四星级旅游大酒店建设项目可行性研究报告.docx
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四星级旅游大酒店建设项目可行性研究报告
四星级旅游大酒店建设项目
可行性分析报告
第一章总论
一、项目背景
二、项目概况
第二章需求分析与建设规模
一、需求分析
二、建设规模方案比较
三、推荐建设规模方案
第三章场址选择
一、场址现状
二、场址条件
第四章项目建筑方案
一、项目总体规划方案
二、结构方案
三、给排水设计方案
四、电气设计
五、空调通风设计
第五章节能节水措施
一、节能措施
二、节水措施
第六章环境影响评价
一、
项目场址环境现状
二、项目建设与运营对环境的影响
三、环境保护措施
四、环境绿化
五、环境保护设施于投资
六、环境影响评价
第七章劳动安全、卫生、消防
一、劳动安全
二、卫生防护
第八章项目实施进度
一、建设工期
二、项目实施进度安排
第九章投资估算与投资构成
一、投资估算
二、投资构成
第一十章财务及社会评价
一、财务评价
二、社会评价
第一章总论
一、项目背景
1、项目名称：
云南xxxx·xx大酒店
2、建设地址：
xx县城xx
3、承办企业：
xxxx房地产开发有限公司
4、企业性质：
股份制民营企业
5、资质等级：
房地产开发四级
6、企业地址：
xxxx建材城
7、企业法定代表人：
xx
8、承办单位概况
xxxx房地产开发有限公司（以下简称xx公司）成立于2005年9月，是一家从事文化产业、旅游房地产业综合开发的房地产经营企业。
公司注册资本2188万元，拥有良好的政府信誉、银行信誉和综合实力。
海纳百川，有容乃大。
公司自成立以来，以“诚信、优质、高效、超越”为创业经营理念，在企业经营、团队建设、人才管理、项目开发、客户服务上坚持“以人为本、诚信求实、谨守商道、共赢发展”的经营宗旨，并在发展建设中始终以“提升品牌、服务社会”为企业价值观，企业的发展目标是争做知名房地产开发企业。
上善若水、厚德载物。
面对新的机遇与挑战，xx人将坚定的秉承“诚信、优质、高效、超越”的企业理念，以市场为导向，积极进行资本运作，逐步实现跨区域、多角度的发展战略，创造新的利润增长点，真情服务，回报社会，为创造一个和谐美好的社会环境而奋斗。
9、可行性研究报告编制的依据
⑴《xx州国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，“积极发展服务业，努力实现旅游业发展的新跨越。
坚持资源开发利用与保护并重，加快老旅游区的新型升级和新旅游区开发，把旅游业作为一个新兴产业加以培育。
推进文化与体育的结合，全面提升产业素质和文化内涵，抓好精品开发与促销。
”
⑵、《xx县xx旅游发展总规划》
⑶、《xx县xx旅游循环经济示范区规划》
⑷、《xx县旅游业发展“十一五”规划》
⑸、《xx片区详细规划》
⑹、《云南xx县社会经济发展战略研究》
⑺、中共xx州委xx州人民政府贯彻《中共云南省委、云南省人民政府关于进一步加快云南省旅游产业发展的若干意见》的实施意见
⑻、国家发改委2002年1月《投资项目可行性研究指南（试用版）》
10、项目提出的理由与过程
（1）项目建设有利于提升城市形象，加速城市化进程
xx是xx典型的农业县，由于多方面的原因，城市发展和城市化水平都处于较低水平。
xx景区的开发不但带动了当地相关行业的发展，还给景区农民增加经济收入。
进入“十一五”，县委、政府确定开发xx新城区，一方面满足城市扩展的需求，另一方面随着旅游支柱产业的发展，必须强化服务配套设施，旅游住宿、餐饮、购物、文化休闲度假，是旅游业不可缺少的服务项目，基于城市发展和旅游业发展的两个需要，形成了xx新城区建设的主体，在旅游业方面，将服务功能与城市建设有机结合起来是很好的决策。
