重庆龙湖地产工程管理规定.docx
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重庆龙湖地产工程管理规定
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重庆龙湖地产工程管理规定
重庆地产工程管理
工程管理1
（试行）2
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一、分供方评价（试行）
1、目的
为进一步规范分供方的引入和确定邀请投标的施工单位奠定基础，建立集体参与的客观评价机制，实行优胜劣汰，为工程项目顺利实施创造条件。
2、适用范围
重庆地产在实施工程中合作伙伴的评价，包括设计、监理、施工总分包。
3、相关文件依据
《造价采购部招标界面划分办法（试行稿）》
链接地址：
4、对分供方的评价
4.1根据附件《分供方资源评价表》及本文件中的评价标准，各项目部（含工程项目部、景观装饰项目部）每月评价一次。
工程部组织，每半年进行一次总结性评价，在对每个单位的评价中应链接具体事例的文件地址。
4.2工程部每半年将总结性评价结果反馈给相关职能负责人和公司总经理。
5、评价指引
5.1每季度末工程部内业工程师从造价采购部、研发部索取最新的分供方名录。
5.2各项目部在每月的评价中，对名录中未纳入的分供方可以添加。
5.3对同一公司，但不同的项目经理（或负责人）分别评价。
分类
序号
评价标准
备注
A类
1
胜任现有的合作范围，其工作质量、工作标准同理念相协调同步
对连续获得A级评价的合作伙伴，优先考虑合作，也可从公司层面与其签订长期战略合作协议
2
有较大的发展潜力，能随的发展而发展自己
3
有强烈的愿望与建立发展性的战略伙伴合作关系，注重长期利益，不过分看重局部的收益
4
是龙湖分供方的典范，愿意同其继续合作（甚至给予其略优于其他分供方的条件）
B类
1
能基本胜任现有的合作范围，其工作质量、工作标准能基本达到的要求
对获得B级评价的合作伙伴，在招投标阶段优先考虑邀请入围竞标
2
有一定的发展潜力，还可以同其适度扩大合作范围
3
是龙湖同类分供方中的中坚力量，愿意同其继续合作
C类
1
能基本完成现有的合作范围，但其工作质量，工作标准往往需要有力的监督
对获得C级评价的合作伙伴，在其工作完工后如仍无明显改善，则应考虑引入新的合作伙伴
2
无发展潜力，现有的工作范围，工作量已饱和
3
是同类分供方中的“鸡肋”，应着手引入同类新的资源
D类
1
完成现有的工作已尽其所能，其工作质量，工作标准往往达不到的要求
对获得D级评价的合作伙伴，当其完成目前正在与合作的项目后，强制淘汰，不再合作
2
在现有合作范围完成后，不愿意同其继续合作
二、建设工程竣工图管理办法
1、目的
规范重庆公司工程部建设工程竣工图管理。
3、适用范围
适用于重庆公司工程项目部的竣工图管理（含景观及二次装修工程）。
3、术语
3.1工程项目部
建设单位指派的进行项目现场管理的组织机构。
3.2项目监理机构
监理单位派驻工程项目负责履行委托监理合同的组织机构。
3.3项目经理部
施工单位项目经理在企业的支持下组建并领导、进行项目管理的组织机构。
3.4竣工图
建设工程竣工图是根据实际施工情况绘制的反映工程建设实际面貌和构造的一种“定型”图样，是建筑物、构筑物或管线工程施工结果在图纸上的真实反映。
建设工程竣工图是建设项目档案的重要组成部份，是工程办理结算的依据，是进行工程竣工验收的必要条件，是对工程进行交工验收、维护、改建、扩建的重要依据。
4、竣工图提供
在工程开工前，由工程项目部提供三套完整施工蓝图给施工单位项目经理部，专门用于竣工图编制（含景观及二次装修工程，但其图纸提供应根据景观及二次装修设计进度确定）。
注：
三套竣工图用于档案馆、建设单位委托的物业公司、建设单位造价采购部。
5、竣工图绘制
5.1由施工单位项目经理部按合同范围及施工内容绘制竣工图，并随工程进度完成。
5.2竣工图的编制依据、内容、要求、方法详见重庆市城市建设档案馆2001年6月编制的《城建档案管理基础》第四章——建设工程竣工图的编制。
5.3竣工图首页必须将有修改部份的施工设计图会审纪要、设计变更、技术洽商及相关编号目录汇编成说明。
5.4竣工图各专业图纸目录中应有原设计图纸编号和竣工图纸编号。
6、竣工图绘制过程检查
6.1工程项目部
施工过程竣工图的绘制必须与工程进度同步进行。
工程项目部专业工程师根据所管辖范围的工程进度，结合工程实体及本专业的设计变更（技术洽商），在项目部的施工图上进行明确标注，或将设计变更（技术洽商）附在该页施工图上，或将其编号标注在施工图上。
技术组每月进行检查。
6.2项目监理机构
项目监理机构的竣工图管理同工程项目部。
