某房地产施工图审查指南Word格式.docx

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1、大城某某楼盘3期勘察布点间距较大，勘察孔间距达35-45M，已超过规范要求，而3期建设场地实际情况为：

大部分为回填土，最深厚度为13M左右，少部分为全风化或强风化岩，勘察布点为沿建筑物纵向每单元一个孔，没有根据现场钻探情况对勘察孔位进行调整或加密，虽然经济，但造成地质报告的深度不够。

2、因勘察布点较稀，地质报告反映的地质情况与实际有较大的出入，勘察报告的深度不能满足设计要求，如29号楼1单元，根据勘察报告此单元的回填土最深为9M，原设计准备将回填土全部挖掉，分层回填夯实后做天然地基，在实际开挖后发现，回填土局部深度已达11M仍未见原土，最后决定分层回填后改为桩基础，造成工程费用增加和工期的延长。

二、桩基选型

1.0可根据详勘报告并结合各类桩基的工程特性、经济性，确定可选用的桩基类型，提出意见；

2.0组织技术讨论会或研讨会，对各类可以使用的桩基类型进行技术交流，充分吸收专家和其他技术单位的意见（公司各有关部门均可参加）；

3.0根据建筑物四周环境条件、建筑物层高、基坑支护等条件综合考虑，最终确定桩基形式；

4.0桩基的承载力取值是否合理，对预制桩可通过提前试桩来确定，对人工挖孔桩、冲钻孔桩可通过现场施工取样和地质报告相互对应来确定，持力层的确定应经济合理，施工参数的取值应合理，且施工时可操作性强。

大城某某楼盘4期建设场地，根据勘察报告可知，大部分为回填土，深度为2-20M之间，回填时间不到1年，如做天然地基承载力和沉降均不能满足设计要求，必须对可以选择的地基方式有强夯、震动沉管灌注桩、预应力管桩、冲钻孔桩、人工挖孔桩、静压桩，

强夯可大面积消除回填土沉降，表面形成硬土层，可有效消除道路、各种管线的不均匀沉降，但强夯的影响深度仅为8M左右，超过此深度则下部的沉降不能消除，有一定的局限性。

震动沉管灌注桩桩长可以满足设计要求，但桩身砼需现场灌入，拔桩时如质量控制不好，容易形成局部桩身缩径，质量不宜控制。

预应力管桩应用已比较成熟，不存在桩身缩径问题，质量控制较沉管灌注桩容易，3期已成功应用。

冲钻孔桩及人工挖孔桩相对6-7层的多层住宅来讲成本较高，且不能充分发挥它们承载力高的特点，经济上不合算。

静压桩与预应力管桩仅施工机械不同，但静压桩施工成本比锤击预应力管桩高。

综合以上各桩型的特点和经济性，结合某某楼盘4期的地质情况、怡翠谷两侧的边坡情况经与设计单位的专家和设计人员共同讨论确定：

采用预应力管桩，其中怡翠谷两侧可根据边坡的不同地质情况区别处理，对回填土厚、高差大的边坡预应力管桩的桩径可适当加大。

目前桩基图纸已出，准备施工。

大城某某楼盘4期桩基础设计图中对预应力管桩参数要求为：

最后三阵平均每阵贯入度分别为桩长<

10M为20mm/10击，桩长>

10M为25mm/10击，要求较严格。

某某楼盘3期的地质情况与4期基本相同，基础均为桩基础，根据3期施工的实际经验，如按设计图上要求的参数指标来控制，有部分桩的桩头容易打烂或打裂，造成废桩，后改为用两个指标来控制：

一个为最后三阵平均每阵的贯入度，另一个为最后1M的总锤击数，其中最后三阵平均每阵的贯入度参数适当放宽为：

桩长<

10M为25mm/10击，桩长>

10M为30mm/10击，施工完成后的桩静载试验检测报告表明：

桩的承载力和沉降量均满足设计要求，主体施工完成后的沉降观察数据也表明：

桩的质量合格未发现异常现象。

因此，我司建议设计单位修改参数，以避免不必要的浪费。

案例3：

由我司大康监理公司监理的卧龙阁工程，面积27000M²

，是一栋地下2层，地上31层的1类高层建筑，桩基选型过程中出现问题的解决办法：

地质情况如下：

粘性土4M，透水系数为75的砾砂层4-6M，全风化岩层3-5M，以下为强风化和中风化岩层约5-10M，地下水位为-2.5M，其中砾砂层透水性良好，需作止水帷幕截水。

