房地产价格形成与影响因素研究.docx
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房地产价格形成与影响因素研究
中国地质大学
研究生课程论文封面
课程名称管理经济学
教师姓名宋凡
研究生姓名谢盼盼
研究生学号120100887
研究生专业工商管理
所在院系经济管理学院
类别:
B.硕士
日期:
2011年1月15日
评语
对课程论文的评语:
平时成绩：
课程论文成绩：
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注：
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房地产价格形成影响因素研究
1201032谢盼盼（120100887）
摘要：
在理解房地产价格概念及构成的基础上，运用价格理论初步分析房地产价格形成的原理，在此基础上从静态角度分析影响房地产价格变化的一般因素，最后着重从动态角度，即运用博弈论相关知识分析房地产价格形成过程中各方利益主体的博弈行为和结果。
关键词：
房地产价格；价格理论；影响因素；垄断；博弈
一、房地产价格的概念和构成
房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。
房地产价格是建筑物价格和土地价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。
因此，房地产价格具有两重性。
在房地产价格的构成中，有一部分来源于土地开发和房屋建造安装所形成的价值，另一部分来源于土地租赁的资本化收入。
按西方效用价格理论，房地产价格可表述为：
房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。
房地产价格包括总成本和利润两部分，房地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产过程中所投入的总费用，一般包括：
地价、土地开发费、建筑安装工程造价、税金、利息和其它费用分摊。
总成本的大小，主要取决于总成本中所包含项目的多少和每个项目的实际耗费值。
总成本在各个地区和各个时期的差异性和可变性极大，房地产价格受总成本影响很大。
利润是房地产开发、经营企业的投资利益。
利润的高低取决于总成本和社会平均利润率这两个因素。
二、房地产价格理论
关于商品价格决定的理论主要有四种：
供求决定论、价值决定论、效用决定论、和收益决定论。
表1主要商品价格决定的理论
供求决定论
商品本身并没有一定的价格，商品的价格是由市场上的供求双方决定的。
劳动价值论
决定商品价格的基础是商品的价值，即价格是价值的货币表现。
而价值是凝结在商品中的人类抽象劳动，即劳动是创造价值的唯一源泉，商品的价值量是由社会必要劳动时间决定的。
效用决定论
商品的价格取决于商品的效用，效用大，价格就高，效用小，价格就低。
效用是商品能够满足人们某种需要或欲望的能力。
收益决定论
商品之所以有价值，是因为商品能够在未来给商品拥有者带来收益。
房地产之所以有价格，与任何其他商品为什么有价格一样，以上四种价格决定理论对于房地产商品同样适用。
每种理论，都从某个角度解释了房地产的价格形成。
表2房地产价格决定的理论
劳动价值论
房地产商品的价格是由其价值决定的，也即是由社会必要劳动时间决定的。
这种理论是从房地产开发的角度讨论价格形成。
效用决定论
由于房地产商品的特殊性，现实中房地产的价格取决于其效用，而非花费的成本，成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价格。
这种理论是从房地产消费的角度讨论价格形成。
供求决定论
所有的价值能够实现，都依赖于商品交换，即房地产商品的消费者愿意购买。
因此，供求决定论的学者认为，供求才是房地产价格形成的最直接原因。
这种理论是从房地产市场的角度讨论价格形成。
收益决定论
对于一个房地产商品的投资需求者，最关心的就是，投资的房产能够在未来给他带来多少收益。
这种理论是从房地产投资的角度讨论价格形成。
目前学术界争论较多的两种理论是：
供求决定论和劳动价值论，即市场供求价格机制论和生产价格机制论。
其中，市场供求价格机制论又可以分为“长期市场供求价格机制论”和“短期市场供求价格机制论”。
（一）长期市场供求价格机制论
房地产的供给和需求是影响房地产价格的两个最终因素，其他因素都是通过影响房地产的供给与需求来影响房地产的价格。
其中，待售的房地产（包括新开发的房地产和已有的存量房地产）形成了市场的供给面，房地产的买者形成了市场的需求面。
其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产的供给，要么是通过影响房地产的需求，要么是通过影响房地产的供给和需求来实现的。
1、房地产需求与价格
经典经济学理论认为：
需求包括两方面含义，即需求意愿和需求能力。
