我国房地产上市公司盈利能力分析-以保利地产为例.docx
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目 录
摘要....................................................................... 2
Abstract.................................................................... 2
1前言...................................................................... 3
1.1研究背景................................................................ 3
1.2研究目的................................................................ 3
1.3房地产上市公司国内外研究现状............................................ 4
1.3.1国内研究现状.......................................................... 4
1.3.2国外研究现状.......................................................... 4
2房地产上市公司盈利能力分析的概述.......................................... 4
2.1房地产的概念............................................................ 4
2.2盈利能力的评价方法...................................................... 5
2.2.1盈利能力的比率分析法.................................................. 5
2.2.2盈利能力的趋势分析法.................................................. 5
2.2.3盈利能力的因素分析法.................................................. 5
2.3盈利能力的评价指标...................................................... 6
2.3.1净资产收益率.......................................................... 6
2.3.2销售净利润............................................................ 6
2.3.3主营业务利润率........................................................ 6
3我国房地产上市公司盈利现状................................................ 7
3.1我国房地产行业发展历程及其现状.......................................... 7
3.2我国房地产公司盈利状况.................................................. 8
4保利地产盈利能力分析...................................................... 8
4.1保利地产简介............................................................ 8
4.2杜邦财务分析体系........................................................ 9
4.3保利地产数据收集........................................................ 9
4.4杜邦分析法下盈利能力相关指标分析....................................... 10
5影响保利地产盈利能力的因素............................................... 11
5.1成本费用过大影响企业盈利能力........................................... 11
5.2融资成本的提高影响盈利能力............................................. 12
16
5.3营业收入的减少影响盈利能力............................................. 12
5.4企业内部的监督管理力度不够............................................. 13
6提高保利地产盈利能力的措施............................................... 13
6.1降低企业成本费用来改善盈利能力......................................... 13
6.2及时调整销售对策....................................................... 14
6.3提高公司经营管理能力................................................... 15
7结论.................................................................... 15
参考文献................................................................... 16
致谢....................................................... 错误!
未定义书签。
摘要
从2009年至今十年以来，房地产行业备受关注，国家也出台了一系列政策用来抑制楼房过热，例如国八条，限购令等，但是效果并不是很明显。
房价还是居高不下。
2016年年底开始，主流城市率先开启调控模式，2017年行业迎来了史上最为严苛的调控环节，政府在预售环节制度上强有力的管控下，2019年商品房价格涨幅较2018年有所下降。
本文运用杜邦分析法和案例分析法，从横向对保利地产盈利能力情况进行探讨。
对净资产收益率，总资产周转率，权益乘数，销售净利率等指标进行分析，通过对保利地产各指标的深入研究找出影响其盈利能力的因素，并提出提高保利房地产公司盈利能力的建议。
关键词：
盈利能力；杜邦分析法；房地产
Abstract
From2009tothepresenttenyears,therealestateindustryhasattractedmuchattention.Thestatehasalsoissuedaseriesofpoliciestocurboverheatingofbuildings.Forexample,theEightArticlesofthePeople'sRepublicofChina,thepurchaserestrictionorderandsoon,buttheeffectisnotobvious.Housepricesarestillhigh.Beginningattheendof2016,themainstreamcitiestooktheleadinopeningtheregulationmode.In2017,theindustryusheredinthemoststringentregulationlinkinhistory.Underthestrongcontrolofthegovernmentinthepre-salelinksystem,theriserateofcommodityhousepricesin2019waslowerthanthatin2018.ThispaperusesDupontanalysismethodandcaseanalysismethodtodiscusstheprofitabilityofPolyRealEstate
horizontally.Thispaperanalysestheindexofreturnonnetassets,turnoverrateoftotalassets,equitymultiplier,netinterestrateofsales,findsoutthefactorsthataffecttheprofitabilityofPolyRealEstatethroughthein-depthstudyofeachindex,andputsforwardsomesuggestionstoimprovetheprofitabilityofPolyRealEstateCompany.
