城市别墅和城郊别墅的的区别Word文档格式.docx
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商场、学校、医院、交通、银行等配套设施一应俱全。
在城区中不但可以享受居于别墅的独立空间，更可以享受大城的各项便利，因而城中别墅的生活配套完善和方便也为其价格昂贵添上很重的砝码。
而城中别墅其地段的不可复制性以及对市区景观资源的占有，另外还在交通成本、时间成本方面有着较大的优势也是其存在的价值体现。
相对而言，城郊别墅一般产品类型多以独栋、联排、花园洋房等为主，属于比较纯正的别墅社区。
它们距离城区有一段距离，因而，居住在城郊别墅的客群一般都会有比较便利的交通工具。
而且随着城市建设的不断完善，公路交通网络也更加的宽阔和便捷。
3别墅，城市内外的景观之宅
对于别墅来讲，景观是鉴定别墅品质的一个重要因素。
城中别墅一般是以造景为主，但是由于受体量限制，景观面积一般都不大。
省城地产界人士张迎新先生认为，虽然城中别墅的景观规模可能不大，但是却有个明显的特点，城中别墅的景观，无论是绿植还是水体，一般都是讲究整体性，由于体量小，又想突出中心景观或者中轴景观，因此城中别墅的景观一般都是以中心景观为主。
不过这样就会忽视了栋间或者组团景观，景观的“亲临性”比较差。
例如中心水体景观，一般为了造势，都讲究大水体，这就造成业主的“亲水性”较差，缺少了“人与景”的互动与交流，而且后期物业维护成本比较高。
他说，其实这点是可以理解的，由于体量限制，如果造小景观的话，在有限的体量之间，显现不出整体景观的气势。
济南的城中别墅，例如：
御景山墅、燕山樱园、齐鲁涧桥的“维拉的院子”等等，这些都是城中别墅，体量都比较小。
但小有小的好处，大有大的好处。
别墅小盘，客户群定位高而且数量相对较少，这有助于社区品质的保障。
与城中别墅相比，城郊别墅就显得宽敞的多了，而且城郊别墅更加具有天然优势，他们把借景与造景相互融合起来，运用天然的水体和山体，给别墅社区带来了独特优越的自然环境，使居者不仅可以观看到美丽的景色，更可以享受其中的山趣、水趣，呼吸到纯净的空气，感受分外的宁静。
例如，瑞境·
皇冠水岸这个项目就充分利用了他的水体特点，在城郊形成了一个纯别墅社区。
城郊别墅由于具有了较大的空间，其在人造景观上也有了更加宽松的条件，中心景观带，栋间景观，组团景观等等无论是整体性，还是和业主的互动性，业主的亲临性等方面考量都有比较大的空间。
而宽敞的私家花园又称为城郊别墅的又一优势，独享的空间，无论如何布置都会给居者一个自创的机会，展示自己的理想生活空间。
4别墅，无可比拟的稀缺之宅
2003年2月18日，国土资源部发布了《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，停止别墅用地供应，这在一定程度上刺激了别墅市场。
供给量的有限与巨大的需求市场，形成了一个非常不平衡的市场需求现状，于是在几年前仍然难以出手的别墅在05年来了个大的变化，一类城市如北京、上海表现的尤为突出。
巨大的市场供应空缺，促使部分楼盘出现了局部性的购买紧张。
需求量和土地供给量的矛盾，短时间无法进行有效调和，在一个侧面还催生了二手别墅受人青睐，于是当初购买别墅的投资业主便有了“套现”市场，如此循环，便产生了一个“别墅循环系统”。
业内人士称：
建设用地的叫停使得别墅走上了“供不应求”之路，更关键的是，除非政策改变，否则这种局面将持续加剧。
