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我国土地流转市场现状分析报告

摘要………………………………………………………………………3

1、我国土地改革历程…………………………………………………4

2、当前土地流转相关政策和行业现状………………………………5

2.1、农村土地流转需求分析……………………………………5

2.2、我国土地流转市场的政策环境……………………………10

2.3、土地流转的行业现状………………………………………11

3、我国目前土地流转的几种模式与企业案例分析…………………15

3.1、我国当前土地流转的几种模式……………………………15

3.2、企业案例分析………………………………………………17

4、目前行业中常见的问题和难点……………………………………22

5、综述…………………………………………………………………24

我国土地流转市场现状分析报告

摘要：

我国近现代经历了五次较大规模的土地改革。

08年开始的新一轮土地改革

尝试在土地上给予农民更多权利，在保持现有土地承包关系稳定并长久不变的

前提下，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，为我国农业实现现代化提

供了政策层面的有力支持。

改革开放以来，随着进城务工的农民工数量持续增长，以及我国城镇化建

设的逐步推进，农村土地流转需求量显著增大。

尤其是近两年政策层面的推进，

确权进程加快，土地流转市场维持高速增长。

市场估算，目前我国农村可流转

的土地价值在百万亿元人民币以上。

近年来我国各地区的土地流转试点工作均在快速推进，经过充分的实践探

索，不少地区进行了模式的创新尝试，土地流转方式也在变得多样化。

不过目

前行业内仍然存在着操作流程不规范、流转过于分散化、供需双方信息流动不

充分、农民思想意识偏保守等各种各样的难题。

为解决行业发展中所面临的困

难，需要各级政府、涉农企业以及农村自身做出足够的努力，以保障土地流转

行业能够健康规范地发展，达到多方共赢的局面。

我国土地流转市场现状分析报告

1、我国土地改革历程

土地改革，具体来说就是土地制度改革，包括土地税收制度改革、土地产权制度

改革、土地使用制度改革等各个方面。

我国自古以来就是一个农业大国，几千年来基

本都是以农业生产为主，关于土地制度的改革也一直都在进行。

土地改革有狭义和广

义之分。

狭义的土地改革是指土地所有权的再分配，广义的土地改革不仅包括土地所

有权的转移，还包括土地租赁契约的改变。

在世界各地的发展过程中，人民对土地相关问题的不满一直是导致社会动荡的常

见因素，我国历史上也同样如此。

土地改革通常的目的是使政府能够管理土地的占有

和使用，由政府发起并对以耕地为主的土地进行重新分配，把土地所有权由人数较少

的富有者、大量土地的所有者向耕作者进行转让，还包括政府对土地进行的征收和农

业集体化改造。

自建党之初至今，我党共指导进行了大致5次规模较大的土地改革：

时间段改革名称改革内容意义

第二次国内革命战争时期，党在革命根据地开

展打地主、分田地、废除封建剥削和债务，满

1927-

1937年

土地革命

足农民土地要求的革命。

1931年春，毛泽东总

结土地革命的经验，制定出一条完整的土地革

命路线：

依靠贫农、雇农，联合中农，限制富

农，保护中小工商业者，消灭地主阶级，变封

建半封建的土地所有制为农民的土地所有制。

封建土地所

有制→农民

土地所有制

1946年5月4日，中共中央发出《关于清算减

租及土地问题的指示》，简称《关于土地问题

解放战争

期间

土地改革

的指示》（亦称《五四指示》），把抗日战争时期

削弱封建的减租减息政策改变为消灭封建实行

“耕者有其田”的政策。

1947年制定和通过了

彻底实行土地改革的《中国土地法大纲》，"废

除封建半封建剥削的土地制度，实行耕者有其

田的土地制度"。

进一步夯实

土地革命基

础

1954-

1956年

农业改造

社会主义改造收回土地所有权。

确立社会主义

