万科青岛香江路方案规划设计任务书Word下载.docx
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用地使用性质
使用性质：
\办公、商业
3
用地使用强度
3.1容积率（总建筑面积/总用地面积）：
〈3.5
3.2建筑密度：
多层部分〈30%，高层部分〈16%
3..3建筑间距：
建筑间距应符合国家有关范围的规定。
所有间距计算以建筑外墙为准，有阳台的，则算至阳台外边缘。
4、绿化要求
4.1绿地率：
〉30%
4.2做出绿化工程设计方案（环境设计）。
5、城市综合设计要求
该地块位于香江路南侧，沿香江路须做好视距与景观的分析，并处理好空间尺度，并在此形成一个场所感强烈、标志性强的城市节点。
6
建筑设计要求
6.1建筑层数：
多层部分≤4层，高层部分≤30层，须满足。
6.2建筑高度：
满足航空限高要求，不超过海拔高程（黄海高程系）90米。
6.3建筑色彩：
明快，大方,创新,具时代感。
6.4建筑材料：
高档材料并能反映地域特色。
6.5建筑造型:
符合总体主题概念设计,具时代特色之商业规划。
7
交通设计要求
7.1机动车出入口设置：
依规划需要合理开设出入口。
7.2停车场（库）
7.2.1
办公楼停车位按1个/100平方米建筑面积配建，商业大楼，商业区，停车位按1.5个/平方米建筑面积配建。
商务公寓部份依国家相关规定及实际需求配置。
7.2.2地面停车率：
8
市政要求
9.1管线
9.1.1给水：
接周围城市规划管网
9.1.2排水：
9.1.3电力：
9.1.4燃气：
接周围城市规划管网（所有弱电管线尽可能集中布置）。
9.1.5热力：
接周围城市规划管网（近期自行解决）。
9.2市政基础设施
9.2.1变配电：
按国家规范设置，尽可能隐藏设置。
9.2.2燃气调压站：
按国家规范设置，远期考虑与天然气管接口。
9.2.3热力站：
10、报审方案制图要求：
10.1
图纸深度须符合国家有关规范、标准的要求。
10.2
规划设计方案内容包括环境、现状分析图，比例不限；
总平面图，需迭加到现状地图上，并标明相关规划指针，简要文字说明，规划控制尺寸，比例1：
1000；
竖向规划图1：
1000（含竖向设计分析，须将规划图与现状图迭加，并标明建筑物尺寸、与周边建筑及道路等的间距等资料）；
管线综合图1：
环境（绿化工程）设计图1：
交通分析图1：
景观分析图1：
规划设计说明。
10.3建筑设计方案图内容包括；
各层平面图，四个立面图，两个以上剖面图（剖到楼梯）。
10.4效果图内容包括总体效果图，单体效果图，夜景效果图。
效果图必须与基地实景相迭加，并反映环境、尺度的真实效果，可按规划合理、适当美化。
总体效果图应包括鸟瞰图，以下视点效果图：
四周规划路上1.5米视高。
10.5要求做出很多媒体汇报材料（不超过5分钟，无背景音乐），并报送设计图电子文件。
11、遵守事项：
11.1承担本工程设计资格及业务范围的设计单位进行方案设计需依照设计任务书所提相关指针设计,方案设计规范要求须符合招投标书内容,设计概念依照设计任务书及方案可行性报告进行总体设计。
11.2本通知书中所列规划设计条件是我处审批方案的依据。
11.3报审设计方案图纸装订规格参照投标书及烟台市规划条件书内容。
三、规划指导思想
1.
方案总体设计需以制高点及考虑未来发展性为设计目标,须有超前意识及符合商业行为之设计方案并强化各组成部分之功能设计
2.
各大主题功能馆规划面积配比参照附件（
）面积功能配比表配置,可依设计需求酌情调整分布。
3.
本项目定位为“滨海旅游休闲购物广场”，以“店中店、城中城”式的百货商城和大卖场、主题馆作为主要产品规划，利用立体步行街将其串联整合。
4.
商场设计需考虑人潮的均衡性、人流循环分布合理性。
5.
人流引进商场深度停留的重点设计功能强化。
6.
整体设计的消防功能考虑须符合国家相关法规。
7.
各大功能主题馆互动关系根据其商业属性及要求合理分部设计配置。
8.
要有足够营造可观赏可使用的人性化公共空间和公共设施，如：
开放露台、空中花园，以提升产品的附加值功能。
9.
总体设计方案需依照招投标书所订投资总额控制预算成本（不含室内装修及空调等设施）
10.
