青春驿站星级酒店式公寓优质项目Word文档下载推荐.docx
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基地东侧为轻轨交通3号线。
（2）、项目功能
本项目为两幢21层高层建筑，底层建设配套商业，并以居住为主社区。
4、项目重要经济指标
依照建筑设计公司设计《青春驿站酒店公寓方案设计》、重庆市渝北区都市规划管理局《关于“青春驿站酒店公寓方案设计”批复》拟定本次可行性研究报告重要技术经济指标。
详见表—1
5、项目投资与经济效益
项目建设投入总资金为9800万元，其中工程费为4000万元，工程建设其她费为4860万元，预备费为800万元，建设期利息为140万元。
项目销售收入为11800万元，净利润为1600万元，项目财务内部收益率为14%，财务净现值{I=12%}为万元，投资回收期为3年。
6、不拟定性分析
虽然在总投资上升5%或销售价格下降5%状况下，项目收益水平随之下降（内部收益率为%和%），项目抗风险能力较强。
重要技术经济指标
表1—1单位：
平方米
序号
项目名称
建筑面积
说明
1
基地面积
8439.5
以土地部门批准定界面积为准
2
总建筑面积
33755
涉及地下建筑面积
2.1
地上建筑面积
2.1.1
住宅建筑面积
30878
2.1.2
配套商业面积
2747
2.2
地下建筑面积
2.2.1
地下车库面积
9017
3
容积率
3.99%
4
建筑密度
33.8%
5
绿化率
32.5%
6
集中绿化率
7
汽车泊位
216
地下停车
一、结论与建议
1、项目以社会效益与环境效益为出发点，通过对经济效益分析，拟建项目是可行。
2、通过敏感度分析比较，拟建项目对于投资和销售价格敏感性均不是很大。
相比较而言，项目对销售价格敏感性比投资敏感性略大某些，故应努力加强营销。
项目总体效益较好，风险不大。
第二章市场分析
一、市场调查
据重庆市记录局记录，前7个月房地产开发投资额增长，但商品房销售面积同比下降9.2%；
适合中低收入家庭小户型、经济合用房则有所增长。
今年1—7月，经济合用房竣工面积70.45万平方米，同比增长28.1%。
数据表白开发商对房屋供应构造进行了调节，加大了90平方米如下和经济合用房建设。
本项目建筑内容重要以40平方米左右青年单身住宅为主，并辅以少量社区配套商业作为项目功能需求，而纯粹针对青年小户型公寓社区，在重庆尚属首案。
因而，本项目符合重庆房市趋势。
1、重庆市青年单身住宅市场供需调查
重庆市青年单身住宅消费呈现整体稳步上升态势。
尽管受宏观调控影响，房市交易状况日益理性化，且青年单身住宅价格比大户型价格高出10%——20%，但是，青年单身住宅市场需求和供应依然呈现出稳步上升态势。
（1）、供应方面
前七个月供应呈现不断上升趋势。
项目名称
供应量（平方米）
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
海德盛世
金香林
木鱼石
水木年华
（2）、需求方面
前七个月需求呈现不断上升趋势。
需求量（平方米）
2、重庆市青年单身住宅价格调查
面积（平方米）
单价（元/平方米）
阐明
50——70
3400
7月9日开盘/按建面
85——100
3060
70——80
3200
金香林（三期）
60——70
4400——4500
7月9日开盘/套内均价
70
3850
总面均价
小户型
3840
大户型
3180
青年单身住宅成交价格要高于重庆市平均楼价，达20%左右，并且所占成交比例在不断上升，成交价格也提高明显。
三、市场预测
1、重庆市青年单身住宅需求趋势
依照重庆市国民经济和社会发展关于筹划，三千多万人口重庆市作为西部大开发龙头重镇，正在高速发展。
虽然当前住宅市场日趋回归理性，但小户型住宅潜在需求量难以预计。
将来5年，重庆市小户型住宅市场消费需求呈现如下特点：
