南昌土地出让总况及楼市新房总成交总况Word文档格式.docx

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2011年，南昌土地市场虽然低迷，但土地出让金约149亿元，比2010年增加约18亿元，再创历史新高，继2010年第二次突破百亿。

其中，居住用地出让金收入几乎占收入的三分之二，约为104.18亿元。

另外，商业用地总出让金为33.6亿元，工业用地总出让金为11.5亿元。

4宗地块单价破千万元

2011年，南昌共有4宗地块单价超过千万，其中两宗位于红谷滩，两宗位于朝阳洲。

4月11日，红谷滩中央商务区世贸路与凤凰中大道交汇处一宗面积为13.41亩的商业用地以1500万元/亩单价成交，成为今年南昌最贵地块。

今年8月23日，朝阳新城老洲街以北、兰宫路以西、云飞路以南、滨江辅路以东两宗面积为41亩和54亩的居住用地分别以单价1090万元/亩和1095万元/亩成交。

今年9月21日，红谷滩新区中央商务区世贸路以北一宗面积为12亩的商业用地以单价1190万元/亩成交。

2011年南昌楼市成交总况

2011年南昌楼市新房市场受多方面影响，新房全年成交全线下滑，其中尤以新房住宅成交为重，受限购、限贷、降价等多重外围因素的影响，2011年的南昌房地产在步步惊心中走过。

　　南昌新房2011年总成交30530套

　　南昌房产网数据中心统计显示，截止2011年12月13日，南昌市全年新建商品房总成交30530套，2011年南昌新房总成交面积3055767.4㎡。

　　其中新房住宅成交18522套，占新房总成交的60%，新房成交面积1984009.44㎡；

新房商铺成交12008套，商铺全面总成交面积为1090888.15㎡。

　　去年12月南昌楼市新房总成交最高的三个月份分别为1月、11月和9月，三个月的新房成交量分别为3868套、3728套和2878套。

　　新房平均月成交量为2544套，住宅平均月成交为1543套，商铺平均月成交为1000套。

总体看来，南昌新房2011年总成交与2010年相比降幅超过了3成。

　　新房最高三月总成交9902套

　　1月份，南昌市政府发布文件规定南昌将从2月1日起实施限购令，导致1月刚需购房族及投资群体购房需求激增，新房成交量尤其是新房住宅成交量大涨，而2011年1月份南昌市新房住宅也成交3296套。

　　9月的高新房成交量主要得益于红谷滩商业地产的火爆发展，9月，红谷滩万达广场、华南城等几个热销项目集中入市并推出大量商铺、写字楼房源，成交量一路飙升。

　　11月南昌新房成交居高则主要得益于开发商的降价行为和大量低价位房源入市，加之商业地产的再度红火，导致成交量再次创下新高。

　　其中新房住宅最高的为1月的3296套，新房商铺最高的月份为11月的2482套。

商铺成交四度超越住宅成交

　　从南昌房产网的统计显示，南昌新房市场成交主要以住宅成交为主，最高的月度住宅成交为6月，新房住宅成交2050套，远远超过平均住宅成交量。

　　去年6月的南昌房地产市场热火朝天的景象造就了住宅项目的最高成交，当月南昌数个项目都在南昌上演楼市版“速度与激情”，高新区有绿地新都会、保利东湾国际以及香缇溪岸的开盘热销，红谷滩有奥克斯盛世经典、绿湖豪城开盘，新建县的红谷十二庭的项目营销活动频率则基本为一周一个。

