房地产专业用语副本Word文件下载.docx

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首次购房者的投资决策受政策变化的影响较小，自住性需求的价格弹性较小，而投资性购房者的投资决策易受政策左右。

过分的市场化，致使房价越来越高，房地产业走向畸形和极端。

不过，保障房供应量提高，也并不意味着商品房价格会有多明显的下降，毕竟保障房和商品房所针对的客户群体并不一样。

尤其需要注意的是，倘若保障房是要求开发商“搭配”商品房建设的话，成本的提高也会推高商品房的价格。

而为了推进城镇化建设，河北大幅降低城市落户门槛，凡在县城以上城市稳定居住6个月以上或购置住房的均可登记为城镇户口，并可免收城镇建设增容费和其他费用。

省内人员只要在我省县城以上城市购置住房，就可以凭书面申请和房产证到房屋购置地公安派出所办理本人、配偶、未达到法定婚龄及无独立生活能力的子女和父母的落户手续。

作为支撑房价上涨的一个重要理由，城镇化一直毁誉参半。

固然，随着中国的发展，城镇化水平必然要得到提高；

但不断涌入城市，尤其是涌入一二线城市的人群又实实在在地推高了城市的房价水平。

在18亿亩耕地红线的限制下，城市的土地越来越紧缺，而旧城改造的拆迁补偿费用也随着房价的上涨一路走高。

在房价——拆迁成本——地价——房价的恶性循环下，如何找到可持续发展道路，是横亘在决策者面前的一个严峻问题。

央企退市：

今年以来，众多央企“不务正业”，奔“钱途”，挟巨资北上南下，制造一个又一个高价地。

央企的财大气粗，引发了其他房企无限的“羡慕嫉妒恨”。

在诸多微词和指责声中，今年3月国资委一纸“清退令”，要求78家非主营房地产的央企退市。

尽管中远集团等少数央企在第一时间给出了明确时间表，但央企整体实质性退市进展缓慢，至今仍有71家央企超过200家地产公司未见动静。

无人接盘、转让遇冷让一些央企的清而不退有了说辞，然而，或许房地产的暴利才是央企不愿“退房”的真正原因。

在主业经营并不良好的情况下，土地和房地产开发带来的高额溢价，不但实现了直接收益，还有助于大肆从股市圈钱，实现“堤内损失堤外补”。

三套房停贷的新政本意应是逼退高烧不退的投机投资购房热。

但其效果却似乎再次印证了“理想是丰满的，现实却是骨感的”这一网络流行语的犀利

而真正有钱的投机投资者，人家照样可以全款买房。

于是乎，一些改善型自住购房者一边高唱着“为什么受伤的总是我”，一边谋划着如何曲线救国，并由此催生了假离婚、代购等形形色色的歪招。

胶囊公寓，是一位老人在看到日本的“胶囊旅馆”后得到灵感建造的面积不到两平方米的“公寓”。

保障性住房的关注度、建设力度，已经上升到了近年来的一个新高度

低碳：

环保一直是全球发展的大主题，而去年的哥本哈根峰会也又一次将低碳环保的概念推到了最高点。

低碳仅仅成为了开发商卖房子的一个噱头。

俗话说，会赚钱的自然懂得变通门道，

导致这种现象出现的根本原因在于刚性需求和物价普遍上涨的影响。

虽然房价整体处于上升状态，但上升幅度有所下降，也就是说，涨幅已经有所收窄。

由于中国面临充裕的流动性、强烈的通胀及房价看涨预期，应该说，楼市走向将继续考验政府的调控能力及决心。

