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“xxxxx”项目前期物业服务投标书

第一章　投标报价表-------------------------------------------------------03

第二章项目物业管理服务的收、支测算-----------------------04

●项目简介　-------------------------------------------------04

●项目服务内容及标准-------------------------------------------------04

●人员配备及任职条件-------------------------------------------------09

●开办物资及费用------------------------------------------------------13

●物业服务费用的收、支测算-------------------------------------------15

第三章项目主要负责人及相关人员简历、资格证书、身份证等材料-----23

●项目经理-----------------------------------------------------------23

●秩序维护领班--------------------------------------------------------29

●环境领班--------------------------------------------------------33

●工程领班-----------------------------------------------------------35

第四章企业概况、业绩、信誉、管理经验、成果和企业发展规划的综合说明

------------------------------------------------------------------------38

●企业概况等-----------------------------------------------38

●企业文化-------------------------------------------------------------41

●管理项目-------------------------------------------------------------42

●公司组织机构-------------------------------------------------------49

第五章企业营业执照、资质证书、管理项目获优证明材料--------------50

●营业执照复印件

●组织机构代码证书复印件

●税务登记证复印件

●法定代表人身份证复印件

●法定代表人授权书

●授权代理人身份证复印件

●物业服务企业资质证书副本复印件

●质量管理体系认证证书

●市优证明材料

第六章结束语--------------------------------------------------------59

第一章　投标报价表

致：

苏州中锐金汇置业有限公司

1、根据已收到的“xxxxx”项目前期物业管理的招标文件，我司经考察项目现场和研究招标文件后，承诺愿意按以下报价收取物业管理公共服务费：

（元/月·平方米）

名　称

物业管理公共服务费

高层住宅

2.82

商业用房

2.82

按照投标文件的要求负责项目的物业服务工作，我们承诺：

在投标文件约定的范围内不向贵公司增加任何费用，不提高项目物业服务费的标准。

2、如果贵公司接受我们的投标，我们保证在接到中标书后介入项目的前期物业服务准备工作。

3、我司承诺中标后项目负责人原则不做人事变动，如确需变更，须征得贵司的同意并报行政主管部门。

4、在合同协议书正式签署生效之前，本投标书连同贵公司的中标通知书将构成我们双方之间共同遵守的文件，对双方具有约束力。

5、我们理解贵公司不负担我们的任何投标费用。

6、我单位承诺本招标文件限定的投标时间不影响我们的正常投标。

（以下无正文）

投标人地址：

苏州市宝带西路1099号创业中心2F邮政编码：

215000

投标人：

苏州华田物业管理有限公司

电话：

0512—法定代表人：

贡明

传真：

0512—日期：

2015年4月19日

第二章项目物业管理服务的收、支测算

一、项目简介

本项目位于，由有限公司投资建设，建设施工期预计自2014年10月起至2016年12月止。

交付预期为2017年4月，交付面积预计72833.37㎡，其中：

住宅53367.34㎡，商业用房1646.05㎡，物业用房508.27㎡，居委会用房684.84㎡，地下室16617.23㎡（其中：

地下汽车库12055.44㎡，地下自行车库3917.88㎡，水泵房177㎡，配电房50㎡，排烟机房60㎡，风机房50㎡），架空层面积181.5㎡。

地面变电站191.36㎡，绿地总面积为7027.83㎡，地面车位86个、地下汽车位356个。

项目占地面积为20079.5㎡，总建筑面积为72833.37㎡，地下建筑面积16617.23㎡，容积率为2.799，建筑密度为20.52%，绿化率为35%。

二、项目服务内容及标准

《普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》以下简称《标准》

（一）综合服务（标准四级）

1、设置专门的服务接待处，配有专人值守；办公设施及办公用品配置完备；

　　2、每日不少于12小时在服务接待处进行业务受理，并提供24小时热线电话服务；

　　3、对业主（使用人）的求助、咨询及时处理；对业主（使用人）的投诉在24小时内答复；做到有受理、有记录、有处理、有回访；

　　4、急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释和限时承诺；小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。