项目的建成，将能有效地改善xx在旅游接待设施水平方面的不足，进一步提升xx的旅游接待、商务接待水平，有利于提升xx的城市形象。
项目的成功开发，尤其是四星级酒店的建设，将填补xx作为一个知名旅游目的地而没有四星级酒店的空白，这在整个xx州都具有一定的前瞻性，有利于提升xx的城市形象，有利于丰富xx的城市内涵，有利于xx旅游经济发展模式从质量低的“观光型”向质量较高的“观光休闲度假型”转变。
（2）是提升xx旅游接待能力的需要
项目的建成，是xx旅游接待水平发展的一个里程碑，结束了xx以及整个xx州没有四星级酒店的历史，开创了xx旅游接待的新起点，它的建筑理念、规划设计以至建筑品质、建成后所引进的先进的酒店管理模式和管理方法等，都将对现在以至今后一段时间内的同类型项目产生超强的影响力，发挥积极促进作用，从而推动xx当地各项旅游配套设施的日益成熟，项目在建成营业后，将引进先进的酒
店管理模式和管理方法，其所提倡和达到的接待水准必将大大提升xx旅游接待的质量和发展水平，提升xx旅游接待能力。
（3）项目的建设，有利于促进当地的招商引资和经济发展，促进当地就业，有利于构建和谐社会。
项目在开发过程中，将引进先进的开发理念和开发模式，项目宏大的固定资产投资规模，可为当地经济建设产生巨大的拉动作用，必将成为xx县的一个新的经济增长点；项目在开发过程中，预期能给政府带来500万元左右的财税收入，进入经营期后每年能为政府带来800万元左右的财税收入；项目在开发建设以及建成后的经营过程中，将会为xx当地提供一定的就业岗位，缓解当地的就业压力，有利于和谐社会的构建。
同时，项目在开发经营过程中，将引进先进的开发、管理、经营技术与理念，为xx当地培养各方面高素质的专业人才，提高当地的劳动素质，促进当地社会经济的进步。
项目的建设，将大大提高xx在高级商务接待能力方面的不足，高档次的酒店设施，带来的是高层次的商务客户和高端客户对xx城市发展的信心，必将促进与增强xx的整体招商引资能力与水平。
（4）项目的开发，有利于人民群众物质文明和精神文明建设
项目的建设，与xx城市化进程的步伐紧密相连，与求被旅游市场的发展息息相关，项目的建设，将给xx人民带来开放式的园林景观和休舔场所、高档次的娱乐休闲中心、集中的商业购物广场和步行街、展示当地城市形象的四星级酒店，项目的建成，将能有效的提高当地人民群众的物质消费水平，促进当地的物质文明建设。
同时，城市休闲设施和文化场所的搭建，有利于当地人民群众文化生活水平的提高。
（5）项目的建设，有利于改善旅游基础设施，促进城市总体建设
项目的建设，将提升xx在文化、商业、旅游等生态方面的丰富性，使xx版块成为xx旅游经济圈的有效互补和功能延伸，进而成为xx的标志性休闲度假中心。
项目在开发建设过程中，将紧紧围绕xx“创建山水园林生态旅游城市”的指导方针，合理规划、精心施工，引进具有实力的的投资上、开发商，以及一流的设计、施工、监理、营销策划单位，为xx的开发建设带来先进的理念，对于xxxx版块的建设开发有着长远的指导与示范意义。
（6）项目的成功开发，有利于民族文化的传承与传播
项目的开发，将以“可持续发展、永续经营”为宗旨，践行“区内旅游，区外服务”的旅游发展战略，项目的开发建设，符合省政府大力实施繁荣民族文化、发展文化产业、建设民族文化大省的战略目标，将能有效的推进xx文化产业的建设，对xx旅游文化市场的发展提供良好的发展机会和强劲的原动力。
项目建成后，将成为xx的民族文化传播基地之一，有利于民族文化的保护和传承。
xx境内居住着汉、壮、苗、彝、瑶、白、回等多种民族，各种少数民族都有着风情浓郁的优良传统文化，项目的建成将成为各民族文化的展示、传承与保护起到积极的作用。
二、项目概况
（一）拟建地点
云南xx·xxxx大酒店建设项目选址于xx县xx新城区，xx县位于云南省东南部、xx州西北部，地理坐标为东京104°20′，北纬24°04′，距省城昆明市280公里，距xx州府（xx县城）114公里，县城设锦屏镇，海拔1452米。
