合肥楼市分析报告.docx
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合肥楼市分析报告
二零零七年
合肥楼市分析报告
2008年2月18日
第一部分：
2007年房地产宏观政策盘点
一、2007年全国房地产政策盘点……………………………………………………………………………2
二、2007年合肥房地产政规分析……………………………………………………………………………8
三、2007年政府工作报告房产回顾…………………………………………………………………………9
四、解析宏观政策对合肥楼市的影响……………………………………………………………………10
五、展望2008………………………………………………………………………………………………11
第二部分：
2007年土地市场分析
一、土地市场供应量分析…………………………………………………………………………………12
二、区域分布………………………………………………………………………………………………12
三、土地成交市场分析……………………………………………………………………………………13
四、土地市场价格分析……………………………………………………………………………………14
第三部分：
2007年合肥楼市分析
一、合肥楼市运行情况分析………………………………………………………………………………16
二、房地产市场供求现状分析……………………………………………………………………………19
三、房地产市场价格分析…………………………………………………………………………………21
四、合肥楼市平面广告投放分析…………………………………………………………………………23
第四部分：
合肥住宅商品房市场分析
一、住宅商品房供应分析…………………………………………………………………………………25
二、住宅商品房销售分析…………………………………………………………………………………27
三、住宅商品房销售价格分析……………………………………………………………………………28
第五部分：
合肥商业商品房市场分析
一、合肥市商圈分析………………………………………………………………………………………29
二、商业商品房供应分析…………………………………………………………………………………29
三、商业商品房销售分析…………………………………………………………………………………30
四、商业商品房销售价格分析……………………………………………………………………………31
第六部分：
合肥办公商品房市场分析
一、办公商品房销售分析…………………………………………………………………………………32
二、办公商品房销售价格分析……………………………………………………………………………32
第七部分：
2008年房地产市场发展预测
一、全国房地产市场发展预测……………………………………………………………………………33
二、2008年合肥房地产市场发展预测……………………………………………………………………38
附：
合肥市07年12月份新推出楼盘简表…………………………………………………………………41
第一部分：
2007年房地产宏观政策盘点
一、2007年全国房地产政策盘点
1.1、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
发布日期：
2007年1月17日
实施日期：
2007年2月1日
发布单位：
国家税务总局
主要内容：
《通知》出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小，采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。
解读：
按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。
显然，该政策的锋头直指开发商的囤地现象。
然而，累进税率并没有阻挡住开发商疯狂拿地的行动。
毕竟，相比提高的土地增值税，拥有土地后所带来的巨大利润更具诱惑力。
不断上涨的房价，则令购房者再次体会到“羊毛出在羊身上”的道理。
点评：
规范了土地市场和房地产企业，使其良性发展。
政策一出，惹得当时的地产股应声大跌，不失为07年度最立竿见影的政策。
1.2、《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》
发布日期：
2007年1月23日
发布单位：
国家建设部
主要内容：
《通知》确定了房地产交易监管形式，即分账户管理。
强调房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金；明确资金权属——属于交易当事人：
明确该资金独立于房地产经纪机构或交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构或交易保证机构的负债，其所有权属于交易当事人。
点评：
在一连串中介卷款潜逃的恶性事件之后，资金监管政策被“逼”出台。
时至今日，资金监管尽管被强制要求执行，但似乎并没有得到热烈反响。
或许刚刚发生不久的“中天事件”能够令那些怕麻烦的购房者有所警醒，使这一政策真正落实到位。
1.3、《物权法》
发布日期：
2007年3月16日
实施日期：
2007年10月1日
主要内容：
《物权法》对与房地产行业相关的五大问题做了明确的解释。
首先，在土地使用权期限问题上，《物权法》规定，市民的住宅建设用地使用权期间届满以后可以自动续期。
其次，在车库、车位的归属问题上，《物权法》规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。
第三，在相邻关系的问题上，《物权法》规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第四，在物权行为和债权行为的区分问题上，《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第五，在不动产善意取得制度明确问题上，《物权法》规定，不动产可以适用善意取得。