其实别墅的增值最主要的便是体现在他“稀缺性”的根本上，中国指数研究院指数研究中心总经理陈晟指出，别墅、花园洋房等低密度高端物业表现良好，首先是因为占有稀缺自然资源；
其次，具备良好环境，产品具有较高的附加值，在通胀预期下，这些物业具有保值增值功能。
5未来的别墅
未来，随着低碳概念的兴起，别墅又会怎样与低碳靠近呢？
省城地产界人士张迎新先生表示，随着“低碳”概念的兴起，未来的别墅应该朝低碳化、科技化发展。
他认为，未来的低碳别墅，会在地表渗水材料、雨水收集、中水回收、循环灌溉系统等方面，有着大跨步的进步。
而且，项目的供暖与供电，全部或部分由太阳能供应。
至于中水回收系统，尽量杜绝传统的水处理技术，应朝着以生物处理为主的方向改进。
也就是说，在生物链中对净化水质起到关键作用的植物、动物等景观元素，都会在别墅社区中得到适当配置。
他说：
“现在一些别墅项目的景观规划，充分学习了南方的景观特点，一般都喜欢造大水体，其实这样并不很适合北方。
南方天气热，雨水多，当然适合，但是北方干燥，夏季雨水少，冬季寒冷冰冻，这样看来，后期维护成本比较高。
选城郊别墅还是城中别墅
在城中别墅与郊区别墅之间做一个选择，你会怎么选择呢？
相信这对很多别墅购买客户来说都是一个难题。
业内人士普遍认为，比较起来无论是城中别墅还是郊区别墅都有着各自的优势，要在这两者之间做个选择的话，最重要的还是看哪种类型最适合自己。
■城郊别墅胜在景观
穆天子山庄副总经理黎璐表示，郊区别墅与城中别墅最大的区别在于它是原生态别墅，具有独门独户的优势，拥有稀缺的自然资源，有山有水，环境优美，同时占地面积大，能为业主提供最私密的生活空间等特点。
例如，穆天子山庄1~3期500多亩土地上仅仅建设了400多套别墅，密度非常低，具有很好的私密性，但城中别墅就很难做到这一点，因为大部分城中别墅都不是纯粹的别墅楼盘，都会有一些高层洋房，这样容易给别墅用户形成一种压抑感。
天晟·
海琴湾董事长潘锐雄也表示，郊区别墅依托优越的自然环境，形成了一个景色优异、环境怡人的大型社区。
对于天晟·
海琴湾来说，它拥有1600米不可复制的一线江景，这些自然资源城区别墅是很难享受到的。
■城中别墅胜在配套
有业内人士表示，城中别墅一般指在城市中心比较核心位置的豪宅，拥有优越的地段优势。
此类别墅周边配套比较完善，无论教育、医疗、商业等各方面的配套，都已经相当成熟，在这一点上城中别墅要略胜于城郊别墅。
而城郊别墅项目则更为依赖小区内部的各项配套。
但随着佛山道路交通的不断改善，中心城区与郊区的距离越来越近，而大部分的城郊别墅业主都是有车一族，对于他们来说既可以享受到社区内的配套，也可以轻易地享受到周边配套。
所以虽然目前城郊别墅在配套上还是会弱于城中别墅，但是随着日后道路交通的不断完善，这种差别也会逐渐缩小。
稀缺性成就别墅价格
佛山楼市经过了一年多时间的调整后，洋房的价格都相应地有所下调，但综观别墅市场，我们可以发现：
佛山别墅价格这两年却一直保持着比较稳定的状态，这是为什么呢？
黎璐分析，谈到别墅价格的稳定就不得不提到它的主要特征———稀缺性。
别墅作为居住产品的终极形态，对自然环境的要求最为苛刻，依赖性也最强，而近年来随着别墅用地的减少，别墅的稀缺性特点也就更加显著。
在过去的一年多时间里面，佛山别墅的销售受大环境影响或多或少都受到了一定的影响，这主要表现在销售速度放缓上，但这并不意味着别墅缺乏市场，一直以来，来穆天子山庄看别墅的客户非常多，年后她就接到很多朋友想来买房的电话，穆天子山庄作为一个较成熟的别墅盘，大多数客户都是通过口碑传播过来买房的，只是受大环境影响现在大多数客户都还处在观望中，下手购买是早晚的事。