工程原设计采用大直径锤击震动沉管灌注桩，为准确确定单桩承载力进行了2根试桩，因桩基施工时震动及噪音较大，而相邻的4栋多层住宅和工业厂房距建筑物外边线仅6M，为减轻试桩时震动对周边建筑物的影响，在试桩前开挖了两条深2M的减震沟，并请广州地震局在周边建筑物上进行了测试，试桩结束后测试结果表明，试桩时的震动相当于3级地震，噪音较大，虽然对四周建筑物安全不会产生影响，但周围的居民反映强烈，部分居民打电话投诉，另一些居民现场质问，如将来大规模正式施工，必将与周围居民发生更大矛盾，对施工的质量和工期产生不利影响。

根据地质报告揭示，从基础底板下到全风化岩层距离为4—8M，设计桩端进入全风化岩层2-3M，核心筒下因有电梯基坑，桩长仅5M左右，属于短桩不利于抗震设计，从技术角度来讲，也不宜采用。

综合以上两个因素，不论从四周环境还是技术角度，采用大直径锤击震动沉管灌注桩均不是十分合适，因此决定更换桩型。

经过专家、设计单位、甲方及监理公司人员共同讨论，确定为人工挖孔桩，虽然场地中有较难成孔的砾砂层，地下水位也较高，但只要排水和施工措施得当，人工挖孔桩完全可以施工。