解读：
《物权法》已于07年10月1日正式实施。
或许在这部自制定、公布以来便备受关注的法律实施之后，我们不会再看到曾经手捧《宪法》在瑟瑟寒风中站立数个小时对抗拆迁的老人，也不会再出现“最牛的钉子户”。
在《物权法》出台实施的连锁反应下，《住宅法》、增收物业税等相关政策的出台明显加快脚步。
点评：
政策的关键在于保护公民私有财产，拥有全国13亿公民的支持率，是07年最受关注的政策。
1.4、《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》
《外商投资产业指导目录（2007年修订）》
发布日期：
2007年5月23日、2007年10月31日
主要内容：
在07年5月出台的《通知》规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。
与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。
而半年后出台的《目录》则指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。
同时，将“普通住宅用地开发建设”鼓励投资类别中删除。
点评：
连续两年对外资投资内地房地产进行限制，再次显现外资来势汹汹的阵式。
中国的房地产市场究竟是不是被外资炒热的？
中国的房价到底是不是由外资炒高的？
比起老外们，中国人大概更想弄明白问题的答案。
温家宝总理的一番解释，或许正是对“限外令”最好的注释——“限制外资投资房地产是无奈之举，毕竟好多人还买不起房。
”
1.5、关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知
发布日期：
2007年9月15日
主要内容：
从2007年9月15日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.27个百分点，由现行的2.61%调整为2.88%。
当年归集的个人住房公积金存款利率不变。
从2007年9月15日起，上调个人住房公积金贷款利率。
五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。
五年期以下（含五年）从4.59%调整为4.77%，五年期以上从5.04%调整为5.22%。
项 目
调整前利率
调整后利率
个人住房公积金存款
当年缴存
0.81
0.81
上年结转
2.61
2.88
个人住房公积金贷款
五年以下（含五年）
4.59
4.77
五年以上
5.04
5.22
点评：
07年5次上调个人住房公积金贷款利率抑制投机炒房，使房地产市场能够良性的发展。
1.6、《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
发布日期：
2007年9月27日
主要内容：
《通知》规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。
解读：
“看病不能贷款、上学不能贷款，只有买房可以随便贷款。
”北京天则经济研究所所长张曙光的话形象地总结了“房贷”作为当下银行优质业务的本质。
新政策出台后令各大银行好一阵手忙脚乱，执行细则也是迟迟难以出台。
点评：
提高首付款比例在遏止不必要房屋消费方面是有所作用的，但寄望此举抑制房价并不乐观。
1.7、“第二套房”确定以“家庭”为单位
发布日期：
2007年12月11日
主要内容：
中国人民银行11日发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，最终确定，以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。
人均住房面积低于当地平均可按首套执行，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。
公积金贷款也算入房贷次数。
“已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。
”而此处所指的前款规定就是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数，和已利用银行贷款购买首套自住房的家庭。
这意味着，如果一个家庭已经利用住房公积金贷款买了一套房子，再向商业银行申请贷款买房，就会算做第二套。
点评：
2007年“第二套房”政策的推出是继央行5次加息，10次调整存款准备金率后，宏观调控力度的实效性更强，充分体现出政府“保障自住、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心，以及“遏制金融增长高位加快势头、切实防止经济增长由偏快转向过热”的宏观调控的意愿。
1.8、《经济适用住房管理办法》
发布日期：
2007年11月30日
发布单位：
建设部、国家发改委、财政部、国土资源部等七部门
主要内容：
产权归属，购房人拥有有限产权住满5年方可转让；集资建房纳入经济房建设计划管理，国家机关不得搞集资建房；套内面积控制在60㎡左右；新规适用方面，新房“新房新办法，老房老办法；申请经济房办法方面，经济房供应实行轮换制，买房可提取公积金。
点评：
国家这条政策旨在解决老百姓住房难的问题。
政策限定了交易年限，控制了炒房行为。
允许集资建房增加了房源的的数量。
套内面积控制在60㎡左右可以在有限的土地供应量上增加单位面积内的房源套数。
允许提取公积金买房让老百姓购房更加容易。
虽然政府对经济适用房的优惠政策非常多，但对商品房的销售影响不大。
楼市的基本面将不会发生变化。
1.9、《廉租住房保障办法》
发布日期：
2007年11月27日
实施日期：
2007年12月1日
发布单位：
建设部、国家发改委等九部门
主要内容：