　　6月，也成了南昌楼市整体各个版区均非常活跃的一个月份。

　　但商铺成交也有4个月赶超住宅成交，分别为3月、10月、11月和12月。

去年第一季度主要受限购令的影响，南昌新房住宅市场成交大大受挫，而不限购的商业地产则在今年稳步前进。

　　尤其到了第四季度，随着商业地产尤其是南昌数十个城市综合体的崛起，商业地产不仅成了投资者眼中的香饽饽，对于普通的购房者来说同样吸引力加大。

加上2011年第四季度南昌住宅市场的全面降价，不少观望住宅市场的购房者纷纷将眼光转向商业地产。

　　以此为契机推出的多个项目诸如红谷滩万达广场、华南城、绿地中央广场、恒茂梦时代广场以及绿地新都会等大型综合商业地产项目也在去年迎来满堂红。

　　去年进入下半年以来，南昌楼市就持续进入疲软状态，尤其是往年的楼市“金九银十”在2011年惨淡收场，在楼市传统销售黄金期颗粒无收的项目也不在少数。

　　加上市场新房库存不断增加，截止去年年底，南昌市新房库存已经超过了3万套，有业内人士预测要消化南昌市这么多的新房库存至少要1年的时间。

所以南昌房产网的分析师认为2012年南昌楼市整体形势依然很严峻。

新房住宅成交前三甲：

红谷滩新区、青山湖区、高新区

　　从对区域住宅成交的统计来看，去年南昌市十大区域中新房住宅成交最高的三区分别为红谷滩新区、青山湖区和高新区，三区去年新房住宅成交总量分为为4410套、4367套和2944套。

　　市场相对较冷清的四大区域总成交则均未超过1000套，最低的桑海经济技术开发区去年新房住宅总成交为419套，主要也在于片区内新房项目稀少。

　　而成交最热门的区域则为去年楼盘营销活动最多的区域，红谷滩新区住宅成交主要集中在上半年，高新区的住宅成交则在去年下半年全面爆发。

　　下半年楼市“以价换量”效果显著

　　南昌房价一路高歌猛进的步伐在去年冬季逐渐止步，红谷滩的九颂山河降价试水后得到了朝阳新城以及城东板块大量新房的响应，“以价换量”在2011年第四季度大量出现在各大项目营销结果中。

　　而让老百姓觉得真正降价了的项目其影响也是显而易见的，万科金域蓝湾、绿地新都会以及保利东湾国际都在实实在在的降价后成交量大涨，加上均为大牌开发商，也带动了不少小型房企的“被降价”。

　　当然，南昌高端住宅项目市场受降价的影响则相对较小，例如青山湖区的万科青山湖、红谷滩新区的绿地海域香廷等以高端住宅项目为特色的楼盘在去年的销售业绩均不错。

低价位新房逐渐唱主角

　　对于在售的项目来说，为了完成业绩不得不采用降价的办法，而对于新入市的纯新盘来说，“低价入市”则成了杀手锏。

　　红谷滩世茂天城以其上万的成本价荣登红谷滩“楼王”，项目开盘刚好收到降价潮的影响，整体售价被动拉低至谷底价左右。

不过项目地段、品质等都使其大受欢迎，限购限贷也阻止不了资金实力派几套几套的订购。

　　近期入市的项目大打亲民牌的则以高新区居多，九仰梧桐公寓、南昌恒大名都和保利香槟国际都通过低价开盘在这个楼市寒冬中大获全胜。

　　九仰梧桐公寓两次开盘均价均5000元/㎡左右，让高新区房价回归5字头，两次开盘现场均爆棚，现场购房者的抢房甚至一度出现失控的局面，最主要的原因就是在于低价位。

　　南昌恒大名都开盘仅一周不到房管局备案的成交数据就有120多套，恒大名都也是以特价面世的，加上精装均价也仅6000多，不得不令经济实力有限的刚需一族心动不易。

　　保利香槟国际首开内部认购更是开出4000多的均价，内购当天所有房源抢购一空，不得不承认，项目有一定性价比的前提下，价格早已成为刚需购房者的首先考虑因素。

　　结语：

　　不少开发商都开始着眼于2012的全盘计划了，眼前的事实是南昌新房库存创下历史新高，降价依然被开发商视为最后一根救命稻草，而购房者中观望者依然居多，不少观点都认为2012年上半年南昌房价还会降，刚需一族能观望多久，开发商又能扛多久，依然疑虑重重。

　　而从就近政府的态度来看，可以肯定的一点则是：

未来楼市调控依旧不会放松。

专家也分析认为楼市调控政策至少在今年上半年还会持续，可以说，卖房如卖白菜一样的时代已经一去不复返。