性质的土地制度，确立社会主义经济关系。

农

民个人直接所有的土地，也从土地无偿入股、

统一经营，发展到农村土地集体所有。

农民土地所

有制→集体

所有制

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由于历史的种种原因，国内农业供给相对有

限，所以又一次进行土地改革。

在土地集体所

1957-

1978年

“三级所

有”的土

地改革

有的基础上，土地属于三级集体所有，即人民

公社、生产大队、农村生产小队三级所有。

社

员集体在公有土地上统一生产和劳动，社员没

有任何私有土地，彻底消灭了私有制，这一阶

段是农民的土地所有权彻底被收回的阶段。

集体所有→

三级集体所

有

1978年，十一届三中全会拉开了中国改革开放

1978年家庭联产

至今责任承包

的序幕，邓小平提出并主张实施家庭联产承包

责任制，从1983年开始在全国广大农村全面推

行。

当年年底，98%左右的农户都实行了包干

到户，家庭承包经营的土地面积占耕地总面积

97%左右，实现土地所有权与使用权的分离。

农民土地所

有权和使用

权分离

资料来源：

利基研究院整理

若从建国之后来对我国土地改革进行更为细致的考量，农民土地所有权变化的情

况展现得更清晰。

尤其是2008年前后开始的“新土改”允许土地流转，是在以往土

地改革的基础上，尝试在土地上给予农民更多的权利。

2008年9月30日，胡锦涛考察安徽小岗村定调新土改方向——保持现有土地承

包关系稳定并长久不变，并允许农民以多种形式流转土地承包经营权。

2008年10月

12日，十一届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决

定》。

决定中提到，“完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、

使用、收益等权利。

加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权

流转市场。

”此后全国范围内土地流转试点持续推进，流转市场快速发展。

2、当前土地流转相关政策和行业现状

2.1、农村土地流转需求分析

2.1.1、农民工外出打工使得耕地有流转需求

我国土地流转市场现状分析报告

我国农村土地流转的需求在一定程度上来自于农民进城务工导致的大量土地荒废。

研究发达国家的发展经验可以看到，工业化进程的不断推进，是让农民离开农村进入

城市的主要推动力，促使农村人口向城镇集中。

我国自改革开放以来，中国经济逐步

转向市场化，同时也不断被卷入全球化，形成一个以资本主导的外向型劳动密集型产

业为主的经济模式，大批农村人口进入城市与非农业部门寻找工作机会。

究其原因：

一、农村方面，上世纪80年代初国家实行家庭联产承包责任制，整体上调动了广

大农民种田的积极性，但是在农业生产效率提高的同时，也出现了由于人多地少导致

的大量劳动力剩余的问题，这部分农民外出另谋生路成为必然；

二、城市方面，近三十多年来，尤其是90年代以来，以沿海地区为代表的外向型

经济的发展和大城市的迅速扩张，很快将本地的农村剩余劳动力吸纳完毕，这是我国

城市经济和工业化快速发展的阶段，期间需要大量劳动力发展城市基础设施，并提供

各种服务，城市需要农村劳动力的输出来解决发展问题，同时也为农村出来的打工者

提供了充足的就业机会；

三、需求方面，城市生活条件和生活方式也对农村居民有很强的吸引力。

土地承

包经营整体成本较高、收益低，尤其在农业税免征之前，这个现象更为明显。

城市工

作的平均收入始终远高于农村，这也是大多数农民外出的主要原因。

而在2000年以

后，新生代的农民工成为进城务工的主体，相比于80年代外出的第一批农民工，年轻

一代大多为80后或90后，在外出打工之前接受过中等教育，大多是从校门直接走上

外出务工的道路，缺乏甚至没有基本的务农经验和常识，他们外出的动机趋于多样化，

除了城市的高收入之外，城市生活还包括较为完善的生活服务设施、便利的交通和讯