中金公司报告显示，尽管11月月初成交量在紧缩政策的影响下急速回落，但中旬之后，楼市的成交量已度过政策适应期，成交开始复苏。

一旦调控政策有所放松，未来房价反弹压力巨大。

11月石家庄新房市场出现明显的量升价跌势头；

二手房市场仍在延续量跌价升的趋势。

目前二环以外、开发区的房价和市区内有一定的差距，目前集中上市的新盘多分部在南北二环以外，一定程度上能拉低平均价。

11月全国物价指数“破五”，河北物价水平上涨多少？

昨日答案揭晓：

河北省统计局昨日发布，11月份河北省居民消费价格总水平（CPI）同比上涨4.5%。

尽管低于全国5.1%的平均涨幅，但该涨幅仍然比上月扩大0.6个百分点，为年内最高水平。

数据本身不能真正反映当前的房价现状，可能是预售前期的低价销售拉低了商品住房的销售均价。

考虑到二手住房的地域属性及其唯一性，价格出现小幅度上涨是合理的。

现在许多楼盘在未取得预售许可证时就先低价销售，取得预售许可证后再进行备案，有可能这种情况较多拉低了11月份房价

住房供应转向“求大于供”，经过一段时间的观望，确实有刚性需求的购房者出手购房。

不过，目前市场上供求基本平稳，市面上的房子能够满足需求。

该人士解释，供求增量比的统计是按照备案成交量计算的，与这一段时间集中备案较多有关。

年内房价下降的可能性不大。

当前房价涨幅在减少，但房价的绝对水平还在涨，预计今后房价涨幅可能会受到调控限制放缓，但房价不太可能会降。

因为当前市场持币待购的投资性需求还是很多，在这种需求的支撑下，房价不会降。

从4月17日出台的“国十条”、9月29日再次出台的“新国五条”，再到近两个月各部委密集出台的一系列政策文件，党中央、国务院遏制房价过快上涨势头的决心坚定，对房地产市场的调控力度持续加大。

这一轮调控是对“国十条”政策的延续和落实，

9月30日，深圳紧急出台楼市限购令，随后，厦门、上海、宁波、杭州等15个城市相继出台包含限购令在内的多项实施细则，加上早已开始限购的北京，房地产市场的第二轮调控在各地全面铺开。

这一次更具有全面性和针对性，各地纷纷“组合出拳”，采用土地手段、财政手段和必要的行政手段等多种方式，有具体的可操作性标准，利于政策落实，效力强大。

此次各地出台的楼市政策表现出三个特点：

一是通过完善差别化信贷，控制投资性需求；

二是通过预售资金监管、预售许可管理等措施加强市场监管，完善市场交易秩序；

三是政府加大了住房供给和保障的力度。

长期以来，房地产市场高位运行，投机炒作泛滥，买房者只能望楼兴叹。

楼市高烧，阻碍了经济的健康可持续发展，也影响了社会民生和稳定。

二次调控下，各地楼市政策可谓给高烧的楼市开出一服猛药。

南京规定限制购买第三套，被称作“最严厉版限购令”。

从各地公布的土地供应计划和今年的新开工情况看，未来一两年的市场供应十分充足。

加上购房者观望、限购等措施的实施，楼市供求关系正在发生逆转，供求紧张的矛盾将得以缓解。

为遏止变相捂盘、炒作、投机性购房等扰乱市场行为，近日，石家庄市住房保障和房产管理局下发《关于进一步规范撤销商品房买卖合同备案和注销商品房预告登记有关问题的通知》，要求加大商品房市场交易秩序监管力度，严格规范商品房买卖行为。