从年后的情况来看，感觉楼市在回暖，穆天子的销售还是不错的，预计5月份会出现一个购房小高潮。
三水御江南国际社区总经理李杰认为，别墅作为一种稀缺产品是不愁卖的，别墅价格受市场调整因素影响比较小。
他分析认为，市民购买别墅，是生活方式改善的结果，人一直就崇尚自然环境，土地、天空、山水都是人们的追求目标。
别墅作为容积率低的稀缺性产品，受到高端人群的追捧是必然的。
御江南作为占据三水一河两岸核心地段的高端社区，推出的城中别墅产品丰富多样，不但根据地形地貌进行规划，而且对绿化投入以及公共部分环境的建设都是很花费心思的。
四、城市别墅与郊区别墅的区别分析
1、规模区别
城市别墅的项目规模一般小于郊区别墅规模。
2、功能区别
郊区别墅缺乏城市别墅所拥有的城市便利，配套等功能。
城市别墅更多是提供第一居所的功能。
3、客群区别
城市别墅的客群主要集中在金字塔尖的富人阶层；
而北京目前发展来看郊区别墅更多的则趋向于经济型别墅，客群更多处于是金字塔中高段。
4、户型面积区别
城市别墅户型面积大多都在300平方米以上，而郊区别墅户型面积则以经济型200-250面积为主。
5、价格区别
城市别墅总价高于郊区别墅，东山墅、万城华府、Pekinghouse首府等城市别墅项目总价目前都在千万以上，而郊区别墅主力总价范围在200-600万之间。
从化两别墅：
目标客户群有所不同
对于合景上城湾畔及方圆明月山溪来说，两个楼盘都位于从化，两个楼盘都有不错的景观，这是它们的相同点。
但相对来说，两个楼盘的不同点更多。
合景上城湾畔位于从化市新的城市中心，所以在对外推广时，更多强调的是完善的配套、强调居住的便利性。
在建筑风格上，也延续了合景泰富地产一贯的现代、国际化传统。
方圆明月山溪位于温泉度假区温泉镇，有很好的自然资源条件，所以在对外推广时更多强调良好的居住条件。
而在建筑风格上，方圆明月山溪也延续了方圆集团中式建筑以及社区岭南文化的打造。
因此，这也导致了两楼盘的目标客户群有所不同：
合景上城湾畔更多倾向于追求现代生活的高端客户群体；
方圆明月山溪更倾向于追求闲舒、传统品味生活的高知客户群体。
方圆明月山溪联排别墅总价240万元左右
该盘建筑清新，内部园林呈现出现代中式风格
价格（论坛新闻）：
联排别墅价格在6000多元/平方米，总价约在240万元左右。
独栋别墅价格在8000-9000多元/平方米左右，总价约为300多万-400多万元左右。
景观：
目前在售的为诗书里组团，由于是坡地建筑，与路面的落差约有20米。
景观资源为北望中心荔湾湖湖景，南望流溪河畔湿地公园景观。
由于整个为里外两层的布局设计，因此，外层的景观会更开阔一些，内层的单位则大多仅能望内部的人工水景园林。
主要景观是湖景与山景
配套：
目前，该盘已经建好并使用的配套仅有作为售楼部的会所“草草草堂”，会所里面还设有一个“国学大讲堂”和“西关大屋博物馆”，“西关大屋博物馆”里面有一间原汁原味的西关大屋。
广东省美术家协会的分会“广东省美协（方圆）艺术中心”在这里落户，开盘后不断有展览举办。
目前其商业街也已经建好，不过尚未招商，据介绍将会引入超市、银行、餐饮等配套设施。
不过尚未有具体的时间表，销售人员介绍说，目前尚无业主入住，因此要视入住业主的数量而定。
商业街已经完工，尚未招商
交通：
记者当日到该盘是采用最省钱的办法，从广从公路一直走105国道过从化的街口立交，再往前走不远则可到达，其中，五人座车和平收费站收费5元。
