员应结合本工程实例，认真总结并作出书面报告供公司部交流。
在工程保修期项目主任应定期回访掌握使用情况，并参与保修期的工程质量投诉问题处理，为保修金的支付提供依据。
五、其他
1、奖励
各专业工程师应本着向公司负责的敬业精神，努力工作。
对于那些为工程建
设做出贡献的员工，公司将给予表彰和奖励。
2、处罚
项目管理小组各成员应自觉维护公司形象,决不允许以公谋私,损害公司利
益,对损害公司利益者公司将视情节轻重给予批评、警告、通报，直至除名的处
罚。
一、总则
1、工程质量管理的容工程质量包含建筑质量及工作质量两方面容。
建筑质量由以下几个因素构成：
适应性、可靠性、耐久性、美观性、经济性和安全性；
工作质量是指在实现建筑质量的过程中，工程人员所具有的技术业务和持有的工作态度。
因此工程质量管理的核心就是在提高工作质量的基础上，完成对建筑质量的实现。
工程管理部人员对于工程质量的管理，就是利用科学的方法在工程项目的全过程中实行监督、检查和控制，以保证项目达到预定的质量标准并有效地实现控制成本的目的。
2、制定工程质量管理体系的必要性：
工程质量管理体系的制定，就是使工程管理部部的全体人员、各专业和各个
环节的质量管理职能统一地组织起来，形成一个有明确任务、职责、权限，互相协作、互相促进的质量管理的有机整体，使工程质量管理工作制度化、系统化和经常化。
二、工程施工阶段具体控制目标：
1、施工阶段：
1）对工序活动条件和工序效果的质量控制：
确定工程质量控制流程；
主动控制影响工序质量的因素：
操作工人、材料与构件、施工机具、设备、施工顺序和方法等；
检验工序质量，并对实测数据进行分析、判断，提出后续工作的要求和措施。
2）对于结构复杂、施工难度大、技术要求高的分项工程或某个工序、环节均可设置控制点：
机械设备的规格、性能与实际状态；
材料、构件、半成品的质量；
施工条件与环境；
施工工艺、技术参数；
关键性操作环节；
对于质量通病事先提出的控制措施；
新材料、新技术、新工艺的稳定性。
3）协同政府质监部门、监理单位进行各项巡视检查，并签写检查记录：
工程材料、半成品、构件和设备的检查；
分项工程施工前预检；
施工操作质量检查；
隐蔽工程检查验收；
分项分部工程检查验收；
单位工程检查验收；
成品保护质量检查。
4）质量事故处理：
一般质量事故：
依据监理部门进行的事故分析，责成事故单位提出事故报告、处理方案，并经设计、监理同意后实施。
重大质量事故：
将事故起因、全过程以及后果写成书面报告，组织有关单位及部门进行监督检查实施及检查验收。
4、竣工验收阶段：
各专业人员根据各专业质量评定验收标准，协同监理单位、施工单位等，完
成竣工资料及竣工验收
1）根据质监部门的初验、核验及竣工验收标准，协同监理单位监督施工单位达到各阶段要求；
2）指定各阶段验收具体控制目标，各专业设立重点监控项目；
3）进行对各项质保资料及竣工图的核查工作。
5、建立工地巡查制度（根据项目进度，不定期举行）为确保质量保证体系的顺利实施，工程管理部建立一个以部门经理、项目主任及各专业工程师全员参加的工地巡查制度。
其目的是检查质量保证体系的各项工作、各个环节的运作情况以及重点工程、关键项目的具体实施情况，以实现工程项目高速度、高质量、高工效、低成本的目标。
其主要巡查容如下：
1）是否严格执行技术标准、规和操作规程；
2）主要建筑材料的性能和技术要求是否达到设计标准；
3）核查施工组织措施是否落实；
4）土建与各专业施工队伍之间的协助配合情况；
5）各分部、分项工程的质量执行情况；
6）安全措施的审查。
工地巡查次数原则上每月一次，如遇特殊情况（如台风、暴雨等）可及时安排；
建立工地巡查档案；
对所发现的问题即时处理，处理结果上报给巡查召集人。
三、质量控制程序及具体落实人员：
质量管理工作应遵循计划—实施—检查—处理这一过程循环进行的原则。
第三节《项目管理计划书》编制规定
一、为保证建设项目有序地实现预期目标，明确项目组的工作容，凡新开工项目必须编制《项目管理计划书》。
