房地产开发项目投资财务评价实训.docx
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房地产开发项目投资财务评价实训
**********学院工商管理学院
房地产专业课程综合实践
房地产开发项目投资财务评价与分析
课程综合实践成果
（2009.5.18～2009.5.22）
班级:
P470107房产一班
组长:
***
成员:
******
指导老师：
*
二00九年五月二十二日
第一章投资估算和资金筹措
1投资估算
1.1投资估算范围
本项目建设投资由前期工程费、房屋建安工程费、设备购置费、电贴费、管理费、开办费、其他费用和预备费等构成。
1.2投资估算依据
◆2006年《全国统一建筑工程基础定额××基价表》
◆2006年《××市市政工程预算定额》
◆2006年《××市建设工程费用定额》
◆2006年《××市安装工程单位基价表》
◆2007年《××市安装工程费用定额》
◆2008年l～9期《××市建筑工程造价信息》
◆有关建（构）筑物的相关造价估算指标
◆建设工程费用的相关配套文件
◆建设单位提供的有关设计和政府部门批复资料
◆××市颁发的有关建设方面的税费文件
◆其他相关资料
1.3投资估算内容
项目总投资由以下内容组成：
1）工程费用：
包括所建房屋和室外体育场地的建筑工程费、平基土石方工程、道路和广场、变压器等变配电设备、给排水工程、环保和绿化等。
2）其他费用：
包括征地拆迁费、建设单位管理费、供电贴费、勘察设计费、工程监理费、标底编制费、工程质量监督费、城市建设配套费和其他税费等。
3）预备费：
包括基本预备费和涨价预备费,本项目不考虑涨价预备费。
4）建设期贷款利息，有本项目通过自有资金和滚动开发已经可以使本项目顺利实施，因此，项目的整个建设过程向银行借款额为0，贷款利息为0。
项目拟建建筑面积172627㎡,总投资62274.79万元，包括以下几个部分：
◆前期工程费用854.82万元；
◆预备费1508.58万元；
◆建设期利息1459.92万元。
总投资估算金额详见附表1。
1.4关于投资估算的说明
1.4.1设备购置和安装费用
设备购置费用（包括运杂费）根据设备制造厂或供货商提供的询价，计列费用中包括设备安装费用。
1.4.2其他费用
其他费用主要包括建设单位管理费、供电贴费、勘察设计费、工程监理费、标底编制费、工程质量监督费、城市建设配套费和其他税费，分项目说明如下：
（1）建设单位管理费：
按财城（1992）081号文规定计算，按工程费用的1.5%计。
（2）供电贴费：
根据项目需配置的变压器容量，按当地部门规定的取费标准。
（3）勘察设计费：
按开发公司提供的勘察设计费进行估算，为20万元。
（4）工程监理费：
根据价费字（1992）479号文的有关规定，取工程费用的1.2%计。
根据开发公司提供的数据为50万元。
（5）标底编制费：
按建发（2000）352号文的有关规定计列。
（6）工程质量监督费：
按价费（1996）100号文规定计列，按工程费用的0.3%计。
（7）城市建设配套费：
按××市人民政府令文规定的110元／m2并进行计算。
1.4.3预备费
基本预备费根据机械计（1995）1041号文中《工程建设其它费用概算指标》的规定进行估算，即按前期工程费用、建筑工程费用、设备购置费和相关其他费用之和乘以预备费率，本项目预备费率为3%，本项目暂时不考虑涨价预备费。
1.4.4建设期利息
项目建设期的银行借款利息，由于本项目开发实施过程中，未向银行借款，因此，建设期利息不予考虑。
2资金筹措
本项目资金投入构成：
◆资本金50000万元；
◆银行贷款10000万元；
◆滚动开发投入2274.74万元；
◆建设期利息1459.92万元。
资金来源与运用表见附表4，投资计划与资金筹措表附表7。
第二章经济效益评价
1经济评价依据、原则和方法
1.1评价依据
1）《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部颁布，1993年7月1日，第二版）。
2）《房地产开发项目经济评价方法》（建标［号］。
3）中华人民共和国建设部建标（2000）205号关于发布《房地产开发项目经济评价方法》的通知。
4）本项目税金测算，按财政部、国家税务总局《关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税字1994第001号）和关于调整房地产市场若干税收政策的通知知知财税字1999第210号）的有关精神执行。
1.2评价原则
1）本项目经济评价遵循以静态分析为主，动态分析为辅；定量分析为主，定性分析为辅的基本原则。
2）本项目经济评价遵循效益与费用计算口径一致的原则，在计算期内销售价格和成本均不考虑通货膨胀因素。
3）为规避市场和经营风险，本项目经济评价遵循谨慎原则。
1.3评价方法
1）假设条件
