土地管理学 案例与作业Word格式.docx

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B县第一机械厂应分别申请两宗地的出让国有土地使用权初始登记。

申请人为该厂法人及法定代表人。

申请时限按规定：

一是按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应在支付出让金后30日内；

二是成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有土地使用权的。

应当在每期付款后30日内申请国有土地使用权初始登记。

B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权初始登记。

[案例3]

1978年，A企业经批准在某城区拥有一宗地划拨土地使用权，用途为工业，1993年初始土地登记时，依法申请，领取了国有土地使用证。

1998年企业为开拓业务，把厂区迁移到了开发区，原用地准备用来开发商业。

现已得到市规划局和市土地管理局同意，并于1998年12月5日与市土地管理局签订了国有土地使用权出让合同，合同规定土地用途为商业，使用期限为40年。

问该如何办理土地变更登记?

（1）本宗地变更登记实际包含两大变更登记类型，一是划拨国有土地使用权补办出让手续办理变更登记；

二是土地用途变更登记。

（2）A企业应在缴纳土地出让金后30日内申请土地变更登记，应提交的资料除申请表、申请人身份证明等，主要还应包括：

市规划局对A企业改变土地用途申请的批复、市土地管理局与A企业签订的《国有土地使用权出让合同》、土地使用权出让金和有关税费交纳凭证、原《国有土地使用证》等。

（3）土地变更登记的一般程序是：

申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发土地证书。

两宗地应分别提交：

1）土地使用权登记申表；

2）该企业法人证明、《土地登记法定代表人身份证明》和法定代表人个人身份证明；

3）建设用地批准书；

4）《国有土地使用权出让合同》；

5）出让金支付凭证等；

6）委托代理的还应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。

土地使用期限应按出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起50年计算。

[案例4]集体土地所有权变更登记

一宗地原属D县武义镇东山村所有，位于武义镇东平村行政区域内，为东山村在东平村的飞地。

另一宗地，原属东平村，位于东山村行政区域内，为东平村在东山村的飞地。

现为实施土地整理项目，东山村和东平村签订了交换这两宗土地的协议，并报当地县人民政府批准。

为加强土地整理中的权属管理，问该如何办理这两宗地的土地变更登记手续?

（1）因土地交换引起集体土地所有权变更登记，所以要求两宗地共同申请，并依照法定程序进行变更登记。

（2）申请人：

分别为D县武义镇东山村、东平村及其两村的法定代表人。

应提交的证明文件主要有：

集体土地所有权变更登记申请表；

《东山村和东平村关于交换土地的协议》；

《D县人民政府对东山村和东平村关于交换土地的协议的批复》；

原《集体土地所有证》；

申请人身份证明。

三种土地登记类型区别

作业一：

某市M企业，以划拨方式拥有三宗国有土地使用权，用途为工业。

现M企业进行企业改制，拟组建N股份有限公司，现经土地权属界定、地价评估，拟定了土地资产处置方案，并经有批准权的机关批准，同意以国家作价人股方式处置该三宗地国有土地使用权。

问土地资产处置后，该怎样办理土地变更登记？

程序是什么？

参考答案：

1、三宗土地应该分别办理土地使用权变更登记手续。

权利人由M企业变更为N股份有限公司；

土地使用权类型由划拨变更为作价入股。

应该注意以下问题：

（1）变更登记申请期限：

签订入股合同之日起30日内；

（2）、申请人为N股份有限公司的法人及法人代表；

（3）、三宗地分别申请土地使用权变更登记。

2、应该提交的材料：

（1）、土地使用权变更登记申请表；

（2）N股份有限公司法人证明、《土地登记法人代表人身份证明》和法定代表人身份证明；

（3）、公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批准文件及土地管理部门与N股份有限公司签定的委托合同；

（4）、土地估价备案材料；

（5）、原《国有土地使用证》；

（6）、房屋所有权证及其他地上附着物证明；

（7）、委托代理的应该提交土地登记委托书及代理身份证明等。

3、权属审核要注意的问题：

（1）、对申请人的审核。

要注意申请人是新设的N股份有限公司，且申请人必须与公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批复文件土地使用者一致。

（2）、对土地权属来源文件的审核。

要着重对公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批准文件以及土地管理部门与N股份有限公司签订的委托持股合同进行审核；

（3）、对使用期限的审核。

要注意出让年限是否符合土地使用权最高使用期限。

[案例5]土地他项权利（抵押权）登记

某市A公司，1991年8月以划拨方式取得一宗地国有土地使用权．面积15567平方米，用途为工业，2001年8月15日，A公司与B银行签订了《土地使用权抵押贷款合同》。