项目用地东临城市中心公园，西靠规划中的商业步行街，北面是规划中的风味食品街，南毗建设中的60米大道，与盛德花园隔街相望，处于xx新城区的中心位置，交通便利。
地块通过xx大街与县城相连，距xx县城直线距离不足1公里，距xx风景区10公里左右。
该地块属于规划中的旅游接待区。
规划用地性质为商业用地。
地块规划净用地面积约15.68亩。
项目地势中间高四周低，整体呈四方形。
项目地块周边交通干道主要有规划中的60米大道、32米大道，北侧是规划中的风味食品一条街，东面是规划中的商业步行街，规划交通条件良好。
地块现有附着物主要是自然植被及部分临时建筑物，地质情况较好，比较适宜建立位于城市中心区、现代、时尚、能满足旅游接待、休闲度假、购物娱乐、健身、生态等多项功能为一体的建筑项目。
（二）建设规模和内容
1、建设规模
根据《xx县xx旅游发展规划》、《xx县旅游业发展“十一五”规划》和《xx片
区详细规划》，经长期市场调查，为缓解xx景区节假日旅游接待房源严重不足的问题，本项目总建筑面积拟定为22929.91平方米，设客房（标间）212间，日接待游客能力400人。
xx旅游度假区属大型旅游景区，景区内旅游景点分布众多，一是自然生态型旅游以xx的湖水，将荷叶湖、情人湖、灯笼湖、摆龙湖、仙人洞、观音洞、火把洞、月亮洞、六郎洞地下水电站等景点串联起来，以展示xx旅游度假区的水体、群山、植被、地貌等自然景观；二是民族风情型旅游以水路与陆路相结合游线为依托，将仙人洞彝族文化生态村以及其他村落串联起来，以展示xx旅游度假区的民俗村寨风貌；三是文化生态旅游，以赏荷、品荷、说荷为基本内容，展示xx极具魅力的荷湖风光与荷文化旅游。
2、优越的地理位置
拟建的xx大酒店选址于xx县xx新城区，距县老城区中心1公里，距xx8公里，毗邻120亩xx城市中央公园，界于景区与老城区之间，交通和地理位置处于枢纽地位。
符合区内旅游、区外服务的景区总体规划设想。
3、新城区基础设施条件能满足项目要求
xx新城区规划起点高，主干道60米宽，次道32米，并大部已建成，城市中心广场的核心形象已显露，周边是以接待为主的旅游项目，如星级酒店、风味食品街、购物步行街、度假村等正在建设中。
基础设施水、电、路等场地条件十分良好，结合本项目实施创造了较好条件。
（四）项目投入总资金及效益情况
xx酒店投入总资金8527.99万元，。
所需资金全部由开发企业筹集，项目建成投入运营后，年营业总收入预计2122.81万元，总成本1364.10万元，税后利润482.26万元，9.91年收回投资。
（五）主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
一
建设规模
总建筑面积
㎡
22929.91
地上部分
㎡
20298.71
商场
㎡
435.5
餐饮
㎡
1641.2
客房
㎡
8122.3
地下部分
㎡
2631.2
二
工作制度
全年工作天数
天
360
日工作时数
小时
8
中午轮流进餐
三
主要动力年用量
水
M3
46355
煤
T
200
电
KW.h
196
四
项目定员
人
130
其中：
营业服务人员
人
58
辅助营业人员
人
36
管理人员
人
36
五
建设指标
占地面积
㎡
10453
建筑密度
%
26.98
容积率
%
1.96
六
总投资
万元
8527.99
其中：
建设资金
万元
8527.99
流动资金
万元
七
万元营业收入占用建设投资
万元
4.018
八
平均总产值（营业收入）
万元
2122.81
正常达产年
九
全员劳动生产率
万元
16.323
十
年均营业成本
万元
1364.10
十一
年均毛利润（利润总额）
万元
643.02
十二