服务时限不得以节假日和休息日顺延；

　　5、告知业主（使用人）装修须知,监督装修过程，每日巡查现场不少于2次,装修过程的施工管理、垃圾堆放、噪音等有专人管理,对违规装修、违章搭建及时劝阻并取证,对于造成事实后果的应及时向相关部门报告；

　　6、制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每半年向委托方事先、事后各报告1次计划准备和实施情况；

　　7、采取走访、恳谈会、通讯或问卷调查等形式与业主或使用人进行沟通。

每年沟通面不低于小区住户的95%，业主对服务总体满意率不低于90%,对调查结果进行分析并采取改进措施并向业主反馈；

8、能根据业主需求提供特约服务和不少于6种以上的便民（无偿）服务；

9、节假日有专题布置，每年组织不少于6次社区活动。

（二）物业共用部位和共用设施设备维护管理（标准五级）

1、每月巡检公共部位、公用设施，并制定大中修计划；楼道、单元门窗、路灯等重点部位每日巡检2次，发现问题及时处理；

　　2、生活水泵每2小时巡查1次并填写运行记录；排污泵每月巡查启动1次；生活泵房每季度清洗1次；每年全面检查1次给水管道，对跑冒滴漏现象及时处理，对锈蚀部分及时刷涂防锈；每月检查保养水箱的入孔、各类仪表和阀门，冬季有可靠的保温措施，不得污染水质；饮用水池每年消毒2次；水质每季度检测1次；

　　3、每周清扫1次排水明沟，保证排水通畅、无积水；每年疏通地下管井2次，发现堵塞及时处理。

排污泵每月巡查启动1次；

　　4、建立供配电管理维护制度；配电设施按规定进行安检；避雷安全每年检测1次；照明系统的完好率达到98%以上；

　　5、弱电系统每月进行1次保养检修，发现问题及时处理，完好率达到98%以上；

　　6、建立电梯管理维护制度；公示安全使用许可；电梯机房要求防尘处理；每日巡查记录电梯使用安全状况，建档备案；安全设施检查保养每月不少于2次；每年全面综合调整与测试1次；每2年进行1次负荷校调试验。

维保停梯提前一天通知；遇困人20分内到位救援；全年故障率低于3%；

　　7、消防系统每日巡检1次，各类仪表稳定正常；消防泵、喷淋泵每月启动1次，保证正常运行，消防水泵运行部件保持润滑灵活；消火栓、灭火器每月巡检1次；

　　8、设备房地坪、设备基座等进行防尘处理；泵体、机架、管道等每年进行1次保养；通风、温度、湿度达到运行条件；

　　9、消防设施设备按国家规定维护，按时年检。

其他设备综合完好率达到98%以上；10.工程维修人员24小时值守；人均服务建筑面积为1.0万㎡以下，服务建筑面积低于4万㎡工程人员不得低于5名，服务建筑面积超过6万㎡的，每超过2万㎡增加1名工程人员。

（三）公共秩序维护（标准五级）

1、秩序维护人员35周岁以下人员占总数50%以上，初中以上文化程度，定期接受专业培训。

　　2、小区设有的监控中心，配备的电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等技防设施，24小时开通；

　　3、小区各出入口24小时值班看守，其中8：

00-20:

00主出入口双人执勤，立岗服务不少于8小时，并有详细交接班记录和外来访客及车辆的登记记录；谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记；制定小区车辆管理制度、对车辆实施有效管理，有专职人员24小时巡视和协助停车事宜；及时处理车辆停放不规范的现象；

　　4、合理设置巡逻路线，每小时巡逻不少于1次；重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻，并做好巡更记录；