车程约1个半小时。
从楼盘的线路图显示，假如要缩短车程，则在上105国道前，可选择走华南快速干线，再走京珠高速，再绕入105国道，不过也要耗时一个小时。
产品：
该盘的住宅风格定位为清新、高雅的现代中式风格，记者看到，其建筑外墙采用了素雅的白色涂料，灰色石材片墙，局部以木色或金属色百叶作为装饰；
顶部为蓝灰色金属飘顶或深蓝色钢屋顶，与山水环境较为融合。
园林里有颇有传统文化特色的雕塑
在售的诗书里组团的产品有联排以及独栋别墅两种，皆是地上三层，地下一层的设计。
共有B、C、D、E四种户型，B户型为353平方米；
C户型为368平方米；
D户型为421平方米；
E户型为470平方米。
目前，诗书里的样板房尚未开放，记者只能参观其一期文明里的样板房。
记者看到其户型设计颇有岭南建筑的特色，比如保留了带有明显传统特征的内庭院，在增加采光通风面的同时，形成前、中、后三重庭院的空间结构。
规模：
据楼书介绍，该盘总占地有43.2万平方米。
项目共分六个组团，分别为逢源里、明月里、山溪里、荔湾里、诗书里、文明里。
在售的诗书里有75套。
已经售罄的文明里组团有92套。
合景上城湾畔联排别墅毛坯价6800元/平方米
价格：
合景上城湾畔有关负责人表示，楼盘目前可售的别墅为四联排别墅，总套数为11套左右，其余别墅均已售出。
毛坯单价约为6800元/平方米，每一栋别墅的总价在200万元以下。
楼盘有关负责人表示，在建设合景上城湾畔的别墅区时，为避免外来的干扰，将整个别墅区提高了5米，所以视野会比较开阔。
在别墅区现场，可以看到楼盘旁边为小海河，楼盘和河流之间没有任何阻隔，为一线河景别墅。
在别墅区的东边，有大片荔枝林，不少别墅单位可望荔枝林景观。
据介绍，在楼盘的另一边，还有一条规划为40米宽的城市绿化带。
记者在现场看到，该绿化带目前正在建设中。
楼盘有关负责人介绍，购买合景上城湾畔可享受“购房入户大广州”的优惠政策，而买该楼盘的别墅，有3个入户名额。
教育配套方面，在楼盘旁就有从化第六中学，相关资料显示，该学校为省一级学校，设有高中和初中。
楼盘有关负责人说，合景上城湾畔业主适龄子女属于从化第六中学的地段生，可以入读该学校的初中，并且在不影响学校上课的情况下，楼盘业主还可以使用学校的运动设施。
此外，楼盘本身也有一所双语国际幼儿园，现场可见，幼儿园已经建设好，据说目前正在和知名幼儿园在洽谈进驻事宜。
在现场还可以看到，合景上城湾畔有在从化楼盘很少见到的完善的会所，会所内有室内恒温游泳池、电影院、儿童游乐中心、健身桑拿等设施。
在洋房的裙楼里，看到有已经开业的宏城超市。
合景上城湾畔有很完善的生活、休闲配套
记者下午14：
45从楼盘出发，走355省道转入105国道，因为在白云区遇上碰车事件导致的堵车，堵车时间将近一个小时，所以在下午17：
00左右到达东风东路，如果扣除堵车的时间，路上所花时间为一个小时左右，途中小车缴交路费5元。
据介绍，除了该道路外，还有更快的路径，就是从楼盘出发，走355省道转入105国道，然后上街北高速，再转入机场高速或者京珠高速，所花时间减少一半左右，当然路费也要多一些。
楼盘有关负责人介绍，合景上城湾畔的别墅面积有三种，分别为278平方米、307平方米及347平方米，其中前者为四联排别墅，后两者为双拼别墅。
别墅外立面为米黄色，别墅为地下一层、地上三层，地下一层可做影音室或者交际场所，地面一层有长者房，二层和三层均有大套房，可作主人房。