年均营业税金及附加
万元
115.69
十三
年均所得税
万元
160.76
十四
全部投资财务内部收益率
%
6.55
（税后）
十五
全部投资财务净现值
万元
1524.4
（ic=12%）
十六
全部投资静态投资回收期
年
9.16
（税后）
十七
盈亏平衡点（BEP）
%
53.6
十八
投资利润率
%
7.54
（税前）
十九
投资利税率
%
7.01
（税后）
二十
建设年限
年
2
（六）结论与建议
本项目符合国家城镇建设的相关政策法规，符合xx《xx片区详细规划》精神和《xx县旅游业发展“十一五规划“》的要求，符合xx县”建设山水园林生态旅游城市“的城市发展目标，项目的建设，具有一定的经济效益和巨大的社会效益。
本项目属于酒店投资项目，受旅游市场和当地酒店业发展的影响很大，根据对xx县和xx景区旅游市场和酒店市场的调研、分析和预测，项目有较好的市场前景，财务分析结果表明，项目及经济效益上可行。
本项目区位理想，有较好的发展潜力，适合开发酒店、商业等经营型物业，本项目的开发可以有效解决xx县城接待
能力不足、缺乏高星级酒店接待设施等突出矛盾，促进xxxx景区旅游业的繁荣和发展。
项目建设是xx旅游支柱产业的组成部分，而旅游业是调整产业结构、扩大内需，促进开放、繁荣经济、扩大就业、增加群众收入和带动精神文明建设的大事，项目开发有明显的社会效益，具有深远意义。
成功的组织、实施、开发好本项目，将能为xx社会经济的繁荣，为xxxx新城区的总体建设，对xx旅游产业、文化事业的进一步发展做出积极的贡献。
第二章需求分析与建设规模
一、需求分析
1、xx县旅游业现状及发展趋势
xx县地处云南省东南部，旅游资源得天独厚，是云南省著名的旅游目的地，被国家旅游局确定为涉外景区并被云南省评为十大优秀景区之一的xx风景区，素以峰群、湖群、洞群的高原喀斯特自然风光而著称，是云南省9个国家AAA级重点风景名胜区之一，入选12个省级旅游度假区行列。
xx风景区，国家重点风景名胜区和云南省旅游休闲度假基地，为国家级旅游热线和云南三大热线上的精品旅游区。
在“2006年盘点云南旅游”评选活动中，xx彝族“花脸节”获年度旅游最高荣誉奖，被评为“年度最具影响力的旅游节庆活动”，云南省xx景区获年度旅游最佳促进奖，被评为“年度海内外游客最向往的景区”。
通过努力，最近xx旅游区又被中国民间文化遗产旅游示范区评审委员会授予“中国民间文化遗产旅游示范区”称号，成为本次评选活动云南省唯一获此殊荣的旅游区。
自2003年以来，xx县依托丰富的旅游资源，不断加强与东盟，以及我国西南6省区，及滇东南5市区国际国内旅游区域经济合作，全面打造旅游产品共享、客源互送、信息互通的“无障碍旅游”网络。
截至目前，xx县xx国家级风景区已形成了别具特色、功能互补的4条国际国内精品旅游环线：
昆明一xx一麻栗坡一越
南；昆明一xx一坝美；昆明一xx一师宗一罗平；昆明一弥勒一xx一建水。
同时与县内冲头片区的暗河、古驿道（茶马古道）、索道和温浏片区的峡谷、野生动植物以及歹马瀑布、革雷瀑布等自然景观相结合，形成“三区二瀑”格局，xx旅游已是xx及滇东南旅游业毫无争议的领跑者。
2008年10月，炭黑（炭房-xx）一级公路开始动工建设，xx到xx仅需1小时，机场到xx仅需40分钟；南昆高速铁路复线规划方案已经确定，xx为最大的中转站，以后从xx到昆明或南宁的时间均可在2个小时以内！
xx通道经济的规划蓝图得以完美实现。
xx城市价值将得到大幅度的飙升，旅游产业将迎来一个跨越式的发展机遇，前景无可估量。
近年，随着xx旅游品牌的构建和景区知名度的不断提升，xx的旅游事业获得了长足的进步，吸引的游客人次逐年攀升，旅游产出大幅度提高（见表1：
2001年---2007年xx旅游人数统计表，表2：
xx旅游总收入柱状图）。