大卖场（以超级市场为主）、铜锣湾百货及相关主题馆的设计和布局上主要考虑仓储、停车、货运、购物和人车分流的五大流通布局及营业动线的组合。
四、产品规划原则
第一主题:
百货名品店—总面积3.1万㎡
内容:
1、铜锣湾百货--面积2.1万㎡，于1-4层经营；
2、品牌专柜----面积1.0万㎡，于1-2层经营；
功能:
项目规划于本基地北侧作为本项目重点设计之一,为了提升本区消费层次和知名度,于此引进了国内知名百货连锁——“铜锣湾百货”作为项目的主力店，以完善和齐全的商品、管理、物业服务来满足大烟台地区有消费能力的中高消费阶层,提高整个项目的品牌效益。
使得购物环境更加舒适，使购物广场不再是单纯的商品交易，而且将“生活”的空间也“移植”进来。
内含国内、外一二线知名品牌，以中高档消费为主流，经营种类趋精品化。
铜锣湾百货建筑以单体建筑的形式出现，面积不超过2.1万平方米，依照铜锣湾百货的设计标准做深化设计，与其它业态人流互通，并设有观光电梯。
另设1万平方米的沿街及室内品牌专柜作为产权式店铺分布于1-2楼层。
楼层高度:
1楼6米,2-4楼5米
柱间宽度:
9米以上
商铺面积:
1-2楼1万㎡品牌专柜店铺使用面积配比以20㎡-45㎡作为规划内容
其中
20㎡占总面积50%,
20㎡-45㎡占总面积30%,
45㎡以上占总量20%
商铺得房率:
1楼:
50%以上
2-4楼60%以上
第八主题:
商务公寓-------4栋17层，总面积4.2万㎡；
功
能:
居住是一切商业活动的首要条件，为了满足外来投资客商的居住生活需求及更佳投资环境，提供优质、安全、便利的配套，解决投资客就近居住、经营，增加便利性，减少去市区的烦劳时间。
同时也为市内的中高层人士提供一个休闲、度假的居住场所。
智慧配套商务公寓特有丰富独特的文化，高科技的智能手段，用科技关怀人。
商务公寓实施一卡通系统、宽带信息接受系统、多媒体公告、她的住户能切身体会到现代科技带来的便捷舒适。
本案将设4栋17层的商务公寓做配套设施，位于基地东南侧,可交错排列,须符合当地日照条件，将相对独立于商场外﹐与商场出入分流形成一完整的安全小区。
商务公寓依使用功能规划区分为82㎡,94㎡,120㎡,146㎡等四种户型合理配置（可依设计需求弹性调整面积）,需考虑采光日照、安全管理、公共设施、住商分离、人车分流等概念。
3.0米以上
依合乎经济成本及规划设计考虑。
公寓面积:
商务公寓使用面积配比以82㎡,94㎡,120㎡,146㎡作为规划内容（可依规划适度调整面积配比）,
其中：
82㎡占总面积20%,
94㎡占总面积30%,
120㎡占总量30%
146㎡占总量20%
商务公寓得房率:
80%以上
公共设施:
如建身房、娱乐室、儿童游乐室、图书室等
停车场设置要点:
停车位设置除满足法规地面停车要求外,可分布于屋面停车方式设计,并以机械式的升降梯的方式停车，地下室除作为停车要求外,亦将合理配置大卖场仓储空间（不少于2500平方米）,机电室、仓库、消防水池、人防等相应功能作为使用。
地下室具体开挖面积将依照设计规划条件计算总停车位所需数量订定。
地下停车场设计将作为商业使用设施之功能。
五、规划目标
将本项目建设成为国际流行的购物中心，集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、办公、科技、旅游为一体的生活消费中心，体现多业态、多功能、一站式的现代商业模式。
留住本地消费者引发随机消费，并吸引周边区域及旅游人口的消费。
附件：
规划原则
一、人流动线的规划原则
1、
注重内外沟通，2、
脉络清晰；
人流动线循环分布
3、
注重立体人流的自然顺畅，4、
平均分配关系；
5、
避免盲区和死角问题；
6、
合理设置宽度。
二、商场电梯布局的规划原则
1、扶梯布局原则
①．商场的电梯部数，布局位置，要以有效疏散运载人流作为出发点；
②．避免电梯口的人流堵塞，电梯与过道衔接处的空间宽于过道，或有交叉过道。
③．引导顾客向上购物
2、垂直电梯的布局原则
①．货人分流
商场垂直电梯，货梯与载人梯分开设置，实行有效的货流与人流的分流。
②．专用通道设置
结合商场功能定位，避免行业经营冲突。
三、铺位布局规划原则：
1、实用、利润、形象的统一
商场铺位布局必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性。
2、尊重消费者的行为
人性化设计，使消费者的消费过程显得更加自然顺畅和轻松愉快，购物方便且不易疲劳。
3、使用率适中
本项目的使用率控制在58%—65%之间。
四、项目内外部景观及商业小品设计原则
以项目核心主题特色为基点，通过内外景观、小品的有效组合，与商场主题密切联系。
保证内外景观、空间及与商场主题特色的和谐性与均好性。
室外有足够的广场，作为促销场所和消费者休闲的公共区域。
室外环境为室内空间作服务的设计理念。
商场小品注重观赏性，大众化与艺术有机组合。
五、商场外立面设计原则；
1、与定位结合；
2、与商场的特色结合；
3、与区域环境结合；
突出创新性、协调性、综合性、超前性，体现时尚、流行、经典、开放这一主题
六、商场停车规划设计原则
1、商场规模定位结合，停车位数适当；
2、停车购物的方便性，安全性；
3、人车分流。
4、引导人流。
七、商场广告位的规划设计原则
尺寸与楼身搭配合理。
位置与外立面协调，统一考虑。
4
便于使用安装，更换。
八、入口广场设计：
1、现代化、大气风格。
2、景观融入性考虑。
3、使用性能高。
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