建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局和国家统计局等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》。
其中进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
办法中提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。
点评：
加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。
继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。
1.10、《土地储备管理办法》
发布日期：
2007年12月3日
发布单位：
国土资源部、财政部、中国人民银行
主要内容：
《办法》规定土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，必须达到“净地”要求，提高供应“净地”能力以狙击囤地。
点评：
土地储备机构通过加快前期开发速度，使政府手中的“净地”多起来，使更多的土地具备用地条件，从而可以缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，开发商囤地的价值随之减弱，这样就能够有效防止闲置、囤积土地等行为的发生。
1.11、央行货币紧缩政策
发布日期：
2007年3月18日、5月19日、7月20日、8月22日、9月15日、12月21日
发布单位：
中国人民银行
主要内容：
2007年，国家采取了一系列的货币紧缩政策，主要调控手段包括2007年央行6次加息以及连续10次上调准备金率。
央行07年一年期存贷款基准利率调整一览表
调整时间
存款基准利率
贷款基准利率
07.12.21
4.14%
7.47%
07.09.15
3.87%
7.29%
07.08.22
3.60%
7.02%
07.07.20
3.33%
6.84%
07.05.19
3.06%
6.57%
07.03.18
2.79%
6.39%
²金融机构人民币存贷款基准利率调整表
项目
调整前利率
调整后利率
调整幅度
城乡居民
单位存款
活期存款
0.81%
0.72%
-0.09%
整存整取
定期存款
三个月
2.88%
3.33%
0.45%
半年
3.42%
3.78%
0.36%
一年
3.87%
4.14%
0.27%
两年
4.50%
4.68%
0.18%
三年
5.22%
5.40%
0.18%
五年
5.76%
5.85%
0.09%
各项贷款
六个月
6.48%
6.57%
0.09%
一年
7.29%
7.47%
0.18%
一至三年
7.47%
7.56%
0.09%
三至五年
7.65%
7.74%
0.09%
五年以上
7.83%
7.83%
0.00%
点评：
国家继续实行货币紧缩政策，将导致开发企业和购房者的成本增加，政策会对房地产的供给和需求产生影响。
最受影响的是投资消费。
国家通过完善和调整财税及金融政策来控制投资，达到遏制投机炒房的目的。
投资性需求对整个房地产市场的持续、健康发展和金融安全都会构成威胁，是由当前整个形势所决定的。
所以控制投资，抑制投机炒房是房地产调控中很明确的一个政策性趋向，政策的出台旨在通过增加持有环节的成本抑制大家在购房投资方面的过旺需求。
另外，加息将提高房地产企业的开发成本；更重要的是，贷款利率提高在一定程度上遏制了买房需求，这将影响到开发商的销售预期。
因此，加息有利于控制房价过快上涨。
二、2007年合肥房地产政规分析
2.1、合肥工业用地最低价标准出台
实施日期：
2007年4月9日
发布单位：
国土资源部
主要内容：
07年4月，安徽省合肥市国土资源局对全市工业用地出让给予了明码标价，对最低价用地标准及其范围划分做出了明确规定。
按照《关于合肥市工业用地出让最低价标准及其范围划分的通知》（以下简称《通知》）规定，自今年起，市内经国家批准的土地利用总体规划确定的150平方公里范围内的工业项目用地，出让最低价不得低于25.6万元/亩。
若由土地使用者自行完成土地前期开发的、工业项目用地出让最低价不得低于15.36万元/亩。
对于所辖三县而言，肥东、肥西县范围内的工业项目用地出让最低价不得低于12.2万元/亩，若由土地使用者自行完成土地前期开发的、工业项目用地出让最低价不得低于7.32万元/亩，长丰县范围内的工业项目用地出让最低价不得低于10.6万元/亩，若由土地使用者自行完成土地前期开发的，工业项目用地出让最低价不得低于6.36万元/亩。
2.2、合肥市楼高超16米须二次供水
实施日期：
2007年7月15日
发布单位：
合肥市建委
主要内容：
合肥市建委将从7月15日正式开始实施“二次供水工程”制定的详细技术导则。
高度超过16米必须“二次供水”、楼顶贮水池不许用混凝土作内衬、泵站必须采取减震防噪处理。
2.3、土地出让新规
实施日期：
2007年10月10日
发布单位：
国土资源部
主要内容：
国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）规定，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。
为了避免开发商囤积土地，合肥市还规定，房地产开发企业拿地后半年内不动工的收取闲置费，两年内不动工的无偿收回。
开发的小区平均3年左右要建成，小型的小区须2年内建成。
如果建不成，土地也将收回。
2.4、分析小结
2007年，合肥市相继出台了《合肥市经济适用住房管理办法》、《合肥市廉租住房管理办法》、《合肥市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划》、《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》等文件。
这些地方政规文件的出台，一方面显现出地方政府对房地产市场调控的决心；另一方面对于建立合肥市住房保障制度，调整住房结构的合理性，规范房地产市场秩序，杜绝商品房预（销）售中的违法、违规和不诚信的经营行为，重点打击“囤房惜售”等商品房预（销）售环节中的违法、违规行为也起到了一定的作用，有利于合肥房地产市场的有序、健康发展。