据统计，2005年，仅“五一”旅游黄金周，前往xx旅游观光人数就突破10万，旅客量较去年同期增加67%，在“十一”黄金周，xx的游客接待总数也超过了4万人次，全年的游客接待总量达到了75万人次，比2004年增长29%，全县旅游收入到达11336.04万元，比2004年增长20%，xxxx成为2006年云南旅游的一大热点目的地，xx旅游成为滇东南精品旅游线的重要节点和中间一环。
2007年，xx县紧紧围绕“筑牢基础，突出特色，强化宣传，打造精品”的旅游业发展思路，不断增强xx的吸引力和竞争力，促进了旅游业的发展。
截至12月31日，全县共接待海内外游客86万人次，比上年增加2.1万人次，增长2.38%；实现门船票收入1204.5万元，比上年增加144万元，增长13.6%；旅游总收入达3.01亿元，比上年增加722万元，增长2.4%；三项指标均创历史最高水平。
表1：
2001年---2007年xx旅游人数统计表
年份
国内游客（万人次）
国外游客（万人次）
合计（万人次）
2001
48
0.017
48.017
2002
50
0.019
50.019
2003
56
0.015
56.015
2004
58
0.031
58.019
2005
75
0.45
75.45
2006
83.57
0.33
83.9
2007
86
0.0659
86.0659
表2：
2003---2007xx旅游总收入柱状图
2、xx酒店市场分析
调查显示，在旅游黄金季节，纷至沓来的游客使xx各大小宾馆、酒店、招待所爆满，“农家乐”生意红火，各景点游人如织，日接待能力仅3000多人的游船公司在旅游高峰期每日接待游客近万人，这一切，对xx景区以至xx县城的现有接待设施和接待能力提出了严峻的考验，整个xx县达到星级设施的酒店在10家左右，二星级以上的酒店、宾馆仅有6家，三星级的酒店仅有瑞和大酒店1家，且建设时间较长、接待设施老化、接待规格不高（见表3：
xx星级酒店一览表）。
据xx县旅游局统计，截止2005年10月xx县旅游接待能力情况为：
景区及县城日提供床位6517个，共计170户；其中城区110户，床位数4263个；景区60户，床位数2254个；而截止2007年底xx仅新增床位300个（xx县旅游局提供数据），与xx近两年旅游人数的大幅增加形成强烈反差。
表3xx星级酒店一览表
酒店名称
星级
床位数
备注
瑞和大酒店
三星
225张
标间、套房
电力宾馆
二星
55间，110余张
普标、豪单、豪标、套房
电信宾馆
二星
76张
标间、套房
丰圆宾馆
二星
68间，123张
标间
兴运宾馆
二星
162张
普标
佳宝宾馆
二星
110张
标间
xx宾馆
二星
326张
单间、标间、三人间、豪套
花园宾馆
准二星
106间，260张
单间、夫妻间、套间、普标
xx度假村
准二星
63间，120余张
单间、标间、三人间、夫妻间
银湖宾馆
准二星
100余间，200余张
普标、豪标、豪套、三人间
数据来源：
市场调查及《中国云南xxxx风景名胜区总体规划》
xx酒店业的另一个突出问题是普遍建成时间长，接待设施老化、接待规格不高，低档次的客栈、旅社、农家乐占据酒店业的主力。
酒店业管理人才奇缺，管理水平低、服务质量差。
由于住宿条件的不尽人意，近年来xx旅游出现了对游客吸引力下降的情况，景区的口碑和竞争力受到影响。
从整体上看，xx县现有的旅游接待设施和接待能力、接待水平已是不堪重负，在接待档次和规格上，也不能满足xx景区申报称为4A级风景旅游区的发展规划和未来需求。
而作为拥有丰富旅游资源和深厚发展潜力的知名景点，xx以至整个xx州至今尚没有一家具有一定规模和现代特色的四星级以上的酒店，现有的酒店、宾馆无论是硬件设施还是软件级旅游接待设施都不能满足日新月异的旅游业的发展需要，兴建一家具有一定规模和特色的高星级休闲度假酒店，提升xx现有的旅游、商务接待水平已经是势在必行.