贷款金额为100万元，期限三年，问该如何办理土地他项权利（抵押权）登记手续？

土地抵押权登记的一般程序为：

土地登记申请一地籍调查一权属审核一注册登记一核发土地他项权利证明书。

土地使用权抵押登记要求：

“双方申请”，即抵押人和抵押权人共同提出申请。

应当提交的证明文件主要有：

1）土地使用权变更登记申请表；

2）Y企业和M企业的法人证明、《土地登记法定代表人身份证明》和法定代表人个人身份证明；

3）转让合同；

4）原土地使用证；

5）变更后的房屋所有权证；

6）税费交纳证明；

第5章第四节国有土地使用权的确认与流转管理

案例1

新城邮局于1979年5月经批准取得10亩土地建办公楼，后由于资金紧张，于1980年1月与新城信用社签订协议，由信用社出资500万元共同建造8层办公楼，约定房屋建成后1~4层归邮局使用，5~8层归信用社使用，双方各占50%建筑面积。

办公楼建成后双方按协议分配并使用房屋至今。

2002年信用社改制要求办理土地登记，但邮局以自己是用地批准文件的主体以及合建协议未约定土地归属为由，认为该土地的使用权应当归属自己。

该宗地土地使用权应当如何来确定？

首先，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第39条的规定：

以土地使用权为条件与其他单位合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权。

其次，根据1982年颁布的《国家建设征用土地条例》，条例公布后合建的，应依法办理土地转让手续后再确定土地使用权。

双方合建发生在1980年，并签订了合建协议，因此应按建筑面积比例来分摊土地使用权面积。

该宗地是新城邮局与新城信用社共有土地使用权，根据合建协议确定各占土地使用权面积的50%。

案例2

1999年9月，某公司通过协商出让方式，购得处于某市经济开发区的未开发土地20公顷的土地使用权，用于建设与工业区配套的住宅小区。

为筹集开发资金，某公司在取得有关土地使用权属证明后，立即将其中的10公顷土地的土地使用权转让给A公司，将另10公顷土地的土地使用权抵押给M银行并获得了贷款。

某公司转让土地使用权的行为是否合法？

为什么？

是违法的。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条

（二）规定：

按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的才可以转让。

某公司显然未履行合同约定进行投资开发。

案例3：

某市育金房地产开发公司于1992年5月17日从该市土地管理局获得位于某市北海大道西侧，共13400平方米土地的建设用地许可证。

1993年3月17日，育金房地产开发公司将土地使用权以总价880万元价格转让给建银公司，合同签订后，建银公司以合同约定的期限、价款交付了土地使用权转让价款。

建银公司未取得土地使用权。

1993年4月19日，建银公司与环珠公司订立《合作开发土地合同》约定，建银公司将土地与环珠公司合股开发；

环珠公司同意建银公司提前退股，并提前支付1000万元。

双方还约定了交款期限、方式、违约责任及其他权利义务。

合同订立后，环珠公司按合同约定于1993年4月20日将第一期540万元汇入建银公司的帐户。

问这中间存在什么问题？

育金公司与建银公司之间签订的土地使用权转让合同并未生效。

因为双方当事人在合同签订后未及时办理过户手续，而依法向土地管理部门办理过户手续是土地使用权转让合同生效的要件。

因此，虽然建银公司支付了价款，但合同并未生效。

因此，建银公司并未取得土地使用权。

建银公司和环珠公司订立的土地使用权转让合同是无效的。

首先，建银公司未取得土地使用权。

其次，建银公司在前一土地使用权签订一个多月内，就把土地使用权再次转让，没有投入建设资金，属于炒卖土地的行为。

再次，建银公司与环珠公司签订的合同，名为《合作开发土地合同》，实为土地使用权转让合同。

根据合同内容可知：

环珠公司允许建银公司提前退股，建银公司退股后留下了土地使用权，环珠公司支付了1000万元的价款。

实际上是环珠公司以1000万元购买了建银公司的土地使用权。

案例4：

2005年7月，某市A单位由于机构精简，有一幢行政办公楼空闲出来。

该宗地位于市区，地势较好，属于划拨用地，占地面积620平方米，建筑面积3100平方米。

A单位于当年10月份将该幢办公楼出租给B公司经营宾馆，B公司与A单位签定了《房屋租赁协议》，协议约定：

B公司每年向A单位交纳租金30万元，租期为三年。

请问该单位出租行为是否合法？

不合法。

A单位的行政办公楼属于划拨用地，如要出租给B公司，需先补办土地出让手续，补交土地出让金；

或者将租金中所含的土地收益上缴国家。

但A单位的出租行为未经土地管理部门批准，因此，A单位和B公司的行为构成非法出租土地行为。

案例5：

某市一家物资公司向当地银行贷款，以该公司位于市区一块划拨土地作为抵押。

当贷款期限界满时，该公司因经营不善，无力偿还银行贷款，被法院依法宣布破产。

于是，银行主张实现抵押权，但破产清算组对该抵押持有异议，最终法院裁定该抵押无效。

案例评析：

这是一起以划拨方式取得土地使用权初始抵押，被法院判决无效的案例。

划拨土地使用权要想抵押，必须符合下列四个条件：

1、土地使用者必须是公司、企业、其它经济组织和个人；

2、持有合法土地权属证明；

3、必须取得市、县政府土地管理部门的批准；

4、还必须补签土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金。

该物资公司抵押划拨土地前，未经当地市、县政府土地管理部门批准，也未补签土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金，因此该抵押无效。