在接受调查的购房者中，两级分化严重。

相较于之前的调查结果，省会市民对目前房价的接受度在逐步提高。

经过一段时间的观察，中央出台调控政策的初衷是立足于使房地产市场回归正常、趋于理性。

虽然经过调查显示，大部分购房者对调控政策的效果抱有“审美疲劳”态度。

但是，未来房地产市场回归理性是必然的，也是大势所趋。

按照常理来说，由于临近年底，开发商处于清盘、回笼资金的状态，必然会推出一系列优惠、促销政策，而经过长时间观望的刚需购房者来说，将是一个很好的置业机会。

因为来年，必将会迎来房地产业的“小阳春”、“红三月”、“红五月”等一系列市场回暖的现象。

届时，在房价的历史高点出手买房，不是个明知的选择。

同时，面对如此的市场态势，明年“中央悦城”、“国际城”等一系列高品质楼盘的出现，必将推高房价，促使省会进入“品质楼盘”时代。

　从年初的“国十一条”，到4月份的“新国十条”，再到国庆前夕出台的“国五条”，调控成为今年楼市的关键词，但省会房价却依然涨势不改。

国家统计局昨日发布的数据显示，11月省会房价同比环比仍然上涨，这已经是省会房价连续第9个月上涨了。

在此背景下，省会地产研究机构人士认为，第三轮地产调控将出，而限购政策有可能蔓延至石家庄等二三线城市。

尽管国家陆续出台房地产调控政策，不过全国房价仍然出现上涨态势

眼下百姓保值增值的意愿强烈，然而目前投资渠道狭窄，部分资金便涌入了楼市。

“其实楼市调控出现越调越涨的局面，本质上和此前货币宽松的政策有关，市场上货币太多了。

”

至于省会楼市，“房价不降反涨与石市潜在需求大有关系。

如外来需求、改善型需求等。

房价还会稳中有升，短期内不会出现大的回调。

预计房价还是呈较为平稳的发展态势，价格的增长不会很快，会有一个低速上涨的平稳变化。

看好楼市的投资者增多了，市场资金比较充裕，因此年末降价的现象就少了。

”赵猛说。

供应激增带动新房成交；

近期各地市场成交受到供应量影响较大。

新增供应的短期增加，均能有效促成需求入市，拉动当地成交量短期上升。

如上周北京在经历95万平方米的供应峰值后，本周成交量显著增加。

进入12月以来，上海新增供应明显增加，

成交量增减互现 

价格依旧坚挺 

政策消化 

成交逐步复苏

据粗略统计，从年初到11月底，国家出台的调控政策多达十几条，平均来算几乎每月都有新政出台，业界人士将今年称为“房产调控年”。

“

政策：

年内17条新政剑指楼市

开发商：

“明折暗降”年底突围？

“近期，国家为遏制通胀，加息、限贷、上调储备金率等一些列的调控措施也会间接降低开发商资金来源。

”业内人士说，这对于开发商而言，从开发到销售遭遇资金链的‘两头堵’，腹背受敌。

“所以，开发商为回收资金，解决资金短缺的问题，年底将开盘的项目也不会排除全款购房享受优惠或者推出一些其他优惠项目的可能。

按照《规划》，石家庄市域空间结构将形成“一核、五区、六极、两带”。

　2010年，业界称之为房产调控年，受政策的影响，市场多变

揭秘石家庄楼市年末促销“经典招式”

2010年12月16日07:

36 

燕赵都市报

　　本报记者高利锋实习生张宏磊文

　　2010年，业界称之为房产调控年，受政策的影响，市场多变。

　　与往年不同，今年年底，开发商处于背水一战的境地。

但是，深谙语文和数学两大学科知识的开发商，不会在广告上说“降价”，而说成“促销”、“优惠”，更“有才的”说房价在做“俯卧撑”。

　　■楼市年末促销大戏正酣

　　记者了解到，12月以来，我省上百家楼盘正在上演一出令人眼花缭乱的促销“大戏”。

　　戏台上，一次性全款打8.8到9.9折不等、限量赠车位买房送大礼、最高优惠15万或20万/套等“戏剧节目”多种多样，好似摆明了要整晕购房者，恍惚中诱惑购房者买房。

那么，在这种“乱花渐欲迷人眼”的卖房促销“大戏”中，购房者如何选择性“欣赏”？

如何与开发商博弈？

　　在此，记者盘点了开发商在楼盘的操作过程中，根据不同楼盘特性及其具体情况采用相应的六大促销“经典招式”。

而且，本期燕赵楼市还为您揭秘了开发商促销花样，希望能对想顺利购房的购房者，助一臂之力。

　　■“经典招式”大盘点

　　1.买房送大礼

　　★促销手法：

　　开发商卖房时，第一条原则就是以最小的成本获取最大的利益。

通常情况下，“礼”是楼市促销中最小成本的载体。

“礼多人不怪”，这句俗语被开发商演绎得有声有色。

“礼”的形式也是多种多样的，有的开发商直接送礼金、送车、送车位、送保险，有的进行现场抽奖、有奖游戏，有的送

窗体顶端

窗体底端

装修、送电器、送管理费、送阳台等等。

开发商抛出来的“礼”都与时俱进，目的只有一个，即试图通过低成本的“礼”或异想天开的“礼”，引诱购房者尽早下定购房决心。

　　★见招拆招：

　　要记住，开发商永远不会做亏本生意，送出一点“蝇头小利”，却很容易引诱购房者拿出大把大把的钞票。

开发商所赠送的礼品不尽相同，但购房者在被种种大礼的引诱而欲出手的时候，切莫本末倒置，甚至为了大礼而买房。

　　要明白，真有买房送宝马的楼盘也不会是每户一辆。

所以，购房者买房前，一定要问自己一声，“所谓大礼，我真的需要么？

”正如业内人士所说，“送出的礼看似很大很丰盛，最终不过是‘羊毛出在羊身上’，花钱的还是购房者。

　　2.全款享优惠

　　从12月份整体来看，我省80%的促销楼盘选择了一次性付清房款享打折或者是减价几百上千的优惠。

　　据了解，在众多促销楼盘中优惠幅度大不相同。

比较引人瞩目的优惠幅度较大的项目如石家庄恒大城最高优惠20万/套、恒大绿洲最高优惠15万/套、广安商业街全款减1500元/平米、中城·

蓝溪谷全款减1000元/平米等。

但也有全款买房享9.9折或者减50元/平米的优惠幅度小的项目。

但是记者发现，大部分优惠幅度较高的楼盘，其均价也处于中上游水平。

　　从整体上来看，在

房价连续上涨的河北楼市大环境下，受调控政策影响的开发商，更倾向于一次性购房付清全款享打折减价优惠等促销方式。

　　但是，业内人士说，“有的开发商经常玩先涨价后打折的卖楼手段，比如，某楼盘上一期开盘时，均价只在6500元/平方米左右，现在房价先上涨到7000元/平方米以上，再通过打折送礼的方式，房价又回到了6500元/平方米的幅度。

这样一来，购房者与先前买房并未有多大差距，甚至对于资金紧缺的购房者为了省点钱，经济生活变得更加紧张。

　　业内人士建议，全款买房者要在众多优惠中，综合评定、与周边优惠楼盘相比较、多打听、全方位了解后谨慎出手。

　　3.存款抵现金

　　目前，我省有部分楼盘推出“预存1万元抵2万元”或者“存2万开盘优惠1万”的促销广告，以抵现金的形式回馈购房者。

其实，这种优惠方式比较容易迷糊购房者，把人弄得云里雾里。

但是，事实上看，很多楼盘预存金额最多不过1万元，优惠幅度相对是较小的。

　　据曾经参与过类似促销方式买房的曾先生介绍，当初他买的楼盘宣称交5000元可冲抵1万元的购房款，5000元当一万元用，但实际上，只是优惠5000元，优惠幅度并不大。