息、更多的精神生活等各方面优势，这些更偏向于生活品质和自我发展等方面的因素

成为新一代农民工的外出动机。

在改革开放以后的三十年中，这种转移表现为农村劳动力在城乡之间、工农之间、

东部与中西部之间规模愈来愈大的流动，从80年代初期的不足200万人发展到2011

年的2.53亿人（其中外出务工农民工数量1.58亿人），占全国总人口的将近1/4。

截至2016年末，全国农民工总量更是达到2.82亿人，其中外出农民工1.69亿人，

分别比上年增加424万人和50万人，仍然逐年上涨。

我国土地流转市场现状分析报告

图1、我国农民工数量变化

28500281715.00%

28000

27500

27000

4.40%

3.90%

26894

27395

27747

4.50%

4.00%

3.50%

26261

265003.00%

26000

25500

25000

24500

25278

2.40%

1.90%

2.50%

2.00%

1.30%1.50%

1.50%

1.00%

农民工（万人）

同比增长

240000.50%

235000.00%

201120122013201420152016

数据来源：

国家统计局，利基研究院整理

大量农民进城务工，加上城镇化建设的推进，使得大量村落开始衰退和消失，近

二三十年间，我国农村村落平均每天消失多达80-100个。

国家行政局统计的数据：

从2000年到2010年的10年间，我国的自然村数量从360多万个急跌至270万个；

在1990年到2010年的20年时间里，我国的行政村数量也从100多万个锐减到64

万多个。

2014年数据显示，自然村和行政村的数量依然在大幅减少，分别减至250

多万和60万。

以农村劳动力流失和城镇化建设为主的多方面原因，导致农村土地出现

了严重的荒废情况，但也由此产生了大量的流转需求。

2.1.2、农村城镇化进程加快极大激发了土地流转需求

图2、中国城镇化率

58.00%

56.00%

53.73%

54.00%

52.57%

54.77%

56.10%

57.35%

52.00%

50.00%

49.95%

51.27%

城镇化率

48.00%

46.00%

2010201120122013201420152016

数据来源：

国家统计局，利基研究院整理

我国土地流转市场现状分析报告

图3、中国城镇、农村人口对比图

90000

80000

70000

60000

79298

7491677116

7454473160

690797118273111

714967039968938

66978

656566422262961618666034658973

5621258288606336240364512

67113

50000

40000

30000

20000

10000

200520062007200820092010201120122013201420152016

城镇人口（万人）

农村人口（万人）

数据来源：

国家统计局，利基研究院整理

从城乡结构看，2016年中国城镇常住人口79298万人，比上年末增加2182万

人，乡村常住人口58973万人，减少1373万人，城镇人口占总人口比重（城镇化率）

为57.35%。

从近年来的人口数据可以看到，我国目前城镇化率逐年的提升相当迅速。

一方面得益于经济全球化、一体化浪潮和我国近年来工业化的快速发展，另一方面在

于政府越来越重视城镇化进程的推进。

从2010年底，国家发展改革委就已经开始会同财政部、国土资源部、住房城乡

建设部等14个部门启动城镇化规划编制工作。

随后，“城镇化建设”被写入党的十八

大报告，和新型工业化、信息化、农业现代化一起，成为未来中国发展的方向。

2012

年12月16日，中央经济工作会议指出，城镇化是中国现代化建设的历史任务，也是

扩大内需的最大潜力所在，要积极引导城镇化健康发展。

从此，城镇化更是成为舆论

的焦点。

今年的最新数据显示我国城镇化率达到70%，人们对科教文卫等各种公共产