此外，别墅有180-480平方米的前后花园，楼盘有关负责人说该花园同样有产权。
从楼盘提供的资料来看，合景上城湾畔总用地面积近23万平方米，总规划建筑面积约28万平方米，绿化覆盖率42%。
整个社区规划为A、B、C三个大区域，其中C区为纯别墅区。
别墅的总套数仅为105套。
刘必恩：
城市别墅与郊区别墅不是一道选择题
独别是VILLA，联排是TOWNHOUSE，我没听说有专门对应“城市别墅”的英语词汇，应该就是指建筑在城市里的别墅或者说单栋家庭住宅（SingleFamilyHouse）？
这个概念在北方大城市和南方沿海地区出现的比较早，从规划来看，在城市中建造独栋几乎是不可能的，所以城市别墅主要是联排和叠加两种形式。
近两年武汉也兴起好几个打“城市别墅”概念牌的中心区或者次中心高端产品，有业内朋友跟我说，现在城市别墅销售如何如何火，问是否有担心对F、天下的销售造成一定冲击。
哑然失笑——虽然同称“别墅”，也许价格相差无几，建筑实质却大相径庭。
城市别墅和近郊独立别墅属完全不同的两种类型。
别墅是舶来品，其传统意义上的概念是指位于郊区或风景秀丽地区的一幢功能较为齐全、带有花园或院落的两层或多层房屋，通常是作为住宅或度假休息的场所。
按照现行国际通用的标准，真正的别墅应具备5S，即景观（scenery）、故事（story）、阳光（sun）、运动（sport）、溪流（stream）。
所以，别墅就应该是建造在风景优美、有深厚历史文化底蕴充满清新空气有明媚阳光和纯净溪流的地方。
还应体现自己的独特性、地方性、自然性和私密性。
别墅建筑必须有自己的特征，寻找它可以不用门牌号，决不能幢幢都一样，具有鲜明个性。
而按中国式拆字法理解别墅的含意——别墅就是“别野土”——“野土”就是另外的土地，非城市之土，它是特别之地上的建筑而不是大众产品，只能属于少数人。
与大众生活是有一定距离的一种建筑。
我常问我们的客户：
购买别墅的意图是什么？
多数人答曰——亲近自然，这是他们买F、天下的首要需求。
（现在有很多人抱着一个“城市别墅”概念不放，倒把这一点忽略掉了。
）
但今天我们身边的不少中心区高端项目，也把自己归入“泛别墅”之列，多数的“城市别墅”不是临江就是面湖或者在城市最核心商业地段，无论它宣称自己拥有如何如何优越的自然资源，地段价值还是当仁不让地成了这些楼盘的最大卖点。
而别墅的5S标准，已完全被忽略了。
因此，所谓的城市别墅绝大多数是地价决定了品质，产品本身并不具备别墅的特质，操作手法与普通住宅也大致无二。
操作好点的也就加上点故事而已。
归根结底还是概念大于实际。
城市别墅和郊区别墅在消费客群上也有本质的区别。
城市别墅的购买人群更加在意工作和家之间便利，因为这会是他的第一居所，只为了生活方便，并不在意去体会别墅的情趣。
郊区别墅强调的是在生活当中的休闲，亲近自然的感受，比如我们一期许多入住业主在自家花园里种植各种果树、花卉，一有空就料理它们，还有些业主周末和假期的时候来度假、游玩。
更多地来享受郊外清新空气和满眼翠绿。
当然，城市别墅也有一些好处，第一既然能够做别墅，都是靠公园或是湖边江边的，这是城内的稀缺资源;
第二当然是交通的便利。
但是它把居住别墅最核心的价值——清新自然、阳光、舒适感都抛弃了，仅仅是停留在居住形态与空间的变化上。
就好比我原来在社区买一个多层三居室，现在我可以在同一社区或者同类地段换一个更宽敞的高层大开间或是复式，只是房屋成色和空间大小的更新换代，生活本质和生活形态并没有太大变化。
城市的大环境污染日趋严重，那些浮尘、汽车的尾气都会影响生活品质。