（1）、随着第三产业比例迅速增长，重庆市就业人口及人均收入将不断增长，为小户型住宅市场提供坚实需求基本。
（2）、市政基本设施及生活配套不断完善，将极大带动市场。
如开工建设重大建设项目轻轨交通3号线等，这些工程可直接改进周边区域环境，带动区域住宅市场发展。
（3）、将来5年，重庆将有较发达地区向高发达地区转变，居民生活由小康型向富裕型转变，依照国际上许多国家住宅需求规律，这将是住宅需求最旺盛时期。
（4）、近年来，重庆市经济健康高速发展，就业机会不断增长，对外省市先进人才具备很大吸引力，越来越多非渝籍人士打算在渝安家落户长期发展，这些人群对重庆商品房市场将会起到巨大推动作用。
（5）、市郊都市化。
依照重庆总体规划规定，重庆都市化率不断加快。
近年来，随着农民收入提高和郊县都市化进程加快，农民购买商品房比例逐年上升。
（6）、八十年代出生人群正进入适婚年龄，这某些人群普遍受教诲限度较高，有一定消费能力，对商品住宅特别是酒店式单身公寓存在明显有效需求。
（7）据调查，在过去两年里，购房主力已逐渐逼近年轻人。
在购房群体中，初次置业者平均年龄已从本来31岁下降到27.5岁。
从市场反映状况来看，中小户型过渡房购买者78%是年轻人。
本项目毗邻两路工业园区、北部经济开发区等科技工业园区，会聚了众多青年精英，她们从事高技术含量工作决定了其高收入。
她们对新生事物和新消费观念接受意识非常强烈，提前买房，拥有一片属于自己天地比什么都重要。
而科技工业园区对年轻人吸引力又在不断加强，一批又一批刚走出校园精英人才不断补充新鲜血液，买房不愁后来易手，或者转卖，或者出租，都能迅速实现。
而敢于把明天钱拿来今天享用，又是这一代年轻人最典型消费特点。
况且，拥有知识和才华她们在将来收入预期非常可观，置业对于她们来说并非遥不可及。
因而她们大多选取放弃老一代“先有足够存款才考虑置业”落后，崇尚“边还贷款边享有”生活方式。
调查表白，年轻白领购房时大多数倾向买交通便利、距离市中心近房子。
既然本项目开发了适合她们楼盘，她们又何必舍近求远呢？
市场调查表白，两路工业园区、北部经济开发区等科技工业园区年轻群体中，拥有大专以上文化占85.4%以上，70%家庭月收入在3000元以上，拥有一定经济实力和消费能力。
她们中有80%左右在将来一到两年内有置业打算，是本项目户型相对较小、进场门槛及总价相对较低目的客户群和潜在客户群。
2、重庆市住宅投资和供应预测
以来，重庆房地产市场在有效需求拉动下逐渐回暖，正在进入相对平稳发展期。
一、竞争力分析
1、区域概况
渝北区位于重庆市区北部，作为临港城区，渝北区是重庆地理面积最大、近年发展最为迅速一种区，商务文化和休闲文化较为发达，房地产业异军突起，全区综合经济实力强劲。
2、项目优势
（1）、区位优势
本项目地处重庆江北国际机场临港区域，距机场只有5公里，比邻在建轻轨3号线桐岩站，本项目具备强大区位优势。
（2）、规模优势
本项目占地面积8439.5平方米，在地块内将建设33755平方米住宅、配套商业面积2747平方米、地下室面积（涉及地下停车库）9017平方米。
本项目集青年居住、配套商业为一体完善功能，形成个性特色鲜明大型青年人文社区，必将体现极大规模优势。
3、个案调查
本项目周边住宅市场价格如下：
4、项目定位
（1）、业态定位
住宅业态定位：
本项目建设重要觉得本地和外来单身青年提供中高档住宅为主，在实质和形象上达到中高档品位规定，并与地区发展相结合，发展成个性特色鲜明、以居住为主高档次建筑社区。
配套商业定位：
为了让社区形成兼具居住和商业配套功能综合性社区，项目重要建设内容除住宅外，还辅以配套商业设施作为整个社区使用功能补充。
因而，本项目配套商业重要业态可设立为：
大型超市、餐饮服务等。
（2）、价格定位