品的需求会大量增加，大健康、大旅游、大文化产业的快速发展将是可以预见的趋势。

从产业层面来看，也就是说将会有更多的农村居民进入到第二、三产业之中，这也在

很大程度上刺激了土地流转的需求，主要表现在：

（1）、农业经济结构和产业结构调整的需要。

农村经济结构的调整，跳出以往发

展的固定思路，发展新型农民和现代农业，农村为培植专业大户、承包大户，鼓励农

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民将土地承包经营权流转给被培植对象。

这就要求集约土地发展生产，提高生产资料

的利用率，提高农民的经济效益，这在很大程度上加速推进了土地流转的发展。

另外

土地二轮承包时“增人不增地，减人不减地”的原则，使得农村原本存在的人多地少

的矛盾更加突出，导致大量劳动力纷纷向本地农村二、三产业或向外地转移，转移的

劳动力中有一部分带动全家转移，便将土地承包经营权流转给他人。

（2）、镇、村自身非农建设项目的需要。

因招商引资、工业园区等非农建设项目

用地需要，镇、村将土地承包经营权以租赁的方式从农户手中流转出来。

（3）、城乡一体化发展的需要。

一方面，通过土地流转可以解放出更多的劳动力

转移到非农业就业，甚至转移到城镇定居生活，降低农业人口比例；另一方面，也吸

引了城市的资金、技术、人才等要素向农村流动，提高了农村经济效益，有利于城乡

差距的缩小，也有助于城乡一体化的实现。

图4、我国外出农民工数量变化

172004.00%

17000

16800

16600

3.40%

3.00%

16610

16821

1688416934

3.50%

3.00%

2.50%

16336

16400

外出农民工（万人）162002.00%

16000

15800

15600

15863

1.70%

1.30%

1.50%

1.00%

同比增长

15400

0.50%

0.40%0.30%

152000.00%

201120122013201420152016

数据来源：

国家统计局，利基研究院整理

我国土地流转市场现状分析报告

图5、我国本地农民工数量变化

115007.00%

11237

6.00%

1100010863

5.90%

5.40%

10574

5.00%

10500

10284

9415

9500

9925

3.60%

2.80%2.70%

4.00%

3.40%

3.00%

本地农民工（万人）10000

同比增长

2.00%

9000

1.00%

85000.00%

201120122013201420152016

数据来源：

国家统计局，利基研究院整理

从2011年至今的农民工数量变化也可以看出，农民工总人数增速整体放缓，尤

其是外出农民工增速逐年下降，2016年仅录得0.3%的增长，而本地农民工人数基本

维持较高的增长速度。

数据可以反映出近些年农村的吸引力在增强，农民返乡创业的

潮流正在渐渐兴起。

近些年农村经济结构的调整，一方面使得城乡人均收入呈现逐年

缩小的趋势，另一方面也在农村出现了大量的就业机会，尤其是第二、三产业的就业

机会。

农民返乡创业，不再仅仅从事简单的小范围耕作，他们更多地开始放大经营规

模或生产范围。

经济作物、养殖业、特色小镇、田园综合体等相关产业的发展，都扩

大了农村土地流转的需求量。

2.2、我国土地流转市场的政策环境

在我国土地流转需求增加的情况下，为了进一步规范市场并促进农业现代化的进

程，自新一轮的土改前后至今，中共中央、国务院以及农业相关部门陆续签发出台了

多项政策和指导性文件。

关于健全、完善土地流转市场方面：

农业部于2005年发布了《农村土地承包经

营权流转管理办法》，具体对流转原则、流转当事人的权利和义务、流转方式等作了

明确的规定；2006年起历年的中央一号文件中，多次提及健全和完善流转市场、依法

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自愿和有偿退出的流转机制、稳定土地承包关系和规范土地承包经营权流转、加强经