这里所说房地产需求是指有效需求，即消费者在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。
形成有效需求有两个条件：
一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。
在确定需求时只考虑有支付能力的需求。
对某种房地产的需求量是由许多因素决定的，其中主要有：
（1）某种房地产的价格水平。
一般说来，某种房地产的价格上升，对其需求量就会减少：
价格下降，对其需求就会增加。
（2）消费者的收入水平。
由于消费者对商品的需求是有支付能力的需要，因而需求水平的高低直接取决于消费者的收入水平，对于多数商品来说，当消费者的收入水平提高时，就会增加对商品的需求。
（3）相关房地产的价格水平。
与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。
当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的其他房地产的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。
例如经济适用房与普通商品住宅之间就存在着一定的替代关系。
当经济适用房价格上涨时普通商品住宅的价格也会增长。
（4）消费者的偏好。
消费者对商品的需求产生于消费者的需求或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。
当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，需求就会减少。
（5）消费者对未来的预期。
消费者不仅要考虑现期对所购房地产的需要程度和支付能力，还要对未来市场走势和自己未来的支付能力做出判断，形成对未来的心理预期。
当预期某种房地产的价格会在下一时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求；相反就会减少该种房地产的现期需求。
房地产的需求曲线表示房地产的需求与其价格之间的关系。
在图2.1（a）中，由于价格下降导致需求增加，因此需求向右下方倾斜。
如果考虑影响需求的其他因素，则需求量不再会沿着曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。
如图1.1（b），以Do为基础，如果消费者的收入水平提高，整个需求曲线将由Do向右上位移到Dl；如果消费者的收入水平下降，整个需求曲线将由Do向左下位移到D2。
（a）（b）
2、房地产供给与价格
某种房地产的供给，是指房地产开发商和拥有者在特定时间、以特定的价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。
形成供给有两个条件：
一是开发商或拥有者愿意供给；二是开发商或拥有者有能力供给。
对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要的有：
（1）某种房地产的价格水平。
一般来说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。
（2）该种房地产的开发成本。
在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。
（3）该种房地产的开发技术水平。
在一般情况下，在开发相似的房地产商品时，开发技术水平提高可以降低开发成本，增加丌发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。
（4）开发商对未来的预期。
如果开发商对未来的预期看好，则在制定投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少该种房地产的现期供给；如果开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。
房地产的供给曲线表示房地产的供给数量与其价格之间的关系。
在图1.2（a）中由于价格上升刺激供给增加，因此供给曲线向右上方倾斜。
如果考虑影响供给量的其他因素，则供给量不再是沿着供给曲线上下移动，而是整个供给曲线发生位移。
如图2.2（b），以So为基础，如果房地产的开发成本上升，整个供给曲线将由So向左上位移到S2；如果房地产的开发成本下降，整个供给曲线将由S。
向右下位移到S2。
（a）（b）
3、房地产的均衡价格
房地产的均衡价格，是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。
任何市场，都必需有两方参与才能构成交易的双方。
因此，只有当市场中某一类产品被某一类特定消费者接受时，他们方能完成交易。
均衡是市场价格运行的必然趋势，也是市场价格运行的正常状态，如果市场价格由于某种因素的影响而脱离了均衡价格，就必然会形成短缺或过剩，导致卖方或买方竞争，产生价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋于均衡价格，如图2.3。
