物业费调价实战经验分享Word格式文档下载.docx

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譬如有人想自己搞个物业公司利用混乱挤走现有物业公司；

譬如有人不想要更好效劳只想少交物业费；

譬如武汉某女业主跳楼相逼，

但要相信，绝大局部业主还是理性，他们需要质价相符，只是缺乏物业对其合理引导与沟通对话。

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所以，尽管难度很大，但为了生存与开展，各物业效劳企业不得已还是要酝酿物业费涨价方案，以应对效劳本钱增加所带来影响。

一、涨不涨？

角色决定主张。

作为物业人员，当然支持物业费合理上涨，作为业主，自然希望物业费永远不涨。

所以，物业费涨与不涨不是物业公司“一厢情愿〞、“一蹴而就〞事情，最终决定权还是在广阔业主手中。

然而，工程都马上要亏损了，不涨价效劳资金从哪里来？

员工发不起工资还要不要管这个小区？

是降低效劳标准、减少设备维护频次、缩减员工编制，还是咬着牙自己亏钱做？

所以，物业公司需要与业主做好充分沟通，取得业主认可，才敢说涨价。

二、涨多少？

物业费涨价进展第一个工作程序就是确定物业费涨幅，涨少了，对日后物业效劳开展提供不了资金保障，涨多了，肯定会招致业主反对。

笔者认为能够维持3-4年物业费不会再次上涨涨幅标准最为适宜，建议涨幅不要超过20%，不然阻力很大。

当然，要考虑区域差异、工程差异，具体问题具体分析。

三、涨价根底条件

物业费涨价要想成功，要想让每位业主每年从自己腰包里多支付几百块钱物业费，对物业公司而言是有一个很大前提，那就是物业公司根本功必须做扎实，即能够提供质价相符物业效劳，且效劳透明，效劳质量能够得到最广泛业主认可。

尤其是在调费方案启动半年前务必把小区各项效劳花点本钱做上去，建立业主发声渠道或逐户上门征集整改问题，让业主提前把积聚问题发泄出来，物业公司提前做好整改与解释工作。