　　5、监控室、消控室24小时专人值守，人员持有效证件上岗，工作记录完善；

　　6、每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演练不少于2次；

　　7、设立火警、警情应急预案，并在监控中心室内悬挂；接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理；

8、定期进行安全防范知识的学习，能正确使用消防器材、技防设施；

9、对居住满1年的业主（使用人），识别率达到85%以上。

（四）保洁服务（标准五级）

1、垃圾分类收集，每日收集2次；垃圾桶配有垃圾袋，每日清运2次；

　　2、道路、绿化带、停车场地等公共部位的清洁每日2次，保洁时间不少于4小时，循环保洁时间不超过1小时，目视干净、整洁、无死角；

　　3、电梯轿厢清扫每日2次，每周对电梯轿厢内全面擦试清洗1次，每半月打蜡上光1次；电梯内应急电话、按钮等每半月消毒1次；达到玻璃镜面基本光亮、无明显手印、污迹，轿箱四壁基本干净，用手触摸无明显污迹；灯具、天花板无积灰；

　　4、楼道每日清扫1次，每日拖洗1次；扶手等楼道相关公共设施每日擦拭1次；楼梯间墙面每月除尘1次；根据地面材质每月刷洗或保养1次；

　　5、休闲、健身设施每日清洁1次，每半月消毒1次；

　　6、标识、宣传牌每周清洁1次；公共垃圾房分类收集处理，每周冲洗至少1次，无明显异味；灭鼠消杀每季度至少1次；

　　7、路灯每月清理1次；

8、有天台、屋顶的，每月至少清扫1次；

9、清洁卫生人员人均管理建筑面积为0.55万㎡以下。

（五）绿化养护（标准四级）

　1、小区绿化成活率90%以上，长势良好；缺株适时进行补种；

　2、乔、灌木、攀缘植物每年修剪3次以上，无枯枝、缺枝，适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增施追肥1遍；

　3、草坪常年保持平整，整块草地没有明显阔叶杂草，按肥力、草种、生长情况等情况及时施肥、淋水、修剪和灭虫；

　4、花坛及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥1次，每次布置前施复合肥1次；泥面不开裂，花木无缺水枯萎现象；有低洼及时整平；

　5、绿化带中无明显的堆物、搭棚、践踏、侵占等现象.设施基本完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；