　　“这更多的是开发商吸引客户眼球的噱头，难以让购房者相信开发商打折的诚意。

”业内人士认为，有部分买房者不失投资的可能，一时的优惠折扣对日益理性的购房者已难以起到效用。

对于开发商来说，与其搞这种促销噱头，更不如好好考虑如何提高楼盘的性价比和品质。

　　4.一口价

　　商业领域，“一口价”的促销形式很常见，楼市亦然。

　　购房者普遍观望，资金日益紧张的情况下，开发商为保存实力，迫不得已“明折暗降”，或采用“一口价”的形式卖房。

所谓“留得青山在，不怕没柴烧”就是这个道理。

开发商通过这种促销方式吸引购房者出手后，迅速回笼资金，以达到充足的现金流才能让企业过好日子的目的。

　　为了“面子”，开发商虽然并未选择直接降价，但是为了不引发由于直接降价带来的退房潮等影响，使用“一口价”等“明折暗降”的促销方式，可以说还是比较聪明的选择。

业内人士告诉记者，有些所谓的“一口价”房多是低楼层、朝向不好或户型设计不好的房子，本来房子就值这个价，只是冠上了‘一口价’的漂亮帽子作促销而已。

　　5.团购享折扣

　　在石家庄，团购随处可见，已经成了一种消费者集体与商家讨价的方式，近几年在汽车、家具、装饰材料、家电、旅游和保险等市场广泛使用。

当然，“抱团儿”购房更不例外。

于是，有不少开发商打起了限时限量团购买房享优惠的主意。

据记者了解，石家庄某项目就是团购卖出去的，而且卖得特别快。

　　“团购让开发商有了更多打折送礼的理由，进而吸引成群的购房者前来看房买房。

”业内人士看来，团购对于对购房者而言，能拿到更多的折扣优惠，况且其价格要比市面价格普遍低2%-5%左右，那么，团购房又何乐而不为呢？

　　但是，业内人士提醒，购房者在参加团购时，一定看清楼盘所推团购房源的位置及朝向。

在楼市处于买方市场的情况下，购房者不要被开发商的促销手法所迷惑，要保持理性，按需买房。

　　6.降低首付

　　“两房首付1.8万元起，三房首付3.5万元起”、“首付分期付”……在加息、提高首付的新政影响下，我省仍有多个楼盘为了促销，使出了“低首付购房”或“分期首付”的卖楼招式，降低置业门槛，刺激部分手头资金不足，却有住房需求的楼市刚性需求群体。

　　★见招拆招

　　一些楼盘刚推出“低首付”或“分期首付”的促销时，部分购买力不强却又有迫切住房需求的购房者，特别是首次置业的年轻购房者仿佛看到了买房希望，这让他们不需支付太多的首付款就可“轻松”置业。

　　但是，低首付看似是开发商在为购房者“贴心”着想，其实不免有“温柔一刀”的嫌疑。

业内人士说，“因为‘首付’和‘分期首付’带给购房者轻松置业买房喜悦的同时，也让购房者陷入了更大的困境，未来还款压力更大。

而开发商则可以通过此招在楼市调整期内达到了销售目的，缓解了资金压力。

　　■提醒：

楼市促销是道计算题

　　当然，有些促销招式确实为购房者带来了实惠，消费者是可以考虑出手购买的。

　　业内人士认为，购房者在选择优惠过程中，要从纵横两方面辨证统一地比较房价的变化，看看经过优惠折扣后，要买的房子是否比周边同类型的房子便宜？

折后的单价是否比同一个楼盘以前的实际价格下降了？

通过比照，购房者会发现，哪些楼盘的促销优惠是“注水”的。

　　看来，五花八门的楼市大促销，对于购房者来说，是道选择题，更是道计算题。

购房者在做题的过程中，关键要沉着冷静、全方位求解、最后谨慎出手，切勿被优惠“忽悠”了。

虽然今年房地产调控频频，但开发商对后市却异常乐观，土地市场正在失去理性。

11月的数据表明，土地财政没有被抑制，房地产对未来看涨的预期没有被抑制，保障房平衡市场的预期还没有建立，保障房的分配机制还有待完善。

加上通胀预期强烈，市场上重新产生对房地产的“甜蜜记忆”。

如果现在不调控，明年房地产市场将非常可怕。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也持市场走热容易招致调控的观点。

杨红旭表示，10月，全国70个大中城市房价环比涨幅刚较9月有所回落，但11月涨幅又见增加。

“市场表现与政府调控精神背道而驰，极有可能招致新的调控措施的出台。

对于第三次调控的提法，亚豪机构市场总监郭毅更倾向于“调控已成常态”的观点：

通过金融、土地、税费、市场监管、保障性住房等多个维度对楼市的局部调整已经形成合力，目前需要解决的问题是督促各项已出台政策的落实。

目前楼市成交量和成交价格虽然仍然处于上升通道，但应客观的看待这个问题，成交量的增加是在国内通货膨胀、投资渠道匮乏、城市化水平提高的背景下，使房地产承担了过多的投资需求，而成交价格尽管仍在上涨，但是上涨的幅度已经明显降低，这已经实现了“抑制房价过快上涨”的政策初衷