从后来的施工情况来看，穿越砾砂层虽然遇到一些困难，但这些困难在施工方案中已充分预料到，采用人工挖孔桩基础取得了成功。

虽因更换桩型，造成了50天的工期损失和赔偿了少量的补偿费，但也因更换桩型，避免了更大的经济损失。

第二章地下室部分

一、地下室建筑与结构要求

1、汽车通道的入口高度不应小于2.2M、坡道的坡度是否合理，坡道应有防滑构造、照明装置，坡道入口和坡道底端应有排水沟。

2、备用发电机房的排烟通道是否考虑隔热设计，有无安装予留孔洞，

3、人防分区布置要满足满足平时和战时的要求，各种管线布置不应对人防门的开关有影响，人防门前开门范围内的垫块应确保在战时能快速移开，使人防门能及时关闭。

4、人防地下室设备用房应有一定数量的从基础内引出的钢筋头，便于战时设备接地使用。

二、地下室管道竖向定位原则

1、保证主要通道的净高2.2米以上，局部非主要通道的高度可适当降低，但不得小于2.0米；

2、由于成本控制，地下室层高较低，给水、消防和喷淋的干管可穿梁安装位于最高，喷淋支管沿梁底安装，风管和电缆桥架位于最下；

3、给水、消防和喷淋的干管可考虑沿侧墙安装，高度不做限制；

4、风管在有梁的地方绕梁安装，以提高安装高度；

5、防火卷帘的喷洒应使用独立的喷淋系统。

三、地下室的留洞

1、管道穿越地下室的外墙必须预留防水套管；

2、管道穿越地下室的顶板，如位置在室外时必须预留防水套管；

3、电缆穿越地下室外墙应做特殊处理，目前直接埋管的方法在防水处理时很难处理；

（例：

大城丽苑和华庭均出现问题，下雨时灌水严重，进行了多次处理）；

4、地下室的洞口在拆摸后应立即进行管道安装，包括安装阀门，以防止地下室被淹，（例：

我司近年开发的楼盘由于管道安装晚，或安装后没装阀门，使的这些洞口成为地下室进水的主要原因之一）；

5、地下室防排烟洞口、材油发电机排烟洞口应特别注意，这些洞口较大且在结构图上容易遗漏，（丽苑、华庭的结构施工图上均遗漏这些洞口）；

6、地下室的留洞在施工前，各专业应汇总校对，以防止遗漏；

7、干管穿越地下室梁的留洞在水平方向应考虑留有较大的富裕，以避免施工误差，使管道安装困难（例：

大城华庭预留洞较小，有偏差，大多数留洞报废）；

8、穿梁的位置是否对梁的受力不利，是否有加强处理措施。

四、地下室设备房

1、变配电房、水泵房、材油发电机房不宜放在较低的位置，以免被水淹；

大城华庭泵房位于最低处，发生事故随时被淹）

2、变配电房如在地下室应考虑局部的抬高（例：

大城丽苑配电房进行了整体抬高，效果较好）；

3、水泵房内的配电柜不宜和水泵地平一个标高，配电设备应抬高，以免被水淹，配电设备可考虑放在单独房间，有门通往泵房就行；

4、水泵房的排水首先应考虑能自然直接排出（少量集水可排入其他地方），同时考虑设置水泵排水，排水集坑应设置水位报警装置（例：

大城丽苑泵房发生意外有水时，泵房的集水可排到大地下室，以免泵房立即被淹）；

5、发电机房应考虑给排水，一般应设置排水地漏，设置环保除尘的给排水，洗手池，排水应首先考虑能自然排到地下室的排水集坑内，但不能排到电梯集坑内（例：

大城华庭发电机房的排水直接排到消防电梯井内，使得排水系统无法使用，且没有给水点）；

6、配电房的电缆沟由于多种原因容易进水，应考虑增设排水集坑采用水泵进行排水；

五、人防

1、人防的洗消间应设置防暴地漏，施工时应特别注意，应委托专业公司予埋，或指导；

（大城丽苑和华庭都未按要求施工）；

2、人防的洗消间等通道应设置防暴门铃，施工时应注意；

3、穿越人防外墙的管道，在人防一侧必须安装防暴阀门，穿越人防分区墙的管道应在两侧增加防暴阀门；

4、穿越人防分区的电缆桥架应进行封堵处理，电缆周遍应用防火棉封堵，穿越人防外墙的电缆应按规范进行处理；

5、人防工程的防暴电井不应遗漏（大城华庭和丽苑均遗漏）；

6、地下室排水沟穿越人防的分区墙时必须做特殊处理；

（大城华庭在两侧增装了阀门）；

7、必须考虑防火门和人防门的关系，两种门不宜共同使用一个门洞；

（大城华庭采用太多，搞不清其中的关系；

8、DN100以上的管道不应穿越人防顶板，如必须穿越时，应在穿越处做变经处理；

9、排水PVC管道不得穿越人防顶板和外墙；

10、应注意人防门与结构水电的关系，避免相碰，使人防门打不开；

11、应注意防排烟等通风系统与人防的关系。

六、地下室排水

1、集坑的排水管道应在地下室拆摸后立即安装，应将阀门安装上以免地下室进水；

2、集坑的排水泵应进行自动化监控处理，将信号引至控制室；

3、地下室的排水蓖下应设计安装橡胶皮条；

4、地下室水泵的配电箱不宜采用通用锁，不利管理；