Keywords：
Profitability；DuPontanalysismethed；Realestate
我国房地产上市公司盈利能力分析
——以保利地产为例
1前言
1.1研究背景
随着我国经济的快速发展，城市化进程的大大加快。
其中房地产行业是我国国民经济发展规划中的一个重要方面以及国家大力发展经济改革的一个重要因素。
从改革开放以
来，我国房地产行业也经过了一段漫长的变革与进化过程。
作为中国拉动经济的有力引擎，房地产业目前也已经走向了一个历史的关键时期。
它极有力的的拉动了中国的GDP。
房地产在我国经济中的重要作用，以及住房问题与房价问题与人们息息相关，使得人们在房地产公司问题更加关注。
而作为一家房地产公司来说，代表一个公司最终获得高销售低成本的能力更是重中之重。
本文将讨论以保利集团为例，在我国房地产上市公司中，找出影响盈利能力的因素。
以杜邦分析法为主。
保利地产在我国房地产行业扮演着重要的角色，做为房地产第二大集团，是国家一级房地产开发的资质企业。
他成立于1992年，二十多年以来保利地产已经形成了北京，上
海，重庆，西安等十八个城市的全国战略布局，拥有了44家的控股公司。
1.2研究目的
由于在全球经济化的今天，在我国经济飞速发展的过程中，随着房地产行业的不断壮大，也就吸引了许多投资者的目光。
使投资者的投资理念也就越来越成熟的一个重要因素是市场经济体制的不断完善。
所以正确的、公平的看待上市公司盈利能力分析也就成为了人们投资考虑的重要指标之一。
到底应该如何运用什么合适的研究方法和指标也是研究的
重中之重，我国经济发展的第一大贡献行业就是房地产行业，国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响也是非常重要的，通过对房地产产业的获利变动原因分析是促进房地产业健康成长的第一要素，这样既有助于保障投资者的根本权益，也对整个国民经济及房地产行业的需求有着积极的作用。
1.3房地产上市公司国内外研究现状
1.3.1国内研究现状
2017年刘江涛和吕恩泉在《基于杜邦方法的房地产公司盈利能力分析》中认为在实际经验中上市公司初始发行、额外发行、股权配售的其中一个主要指标就是净资产收益率，它也是证劵交易市场中最为广泛使用的一个指标。
净资产收益率也被认为是上市公司获利能力的最重要的指标。
通过对净资产收益率进行分步分析可以更加明确的得到企业获得利润总额变动的原因。
2015年屈文华在房地产上市公司盈利能力实证研究中运用杜邦分析法，通过对杜邦分析体系的分解为房地产领导者提供了获利的思路，提出提高获利能力的的关键原因在于增大销售规模，减少不必要的费用成本，促进资金流转和完善资金结构等。
房地产行业的高杠杆原理使公司去用大量的负债来运行整个企业的资金周转，从而加大了企业的风险。
1.3.2国外研究现状
2014年SternStewart公司考虑权益资本的机会成本的补偿并予以量化,提出了EVA（Economicvalue-Added）的评价方法,杜邦公司设计了自己的财务评价体系一杜邦分析法,它首要任务是以净资产获利的比率为第一分析要素，通过财务数据的分层分解,解释了指标与企业获取利润变动之间的内在联系，还有不同财务指标对股东获取收益的影响，全面反映企业的整体财务状况。
2房地产上市公司盈利能力分析的概述
2.1房地产的概念
房地产是一个相对来说比较综合而又复杂的概念，它是各种建造起来和正在建造起来的房产及土地和一定土地范围上所建造的建筑物的整体，它是房地产行业的所建造的建筑
工程和建筑物所带的利益，它是房地产行业的资产，也是不动产。
它既包括土地的资产也包括房屋建筑物的资产。
在经济方面它是土地使用权与房屋买卖的价值。
具体来说就是商品房。
而我们所说的房地产行业是一个公司以经营房地产买卖为主要经济活动。
它是一个基础性，导向性，风险性及带动性的行业。
2.2盈利能力的评价方法
销售产品要讲究质量，所以公司的收入也是有质量的。
企业要想知道和了解本身的获利能力可以通过运用盈利能力指标的计算公式来分析。
坚持科学性的，实用性的和方便性的获得利益的分析方式加上相对应的作用很重要。
2.2.1盈利能力的比率分析法
盈利能力的比率分析是分析盈利能力最主要的方式，比率分析法是通过对相关财务数据之间分子与分母的比值来规定财务活动变化水平的一项分析方式。
采取这种方法，第一步是对分析对比的数值进行归纳，然后计算出几项财务比值的指标，然后进行对照，它的结果相对直观，便于比较。