　6、每年有2次以上花卉、景点布置；

　7、水景每周打捞漂浮物2次，保持水面清洁；喷水池每2个月全面清洁1次，池底无沉淀物、池边无污迹；

8、假山、亭廊等建筑小品每日巡视1次；每季度清洁1次，保持清洁卫生；需要刷白或刷油漆的部位每2年粉刷1次；损坏部位及时修复。

三、人员配备及任职条件

（一）人员配置

部门

岗位

人员

小计计

备注

服务中心

经理

1人

1人

客户服务部

2人

客服员

2人

秩序维护部

21人

四班三运转

秩序维护部领班

1人

巡逻岗

4人

主出入口

8人

主出入口双人岗

次出入口

4人

次入口单人岗

监控消控中心

4人

环境管理部

10人

保洁领班

1人

楼宇保洁员

5人

垃圾清运

2人

商铺外围保洁

1人

绿化养护

0人

专业绿化养护单项外包

轮休

1人

工程维修部

5人

工程领班

1人

弱电技术、电梯

2人

综合维修工

2人

合计：

39人

（二）各岗位专业素质要求

1、服务中心经理

28-40岁，管理类或相关专业大学专科及以上学历；

持有物业管理经理上岗证；

持有注册物业管理师资格证；

具有丰富的理论知识和实践经验，3年以上同等职位任职工作经验；

具有较强的协调组织能力和高度的责任感；

对物业管理有独到的见解，对服务中心的工作有整体的思路和构想；

熟练应用计算机，掌握物业管理行业法律、法规；

熟悉品质环境二合一管理体系运作；

2、秩序维护部领班

中专及以上学历，退伍军人；

持物业管理员上岗证、消防上岗证；

熟练应用计算机，掌握国家治安消防管理和物业管理相关法律、法规。

有部队服务3年以上或3年以上公安系统工作经验，熟悉物业管理行业并有2年以上大型物业秩序维护主管经验；

具有实施岗位培训及指导属下员工的工作能力；

身体健康，身高不低于1.75m。

3、工程维修部领班

工程类或相关专业大专及以上学历，相关技术操作等级证书；

具有综合类维修、运行和安装工作经验，3年以上工作经验；

有一定的工程管理能力、组织协调能力；

具有指导员工工作和培训员工能力；

持物业管理员上岗证；

熟悉物业管理行业相关法律、法规，熟练使用计算机。

4、环境管理部领班

中专及以上学历；

持有物业管理员上岗证；

相关工作经验2年以上，具有丰富的清洁、园林绿化管理知识；

具有较强的沟通技巧；

熟练操作计算机，熟悉物业管理法律、法规。

5、客服员

大学专科或以上学历；

持有物业管理员上岗证；

具有2年以上物业管理工作经验，具有较强的管理组织能力和语言沟通能力；

具有较强的亲和力、协作精神和服务意识；

熟练应用计算机，熟悉物业管理行业的相关法律、法规。

6、秩序维护员

初中文化，男，35岁以下；

有一定的安全保卫知识和工作经验；退伍军人优先；

170cm以上，思维敏捷，能独立处理一些简单的各类案件及紧急意外事件；

有吃苦耐劳精神和较强的责任心；服从命令，听从指挥，遵章守纪、敬业爱岗。

7、综合维修工

高中以上学历，持相关的技术操作等级证书，男性，40岁以下；

熟悉给排水及卫生器具、设备管道的安装维修和保养工作，熟悉电工、木工、泥工的工作；从事给排水工作或相关机械维修保养工作三年以上经验；

有敬业精神，工作责任心强，身体健康。

8、保洁员

小学以上文化程度，45岁以下；

性别不限，身体健康，相貌端正，能吃苦耐劳，工作认真仔细；

懂得一定的地毯清洗、地板打蜡等简单保洁技术，有较为丰富的物业服务保洁经验。

四、开办物资及费用

先进的技术力量与物资装备是优质管理服务的必要前提，为体现物业之高品质，确保其物业管理水平上档次，本公司将充分利用现有资源与项目物资设备共享，更经济有效的使用人力与物资资源，本项目物资配备如下：

品名

品牌型号

数量

预计金额

备注

行政办公用品

31300

电脑

Dell

3台

9000

2台用于人员办公

1台用于服务前台

办公桌椅

公司统一定制

6套

3000

会议桌

公司统一定制

1套

2000

打印复印一体机

夏普

1台

3000

票据打印机

爱普生

1台

1500

用于票据打印

空调机

美的1.5p分体

1台

2500

经理办公室

美的3p柜机

1台

4000

客服大厅

保险柜

国产

1套

1500

档案柜

公司统一定制

2套

1600

饮水机

2台

600

绿化盆栽

若干

600

各类印刷品、告示牌

若干

2000

日常维修工具

11150

室内疏通机

75型

2500

电锤

龙牌

1500

手枪钻

博世

500

冲击钻

龙牌

1只

850

切割机

日立

1只

800

数字万用表

3只

1000

电工工具

3套

1500

水工工具

3套

1000

铝合金梯

苏鑫佳

2只

1500

清洁绿化工具

16500

清洁工具

若干

2500

抛光打蜡一体机

1台

3500

水泵

1台

1500

水管

2卷

1000

垃圾清运车

1辆

8000

治安消防工具

11050

安全防卫棍

橡胶

5根

500

对讲机

好易通

10部

8000

秩序部5部、工程部3部

客服部1部、经理1部

消防斧头

5把

400

专用消防板手

2把

150

站岗台

公司统一定制

1只

1000

遮阳伞

公司统一定制

1把

1000

合计

70000

注：

以上物资装备计划为满足物业管理品质的基本需求设备，坚持“满足日常工作需要、不浪费、不闲置”的采购原则进行合理配置。

开办物资费用由开发商承付柒万元，所购买的物资产权属于全体业主。

五、物业服务费用收、支测算

一、费用测算依据

费用测算依据：

国家发展和改革委员会、建设部《物业管理收费管理办法》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》。