5、地下室车道应设置两条雨水排水沟，上面的雨水够的排水应考虑直接排向室外的雨水井。

七、地下室消防

1、防火卷帘的喷洒应使用独立的喷淋系统；

2、地下室插孔电话的位置应考虑与防火门、人防门等的关系，避免使用困难现象的发生；

3、应注意防火卷帘门与梁柱的关系，尽量抬高安装高度；

4、人防区的防排烟处的防火门必须考虑密闭性，不能采用一般的防火门，应考虑增加密封橡胶（例：

大城华庭的防火门无法通过验收，密闭性太差）；

5、卷帘门上宜安装声光报警装置。

案例：

大城华庭地下室人防门存在如下问题：

人防门前的垫块部分用砖砌封闭，战时不能快速移开。

部分人防门与管线、楼梯打架，人防门不能全部打开。

第三章住宅

一、厨房设计

1.0平面及设备布置

厨房作业的基本流程为食品储藏〉准备〉洗涤〉调理〉烹饪〉配餐〉餐桌，厨房各项设备的布置都应以此为前提。

1.1橱柜布置

1.1.1单面直线式，动作成直线进行，动作流线最长，对小空间厨房使用比较方便，同时也适用于厨餐合一的开放式厨房；

1.1.2双面直线式，动线距离变短，且直线动作减少，但操作者经常要转180˙，由于设备的增加，储藏量明显增大；

1.1.3曲尺型是动线较短的布置方式，从冰箱、洗槽到调理台、炉台的操作顺序不重复，但转角部分的储藏空间使用率较低；

1.1.4U型是动线距离最短的一种配列形式，但同样转角部分浪费也较多；

1.1.5岛型，厨具系列的一侧与餐桌结合成为半岛型，适合餐厨合一的设计；

1.1.6橱柜的宽度不宜少于3000，以保证有足够的储藏空间。

1.2设备布置：

1.2.1煤气灶为保证良好的可操作性，需至少有1600的操作宽度，以煤气灶宽度700计算，则左右两边需各预留450的宽度；

1.2.2抽油烟机排烟管道在可能的情况下尽量通向烟道或天井处，排烟管道尽量不出现在住宅的主要立面上，以免造成墙面污染；

1.2.3热水器通常可安排于生活阳台处，以利于废气的排放，若采用封闭阳台，通常需考虑排气管的布置。

1.3烟道布置：

通常情况下厨房排烟尽可能采用烟道的形式。

2.0地面处理

2.1降板处理：

通常为防止厨房用水溢出，可采用结构降板的处理，降板高度通常为50；

2.2地漏处理：

有生活阳台的情况下，通常厨房可不设地漏，无生活阳台的情况下，厨房需设置侧地漏。

4.0厨房内的给排水和电气插座

3.1厨房外有阳台厨房不设置地漏，如漏水可排至阳台；

3.2无阳台时，厨房可设置侧壁式地漏；

3.3厨房洗涤盆的排水不穿越楼板，应在厨房内沿墙明装，与立管的接口高度一般控制在10厘米左右，用低柜将管道隐蔽，保证厨房不需吊顶；

洗涤湓不设存水弯；

3.4洗涤盆提供热水供应，给水点高度定为距地45厘米，冷热间距15厘米；

3.5厨房内A1。

4米高度的插座有：

抽油烟机插座，厨房排气扇插座，电冰箱插座，消毒柜插座；

3.6低柜上1。

2米高度有：

预留1个备用插座；

3.7微波炉如放置在低柜下应留插座，高度30厘米；

3.8如果燃气热水器放置在厨房应留强排烟的插座；

3.9厨房屋顶留吸顶灯一个，居中设置，但应考虑吊柜的影响，应向吊柜的反向偏移40厘米；

厨房吸顶灯的开关设置在厨房的门内。

5.0厨房的燃气设计

4.1厨房内的燃气管道必须明装，不能安装在吊顶或低柜内；

4.2燃气计量表和减压阀一般设置在阳台上或者厨房内，燃气表的高度一般为1。

8米，燃气表的正下放投影距离30厘米以内不得有电器插座；

4.3插座距离燃气管道应保证有30厘米以上的距离，特别是洗衣机插座和热水器插座容易相碰，如遇这种情况洗衣机插座可降低到1。

2米；

4.4燃气接炉具的高度为90厘米（低柜高80厘米，加上台面挡水5厘米共86厘米，如果明装90厘米较合适）

4.5连接燃气热水器的接驳点高度为1。

4.6连接热水器的给水点高度定为1。

15米高；

4.7厨房外如果有阳台，燃气表和热水器最好放在阳台上；

4.8其他地方如果无法放置洗衣机，可将洗衣机放置在阳台上；

4.9厨房必须留抽油烟机的排烟洞，直接外排，墙体上留洞为：

150圆洞或200X200方洞；

4.10厨房的排烟也可考虑采用专用烟道；

4.11厨房内一般不考虑排气设施的安装和洞口预留；

4.12厨房设置煤气泄露报警探头，（可接入可视对讲等模块）

二、卫生间设计

1.1洁具布置

1.1.1洗脸池布置：

横向最少需保证600的操作宽度，同时洗脸池前起码保证400的操作深度，按照通常的洗脸盆为800计算，洗脸池预留位置应为600X1200，同时管道预留时尽量采用标准通用尺寸；