具备了这个前提，再进展具体程序，物业费涨价才能够有更大成功率。

否那么到了调费那天业主都还有这样那样问题，你跑去找业主沟通调价事情，业主气不打一处来，说你一堆问题，平时不来找我，一到调价与收费才想起来找我沟通，现在一切免谈。

具备了根底条件

下面再讨论如何涨问题

一、涨价前准备工作

1、系统调费方案与工作方案

所谓“预那么立,不预那么〞，一定要提前一年制定周密方案与方案，按照方案推进工作。

一般来说，调费方案包括以下几点：

1）调费背景分析，包括周边小区价格市调、最近几年物价与人工涨幅水平，为调费宣传做好铺垫。

2）工程经营状况分析，工程盈利情况趋势，未来1到2年是否亏损？

3）拟调整物业费单价测算结果及定价建议。

4）工程调费优劣势分析及应对策略。

5）调费组织保障及职责分工。

6）品质提升方案。

7）主要工作节点工作重点、时间进度及策略。

8）调费答疑手册编制及应急预案。

9）调费成功后续工作方案。

2、财务数据准备

需要准备好最近2年财务收支数据与未来一年预算数据，证明利润持续下滑至亏损，以便向业主公示。

数据准备中需要自己内部全面排查各项本钱费用，将与工程效劳开支无关费用剔除，但不要遗漏本钱，同时注意不要遗漏管理分摊与税金。

以防止工程收支审计时数据调整后不是亏损，那也就不用谈调费事情了。

3、全员准备

编制好对业主发放调费说明手册。

编制好内部员工调费答疑手册及应急预案。

物业涨价不是一名员工，一个部门事情，需要所有员工共同参与。

所有相关员工要做培训，使其清楚涨价原因与结果，以及应对业主各种问题统一说辞，全员知晓，口径统一。

二、调费沟通及投票工作

1、取得业委会认可

整个事件需要业委会来推动，所以一定要取得业委会认可。

当然，不是要业委会同意调费，业委会没有这个权利。

业委会作用是推动调费工作进展，譬如公示信息、譬如组织投票、譬如续签合同。

整个过程要注意保护业委会，要让业委会站在客观公正立场来说话，只做投票活动组织者，防止业委会成为业主公敌，迫于业主口诛笔伐集体辞职，没有了业委会就无法推开工作。

同时，可以建立楼栋代表联席会议，后期工作都通过这个会议来讨论，通过楼栋代表向业主做好公示。

防止一些业主你一言我一句找物业公司闹事，物业公司会很被动。

2、上门逐户沟通

物业费涨价不要不声不响涨价，只要效劳跟得上，物业费涨价就要大声说出来，从而最大限度缩短涨价过程。

但不建议张贴条幅方式，会显得太高调。

首先，建议单元门口与公告栏张贴告示，告知业主小区面临亏损，物业合同即将到期，为了顺利过渡，拟与业委会沟通启动调费方案，物业公司将详细与业主沟通小区经营情况。

接下来是很重要一个环节，那就是逐户入户沟通，向业主发放调费说明手册，并进展详细解释，取得业主认同，不要公开召开业主大会，现场大会人多嘴杂，不利于把事情沟通清楚。

在逐户走访时要寻求忠诚客户，用情感打动他们，直接告诉他们需要寻求他们支持，当有其他业主在业主群内无中生有诋毁物业公司时候，希望他们能站出来说句公正话。

注意：

此时不要发放选票！

为什么？

见下面第3点。

3、选票收发方式

物业管理条例第十二条规定：

决定本条例第十一条规定其他事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意。

所以物业费涨价要想成功就必须要经过过半数业主同意。

不要公开召开业主大会现场投票，否那么会一片混乱，建议逐户上门发放与回收选票。

但要注意，物业公司需要避嫌，不要自己上门发放选票，否那么会有人质疑你公平公正性。

要让业委会组织信得过业主或外请别物业公司员工来发放与回收选票，物业公司可以出劳务费。

请信得过业主或者其他物业公司员工，防止不懂物业人带着个人感情去诱导或过分干预业主投票意愿。

要记住，每一个调费小区都有局部别有用心业主会利用你工作中每一点失误或者成心歪曲事实来攻击你，煽动其他业主反对你，你要做就是熟悉法律，做好自己，不要给他太多这种时机！

4、催费工作不要过激

为了防止调费过程中与业主滋生新矛盾，催费更需要注意不要引起业主过激情绪，防止多线作战。

5、业主心态及应对方式

针对物业费涨价情况，分析业主心理，大体可以分为三类业主，即：

同意涨费业主、不同意也不反对业主与不同意涨费业主。

①同意涨费业主。

【描述】：

对物业管理作用、职能认识比拟清楚，明白物业管理对于自身生活重要性；

对物业管理效劳有极好印象与评价，愿意享受更加优质物业效劳；

不会太在意一年涨价几百块钱，各项费用只要收取就交纳。

【对策】：

此局部业主对于涨费没有阻力，只要在沟通过程中将涨价原因以及必然性耐心讲解并且态度与蔼，一般都会投同意票，后期费用也较好收取。

建议采取更具针对性热情效劳，使其生活在小区能够获得更大便捷体验，如家政保洁优惠、汽车清洗优惠、免费信息提供效劳、赠送贺卡等等。

同时，用感情去拉拢他们适时站出来支持物业，防止物业单兵作战。

②不同意也不反对业主。

【描述】:

对物业管理作用及职能认识比拟模糊，对物业管理日常工作感受一般，愿意享受优质物业效劳，但是不愿意承当更多费用，对表决事项持观望态度，一般都是“随大流〞。

此类型业主在业主中占有很大比重，决定了物业费涨价能否成功，鼓励此局部业主支持调费，是物业公司打好物业费涨价这一仗关键与重要工作。

建议对此局部业主花更多精力与时间去联络感情，讲解物业知识，最重要是平时就要多做好感情沟通，尽量拉拢。

③不同意涨费业主。

对物业管理比拟苛刻，认为物业管理发挥作用不明显或有无物业管理都一样；

认为物业费涨价条件不充分，要求查看政府部门相关批文；

对物业效劳工作不满意或房屋存在地产遗留问题业主；

有亲戚朋友或者自己开设了物业公司，或者有其他物业公司收买了业主。

建议对此局部业主采取“避其锋芒，暂时搁置〞措施，能争取就争取，不能争取尽量不要让他们有时机捣乱，比方请忠诚客户在业主群里面及时反驳他们错误言论；

对于他们提出问题与质疑，物业一定要及时答复并公示给全体业主，群众眼睛是雪亮，会看得明白谁对谁错。

三、涨价成功后续工作

1、品质回馈

物业费涨价后，除提高物业效劳水平外，建议还要在感官上使得业主能够体会到涨价前与涨价后不一样，如：

∙有针对性对小区使用年限过长外墙、内墙、围栏进展粉刷，使得业主整体感官焕然一新；

∙小区更换新垃圾桶；

∙路面维修、绿化补载；

∙组织以物业费提价为主题联谊晚会，答谢业主对物业工作支持。

2、预交优惠提高收费率

为促进业主积极缴费，物业公司应当筹划交纳物业费或者提前交纳物业费优惠方案，如赠送米面粮油、赠送饮水卡、免费体验使用地下车位等等。

一般按照2%-4%左右比例回馈业主，比方交一年物管费，赠送半个月物管费。

具体优惠活动开展，需根据物业公司实际情况运作。

3、搞定提出反对意见与不交费客户

多一个敌人不如多一个朋友，确实没方法修复关系后期单独应对。

尽量与当时投了反对票业主积极沟通，逐个研究，了解其家人或者业主自己工作生活中有没有什么困难，主动去帮他们解决，用行动去感化他们。

以上是笔者结合自己经历过几次调费工作所做总结，希望做一个经历沉淀，给大家一些借鉴，帮助大家更好去维护行业安康开展！