建设项目可研性大学课程设计Word文档格式.docx
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本工程一期的设计指标如下：
楼盘地址：
二道区东盛大街与吉林大路交会处
整盘建面：
57300㎡
整盘户数：
702套
本期占地面积：
19100㎡
本期总建筑面积：
68300㎡
其中：
地上建筑面积：
51860㎡
1）住宅：
44155㎡
2）商业：
3195㎡
3）办公楼：
4510㎡
地下建筑面积：
16440㎡
1）地下车库：
13290㎡
2）公建及配套设施：
3150㎡
停车泊位：
732辆
1）地面停车：
296辆
2）地下停车436辆
容积率：
2.19
建筑密度：
45.1%
绿地率：
30.15%
集中绿地率：
15%
2.2工程周边环境分析
河畔华城三期位置：
基地周边情况：
位于东盛商圈腹地，国贸商都、晨宇购物中心、晨宇科技城、左岸商场、万通大市场等丰富生活举步即是，零距离接轨餐饮、娱乐、购物等顶级城市配套。
此外，吉林大路餐饮一条街，更为城市生活画龙点睛。
坐拥城市主干道吉林大路与东盛大街，是长春东部联系其他城区的枢纽核心。
四纵四横的城市主干道，临近轻轨四号线，出行便捷，瞬间切换城市生活画面。
规划中的地铁线，与工程也在咫尺之隔，未来，享受快捷出行的同时，更赋予工程更多增值空间。
工程交通条件：
公交线路有20余条、轻轨、地铁。
工程处于长春市新兴发展的净月开发区，交通设施有待完善。
工程周边的公共设施配套：
中小学:
亚泰小学、长春市第108中学、长春市第52中学
幼儿园:
二道区幼儿园等
大学：
长春师范学院等
综合商场:
国贸商都、晨宇购房中心
邮局:
二道邮电局
银行:
工商银行、建设银行、农业银行
医院:
中日联谊医院、二道区中医院、二道区人民医院、吉大分院
其他:
劳动公园
周边众多学府林立为工程提供高品质教育配套，实现孩子就近入学的梦想，亚泰小学、五十二中学，一百零八中学、长春师范学院等知名学府，明星级教师领衔授课，让孩子接受一步到位优质教育的滋养。
同时，吉大一院、心脑血管医院等医疗体系，更为居住提供全方位、全生命周期的医疗系统，使所有居民享有更安全、便捷的医疗服务，为健康保驾护航。
2.3工程SWOT分析
对于商业产品的投资，往往要经过一番深思熟虑。
那么，对于力旺东玺台商铺投资的可行性研究，我们以SWOT分析法的形式逐一考量。
S（Strengths：
优势）
力旺东玺台位于东盛大街和吉林大路交会处，隶属于东盛商圈，地处二道区核心。
区域内商业氛围浓厚，国贸商都、晨宇购物中心、晨宇科技城等带来丰富的客群。
记者在实地踏访的过程中发现，工程周边临街商铺几乎无闲置，彼此经营品类也并不冲突。
因而，工程得天独厚的区位优势更为投资工程注入一针强心剂。
同时，工程自身规划有2栋5A级写字间，约200套写字间产品，加之工程周边有20余个成熟社区，这样为工程商业提供稳定的客源。
此外，吉林大路、东盛大街作为二道区的主干路，也会带来众多的流动客群。
W（Weaknesses：
劣势）
力旺东玺台商铺面积区间为110-500平，均价3万元/平。
由此可知，工程商铺产品面积略大，而面积相对较小的产品单价也较高，这样工程商铺的投资门槛约为400万。
这样，资金实力有限的投资客将会受到限制。
但是，这本身也是受到工程高端定位的影响。
目前，力旺东玺台工程主体已封顶，为准现房销售阶段，预计2014年11月交房。
这就意味着即使购买商铺也不能马上投入使用，会流失一部分急于自营的投资群体。
O（Opportunities：
机会）
伴随着长春市道路的整改及修建，立体化交通网的实现已然指日可待。
其中，吉林大路、二道区主干道东盛大街和东荣大路的相继修通，进一步拉近了工程与长春市其他城区的距离。
同时，地铁2号线未来的贯通加之原有的轻轨4号线，区域内实现了公交、轻轨、地铁三种出行方式。
便捷的出行方式不仅方便了入住的业主，同时也将带来众多的流动客群，增加投资的信心。
同时，工程的商铺产品正处于“熟铺”向“旺铺”的过渡阶段，产品未来升值空间不容小觑。
T（Threats：
风险）
任何事物都具有两面性，投资亦是如此。
成熟的商业氛围、可观的受益、稳定的客群，使得投资优势明显。
但是，往往也会伴随着一定的风险，如产品总价较高、经营业态的合理选择等问题，这些因素也都需要投资客酌情考虑。
2.4工程市场定位
2.4.1产品定位
以先进的居住理念为先导，注重营造空间布局、主题生活环境、社区生活配套三大方面的鲜明特点，兼顾建筑单体的内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，具备二十一世纪领先品质住宅产品鲜明形象的居住社区。
2.4.2客户定位
整个工程的客户群定位必然是多层次的。
总体上看，应明确以“中高等收入阶层”为主流消费群体的客户群定位。
“中高等收入阶层”应该是指：