亦可更简单便捷的评价企业运行状况。
但是其所供给的只是企业某一时点或某一时段的现实状况。
按照对分别来源于资产负债表和利润表及现金流量表等中的数据呈现差异的财务比率指标，它可以分类成构成比率、效率比率和相关比率。
构成比率表现出的是部分与整体的联系来呈现某项指标的构成及成长改变。
效率比率反映的是投入与产出的关系。
而相关比率是指除部分与总体、投入与产出联系以外及有关联关系的数据的比值，反映有关财务活动的比值。
2.2.2盈利能力的趋势分析法
盈利能力的趋势分析方法就是将企业接连两个阶段或者几个阶段的有关系的财务报
表中的数据进行对比，展现出它们的高低变化的情况，从而得到企业盈利能力的变化趋势。
以显示企业财政状况、经营状况和现金流动变化趋势。
这是公司以往数据之间实行的纵向比对，在其中我们可以更加清晰地看出随着时间的推移，企业盈利水平发生的变动，进而总结出经验，发觉漏洞。
2.2.3盈利能力的因素分析法
因素分析法是用来分析财务报表中数据的总体变化情况与各项数据之间影响的情况，
包括连环替代法，差额计算法和指标分解法等。
因素分析法可以用来对事物质的规定性进行分析包括内部原因和外部原因，主要的和不必要的原因，及其相互联系的定性分析，还可以用于对事物数量及其组成成分的数量联系的定量分析。
2.3盈利能力的评价指标
在正常的经营状况下，盈利能力就是企业所能获得的利润总额的能力，但是评价一个企业的盈利能力也不能只看企业的营业收入总额。
一定时期内企业收取的利益的总数金额的大小和它的增长水平可以表现为企业的盈利能力。
营业毛利其实就是我们说的营业中获取的利润，毛利率水平的提高，也就是说明了企业盈利能力在提高。
对于公司的管理层而言，发现经营管理管理环节出现的问题可以通过盈利能力的分析。
2.3.1净资产收益率
净资产收益率就是企业总交完税之后的利润总额与企业所拥有资产的百分比，该项指标展现出来的是股东利益的获得利润水平，对该企业投资理财带来的收入越高也就是在指标越大的情况下。
整体的来看，负债的变动也影响了此项指标的变动情况。
2.3.2销售净利润
销售净利率是指企业获取的交完税以后的利润总额与销售总额的一种比例关系。
该项指标可以看出一段时期以内企业销售总额的增减变动情况，企业在增大产品销售水平的同时也相应地获得了不少利润，这样才会使销售净利润发生改变或者维持现状。
三大费用的增高也直接影响着企业的经营状况。
企业销售产品数量的增长，也会使三大费用会有大幅度的增加。
2.3.3主营业务利润率
主营业务利润率是指企业一定时期主营业务利润同主营业务收入净额的比率。
它表明企业每单位主营业务收入能带来多少主营业务利润，反映了企业主营业务的获利能力，是评价企业经营效益的主要指标。
主营业务利润率是主营业务利润与主营业务收入的百分比。
该指标越高，说明企业产品或商品定价科学，产品附加值高，营销策略得当，主营业务市场竞争力强，发展潜力大，
获利水平高。
主营利润率，是公司主业所产生的利润率。
比如公司主业是房地产，那么经营房地产所产生的利润，与主营业务收入的比率，就是主营利润率。
3我国房地产上市公司盈利现状
3.1我国房地产行业发展历程及其现状
改革开放以来，房地产行业在21世纪初开始到现在不到二十年的时间走向了高潮。
首先要受益于我国国家政策的改变，打开了房地产行业的大门。
随着我国城镇国有土地使用制度和城镇住房制度的改善，规定了我国出让土地使用权和开辟转让市场，因此出现了商品房的买卖，租赁市场以及开发估价，中介等交易市场。
房地产是计划经济时代的产物，房地产在探索期我国政府保持谨微慎行的态度，稳步的进行探索。
表1我国房地产行业发展历程
年度 发展历程
1978年
1979年到1991年
1988年
1986年
1997年
2003年
2011年
2010年
2010-2015年
2016年
开始新建住房全价出售住房制度。
提租补贴试点，公房出售试点和全面起步。
我国房地产行业进入实用时期，并突破理论。
国务院开始大幅度增加租金补贴。
从此我国住房制度进入了全面实施阶段。
我国明确了住房公积金是职工个人住房的基金，规范了房地产行业管理体制。
被确定为国民经济支柱产业
进入新常态
国家出台一系类政策，控制住房价格。
房价稳定，库存积压严重
限制购买限制贷款额度，限制销售价额
1986年住房制度的改革使人们可以私人建房，买房，拥有自己的住宅，并允许住宅出售等，但是计划经济时代住房制度与土地使用制度存在严重问题。