假设项目在8年建设和经营期内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行，租售价格和租售进度与预测基本一致，国家宏观政策保持相对稳定，税率保持目前水平。
2）评价方法
本项目经济评价是在市场研究和技术研究的基础上进行的，主要是利用有关的基础数据，通过编制财务报表，计算财务评价指标和各项财务比率，进行财务分析，做出评价结论。
本项目是按收益性项目进行经济评价。
2基础数据
2.1成本费用估算
本项目计算期限为6年，其中建设期3年。
1）开发成本费用
开发成本主要有征地拆迁、建安工程、公用配套设施和项目前期费用等静态投入组成。
2）销售费用和管理费用
在销售过程中发生的广告宣传费、销售部门人员工资、办公费等费用，本项目的销售费用按销售收入的2%计算，其管理费用按直接投资的3%计列。
3）财务费用
指企业为项目建设筹集资金而发生的利息支出，金融机构手续等费用，考虑工程建设和经营时间可交替进行，当年借款在次年可以还清的特殊性，所以在预计支付借款利息时，均按一年期归还考虑各年的成本费用。
本项目借款利息为0。
2.2销售收入和税金估算
1）销售收入估算的基础数据
根据开发公司提供的市场调查有关数据，本项目住宅部分总建筑面积为147627平方米，均价估计为8000元/平方米，其中80%部分为预售，10%为现房销售，剩余10%为空置面积。
商铺按16000元/平方米预售总量15000平方米的50%，剩余50%建成后进行出租，租金按60元/平米∙月进行测算。
车位按12万/个计，总计10000平方米，共400个。
租售进度见附表2，租售收入和税金估算见附表3。
2）经营税金和附加
本项目的经营税金和附加包括销售不动产的营业税、城市维护建设税、教育费附加、交通重点建设附加费，见附表3。
3）土地增值税
本项目暂不考虑土地增值税。
4）所得税：
按20%计，见附表9。
3、财务评价
1）评价基准参数
本项目计算期为6年，投资期为3年。
本项目为房地产行业，基准收益率取为9%。
2）现金流量分析
本项目全部投资财务现金流量表见附表5，预测累计净现金流量为42321.5万元、全部投资财务净现值为30249.75万元，全部资金财务内部收益率为83%。
项目内部收益率大于9%，净现值大于零。
本项目资本金财务现金流量表见附表6，资本金投资财务净现值为30163.90万元，内部收益率远远大于通常情况下的收益率水平。
3）主要经济数据和指标
项目主要技术经济指标
（一）
项目
单位
数量
项目
单位
数量
占地总面积
㎡
69050
居住人数
人
总建筑面积
㎡
172627
平均每户建筑面积
㎡
居住面积
㎡
147627
平均每户居住人数
人
公建面积
㎡
人均居住用地
㎡
绿化面积
㎡
24167.5
道路面积
㎡
居住户数
户
车库面积
㎡
10000
项目技术经济指标
（二）
功能
所占面积（㎡）
总面积（㎡）
商铺
15000
162627
住宅
147627
地上建筑面积合计
162627
停车库
10000
设备面积
人防面积
4）项目开发建设和经营的组织与实施计划
项目实施进度计划表
序号
项目名称
持续时间（月）
进度安排（按双月计）
2009
2010
2011
2012
4
6
8
10
12
2
4
6
8
10
12
2
4
6
8
10
12
2
4
1
征地拆迁
6
2
前期工程
3
基础工程
6
4
主体结构工程
7
5
设备安装工程
6
6
室内外装修工程
7
7
红线内外工程
3
8
公建配套工程
3
9
竣工验收
2
10
销售
27
5）财务评价结论
通过以上财务分析表明：
该项目投资效果明显，并且通过较好的利用滚动开发投入，未向银行举债，项目将产生比较好的经济效益。
在当前房地产商品房价格稳中有升的大好形势下，本项目在财务上可行。
第三章评价结论和建议
1评价结论
本项目主要针对××项目的建设开发进行了初步的经济评价分析，认为本项目具有投资大、投资回收期短的特点，按照本项目的测算依据和方法，认为整个项目具有较好的经济效益。
2几点建议
为使本项目的开发能获得更好的经济效益，现提出有关对策建议如下：
2.1本项目市场预测主要是从总量分析，研究其总的发展趋势，而市场总是变化莫测的，因此建设单位应尽快实施该项目的建设施工，将该决策落于实处。
2.2充分考虑本项目的分析
本项目的风险点主要在以下方面：
1）资金运作风险
项目建设总投资62274.79万元，资金投入巨大，需根据工程项目的进程落实资金来源，切勿搞成“胡子”工程，否则，即使工程最终完工也会给项目的后期销售带来不利影响，同时也可能会失去潜在的市场份额；
2）能否按计划进行租售
鉴于房地产市场竞争的加剧，以和××市民购买力的不足，能否如期、按预测价格将楼盘销售出去也是本项目的一大风险点，因为，按照上一章的敏感性分析，售价的变动对整个项目的收益率影响较大，本项目的实际售价（包括住宅和商铺）下降幅度不应低于预测均价的10%，因此建议业主加强经营销售力量，成立专门的营销决策机构，全力进行销售。