第5章第六节土地征收

案例6

某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县级人民政府申请用地2亩（以出让方式取得土地使有权），经县人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地（非耕地）2亩。

为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土地使用权合同。

合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。

有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。

据此，请回答以下问题：

（1）该土地使用权出让合同是否有效？

（2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？

（3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？

（1）无效。

因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。

土地所有权的出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工厂出让土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。

（2）不合法。

依照《中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例》的规定，工业用地最高年限为50年。

（3）该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：

由人民政府依法定权限批准征收A村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依法登记，领取土地使用权证书后，取得土地使用权。

第6章第五节实施土地利用管理的主要手段

作业：

1、对耕地实行严格保护是我国的一项基本国策，你所知道的关于耕保护方面的相关制度有哪些，内容是什么？

（1）实行土地用途管制制度，严格控制耕地转为非耕地，控制建设用地占用耕地总量；

（2）实行占用耕地补偿制度，非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。

没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地；

（3）禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。

禁止在基本农田中挖塘养鱼或发林果业；

（4）非农业建设占用基本农田`应当报国务院审批。

2、我国实施土地用途管制中中央政府与地方政府之间可能存在哪些方面的利用冲突？

如何协调？

一、我国农用地用途管制存在的问题

1、农用地用途管制主体错位。

我国对农用地转为建设用地实行国务院和省级人民政府两级审批的制度。

但是，如果省、自治区人民政府已经授权设区的市、自治州人民政府审批乡（镇）土地利用总体规划的仍由设区的市、自治州人民政府审批。

由于农用地转用审批权的下放，导致农用地用途管制主体错位，即农用地转用审批的权力实际上掌握在市、县级地方政府手中。

2、我国集体土地所有权主体地位虚置。

我国《土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体组织或者村民委员会经营、管理。

而现实生活中，我国存在乡镇农民集体经济组织、村农民集体经济组织和村内农民集体经济组织，三者在不同程度上都是农村集体土地所有权的代表。

“集体”究竟属于哪一级，各级权利如何分配，没有明确规定。

3、农用地用途管制执法不严。

对于擅自征用基本农田，随意修改土地利用总体规划的行为，或者是没有相应的法律责任，或者是难以操作。

以至于在以地方政府为主体的土地违法案件中，往往会假借“公共利益”的名义，加之“因公违法”的托词来逃避和减轻法律制裁。

4、农用地用途管制手段单一。

我国农用地用途管制主要是以行政、法律等强制性手段为主，对经济、激励等诱导式手段重视不够。

由于农用地管制经费没有稳定渠道，经费不足，影响了耕地保护责任和措施的落实，保护成效难以巩固。

　二、加强农用地用途管制的具体对策

1、进一步改革土地行政管理体制。

在土地管理体制上我们应进一步改革，建立土地管理部门的中央垂直管理体制，只有强化集中控制的权力，实现了人员编制、经费和管理上的独立，土地管理部门才能真正发挥对地方土地利用行为的监督作用。

改革和完善土地管理体制，强化中央政府的土地管理职能，加强土地的集中统一管理，赋予土地管理部门必要的行政处罚权，建立与司法机关的联动协调机制。

2、明确集体土地归村民委员会集体所有。

改变集体土地产权主体虚置，明确土地所有权主体归全体村民所有，由村民委员会或由相应的全村性机构统一管理。

3、加大对地方政府违法用地的惩处力度。

加大地方政府违法用地的惩处力度，建立个人政绩档案，公布违法信息，使其受到全社会的监督。

非法批地、占用基本农田既然是违法行为，就应该诉诸，让违法官员一概站到被告席，不仅追究他们违法批地的法律责任，而且对于其中是否存在牟取私利的贪污受贿行为，也应一并查个水落石出。

完善刑事处罚的诉讼程序，让违法者在法律上、政治上、经济上付出高额代价，要让违法成本高于守法成本。

4、建立政府官员农用地用途管制综合考核机制。

建立绿色GDP考核机制，综合考察政府官员的业绩，把耕地保护纳入干部政绩考核体系，作为一项硬性指标加以实施，结合具体的条件和背景，由单纯的“GDP崇拜”向崇尚经济、社会、环境的可持续方向转变。