三、2007年政府工作报告房产回顾
回顾国务院总理温家宝07年3月在十届全国人大五次会议上作的政府工作报告，对房地产市场的政策有三大新意的地方值得一提：
²其一：
报告中明确地提出了要确立“具有中国特点的住房建设和消费模式”的目标。
分析：
可以说，这个目标的提出就是目前国内房地产市场表示清楚定位，就是建立适应国内中低收入民众住房消费模式，让国内房地产市场成为一个消费者的市场。
²其二：
报告中提出了未来国内房地产市场发展就是要建立一个满足绝大多数民众住房需求的普通商品市场。
分析：
这一条的主旨在于调整房地产市场供应结构，让房地产市场的产品面对绝大多数民众，当国内房地产市场是一个消费者市场的时候，那么政府必然会出台一系列政策来保护住房消费者的利益，并采取相应的信贷政策、税收政策来遏制国内房地产市场投资行为。
²其三：
就是明确提出“加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平”。
分析：
该提法与往年有很大的不同。
目的是正确运用政府调控和市场机制两个手段，在保持房地产投资合理规模的基本上，遏制部分地区房地产投资过热，抑制部分地区房地产价格快速上涨，保持合理的房地产市场价格水平。
四、解析宏观政策对合肥楼市的影响
2007年，是个不折不扣的政策年。
房地产调控政策不仅从土地、行业规范等方面进行直接调控，还扩大到金融、税收等领域进行间接调控，同时调控政策出台的密度也不断加大，内容逐渐细化，调控力度亦进一步加大、增强。
²土地方面：
土地分小宗出让；严厉查处闲置土地。
土地闸门继续“收紧”。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税开征。
国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，直指土地开发市场的囤积土地问题。
相关土地政规的出台，规范了土地市场，打击了开发商囤积土地的现象。
²税收方面：
国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算；讨论物业税的征收；增加二手房的个人所得税。
²金融方面：
加息将提高开发商的资金成本。
银行加息首先会提高开发商对银行的还款压力，另一方面由于市场上部分追求稳定收益的人会减少投资并把资金转存至银行，将进一步提高开发商的资金成本。
由于成本提高，资金周转速度放缓，必然会导致开发商减少投资，从而达到抑制楼市发展势头过快的目的。
²房产方面：
经济适用房对于市场影响来说，目前成交的经济适用房中，5年以内的占到80%左右，政策实施，将极大限制这部分经济适用房上市交易，成交量会下降。
目前消费者观望氛围较浓。
第二套房的购买者主要是中高收入群体，而且以投资性购房和置业升级型购房为主，目前，这部分需求无疑占据了很大比重。
在信贷条件宽松的时候，这种需求会以类似“保证金交易”的形式逐步放大。
但是在目前的高价下，首付比例和利率提高，以及其他相应的货币从紧政策，将使投资房产的风险日益增大，因而这部分购房需求会逐步下降；另外，利息负担持续加重已经成为购房人另一个重要的成本因素，并由此导致他们延缓置业升级，导致销售速率下滑。
总体来看，07年合肥楼市在一系列的宏观调控政策之下依旧保持稳步的发展局面。
五、展望2008
自2003年的房地产集中调控算起，已经历时五年的时间。
特别是2005年、2006年出台的一系列调控政策，密度很大，使整个房地产市场基本处于稳定状态。
2007年的调控没有像05年和06年那样连续出台更多的调控政策，但07年宏观调控的力度和密度却没有减弱，国家先后出台了一系列政策打击炒房行为，压制购房需求，还对土地供给拉紧闸门，旨在抑制市场供应量。
另外，07年对于金融和税收领域的间接调控是以往任何一年都无法比拟的。
国家通过完善和调整财税及金融政策来控制投资，以期达到遏制投机炒房的目的。
希望通过“双管齐下”的手段，控制房价上涨过快的现象，让市场更加理性。
同时引导房地产市场能在一个健康有序的市场环境中运行。
预测2008年，国家在继续发挥房地产业带动经济发展作用的同时，将抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。
国家房地产调控政策的主导调控方向将发生重要转变：
调控政策的重点将由调整供给转向调控需求。
从而判断08年的政策仍将会不断强化，措施也会不断细化，而调控的效果也将会逐步地显化。
2008年，合肥市场在继续增量加强调整供给结构的同时，可能会在更大程度上加强调控需求的力度和节奏，以促动合肥房地产市场供求关系趋向平衡，引导房价理性回归，使房地产市场稳步、健康发展，在建设和谐社会的过程中促进合肥经济社会可持续发展。
第二部分：
2007年土地市场分析
一、土地市场供应量分析
2007年，合肥市国土局共推向市场56幅地块，土地市场总供应量为6170.1296亩。
其中，拍卖土地供应2464.236亩，所占比率为39.94%；挂牌3587.1436亩，占比58.14%；拍转挂118.75亩，占比1.92%。
从土地的规划用途方面看，商业性质土地供应575.1386亩，占总供应量的9.32%；住宅性质土地供应1545.655亩，占比25.05%；综合性质土地供应4049.336亩，占比65.63%。
从土地规划用途可以看出，07年综合性质土地供应量已接近土地供应总量的三分之二，已明显突破合肥自02年第一幅土地拍卖以来以住宅性质土地供应为导向的市场格局，充分说明07年度合肥政府已加大对商、住、办综合用地的供给，未来两年合肥市场商业、办公性质用地的供应量将不断持续放量，市场竞争将日趋激烈，商业、办公市场也将日趋成熟。
二、区域分布
从土地市场的区域分布情况看，无论是地块的数量还是面积，均以包河区（含滨湖区）为首
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