依照本项目所处位置和周边市场调查，并分析了经营对象对产品总价承受能力，本项目住宅价格在3800元左右/平方米，配套商业用房出租价格为1.5元/平方米/天，车位出售价格为5万元/车位。
（3）、客户群分析
住宅客户群：
本项目属渝北区环保改造地块，项目建设出发点就是为重庆青年提供优质中高档小户型住宅，加快区域经济发展。
因而，项目建设完毕后住宅某些重要客户群如下：
A、市区职业青年（轻轨3号线沿线）；
B、专县进主城区工作青年人士；
C、重庆江北机场青年职工；
D、奉职于重庆娱乐场合青年女性；
E、准婚青年；
D、购房投资者
E、其她（如：
SOHO族）等；
配套商业用房客户群：
本案商铺属社区商铺，其客户群可分为：
A、大型商业品牌公司设立网点；
B、社区内有置业需求居民；
C、区内外工商个体户；
D、区内外物业投资者。
四、本项目市场调查综述
1、本项目建设加快了地区环保改造步伐，对繁华地区经济，优化房产市场构造，提高都市青年居住水平具备极大正面效益。
2、本项目周边交通便利，配套设施齐全，除住宅为重要建设内容外还辅以配套商业，集多元化功能为一体社区，必将吸引大量青年来此安家。
综上所述，在该地块建设以40平方米左右青年单身住宅为主，辅以配套商业综合型社区是可行。
第三章建设内容
一、建设地点概述
拟建项目基地位置：
渝北区兴科大道路9号
地块四至范畴：
宝桐紫花园以东、海德盛世以南、宝桐路以西、
兴科大道以北。
建设用地面积为：
8439.5平方米。
地块位置示意图详见附件。
本项目位于重庆市渝北区主城区。
该地区是渝北区较为成熟居住区。
其周边有“伴山名都”、“海德盛世”、“金香林”、“木鱼石”、“水木年华”等已建和在建住宅社区。
拟建项目500米范畴内尚有饭店、便利店、银行、邮局等服务性公建。
项目所在区域交通十分便利，区域500米范畴内尚有801、610、609、612、621、622、616、684及轨道交通3号线等多条公交线路。
二、重要设计根据
1、重庆市发展筹划委员会《关于建设“青春驿站酒店式公寓”商品住宅建设项目建议书批复》{渝计城[]号
2、重庆市渝北区计委《关于建设“青春驿站酒店式公寓”商品住宅建设项目建议书批复》{渝北计城[]第号
3、重庆市房屋土地资源管理局《重庆市房地产权证》（渝房地渝北字[]第）
4、重庆市渝北区规土局《关于建设“青春驿站酒店式公寓”商品住宅建设项目选址意见书告知》{渝北规土[]第号
5、重庆市住宅设计原则
6、高层民用建筑设计防火规范
7、日本建筑物耐研究所参加防震设计
8、其她有关设计规范
三、基地现状简介
本项目位于渝北区高档住宅集聚区域，地处兴科大道和宝桐路。
原是一家钢构厂，规划地块总面积约为8439.5平方米，呈不规则四边形。
地块距重庆江北国际机场5公里，距轻轨3号线桐岩站50米。
本项目选址，经渝北区规划核定，建筑高度不大于海拔503米。
四、总体布局
在基地北侧和南侧偏东各建一幢高层住宅，在两幢住宅之间形成一种较大集中绿化景观。
整个总体规划在满足规范前提条件下，合理布局，疏密有致，将景观和建筑较好融合于一体。
五、单体设计
本项目建设单体重要分为高层住宅及底层配套商业。
（1）、高层住宅及底层配套商业
本项目两幢大楼2层以上均为住宅空间，其原则层面积为735.25平方米。
楼层共2—21层。
高层住宅房型布局简洁紧凑，强调采光性和通风性，两幢大楼入口均设大堂，以提高住宅品质。
两幢大楼除大堂及二层以上均为住宅外，底层还设有配套商铺及辅助用房。
（2）、本项目抗震设计特邀日本建筑物耐震研究所参加，为当前重庆防震抗震性最佳住宅。
本项目建设，不但将提高区域人文档次，还将丰富都市空间轮廓；
建筑立面风格简洁大方，细节体现丰富，材质将充分体现绿色环保理念，并与周边环境相和谐。
六、弱电设计
1、通信系统
在物业管理用房内设立电信总机房，互换机及网络设于电信总机房内，在每层弱电井内设立一分线箱及网络配线架，电信线引至市电话局网。