我在F、天下办公室的桌子一个礼拜不擦都很干净，但是我在市区住所的桌子一个礼拜不擦就会满满的浮上一层黑尘。
所以真正要买别墅的人要选择真正意义上的别墅。
就要尊重你的原始需求，从这个意义上来说——城区的别墅和我们郊区别墅是不同类型的产品。
又及：
本文里我不断提到“郊区”一词，其实在敲字的时候多少有点别扭。
东西方对于“郊区”的理解存在很大区别，在美国两个小时车程会觉得很近，每天花两三个小时在路上很正常。
不管是城市别墅也好，还是郊区别墅也罢，从开发商到业主，我们都应该注意到自己的生活态度和品质选择。
剥离浮华，回归本质，别墅本身更加强调人与自然的一种交流，没有生态与自然，也就无谓之为别墅。
这点对我们来说是致关重要。
城市别墅PK乡村别墅
什么是别墅？
其实她就是一种特殊的房子，一种高端的住宅产品。
她从诞生之日起，就是一种身份、地位的象征。
买得起别墅的人，必然是有千万身价的人，而他们也是社会上最忙碌的人之一。
人们为什么要买别墅？
无非是为了享受山光水色，乡村野趣，所以传统的别墅大都是建在远郊，是的，这里的生活的确很纯净。
然而，因为传统的别墅远离城市中心，她带给我们生活上的不便，与我们工作的快节奏一直都在相互抵牾。
早期的别墅也一度成为“为保姆建造的房子”，别墅生活也成为“5+2生活”中的“2”。
而别墅的主人也一度成为为别墅而生活的人。
此时的别墅变成了一种符号，而非一种生活常态。
一位三年前购买了一套远离市中心别墅的商界人士，曾向朋友们大倒“苦水”，历数了诸多不便。
孩子上学、父母看病、社交应酬，更烦心的是每天必须采购新鲜蔬菜。
虽说开车十几分钟就能赶到超市，但长年累月的奔波，真有点儿身心疲惫的感觉。
人毕竟要活得轻松一点啊。
朋友笑言：
别人做“房奴”，你就做“墅奴”吧。
什么样的别墅才是我们需要的？
随着人们生活水平的提高，人们对别墅生活有了新的认识和新的需求。
于是，一个新的别墅概念被提出——城市中的别墅。
“城市别墅”以其更亲民的姿态出现在了人们的生活之中。
她以临近海岸，坐拥独特自然景观、保持极高私密性等，而不失传统别墅的风雅趣味;
又以靠近城市而建的方式，解决了传统别墅生活和交通上的不便，成为了真正宜居的场所。
海甸岛，作为海口市的“岛中岛”，其实早在1992年，就被定位为别墅区，只因当时宏观调控引发的房地产市场萎缩，当时所建的一幢幢美丽的别墅一度沦为民工甚至是拾荒者的免费住所。
岁月流转，铅华洗尽，如今的海甸岛犹如历经磨难的美丽少妇，终于又恢复了她丰姿绰约的迷人魅力。
只是自2006年5月30日国土资源部限制别墅用地的禁令下达后，加之海甸岛土地资源几近枯竭，要想在海甸岛上拥有一套既靠近海边，又靠近城市的“城市中的别墅”似乎正在成为一种奢求。
以海南大公馆为典型代表的“城市中的别墅”，因为既靠近海边，又紧邻学校、医院、酒店、超市及菜市场等公共设施，经世纪大桥前往海口中央商务区国贸不过5分钟车程。
可谓既可尽享海景浪漫风情，远离闹市喧嚣的静谧生活，又免去了孤悬荒郊的落寞和生活上的不便。
再说了，古人也曾有言：
小隐隐于山，大隐隐于市嘛。
近闻海甸岛又大变了模样。
除了重建人民桥、人民大道，拟建一条海甸岛通往新埠岛的大桥和环海甸岛的海景大道，在白沙门建一个上千亩的生态公园。
更值得人们期待的是，就在大公馆附近，将建造一个高达220米的观光塔和渔人码头，甚至可能建设一条与世
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