3、本项目SWOT分析
⑴、优势（Strengths）
·地理位置优越，是未来xx新城的核心位置
·交通条件好：
项目位处城市未来主干道xx大道（规划中的60米大道）北侧，直通xx景区，道路开阔，交通顺畅，60米大道贯通景区后，从本项目至景区只有5分钟车程。
·周边配套：
毗邻120亩城市中央公园，中央公园既是与新城配套的休闲场所，更是未来xx各种大型政府活动、旅游活动、民俗活动（如花脸节、辣椒节等等）的主要场所；项目周边聚集了xx风情商业街区、xx购物中心、风味食品街、步行街，和本项目一同构成了一个集住宿、休闲、餐饮、娱乐、购物为一体的，功能完善的具有浓郁民族风情的旅游接待中心。
·作为xx的第一家四星级酒店，本项目是xx的地标建筑，是政府的面子工程，是xx景区、xx县政府乃至xx州的一张名片。
·xx景区为xx乃至滇东南旅游人气最旺的景点，现xx许多大型会议及单位接待、专题会议等均在此举行，且有越来越明显的趋势。
⑵、劣势（Weaknesses）
·受制于新城建设：
xx新城目前正在全面的建设中，预计其建成初具规模需要2年的时间，在此期间，新城的市政基础设施、居住氛围还不成熟。
·本项目与周边配套形成的旅游接待中心，其休闲氛围、商业氛围需要一段时间的培育。
⑶、机会（Opportunities）
·旅游业升温：
xx旅游近年来发展迅猛，旅游人数逐年大幅增加，对本项目形成根本性支持。
·旅游开发建设加速：
xx县政府进一步贯彻中央关于解放思想的指示，将加快xx旅游战略的实施，建好xx喀斯特湿地植物园、天坑风景区、舍得风景区，使其成为旅游业的新亮点；并加快四大旅游新产品、五大旅游重点工程、六个旅游重点建设项目的建设。
将极大改善xx旅游淡旺季明显的状况。
xx的旅游产业将迎来一个飞速发展的黄金时期。
·xx景区内部环境治理：
为改善xx景区内数量众多的农家乐在规划、管理上的混乱和对景区环境的破坏，保护景区的生态，xx县政府作出了在2009年底全部迁出景区内农家乐的决定。
届时，xx将纯粹是一个原生态的景区，本项目作为政府
规划的旅游接待中心，其优势将全面体现，承担起xx旅游接待的重任。
·政府支持：
政府有改善县城现有接待设施和接待水平不足的愿望，有建设高星级酒店、提升城市形象的迫切要求。
项目为xx政府倾力打造规划的旅游接待中心，其建成将成为xx的政府接待、商务接待、旅游接待的中心。
·填补市场空白：
xx酒店业普遍建成时间长，接待设施老化、接待规格不高，低档次的客栈、旅社、农家乐占据酒店业的主力。
酒店业管理人才奇缺，管理水平低、服务质量差。
本项目的建成将极大改善这一状况，占据xx旅游接待的中高端市场，抢占市场空白，并且在xx的政府接待、商务接待中发挥举足轻重的作用。
其次，作为xx州唯一一家4星级酒店，又坐落于xx最具代表性的景区xx，本项目的建成，完全可以成为xx州对外接待的窗口，也可以吸引xx州及其相邻地区大量的会务旅游人群。
·随着xxxx机场的通航，以及交通条件的进一步改善，必将吸引大批的省外中高端旅游人群进入xx旅游。
⑷、挑战（Threats）
·旅游业发展水平：
现阶xx旅游业存在旅游产品单一、淡旺季明显、接待设施落后、客源不广等情况，旅游水平正处于光型旅游向休闲度假型旅游过渡
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