3）建材和设备市场价格变动带来的风险
从敏感性分析中可知，建造成本上升10%时，将对开发商的收益构成巨大挑战，因此，必须严格控制造价，精简费用。
这里，建材设备价格的变动将直接影响到项目的造价，从而影响收益，因此建议业主在与施工单位、材料设备供应单位签定合同时充分考虑这一因素。
4）建设单位应处理好外部关系的协调问题。
诸如相关政府部门、建设单位有关部门、水电气、邮电通讯、交通、电视等，保证××项目的建设顺利实施。
项目财务评价基础数据估算附表
附表1前期工程费估算表
序号
项目
计算依据
金额（万元）
1
规划设计费
建安工程费×3%
176.21
2
可行性研究费
建安工程费×1.5%
88.10
3
水文、地质、勘探费
建安工程费×0.5%
29.37
4
通水、通电、通路费
建安工程费×2.5%
146.84
5
场地平整费
60元/平方米
414.3
合计
854.82
附表2建安工程费的估算
单位：
（万元）
序号
项目
建筑面积
土建
设备
装饰
合计
（㎡）
单价
金额
单价
金额
单价
金额
1
商铺部分
15000
1483
2224.50
351.72
527.58
514.72
772.08
3524.16
2
住宅部分
147627
1483
21893.08
351.72
5192.34
514.72
7598.7
2349.44
合计
5873.60
附表3基础设施费估算表
单位：
万元
序号
项目
单价
计价数量
合计
1
供电工程
65万元/公顷
5.2426公顷
340
2
供水工程
15万元/公顷
5.2426公顷
78.64
3
道路工程
42.13万元/公顷
0.4681公顷
19.72
4
绿化工程
5.4万元/公顷
0.3501公顷
1.89
5
其他工程
占建安工程费的2%
11013万元
117.47
合计
557.72
附表4开发期税费估算表
序号
类别
计算依据
缴纳税费
1
配套设施建设费
建安工程费×12%
704.83
2
建筑工程质量安全监督费
建安工程费×4‰
2.35
3
供水管网补偿费
住宅：
0.3t/人，600元/t商铺：
0.1t/人，600元/t
住宅：
89.14商铺：
90.00
4
供电用电负荷费
住宅：
4kVA/户，480元/kVA；商铺：
8kVA/百平方米，1000元kVA
住宅：
233.54商铺：
119.67
5
其他
建筑安装工程费2%
117.47
合计
1357.00
附表5销售费用估算表
单位：
万元
计算依据
计价
合计
广告宣传和市场推广费
销售收入的2%
2461.83
销售代理费
销售收入的2%
2461.83
其他销售费用
销售收入的1%
1230.91
6154.57
附表6借款还本付息表
单位：
万元
序号
项目名称
合计
建设经营期
第1年
第2年
第3年
1
借款还本付息
1.1
年初借款累计
0
10355.5
5177.75
1.2
本年借款
10000
10000
0
0
1.3
本年应计利息
1459.92
355.5
736.28
368.14
1.4
年底还本付息
11459.92
0
5914.03
5545.89
1.5
年末借款累计
10355.5
5177.75
0
2
借款还本付息的资金来源
2.1
投资回收
11459.92
0
5914.03
5545.89
附表7投资与总成本费用估算表
单位：
万元
序号
项目
金额
估算说明
其中：
住宅分摊成本（元/㎡）
商铺分摊成本（元/㎡）
1
开发成本
53151.72
（1.1）～（1.6）项之和
3656
5098
1.1
土地费用
43000
2505
4009
1.2
前期工程费
854.82
53
53
1.3
基础设施建设费
557.72
34
34
1.4
建安工程费
5873.6
361
361
1.5
开发期税费
1357
610
548
1.6
不可预见费
1508.58
93
93
2
开发费用
9123.07
（2.1）～（2.3）项之和
476
556
2.1
管理费用
1508.58
93
93
2.2
销售费用
6154.57
80
160
2.3
财务费用
1459.92
303
303
3
合计
62274.79
4132
5654
附表8销售总收入估算表
单位：
万元
用途
可售面积
建议销售单价
销售收入
住宅
132864.3㎡
8000元/㎡
106291.44
商铺
7500㎡
16000元/㎡
12000
车位
400个
120000元/个
4800
合计
123091.44
附表9销售计划与收款计划表
单位：
万元
销售计划
各年度收款情况
年份
销售比例
销售数量
第1年
第2年
第3年
合计
第1年
第2年
住宅：
60%
79718.58㎡
63774.86