政策是综合发力的，如既增加购房成本、又抑制消费，同时挤压开发商资金链等。

第三轮调控最有可能在明年年初启动，否则2011年将开局大热。

明年一季度会是一个较为敏感的时间点。

在政策压力之下，预计房价难以显著反弹，明年一季度房价将以盘整或小幅下跌为主基调。

2010年调控政策一览

11月3日：

收紧住房公积金贷款

10月19日：

加息0.25个百分点

9月29日：

停发第三套住房贷款

9月27日：

土地闲置一年禁止拿地

6月4日：

以家庭为单位认定第二套房

4月17日：

新国十条出台

4月2日：

购买多套房不适用契税优惠

3月18日：

央企退出房地产业

3月120日：

国土部发布国十九条

1月10日：

国务院出台国十一条

　有人指，地王预示房地市场的复苏，而有业内人士表示，不能单纯以地王来断定市场是否复苏，不过，新地王的诞生一定程度上会带动房价的上涨。

经过整整半年多时间的观望，许多拥有强烈购房需求的人群终于按捺不住等待出手买房。

石家庄的楼市则爆出万元房价，

热点政策走向不明，开发商放缓推盘

市场供需矛盾仍在房价还将在骂声中昂首挺胸

渐入岁尾，金九银十的楼市纷争也随年末的到来日渐趋于沉静，2010年的石家庄楼市在“政面”效应影响下，经历了盛夏淡季的观望弥漫，辗转立秋后的多探试水；

年末，楼市“围攻战”是否依旧会全面打响。

在上半年新盘老盘集中闹“市”后，下半年“新军”“品牌军”继续摩拳擦掌，抢占市场，欲将掀起一场场“硬”战……统观楼市纷争，唱响石家庄楼市年末围攻战。

上半年石家庄房价高位运行购房者观望明显等待降价

而“刚需”购房者则成为关注的焦点。

选择低总价的小户型成为了目前绝大多数刚需购房者的首选。

“刚需族”是指“有刚性需求的购房群体”，是楼市购买力最真实的群体。

刚需族囊括了首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群、保障性住房和改善性住房人群，当中80后所占比例最大。

年底楼市正在涨声中收官

顾经济负担能力超前消费带来的幸福感往往是短暂的、浮华的，量力而行、梯度消费带来的幸福感却是长久的、实实在在的。

记者在采访中发现，越来越多年轻人的住房消费理念正在发生变化，从租到买由小及大成为更多人的选择。

当前由“低龄购房”带来的“无房不婚”、“一步到位”、“啃老购房”等一些不理性的购房观念需要转变。

2011年房地产调控政策不会放松，甚至还有加码的可能性。

房企业绩遭遇楼市春节效应，2月份一直是住宅市场的传统淡季，

中原集团地产研究中心发布的报告认为，我国房地产市场所面临的根本性矛盾是市场化的过度和保障房的缺失，在这对矛盾短时期内尚无法缓解之时，调控将成为常态，从而为缓解市场供求矛盾争取时间和空间。

因此，2011年房地产市场调控依然面临从紧压力，将继续为2010年调控尚未达成的目标努力，调控力度未敢轻言放松。

但预计随着市场供求关系在调控下日趋平衡，暂时性的“限购令”将完成其使命而退出。

“具有示范性，的确值得借鉴，但又有特殊性，不可复制。

　回顾2011年起的该项统计报告，2011年1月~2012年1月份石家庄新建商品住宅价格环比涨幅分别为：

0.8%、0.2%、0.9%、0.2%、0.2%、0.2%、0.2%、0%、0.1%、-0.2%、-0.2%、-0.1%、-0.3%。

从这组数据可以看出，今年1月价格回落幅度最大。