图2.3房地产供需平衡决定价格
总的来讲，房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关：
供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。
如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。
需求和供给的同时变化，有同方向变化和不同方向变化、变动幅度不同等情况，因而存在着多种变化组合。
（二）短期市场供求价格机制论
用简单的市场供求机制确定市场的均衡价格，这种方法是有一个关键的前提，即市场上房地产的供给和需求必须能够随着价格交化而调整。
这一前提恐怕只是适用于长期的房地产市场，对于短期的房地产市场来说，并不适用。
分析房地产市场的短期均衡，必须要考虑房地产市场的几个主要特征：
（1）区域性。
房地产的区位固定性和不可移动性，使得一定区域范围内的房地产市场供求状况独立于其他区域的供求状况。
（2）供给调节滞后性。
房地产的建设投资量大，建设周期长（一般项目要2、3年，规模大的房地产项目周期更长），房地产的供给在一定时期，是有上限的，即所有待售的房地产（包括新开发的旁地产和已有的存量房地产）。
一定程度上来讲，开发商可以保留一部分待售的房地产，从而在短期内减少房地产的供给，但是不可能无限扩大供给。
（3）不完全竞争的市场。
我们把房地产市场特征和西方经济学规定的完全竞争对不完全竞争市场的假设条件进行对比，就可以明显看出房地产市场是不完全竞争市场。
在短期房地产市场，供给曲线并不会永远随着价格升高而越来越大，而是在某一处出现价格折点，如图2.4。
图2.4短期房地产市场需求变动
从短期来看，超过市场最大供给量（Q。
）时，需求的扩大，只会导致价格的更快攀升，而房地产市场均衡量不变。
市场的均衡价格从P1升高到P2。
房地产商品的价值高，供给调节慢，为房地产投机商提供了炒作机会。
我国房地产市场起步迟，目前发展尚不完善；另一方面，我国人口众多，随着人们收入水平的提高，房地产需求在不断增加。
这可以很好地解释我国房地产价格为什么一直攀升而且居高不下。
Q1
图2.5房地产市场的短期与长期关系
在需求突然增加，出现供给远不能满足需求的情况下，房地产价格上升。
参照图2.5，房地产价格上升必然吸引更多的投资者进入房地产开发领域，随着时间的推移，新开发项目建设完工，增加了市场上的房地产供给，市场上的房地产供给曲线发生变化（S2）。
房地产价格就会从P2下将到P3，形成新的短期均衡点C点。
我们可以从每个短期均衡的均衡点，得到长期的供给曲线（SL）。
（三）生产价格机制论
生产价格是利润转化为平均利润后商品价值的转化形式，由社会成本加平均利润构成。
在市场竞争条件下，通过部门间竞争，资本不断从利润率低的部门向利润率高的部门转移，导致利润平均化，等量资本获得等量利润。
我国关于房地产商品价格的研究，基本上是按照马克思生产价格理论进行的，即资本主义生产的每一个商品价值都包括C+V+m。
一般认为，房地产商品价格=房地产商品成本+合理利润+税金。
但是房地产商品的成本构成比较复杂，各个学者有不同观点。
其分歧主要集中在几点：
（1）营业性配套建设费（如商店）是否应计入房地产商品成本。
（2）社会福利性及公益性设施配套费是否应计入房地产商品成本，主要包括学校、医院、派出所等。
（3）市政工程建设费是否应计入房地产商品成本，包括市政道路、电力干线、园林绿化等。
若不考虑以上存在分歧的各项成本因素，房地产价格基本构成可归纳如下，见表3。
表3房地产价格基本构成表
房地产价格
地产价格
地产开发成本
土地使用权转让费（农地征用费）
拆迁补偿费
地产开发费（小区内“几通一平”费）
地产开发单位管理费
地产开发单位投资利息
地产开发利润
房产价格
建筑施工费
勘探设计费
建筑材料、设备费
建筑施工费
房屋建筑单位管理费
房屋建筑单位投资利息
房屋建筑利润
房屋销售成本
房屋经营单位经营管理费
推销费
房产销售税
房产经营利润
“供求价格机制论”和“生产价格机制论”是最主要的两个房地产价格理论，它们在不同层次上解释房地产价格的运动。
我国的房地产市场的基本特征是：
土地供应由政府控制，房地产市场则由市场调节；农村城市化进程不断加快，房地产市场供不应求。
个别地区的房地产价格远远高于其成本，很难用“生产价格机制论”来解释房地产价格形成，而“供求价格机制论”则能很好地解释这种现象。
因此，“供求价格机制论”成为研究房地产价格的主流理论，国家制定的各种宏观调控政策也基本是从这一理论出发。
而“生产价格机制论”则是在房地产估价方面有广泛应用，对于房地产项目的可行性研究有重要意义。
三、房地产价格影响因素
根据浏览研究房地产价格形成的文献，可以基本概括为出以下影响因素。
（一）影响房地产价格的一般因素
1、经济发展形势
可用GDP来反映经济发展形势，经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展。