营权流转管理和服务、探索建立工商企业流转农业用地风险保障金机制、严禁农用地

非农化等相关内容。

在大方向的指引下，政府持续地在行业细分领域作进一步的规范和引导：

2008年

的中央一号文件提出农村土地承包管理部门要加强土地流转中介服务，完善土地流转

合同、登记、备案等制度；2009年一号文件提出鼓励有条件的地方流转服务组织为流

转双方提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务；之后的一

系列政策文件分别对市场进行更为细致的规定，包括完善土地“三权”分置办法、探

索多种市场形式（包括交易所式的市场建设和电子交易网络平台）、整合各类流转服

务平台、开展承包土地经营权抵押贷款担保试点、引导土地承包经营权折股入社、引

导荒山、荒沟、荒丘、荒滩“四荒地”使用权的有序流转、支持可用林场和水面等资

产资源发展休闲农业和乡村旅游、研究建立农业适度经营评价指标体系等各个方面。

近年来政府在政策层面逐渐重视发展适度规模经营和新型经营主体：

历年的中央

一号文件多次提及发展多种形式适度规模经营、促进农业生产规模创新；2013年的一

号文件特别指出鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转，鼓励

互利互换以解决细碎化问题；2014年中共中央、国务院发布的《关于引导农村土地经

营权有序流转发展适度规模经营的意见》和2015年的中央一号文件中又强调，应坚

持家庭经营的基础性地位和加快构建新型农业经营体系。

可以看到，我国政府对土地流转行业的规范正在更加细化，侧重点也更加突出。

在我国农业现代化进程中，土地流转的作用越来越受到政策层面的重视，从允许到鼓

励和引导土地流转，从各项流转规则的制定到加快确权落实，并且确立了适度规模经

营和新型经营主体在当前农业生产中的重要地位。

2.3、土地流转的行业现状

在获得政策层面的重视和支持前后，土地流转市场的发展分为两个截然不同的阶

段。

上面提到，其实早在改革开放初期，随着部分农民工开始进城务工，农村土地流

转就已经在自发地缓慢开展，不过整体呈现出微小化和零碎化，并且一直到2008年

之前增长都偏缓慢，用几组数据举例：

根据农村政策研究室调查，截至1984年年底，转出农地的户数占总承包户数的

2.7%，转出的耕地只占总耕地的0.7%；

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1984-1992年间，全国农村固定观察点调查资料显示，完全没有转让过耕地的农

户比重达93.8%，转让一部分耕地的农户比重仅1.99%；

1993年抽样调查表明，1992年全国共有473.3万承包农户转包、转让农地

1161万亩，分别占承包土地农户总数的2.3%和承包地总面积的2.9%；

1995年，农业部农研中心对全国近3万农户进行了抽样调查，在全部样本中，

有4.09%的农户将自己承包的一部分土地转包给他人经营，只有1.99%的农户转出了

全部承包地；

1998年，又一项对8省所做的抽样调查显示，参与流转的土地只占全部土地的

3%—4%，流转比例相对高的浙江省也只有7%-8%；

到2002年，浙江这一比例也只有12.4%的比例，年均增长仅1个百分点，而其

他省份，则更为缓慢；

2003年农业部在农村固定观察点对全国东、中、西部20842户的抽样调查显示，

全国土地流转面积占总耕地面积的9.1%，其中，东、中、西三大区域分别为9%、

11.6%、3.86%；

据农业部经管司统计，截至2007年末，全国农村土地承包经营权流转总面积达

6372万亩，比2006年增长14.8%，占家庭承包耕地总面积5.2%。

近十年来我国城镇化进程加快，另一方面土地确权试点工作也得到了快速推进，

农民收入结构、农业生产经营方式、农作物种植模式等发生了一系列变化，土地流转

现象日益普遍，流转规模逐渐加大。

特别是2008年以来，土地承包经营权流转明显

加快。

确权方面：

在推进农地流转政策中，中央首先明确了农地的承包经营权是稳定的、

长久不变的，然后着手开展土地确权的工作，特别是16年提出的“三权分置”，包括

所有权、承包权、经营权。

确权上，农地的所有权确认到村集体或村民小组、乡镇，

承包权确认到个人，经营权确认到经营主体（流转对象）。

2017年的中央一号文件再

次明确提出，落实农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”办法。

加快推进农村承包地确权登记颁证，扩大整省试点范围。

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2016年，全国整省试点扩大到22个省份，涵盖2582个县（市、区），实测承

包地面积12.5亿亩，确权面积8.5亿亩，约占全国二轮家庭承包合同面积的70%。

今

年北京、天津、重庆、福建、广西、青海等6个省份进入整省试点序列。

至此，整省

试点省份达到28个。

据了解，一些进展较快的地方积极探索拓展确权成果应用，推动

确权红利不断释放。

比如，在用地政策方面，提出了闲置宅基地利用和允许村庄整理

节约的土地，用于乡村休闲、旅游等新产新业态，积极支持农产品冷链、初加工、休

闲采摘、仓储等设施建设等。

流转方面：

截止到2015年年底，全国31个省、区、市农用地面积是96.82亿亩，

其中耕地面积20.25亿亩，未利用地39.57亿亩。

与2014年底相比，全国农用地面

积净减少了426.3万亩，其中耕地减少了89.2万亩，耕地面积基本稳定，与上年相比

净减少速度放缓。

图6、我国承包耕地面积

13.6

13.42

13.4

13.2713.29

13.2

13.1

承包耕地面积（亿亩）

12.8

12.7412.77

12.6

12.4

201020112012201320142015

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