电话中继线涉及直达外线，数据外线约800对。
住宅拟在每户设立1对线入户至住户信息箱，并设立各种双孔电信接线盒，位于主卧室或客厅。
商业用房某些依照详细状况设立若干电话接线盒。
2、有线电视系统
有线电视信号，配备在重庆地区属高档数字高清音视频线路，由物业管理用房电视总机房引来，以电缆埋地引入电视机房。
电视电缆通过度派后引至住户信息箱，住宅每户设立终端1个。
3、楼宇对讲及防盗报警系统
可视对讲机设在住宅进口处大门旁，每户设立可视对讲分机，电梯轿箱及住户与门卫值班人员之间进行双向通话。
在住宅楼顶层设立防盗报警控制器，阳台、窗户等部位设立入侵探测器，报警信号接至安保中心值班室。
4、火灾报警及消防联动控制系统
本工程地下1—2层设火灾报警及消防联动控制系统，消防中心设于车库消防安保中心。
发生火灾时，由感烟或感温探测器及手动报警按纽，向中心发出信号，经确认后启动消防设施进行灭火。
七、暖通设计
1、室外空气设计参数
空调：
夏季干球温度34°
C湿球温度28.2°
C
冬季干球温度－4°
C相对湿度75%
通风：
夏季干球湿度32°
冬季干球湿度3°
主导风向和风速：
夏季ESESE3.2M/S
冬季NWMNM3.1M/S
2、通风系统
（1）、地下停车库设机械诱导风排风系统，换气次数为6次/时，运用车道口部自然补风。
（2）、地下层设备用房设机械送排风系统。
八、房型配比
依照项目主力客户需求，在本项目设计时，结合本项目特定销售对象，住宅房型控制在规定范畴内。
住房房型面积配比
表3—1单位：
房型
一室户
一室一厅
面积
38.14
65.91
配比
65%
35%
本项目上述房型配比是依照市场需求拟定，对于最后批准房型配比还需要征询有关规划管理部门，在满足客户需求同步，服从国家有关政策。
九、重要技术经济指标
本项目重要建筑技术指标如下：
基地面积：
8439.5平方米
总建筑面积：
33755平方米（含地下建筑面积9017平方米）
住宅建筑面积：
30878平方米
配套商业面积：
2747
集中地下车库：
9017
容积率：
3.99%
建筑密度：
33.8%
绿化率：
32.5%
停车位：
216个
第四章环保、节能与绿化
一、环保
1、设计中环保
（1）、水泵、风机、空调等机械设备应选取低噪声设备，并合理布局，各噪声源（涉及诸排气口）采用风口消声、隔声、减振、隔振等办法，使噪声达到二类功能区原则。
（2）、商业用房如设餐饮，规定餐饮某些位置独立于居民住宅楼。
（3）、地下车库排气口和出入口设计应符合停车库设计规定，废气采用机械通风在高于地面2.5米以上排放，排放口与敏感目的距离不不大于8米。
（4）、设变电站规定合理布局，与附近敏感目的间距主变应不不大于12米，副变应不不大于8米，保证周边环境中工频电、磁场强度满足《电磁辐射防护规定》。
（5）、安装和使用空调设备应严格执行《重庆市空调设备安装使用管理规定》。
2、施工中环保
（1）现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材堆放及砂浆拌和应定点、定位，并采用防尘办法，设立挡风板。
施工期间尽量选用烟气量较少内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与道路路面接触而引起扬尘污染，同步车辆应限速行驶。
（2）、施工中做到无高噪声及爆炸声，避免在夜深人静时打桩，吊装设备噪声应满足环保规定。
（3）、地块周边树立高于3米简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少机械噪声影响。
（4）、环保办法与施工进度做到“三同步”。
（5）施工中不产生超原则空气污染。
（6）、建筑垃圾及时清理，做到文明施工。
3、使用中环保