二、物业服务费用测算

一、财务支出预算

一、人员费用

项目

数量（人）

单价（元/月）

月金额（元）

备注

（一）管理人员

1、人员工资

1、服务中心经理

1

4500.00

4500.00

2、秩序维护领班

1

3300.00

3300.00

3、工程领班

1

4000.00

4000.00

4、保洁领班

1

3000.00

3000.00

5、小计

14800.00

2、社会保险

五险

4

32.50%

4810.00

3、福利

工作餐

4

220

880.00

10元/餐，按22天计算

商业险

4

20

80.00

240元/人/年

高温费

4

67

268.00

200元/人，按4个月计算

法定加班费

4

42

169.93

1680/21.75天*3倍*11天*0.2系数

服装费

4

83

333.33

年按2000元计,2年折旧

小计

1731.26

合计

21341.26

（二）客服人员

1、客服员工资

2

2000.00

4000.00

2、社会保险

2

32.5%

1753.05

3、福利

商业险

2

20

40.00

240元/人/年

高温费

2

67

134.00

200元/人，按4个月计算

法定加班费

2

106

212.41

1680/21.75天*3倍*11天*0.5系数

服装费

2

63

125.00

年按1500元计

小计

511.41

合计

6264.46

（三）、保洁人员

1、保洁员工资

9

1700.00

15300.00

2、社会保险

9

32.5%

7012.20

3、福利

商业险

9

20

180.00

240元/人/年

高温费

9

67

603.00

200元/人，按4个月计算

法定加班费

9

64

573.52

1680/21.75天*3倍*11天*0.3系数

服装费

9

50

450.00

年按1200元计

小计

1806.52

合计

24118.72

（三）、秩序维护人员

1、秩序维护员

20

1700.00

34000.00

2、社会保险

20

32.5%

17530.50

3、福利

商业险

20

20

400.00

240元/人/年

高温费

20

67

1340.00

200元/人，按4个月计算

法定加班费

20

106

2124.14

1680/21.75天*3倍*11天*0.5系数

服装费

20

75

1500.00

年按1800元计

小计

5364.14

合计

56894.64

（四）、维修人员

1、维修技工

4

2000.00

8000.00

2、社会保险

4

32.5%

2600.00

3、福利

商业险

4

20

80.00

240元/人/年

高温费

4

67

268.00

200元/人，按4个月计算

法定加班费

4

106

424.83

1680/21.75天*3倍*11天*0.5系数

服装费

4

50

200.00

年按1200元计

小计

972.83

合计

11572.83

共计

120191.91

四、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用

项目

测算标准

月金额（元）

备注

1、供配电系统

综合测算

200.00

2、道路系统

综合测算

100.00

3、给水系统

综合测算

200.00

4、排水系统

综合测算

200.00

5、弱电监控系统

综合测算

800.00

6、消防系统

综合测算

800.00

7、照明系统

综合测算

400.00

8、避雷接地系统

综合测算

50.00

9、油漆粉饰系统

综合测算

200.00

10、建筑小品

综合测算

100.00

小计

3050.00

五、清洁卫生费用

项目

数量（人/次）

单价（元/月）

月金额（元）

备注

1、日常清洁易耗品

8

50.00

400.00

2、垃圾袋

20

0.50

305.00

3、垃圾清运费

1车*30.5天

250.00

7625.00

4、灭四害、卫生消杀

综合测