1.1.2坐便器布置：

横向最少需保证580的操作宽度，同时坐便器前起码保证500的操作深度，按照通常的坐便器深度700计算，坐便器预留位置应为580X1200，同时管道预留时尽量采用标准通用尺寸；

1.1.3淋浴间布置：

淋浴间尺寸900X900，同时布置需考虑到与周围墙面的关系，如淋浴间的隔断不能与窗洞相碰，同时需考虑到淋浴盆的安装；

1.2平面布置：

在可能的情况下，宜做到洗浴分开。

通常为防止卫生间用水溢出，可采用结构降板的处理，降板高度通常为50；

若卫生间下层为主要房间时，需作大降板；

2.2淋浴部分若未作淋浴盆，则需加砌反梁，淋浴间内外的找坡分别做到3%和2%；

2.3若洗衣机安排于卫生间内，需预留专用水龙头及地漏。

3.0天花及墙面处理

3.1卫生间内避免有梁穿过，有梁穿过时应注意卫生器具楼面留孔与梁的关系，同时需注意给水管、排水管不发生冲突，立管不遮挡排气洞口、不影响开窗；

3.2排气扇插座做到2.4M，以鼓励业主采用吸顶时排气扇，同时需作30高坡度；

3.3卫生间的门窗玻璃需采用印花玻璃；

3.4大单位或复式单位安装电话接口；

3.5通常不作镜前灯。

4.0卫生间的给排水

4.1主人房的卫生间内应设置浴缸、大便器和洗脸盆，公用卫生间一般不设置浴缸，将浴缸改为花洒；

4.2由于为空壳房，大便器的下水口距墙的距离按最常用的305毫米考虑留洞和安装管道；

4.3由于为空壳房，给水配件高度按以下确定：

浴缸的给水点高度按630考虑，洗脸盆按450考虑，坐便器200，淋浴器1150，洗衣机1000，热水器1150毫米考虑；

4.4浴缸和淋浴器的冷热水间距为150毫米，必须在一个水平面上（浴缸和淋浴器为混合龙头，安装尺寸必须保证）

4.5有淋浴器的卫生间应设置两个地漏，一个用与淋浴器的排水，如为空壳房，淋浴器的地漏可不安装，伸出DN50排水管，下加存水弯；

4.6为了防止地漏水封内无水，臭气冒出，防臭地漏下加装P型存水弯，以保证存水弯内长期有水；

4.7空壳房卫生间地面应有2%的坡度坡向地漏，装修房间应有1%的坡度坡向地漏；

4.8卫生间的完成面应底与客厅2—3厘米。

5.0卫生间的电气插座

5.1卫生间一般只留排气扇的插座，插座高度为2350毫米，开关设置在卫生间的门外；

5.2在卫生间的洗脸盆位置预留接线盒一个，高度为1400左右以便业主装修时使用。

6.0卫生间的排气

6.1吊顶式排气，在外墙吊顶以上预留洞口，为排气提供条件；

6.2外墙上留排气洞，安装一般排气扇；

6.3卫生间窗上设置固定扇，在玻璃上开洞安装排气扇。

三、客厅设计

1.0面宽3900以上的客厅不能露梁，可通过墙体的砌筑位置将露梁部分移至周边房间；

面宽3900以下的客厅可结合周边情况综合考虑，尽量保证无梁无柱；

2.040M2以上客厅空调设备需考虑柜机，安放位置需在楼板处留洞，同时插座位置一并考虑；

3.0取消吊扇钩做法；

4.0面宽4500以上客厅双面均需预留电视及电话插座，以方便业主使用要求，同时客厅处也需预留宽频上网接口；

5.0门铃设置于入户门顶部；

6.1客厅卧房内的电气插座和电视电话插座

6.2入户门处、客厅和餐厅应设置吸顶灯，开关放在入户门内侧边，灯的位置应考虑家具的影响，比如餐厅灯不能偏离餐桌太远；