有一定的经济基础，家庭月收入在8300元/平方M以上，具有较高的文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望的人群。
2.4.3价格定位
定价，普通多层高层住宅8300元/每平方M。
这对于城市中高收入阶层以上的白领具有很大的诱惑力。
相对于其他社区2万多元/每平方M的房价，力旺东玺台更是极具竞争力。
用相当于公寓的价格购买一套高品质的别墅，不再只是梦想。
此外，该区域是政府规划好的高级住宅区，临近长影世纪城、净月国家森林公园。
各房地产开发商已购置大量土地于此，可以预期，除了现有工程外，周边还会有楼盘工程竞相跟进的态势，形成开发热潮。
该处房产极具升值潜力。
第三章工程建设规划方案优选
3.1工程建设与规划
长春商业布局极不均衡，目前南部、西部和东部占半城以上区域内都没有大型商业仪轩休闲假日广场工程区位优势明显，周边环境及形成商圈的时机均十分优越，商业工程具有良好的发展前景，面临空前的发展机遇，长期持有具有很高的增值潜力。
力旺东玺台工程占地5.73万㎡，规划建筑面积17.8013万㎡，总投资20.58亿元。
本工程集住宅、写字楼、办公楼于一体，长春市体量最大、商业业态最全的新型城市综合体。
长春市政府规划的南部新商圈。
力旺东玺台工程将建小高层和高层产品，楼盘状况为8层、10层、11层、14层、15层、16层、18层。
工程建筑特色：
住宅、办公、特色商业、美食、休闲娱乐等功能于一体，打造长春市商业业态最全的城市新型综合体。
建设规模主要经济技术指标
单位:
㎡
总用地面积
57300
总建筑面积
178013
本期总建筑面积
68300
地上建筑面积
51860
其中
住宅
44155
商业
3195
办公楼
4510
容积率
地下建筑面积
16440
建筑密度
绿地率
总停车位
732
第四章工程实施进度计划
4.1工程施工组织
1、前期工作
（1）工程开发融资：
2012年11月前完成。
（2）签订合同及付款：
（3）批文报批工作：
2012年12月前完成。
2、规划、设计阶段
（1）规划设计方案的审批、修改：
2012年11月初完成。
（2）委托设计：
（3）初步设计和施工图设计：
2012年9月～2013年4月初完成。
3、工程招标
招标及采购工作于2012年12月31日前完成（包括施工、监理的招标，以及材料设备采购）。
4、施工阶段
（1）施工准备：
2012年10月～2013年１月初。
（2）基础工程：
2013年１月初～2013年7月初。
（3）土方工程：
2013年２月末～2013年7月初。
（4）地下结构工程：
2013年４月初～2014年2月末。
（5）主体工程：
2013年7月初～2014年6月初。
（6）安装与装修工程：
2013年9月初～2014年4月初。
（7）室外总体：
2014年10月初～2014年6月末。
5、竣工准备及验收备案：
2014年9月初～2014年11月初。
6、销售：
2013年7月～2014年12月。
4.2开发进度计划
工程论证及准备工作在2012年12月前完成。
2013年1月，完成土地三通一平并投入施工使用。
工程建设包括多层住宅、联体别墅、地下室、及地下停车场等公共设施。
预计工程的开发建设经营期限为2年：
2012年9月至2014年11月。
工程所需的大体时间及进度见下表：
工程开发进度计划表
时间
工程
年份
2012年
2013年
2014年
季度
3
4
1
2
工程论证及准备工作
拆迁及土地三通一平
前期工程
建
安
工
程
土建工程
基础工程
基坑围护及土方工程
地下结构
地上结构
外立面装饰工程
室内装饰工程
室外附属工程
市政配套
销售
说明：
1、工程前期工作包括工程开发融资、工程规划设计方案和施工图设计以及工程实施前各种批文的报批工作。
2、建安工程包括主体工程的建设和室内外设备的安装。
3、配套工程建设包括管线铺设、公共建筑建设、小区内外绿化以及道路的建设。
第五章工程投资估算
5.1投资估算
1、土地成本起价：
4.24亿元
2.征收的范围和标准:
1）城市基础设施配套费的内容
城市基础设施配套费的内容主要包括城市供水设施、排水设施、环卫设施、公交设施、消防设施和其他市政公用设施等配套费。
2）征收范围
凡在长春市（不含双阳区）城市规划区范围内新建的各类建设工程及扩建、改建的新增面积部分或原属于减免配套费的建设工程改变用途的，均按建筑面积征收城市基础设施配套费。
3）征收标准
长春市城市基础设施配套费按建筑面积征收，住宅每平方M90元，非住宅每平方M110元，其中：
供水设施配套费10元，消防设施配套费5元。
4）征收办法
城市基础设施配套费由长春市政府授权有关部门统一征收。
由于长春市近年来需要改造的城市供水管网较多，并且随着城市规模的不断扩大，每年供水设施建设还需要大量资金投入，因此供水设施配套费可由市政府指定负责供水设施建设的部门自行收取，专项用于城市供水管网建设和改造。
3、城市基础设施配套费
内容：
4、管理费为工程总投资的5%；
5、销售费为销售收入的3%；
6、财务费为总成本的4%；