所以理论和实践必须结合起来。
在房地产进入过渡期这一阶段，由于前期我国政府已经做好了大量的工作，所以推动了我国房地产进程的发展。
金融危机冲击了中国的经济，多层次的住房体系开始建立，大量商品房开始建设，销售。
逐渐形成了商品房的交易市场。
中介公司的出现也加速了房地产行业的发展。
财政收入的重要来源。
2011年房价的猛速增长，国家政府的宏观调控，
限购令的出现使得楼市进入了一个相对平稳的阶段，进入新常态。
我国房地产行业现在的现状主要有三点，第一，房价飙升，库存严重。
为了规避限购令，市民采取申请离婚的形式。
就为了可以多买一套房。
商品房销售价格的上涨激化了严重的社会矛盾，也给普通民众带来了买房的压力。
由于商品房销售价格的增加引发库存积压的问题也极为突出。
第二，信息的绝对性。
卖房者垄断对商品房的成本，质量，价格。
买主而对此一无所知。
在交易过程中，买主处于劣势方面，使得买卖双方经常发生纠纷案。
而房地产商也夸大其词，出现虚假广告宣传等现象。
这些就是再像消费者传递虚假消息。
第三，房地产行业的金融市场欠缺完善，房地产开发需要大量资金支持，一旦消费情况不良，商品房滞销，就可能发生资金周转不灵等一系列情况。
最终导致资不抵债，影响经济发展。
3.2我国房地产公司盈利状况
从中研网资料中得到的消息，我国房地产业净利润下降，这已经是一个确定的事实。
近些年一些报道中对10家房企的几年年报进行整合并进行分析，由于近些年国家出台的一系列政策，随着土地价格的上涨造成房地产行业成本的增加，所以造成了房地产企业的利润的增长速度减弱。
2016年行业平均毛利率同比下降4.77个百分点至31%，平均净利润率为14%，甚至有少数房地产企下降到5%以下的非常低的水平。
由此可以得出房地产行业盈利能力处于下降的趋势。
由此，不少房企今年应对市场低迷的唯一解决办法是增大企业房地产的销售力度。
各自房地产企业在制定目标上都减小了一些财务风险。
把增大销售，提高存货运转效率放在了第一位。
4保利地产盈利能力分析
4.1保利地产简介
保利房地产集团是由中国保利集团控股的国有房地产企业，成立于1992年。
2006年
7月底公司股票上市，成为在股东权益分配改革后，市场上第一批上市的首家房地产企业。
根据国家统计局公布的数据截至2017年末，保利地产总资产为6836.65亿元，较年初增长46.08%。
2017年年营业额3092.27亿元。
保利地产集团在2008年获得了七大地区中广
东地产区域资产实力和信用评估的第一名。
在全国的房地产行业南方上市地产公司中保利地产获得了第二名的综合排名，在我国房地产行业中最具有投资潜力价值中保利地产第二，在我国房地产上市公司规模也是仅次于万达地产。
在过去的16年里，保利地产一直维持着健康而又稳定的成长走向。
坚持着本分，创造，高要求，突出的经营模式，寻求建筑与自然，人与自然，人与人之间的和谐共生。
4.2杜邦财务分析体系
杜邦财务分析体系就是从企业年报中的数据进行选取，然后利用比率之间的联系，最终综合起来对企业的获得利益的状况。
杜邦分析法是评价一个企业获取利润的能力和股东利益回报多少的方式。
该系统第一以最著名的净资产收益率为开端，然后对利润表中的总资产净利率和权益乘数进行分部的分解，最后根据各项指标的变动情况分析影响房地产公司的盈利能力变化的原因。
该体系由美国杜邦公司的成功而得名。
其基本框架如图1所示。
净资产收益率
资产净利率 × 权益乘数
销售净利率 ×
资产周转率
1÷（1-资产负债率）
净利润
÷ 销售收入
销售收入
÷平均资产总额
负债总额
÷ 资产总额
营业收入
–成本总额
＋投资收益
–所得税
图1杜邦分析体系
4.3保利地产数据收集
从东方财富网了解当前市场状况及发展趋势，并查询到了近五年来保利地产的财务数据，根据它的资产负债表及利润表并计算得到出保利地产近五年的各项盈利能力指标。
找出一系列指标之间的关系及影响。
通过三级市场收集数据，比对房地产进行总结分析，运用杜邦分析体系综合指标数据更加清晰的看出保利地产的盈利能力情况。
表2保利地产2013年-2017年项目对比表
年度 2017 2016 2015 2014 2013
净资产收益率（%）
14.61
13.92
17.26
19.87
20.76
资产负债率（%）
7
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