6.3可视对讲的室内机放置在入户门边，与客厅开关放在一起；

6.4配电箱一般放置在入户门的背后或者厨房内，应选择样式较好的产品；

6.5根据实际情况，4米以上的客厅应考虑两侧均放置电视电话插座，以便业主房间布置；

6.6宽频网的信息插座留在客厅和书房；

6.7客厅和公用走道设置报警按钮；

6.840平方米以上的客厅应考虑安装空调柜机，相应的应留插座和冷凝水排水洞；

6.9室内门铃设置在入门室内正上方300毫米处；

6.10主卧房应设置电视和电话插座；

6.11主卧房考虑安装双控开关，控制客厅吊灯；

6.12书房应设置电话插座；

6.13主卧房的开关可采用双控开关；

6.14其他的插座开关按常规预留。

四、阳台设计

1.0一般阳台降板100，同时需注明地漏位置及排水坡度；

2.0若外墙装饰材料为涂料时，阳台踏脚需做反坡，以防止对墙面的污染；

3.0挂衣钩安装于服务阳台处以引导业主不将衣物晾晒于主阳台处；

4.0阳台栏杆需保证距地坪完成面1100以上；

5.0阳台

5.1阳台上设置吸顶灯一个，客厅阳台的开关放置在通往阳台的客厅门边，厨房阳台的开关与厨房灯公用采用双连开关；

5.2阳台上设置排水地漏，客厅阳台上设置一般的防臭地漏，不加装存水弯；

5.3厨房阳台上的地漏如有洗衣机，地漏设置为洗衣机地漏，地漏下加装存水弯；

5.4阳台与客厅应有10厘米的降板，应有2%的坡度坡向地漏；

5.5为避免地漏支管影响外立面，阳台的地漏可采用直埋地漏。

五、结构设计

1.0剪力墙的布置应考虑相邻两套房连通的可能（包括阳台的连通）；

2.0突出墙体外侧的悬挑构件如窗台板、窗式空调机盒及其它装饰挑檐应现浇；

3.0楼层梁布置要考虑到客厅的方正，梁的突出部位应尽量在厨房、卫生间或小卧房内，卫生间有降板时，楼层结构梁不应在卫生间突出；

4.0框架梁应满足梁底距本层建筑标高不小于2300；

5.0客厅有跃层时，跃层应尽量用大板结构，以增加下层净高，减少压抑感；

6.0楼梯间的净高尺寸不应小于2200，如有可能则尽量设采光窗；

7.0予埋件的问题，金属构件需固定之处，在主体施工时尽量予留予埋件，以避免事后打凿砼，如楼梯扶手部分、阳台金属栏杆及其它装饰构件等；

8.0现浇板长度超过规范要求时应有其它构造或施工措施：

8.1在温度影响较大的部位是否提高了配筋率；

8.2屋顶保温层的厚度是否满足隔热要求；

8.3是否有设后浇带等防砼开裂措施；

9.0内隔墙尽可能采用轻制材料，内隔墙选用的材料后期是否有收缩变形较大而引起墙面裂缝的可能；

10.0上部结构有大体积砼时，应有对水泥品种的选用，如转换大梁（可见地下室及外墙防水部分）；

11.0地面荷载应满足装饰要求；

12.0地面走管对结构的影响；

13.0楼板中予留的穿线管是否有大量集中的地方及相互交差超过2层的情况（在图中有时反映不出）；

14.0楼层转角加强钢筋的配置；

15.0突出墙面的悬挑构件应做滴水檐口；

16.0部分装饰构件如玻璃幕墙、大面积通长窗等与主体结构的连接一般要在主体结构中予留予埋件来连接。

由我司大康监理公司监理的卧龙阁工程，面积27000M²

，是一栋地下2层，地上31层的1类高层建筑，在施工中发现以下问题：

1.地下室的问题

☆地下室底板在核心筒四周的厚度达3M左右，范围20x15M，整个底板砼