7、不可预见费为建安工程费的10%。
8、销售价格平均价格15000元/m2
9、总投资为205026.6786万元，具体数据如下：
工程投资估算
项目
投资金额（万元）
单位指标（元/m2）
工程量（m2）
1、取得土地费用
42100
2、前期工程费
6089.07375
（1）勘察费
486.7665
建安工程费的0.5%
（2）设计费
2438.325
建安工程费的2.5%
（3）立项资金审计费
（4）施工图审图费
126.55929
建安工程费的0.13%
（5）招标费
1090.35696
建安工程费的1.12%
（6）施工结算审计费
292.0599
建安工程费的0.3%
（7）工程监理费
1168.2396
建安工程费的1.2%
3、建设费
110009.229
（1）建筑工程费
97353.3
商业
13482.35
3500
住宅
19217.25
1500
写字楼
12405.1
1900
车位
52248.6
6000
13290
（2）基础设施配套
12655.929
建安工程费的13%
4、期间费用
18188.74789
（1）管理费用
4867.665
建安工程费的5%
（2）销售费用
6993.15078
销售收入的3%
（3）财务费用
6327.932112
总成本的4%
5税费
17638.70506
6、不可预见费
11000.9229
建安工程费的10%
总投资合计
205026.6786
5.2资金估算与使用计划
1.工程资金筹措：
集团资本金占总投资27.8％，约为57024.2556万元；
申请商业银行贷款占投资的50％，约为101563.593万元。
具体资金筹措及使用详表：
资金来源运用表
序号
工程名称
合计
2013年末
2015年
2016年
总投资
90510.504
57097.5966
39303.704
18114.874
1.1
建设投资
196628.012
33187.474
11790.145
1.2
借款利息
14804.02
2381.33907
6116.23
6324.72
资金筹措
2.1
自有资金
103463.0856
54429.609
2594.6466
31344.45
15094.38
2.1.1
销售收入
325821.016
130328.4064
195492.6096
2.1.2
资本金
57024.2556
2.2
借贷资金
101563.593
36080.895
54502.95
7959.254
3020.494
2.2.1
贷款利息（6.6%）
6135.702149
6908.801
第六章工程资金筹集方案及筹资成本估算
6.1工程收入计划
工程销售情况预测：
在第一年度末，可获得30%销售款；
第二年度末，可获得30%销售款；
交房后获得40%销售款。
工程收入计划及估算见下表：
销售收入估算表
名称
指标
2012年6月
2013年6月
2014年6月
单价
（元/㎡）
工程量㎡
销售比例
收入
（万元）
总计
57737.45
8300
30%
10994.60
40%
14659.46
36648.65
办公楼
9300
1258.29
1677.72
4194.30
1.3
车位
5500
—
100%
7309.50
1.4
30000
50%
4792.50
9585.00
经营税费
19342.05
营业税及附加
销售收入的5%
612.64
852.27
1422.00
2886.87
土地增值税
土地增值额的30%
3492.07
4857.93
8105.17
16455.17
销售净收入
8148.17
11335.18
18912.05
38395.40
6.2工程资金筹措
工程资金筹措：
集团自有资金占总投资35％，约为7105．52万元；
申请商业银行贷款占投资的65％，约为13195.96万元。
具体资金筹措及使用详见表：
工程资金筹措及运用表
单位：
万元
金额
第0年
第一年度
第二年度
第三年度
工程总投资（不包含经营税费）
20301.48
9668.87
5447.28
3651.52
1503.81
总成本
7105.52
0.00
13195.96
2563.35
2.3
销售收入补充
15686.36
1163.79
5959.15
8563.42
第七章工程财务评价
7.1工程盈利能力评价
7.1.1工程损益表
工程投资利润率=27.75%
投资利税率=34.69%
工程资本金利润率=126.24%
工程的各类静态指标详见下表：
损益表
经营收入
29841.25
6755.92
7554.68
15530.65
15146.15
3615.52
3906.37
941.38
1102.02
1862.97
利润总额
5633.40
-9331.61
2801.14
12163.87
5
所得税
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