（1）、排污系统遵循雨污分流原则，地下车库冲洗废水经隔油沉砂解决、餐饮废水经隔油解决后与生活污水一起排入市政合流污水管网。
（2）、设备由专人管理，加强保养与维修，保证其良好运营状态和效率。
（3）、厨房油烟废气采用油烟净化解决。
（4）、进出社区车辆限制行驶路线及速度，禁鸣喇叭。
（5）、各类固体废物分类收集、妥善解决。
（6）、商业餐饮油烟气经净化解决后由专用管道引至屋顶高空排放，油烟排放口设立应符合《餐饮行业环保设计规程》。
本项目已于200年月通过了重庆市渝北区环保局《关于青春驿站单身公寓项目环境影响报告表审批意见》（渝北环保管审[]号审核。
二、节能
本项目中，凡涉及公用部位设备，如照明电器、电机设备均优先考虑采用节能设备。
从围护构造入手，积极引入和使用中空玻璃节能门窗，构成有效节能技术体系，提高住宅性能和居住舒服度。
中空玻璃具备高透光性、低辐射特点和隔热、保温、节能、隔音、阻燃、防潮等多重效果中空玻璃使用，将有效提高建筑体隔热性和保温性，夏天可阻挡热气入内，冬天则防止暖气外泄从而起到高效节能作用。
这样既可以减少建设过程中开发成本，又能减少此后物业管理中使用成本，大大达到增效节能效果。
三、绿化
本项目总体布局中已充分考虑绿化布置，社区绿化率达32.5%。
在绿化环境设计和实行中要严格遵循重庆市住宅发展局关于《重庆市新建住宅环境绿化建设导则》中关于规定，尽量为居住在该社区居民提供一种良好宜居环境。
第五章市政配套与动拆迁
一、市政配套
1、给排水
水源：
本工程给水水源由市政管网就近引入，供基地生活及消防用水。
（1）、生活给水系统
浇洒绿化采用市政管网直接供水。
高层住宅和底层商铺分别采用市政给水管网→贮水池→生活给水泵加压→生活用屋顶水箱→用水点，分区供水，控制给水压力不大于350兆帕。
社区地下车库内设水泵房（内含生活贮水池及生活给水泵和消防给水泵）。
每户用水均按水表计量。
（2）、消防给水系统
由基地旁市政道路上市政给水管网分别引入2根DN200给水管，在基地内形成环网，在消火栓水泵接合器附近设立地上式消火栓，同步按间距不大于120米布置室外地上式消火栓。
地下车库设自动喷淋系统，由基地内消防环管、喷淋管、18T消防水箱、湿式报警阀、水流批示器、喷淋水泵结合器及消防环管构成。
（3）、用水量
生活用水
生活用水量估算
表5—1单位：
L/人.d、L/m2.d、m2、m3/d、m3/h、人、h
用水
原则
数量
最高日用水量
最高时用水量
用水时间
备注
住宅
100
708
65
24
绿化浇水
0.5
28
未预见
水量
10
8
小计
消防用水量：
室外消火栓系统20L/S，室内消火栓系统10L/S，火灾延续时间2小时。
（4）、排水系统
采用雨污分流制系统，生活污水收集后排入市政污水管网；
屋面雨水及地面雨水均通过区域雨水管道收集后排入市政雨水管网。
生活污水量为201.6T/d（按生活用水量90%计）。
供水征询意见详见附件。
2、供电
本工程用电装机容量约1600KW，在基地内设立1000千瓦电业箱式变电站1座和600KV专用线，采用电缆埋地方式供电，住宅及公建某些设表计量，供电电源220V/380V。
住宅及公建配电采用树干式供电形式，二级负荷由来自不同变压器两端低压母线供电。
高层住户及公建采用低供低量计量方式，用电由设于每层强电井内顾客电度表计量，一户一表，高层公用部位用电由计量配电间低压配电屏内电度表计量。
供电征询意见详见附件。
3、燃气（天然气）
从宝桐路既有DN300毫米中压管接出支管供气。
基地内设燃气箱式调压器一座，经市政管网引入基地供气，每户配备单眼灶一具、燃气热水器一具、4立方米/小时天然气表一具。
社区天然气总用气量150立方米/小时。
燃气征询意见详见附件。
4、电信
由市电信部门引线进入社
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