二、《项目管理计划书》应包括如下容：
1、项目概况
2、管理组织结构及项目组成员
3、项目管理目标
4、项目管理实施
三、项目概况
项目概况主要包括：
1、规划指标（包括地理位置、用地属性、项目规模、红线要求、户型面积等）；
2、片区状况（包括周围社区配套、片区形象、人文历史等）；
3、市场态势（包括当前市场情况、竞争对象、竞争目标、竞争趋势及市场预测等）;
四、组织架构
1、项目组构成形式
项目组在项目管理中的工作容
3、
1）监理业务的管理
2）项目工程管理
3）竣工验收与保修阶段的管理
4）项目文档管理
5）项目信息、统计等
6）项目总结五、项目管理目标
1、项目市场定位
户型面积、户型比例、户型数量、建筑风格、结构形式、功能定位、装修档次等方面
2、经营目标
建安成本、项目利润、社会效益、团队建设等
3、里程碑动土开工、地下室、主体工程开工、封顶、外立面、竣工、验收、入伙等
4、工作重点
安全质量、成本控制、进度控制、团队建设等方面
六、项目管理实施
1、营销/租赁
1）参与项目前期工作，了解项目背景和项目市场定位；
2）配合营销（或租赁）的现场包装工作，完成相关项目的地盘围墙、售楼处、样板房、示园林、户外广告构架及会所等设计及施工；
3）配合营销（或租赁）部门完成户型图、效果图、售楼文件、广告等销售资料；
4）配合营销（或租赁）部门共同完成展销会、开盘典礼等促销活动；
5）协助营销（或租赁）部门举办销售培训、讲座等工作；
6）协助营销（或租赁）部门制订相关营销（或租赁）计划。
4、工程管理
1）关系协调：
协调监理单位的关系；
协调质检部门的关系；
协调安监部门的关系；
协调城管部门的关系；
协调环保部门的关系；
协调边防（派出所、街道办）的关系；
协调周边小区与居民的关系；
其他单位的协调
2）施工单位的管理：
土建总包单位的管理
消防施工单位的管理
电梯安装单位的管理
人防施工单位的管理
装修单位的管理
总平环境施工单位的管理高低压配电施工单位的管理通讯施工单位的管理有线电视施工单位的管理智能化施工单位的管理燃气施工单位的管理设备供货单位的管理其他分包单位的管理
3）工程质量管理（详第五、六节）
工程质量的保证和提高，关键在于工程的每一环节中做好事前预控、事中检查、事后总结工作。
4）进度管理
制订包括市场定位、设计、报建、工程、验收、入伙的项目总体进度计划；
根据总体进度计划，确定关键线路，制订项目里程碑；
根据项目总体进度计划，制订项目设计进度计划；
根据项目总体进度计划，制订项目报建计划；
根据项目总体进度计划，制订项目工程实施计划；
根据项目总体进度计划，制订验收及入伙计划；
根据项目总体进度计划及以上分项计划，制订土建、给排水、电气等各专项计划；
根据各专项进度计划，制订资金使用计划。
第四节《项目工作总结》编制规定根据《工程建设项目质量管理制度》，工程完工后，项目组各成员应结合本工程实例，认真总结并作出书面报告供公司部交流，《项目工作总结》一般可按以下容编制：
一、项目总体情况
二、项目目标分析
三、质量控制情况
四、进度控制情况
五、成本控制情况
六、各施工单位评价
七、管理经验总结
八、技术经验总结
房地产建设项目是一项历时长、投入大、涉及面广的系统工程，而且一旦开工将不得不持续下去，因此为了使公司所开发的项目能不间断、高效率地进行，特要求各项目组依照本条例中所规定的关键环节对分管项目实行检查审核，确认各项手续齐备后提出项目实施报告，提请领导批准。
一、项目开工前的各环节
项目组在接到任务后应认真核查本项目各类手续是否齐备，对于手续不齐的项目应及时报请上级领导；
切不可盲目开工。
手续完整的项目视投资总额的多少应包括下列容：
1、项目可行性报告
2、立项申请报告
3、征地、拆迁批文
4、建设用地批文及红线图
5、土地使用权转让合同书
6、环境评价报告
7、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证
8、勘察、设
升级会员 