73854.86
商铺：
60%
4500㎡
7200
车位：
60%
240个
2880
第3年
住宅：
40%
53145.72㎡
42516.58
49236.58
商铺：
40%
3000㎡
4800
车位：
40%
160个
1920
合计
100%
73854.86
49236.58
123091.44
附表10销售税金与附加估算表
单位：
万元
序号
类别
计算依据
建设经营期
1
2
3
1
营业税
销售收入×5%
3692.74
2461.83
2
城市维护建设税
营业税×7%
258.49
172.33
3
教育费附加
营业税×3%
110.78
73.85
4
教育专项基金
营业税×4%
147.71
98.47
5
防洪工程维护费
销售收入×1.8%
1329.39
886.26
6
印花税
销售收入×0.05%
36.93
24.62
7
交易管理费
销售收入×0.5%
369.27
246.18
合计
销售收入×6.43%
4748.87
3165.91
附表11投资计划与资金筹措表
单位：
万元
序号
项目名称
合计
计算期
1
2
3
1
建设投资
62274.79
43854.82
9210.00
9209.98
2
资金筹措
62274.79
2.1
自有资金
50000
33854.82
7777.35
8367.83
2.2
借贷资金
10000
10000
0
0
2.3
预售收入再投入
1432.65
842.15
项目财务评价附表
附表12全部投资现金流量表（I=9%）
单位：
万元
序号
项目名称
建设经营期
合计
1
2
3
1
现金流入
0
73854.86
49236.58
123091.44
1.1
销售收入
0
73854.86
49236.58
123091.44
2
现金流出
43854.8
17167.11
19748.03
36915.14
2.1
建设投资
43854.8
9210
9209.98
62274.78
2.2
销售税金和附加
4748.87
3165.91
7914.78
2.3
土地增值税
2.4
所得税
0
3208.24
7372.14
10580.38
3
净现金流量
（1）-
（2）
-43854.8
56687.75
29488.55
42321.5
4
折现系数（I=9%）
0.9174312
0.84167999
0.7721835
5
净现金流量的现值
-40233.76
47712.94
22770.57
30249.75
6
税前净现金流量（3）+（2.4）
-43854.8
59895.99
36860.69
52901.88
7
税前净现金流量的现值
-40233.76
50413.26
28463.22
38642.71
附表13资本金投资现金流量表
单位：
万元
序号
项目名称
建设经营期
合计
1
2
3
1
现金流入
0
73854.86
49236.58
123091.44
1.1
销售收入
0
73854.86
49236.58
123091.44
2
现金流出
33854.8
23081.14
25293.92
82229.86
2.1
自有资金
33854.8
7777.35
8367.83
49999.98
2.2
预售收入再投入
1432.65
842.15
2274.8
2.3
借款本息偿还
0
5914.03
5545.89
11459.92
2.4
销售税金和附加
4748.87
3165.91
7914.78
2.5
土地增值税
2.6
所得税
0
3208.24
7372.14
10580.38
3
净现金流量
（1）-
（2）
-33854.8
50773.72
23942.66
40861.58
4
折现系数（I=9%）
0.917431
0.84168
0.772183
5
净现金流量的现值
-31059.44
42735.22
18488.12
30163.90
6
净现金流量的现值累计
-31059.44
11675.78
30163.90
附表14损益表
单位：
万元
序号
项目名称
计算依据
建设经营期
合计
1
2
3
1
销售收入
0
73854.86
49236.58
123091.44
2
总成本费用
43854.8
9210
9209.98
62274.78
3
销售税金和附加
0
4748.87
3165.91
7914.78
4
土地增值税
0
5
利润总额
（1-2-3-4）
-43854.8
59895.99
36860.69
52901.88
6
弥补亏损
43854.8
7
所得税
（（5）-（6））×20%
0
3208.24
7372.14
10580.38
8
税后利润
（5）-（6）-（7）
0
12832.9
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