房地产业已成为国民经济的支柱性产业。
作为反映整个宏观经济发展水平和房地产业发展经济背景的GDP同房价之间必然存在着一定的相关性。
经济形势的看好，就会吸引更多投资，尤其是进入房地产行业的资金会明显增加，这将推动房价的上涨。
从理论上分析，经济增长形势越好，房价上涨的可能性就越大，两者应呈现出正向关系。
2、人民生活水平
用城镇居民人均可支配收入（INC）的增加来反映人民生活水平的提高。
居民可支配收入决定了其实际购买能力，进而决定了居民住房消费能力。
城镇居民可支配收入的增加将使得居民用来购房的资金增加，同时也使居民有了改善居住水平的愿望，这样就刺激了对房地产的需求，从而在一定程度上推动了房价的上涨。
因此，房价水平与人均可支配收入也应呈现出正向关系。
3、利率的高低
利率（R）的高低决定了房地产开发商的融资成本，贷款利率降低，开发商就可以以较低的成本获得资金，而房地产开发的利润相对而言是比较有保证的，因此在低利率的情况下，开发商就会有相对可观的收益。
房地产行业自身的特性决定了利率是影响房地产定价的重要因素，房地产本身是一个高负债的行业，开发商的资产中大部分是通过债务融资获得的，因此贷款利率的高低势必会影响房地产的定价。
同样，存款利率的高低也会影响房地产的需求。
在我国，利率是受到管制的，存款利率的走势和贷款利率的走势基本相同。
央行多次调低利率使实际活期存款利率都接近于负值，这意味着消费者没有必要再把银行存款作为一种投资手段，消费者为选择收益率比较有保证的投资品种，而房地产投资就为消费者提供了一个很好的投资机会。
4、土地价格
地价是房地产成本的重要组成，其走势直接影响着房价。
这是因为：
一是在房价中，地价一般占有五至六成的比重。
二是随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的影响，造成土地出让价格的上涨。
尤其是随着我国城市化进程的推进，城市土地资源日渐稀缺，土地含金量增大。
三是我国加入WTO，某些大中城市走国际化的发展路线，城市功能及市政规划等政策性因素，引发区域性地价明显上升。
5、房地产投资
从理论上看，房地产投资（HI）增加，将导致房地产市场供给的增加，在需求不变或者房地产需求弹性小于供给弹性的情况下，房价将下降。
可见，房地产投资的增长和房价的增长应该呈反方向变动。
6、货币供应量
我国金融市场不发达，市场机制不成熟，间接融资比例很高，房地产投资在相当大的程度上需要银行信贷资金支持。
因而货币供应量（M2）将从供给方面影响房地产投资信贷规模，从需求方面影响购买水平。
同时，白国家鼓励发展个人住房消费信贷的政策放宽后，个人住房信贷消费逐渐发展成为住房消费最主要的形式。
全国个人住房贷款余额由1998年的426.16亿元增长到2005年底的1.84万亿元，八年间个人住房贷款余额增长了近43倍。
近年来货币供应量的增加，刺激了房地产的投资和消费的购买能力，推动房价的上涨。
7、消费者对房价的预期
在讨论供求决定价格的时候是基于这样一个假设：
消费者是理性的。
然而在现实生活中理性人的假设往往是不成立的，虽然房价已经很高，但仍有人排队购买，原因在于消费者预期房价还会进一步上涨。
同时，房地产行业的景气程度也会影响消费者的预期。
在房地产行业景气时期，消费者会预期房价会进一步上涨，为了不愿在将来支付更多的货币来购买同样的商品房，那么会有更多的消费者选择现期购买，这样就使得对房地产的需求进一步扩大。
在房地产行业不景气时期，消费者则会产生相反的预期，这样会使得对房地产的需求减少。
在具体的研究中，笔者采用国家房地产景气指数（JQC）来反映房地产行业的景气程度与消费者对房地产的预期。
另外，由于宏观政策的变化会对整个经济运行产生非常重要的影响，房地产行业在整个经济中处于举足轻重的地位，因此宏观政策和政策法规同样会对房价的走势产生一定的影响。
（二）寡头垄断与房地产价格形成
2001年开始推广实施的土地储备制度和2002年实施的土地招拍挂制度，决定了我国土地市场的卖方垄断特征。
所谓土地储备制度是指由城市运用市场机制，依据土地利用总体规划和城市规划，通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构进行土地开发。
所谓土地招标拍卖制度是指政府在向市场投放商品住宅等经营性土地时必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权。
这两个制度意味着商品住宅土地的供给数量由一个卖方（政府）说了算，土地市场价格由多个买方（开发商）竞争形成。
在被垄断的房地产市场中，商品房价格与土地价格的形成取决于开发商建造房地产的成本以及企业寻求利润最大化的经济行为。
假定政府以不变成本提供土地，开发商竞争形成土地的价格，利用土地建造单位住房，开放商对住房的定价在垄断市场中，使住房能够销售出去，定价越低，住房销售数量越大，这样，开发商按照价格将建造的单位住房卖出去可以获得的利润较少。
而房价上升会给房地产开发商带来额外的利润，毫无疑问，他们是推动房价上升的主要动力。
只要房价上升1%，开发商的资本回报率就上升3%。
如果开发商没有立即将已经落成的住宅出售，他们需要支付占有资金的成本和闲置的折旧成本。
但由于住宅的折旧期很长，因此，折旧成本对住宅销售的影响并不大。
当住宅完工之后，开发商面临的选择是。
如果他们预期住宅价格上涨带来的好处大于他们的资金成本，那么，他们何必急于把住宅卖出去？
对于房地产开发商来说，最佳策略是将一部分住宅的价格尽可能标得高一些，以此来推动住宅价格上涨。
提高空置率恰恰是房地产开发商增加利润的一个手段。
只要房地产商有控制房价的能力，哪怕利率和土地价格提得再高，他们很容易就把这些负担转嫁给购房者。
房地产市场活跃会给地方政府带来更高的财税收入，因此，地方政府乐于见到房地产涨价。
四、市场博弈与房地产价格形成
房地产市场中涉及到多方利益主体，如中央政府、地方政府、房地产开发商、消费者等。
这里我们以房地产价格来探讨不同利益主体的博弈问题。
（一）开发商与政府在土地交易市场中的博弈
土地交易市场指地方政府根据城市发展和建设的需要，代表国家将城镇国有土地的使用权进行出让的交易场所。
土地资源的稀缺性决定土地供给缺乏弹性，土地资源的配置带有明显的行政性，我国的土地市场是由国家垄断的交易市场。
我国在土地使用权转让问题上相继出台了若干政策，从宏观的角度加强土地供给总量和结构的控制，经营性土地实行招标、拍卖制度，土地交易市场逐步实现规范化。
然而由于信息的不对称、制度的缺陷和市场主体行为的不规范，我国当前的土地市场仍然存在权力“寻租”、土地使用效率低等问题。
土地交易市场主要涉及到中央政府、地方政府、房地产开发商三方的利益，在市场的交易过程中，主要存在着中央政府与地方政府的非合作博弈，政府与开发商之间的利益博弈，还有开发商之间的博弈，各参与者都想在约束条件下以利益最大化进行博弈。
1、中央政府和地方政府之间的博弈
中央政府与地方政府之间的博弈主要是解决在土地交易市场中收益分配的均衡协调问题。
由于中央政府与地方政府在土地收益分配上存在行动的先后顺序与信息的不对称性，因此，两者间的博弈关系为不完全信息动态博弈。
假设中央政府的土地收益为A，中央和地方政府土地总收益为单位I，则地方政府的土地收益为B=I-A。
设M表示“扩大收益分配比例”，N表示“降低收益分配比例”，地方政府在中央政府采取行动后再采取行动，则中央政府、地方政府的策略空间为：
S={（M、M）、（M、M）、（N、M）、（N、N）}。
（1）中央政府和地方政府都采取扩大收益分配比例的策略。
这种策略易造成中央政府和地方政府的强烈对立竞争，并且这种强烈竞争会增加开发商的成本，从而进一步提高房地产的价格。
（2）中央政府采取扩大收益分配比例的策略，地方政府降低收益分配的比例。
这种策略虽然形式上与策略
（1）不同，但由于地方政府一方面要使自身收益最大化，另一方面又要采取降低收益分配比例的策略，其结果只可能是加大了中央政府与地方政府的矛盾，最终导致与策略
（1）相同的结果。
（3）中央政府采取降低收益分配比例的策略，地方政府扩大收益分配的比例。
其均衡结果为（降低收益分配比例，扩大收益分配比例）。
这种情况反映出中央政府的让步，采取激励地方政府扩大收益分配比例的政策。
该结果可能出现贝叶斯纳什均衡。
（4）中央政府和地方政府都采取降低收益分配比例的策略。
其均衡结果为（降低收益分配比例，降低收益分配比例）。
这种情况易造成中央政府与地方政府消极对待土地收益，减少国家、地区的财政收入。
2、开发商和地方政府之间的博弈
房地产土地市场产权分配权利、义务和责任的法律功能缺位，使地方政府配置土地的权利掌握在少数部门或个体手中，容易产生寻租，使国家财产受到很大损失。
假设掌握土地批租实权的官员从开发商手中获得的好处为M1，向上司行贿的数额为M2，估计自己行贿被抓住的概率为p，官员被抓住后受罚的损失为C，则官员的预期收益R需满足下式：
R=（1-p）（M1-M2）-p（M1-M2-C）>O
当p较小且C也较小时，官员会放心地选择协议出让土地而获取租金。
由于地府行贿行为越来越隐蔽，监督机制不健全，导致官员腐败被抓的概率p很小，因此大量的权钱交易仍然发生。
自2002年5月国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等政策的陆续出台，土地市场变得越来越规范。
假设土地市场的逆需求函数为p=a-bQ（p）（p是价格，Q（p）是原需求函数），土地具有相同的不变单位成本C1。
那么，政府的收益函数为：
πg=pQ-C1Q=（a-bQ）-C1Q
=a-2bQ-C1=0
所以：
Qg=
（Qg表示政府的最佳土地供给量）
假设市场上只有一个竞拍企业时，该企业将所有土地全部用于房地产开发，商品房的单位建筑成本为C，。
政府和企业在同一个市场中，因此他们有相同的逆需求函数。
企业的收益函数为：
πg=PQ-
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