工程项目部专业工程师每月定期检查，技术组每月进行抽查。
6.3项目经理部
施工过程竣工图的绘制必须与工程进度同步进行。
工程竣工图的绘制应结合工程进度按阶段进行，由施工单位项目经理部技术人员负责结合工程实体及设计变更（技术洽商），及时在竣工蓝图（建设单位提供的三套完整施工蓝图）上进行绘制。
项目监理机构监理人员每周定期检查，工程项目部专业工程师每月定期检查，技术支持组每月进行抽查。
装饰及安装阶段竣工图绘制在装饰隐蔽及安装完成后由工程项目部进行检查。
7、竣工图收集、整理
7.1竣工图应按专业整理成册，归并至单位工程档案资料。
7.2由总包单位发包给分包单位施工的工程，竣工图由总包单位按专业整理成册，并归入单位工程档案资料。
7.3由建设单位平行发包的专业竣工图，施工单位整理成册后，由工程项目部归并入相应单位工程并编号。
7.4景观、公建部位二次装修竣工图
1）景观、公建部位二次装修竣工图，如：
网球场、游泳池、壁球室、公共走道、卫生间等，按功能性划分，建设单位景观装饰项目部统一归档管理。
2）一个功能性用房由几家承包单位承建时，应由建设单位景观装饰项目部将各承建单位绘制竣工图收集编号归到一个功能房。
8、竣工图审查
8.1项目监理机构审查竣工图绘制是否真实完全反映了工程实体的状况，是否将设计变更（技术洽商）内容反映竣工图中，如果出现不真实的情况，必须跟踪监督整改直至完善后并签认。
8.2经监理审查、签认后的竣工图，报工程项目部专业工程师审查。
如竣工图绘制未真实完全反映了工程实体的状况，未将设计变更（技术洽商）内容反映竣工图中，必须返回施工单位重新绘制，直至完善后才能予以签认。
8.3在竣工验收前，所有竣工资料（含竣工图）必须经过城建档案馆的档案专项验收。
9、竣工图移交
9.1工程竣工验收后，施工单位项目经理部专职资料员在工程项目部组织下，向档案馆移交工程全套竣工资料（含竣工图）。
9.2工程竣工验收后，施工单位项目经理部专职资料员在工程项目部组织下，向建设单位委托的物业公司移交工程全套竣工资料（含竣工图）。
9.3涉及同一项目不同分期的景观及二次装修工程全套竣工资料（含竣工图）由景观装饰项目部收集完整后，统一移交工程项目部，在组织施工单位向物业移交时，由工程项目部统一移交。
9.4工程竣工验收后，为了配合工程结算工作，施工单位项目经理部向建设单位造价采购部移交全套工程竣工图。
10、竣工图保存
10.1竣工资料（含竣工图）由建设单位委托的物业公司保存。
10.2造价采购部用于工程结算的竣工图，在工程结算办理完成后，由造价采购部移交给公司档案室存档。
三、项目施工管理规定
1、目的
为切实落实政府主管部门对建设项目的施工管理要求，使现场施工管理水平与我司产品品牌相适应，结合《建设工程项目管理规范》（GB/T50326-2006），政府建设行政主管部门对工程建设各方主体的责任规定，以及我司在工程建设中所委托的监理单位和总、分包施工单位的实际情况，特制定本管理规定，要求各施工单位、监理单位落实执行。
4、适用范围
适用于重庆公司在工程建设中对所委托的监理单位和总、分包施工单位施工管理。
3、关于施工单位项目管理团队
3.1项目经理
施工单位项目经理是施工管理第一责任人，必须亲临现场指挥，未经建设单位批准，不得连续两个工作日不在现场，不得每月累积超过五个工作日不在现场，更不得兼任其它项目的项目经理。
3.2项目管理团队
施工单位项目管理团队应严格兑现工程施工投标时的承诺，保证机构健全、职责明确、人员齐备、岗位素质合格、专业配备合理，并保持团队稳定。
施工单位在开工日30天前需明确项目管理团队的主要成员（包括项目经理、生产负责人、技术负责人、安全负责人、栋号长），报建设单位、监理考评认可后上岗。
管理人员配置不足或达不到相应的岗位素质要求，经建设单位、监理检查和考核（包括结合每月对现场施工进度、质量、安全文明施工管理的检查和考核），应按要求补充或更换不合格管理人员。
3.3人员变动
施工过程中，经建设单位和监理单位审定的施工单位管理组织和定岗人员不得随意变动。
如因工作原因确需变动，必须提前申报拟接替人名单及资料，并经监理、建设单位考评认可，并做好工作移交，不允许出现因人员变动而造成工作脱节的现象。
违反上述约定将对项目运行带来严重危害并且构成违约，因此施工单位有责任对违约事实向建设单位进行赔偿，赔偿额度为每人次10万元。
4、关于项目施工技术管理
4.1图纸会审
工程的整体功能合理是建设项目实施的目的，也是产品品质的体现。
开工前，总包施工单位有责任对全套施工图的系统合理性和功能合理性进行审查，将审查意见书面提交监理单位和建设单位，并将分包施工单位的进度安排和施工难点纳入工程项目总进度计划内，不得以“不是总包范围”为借口，而对分包项目图纸不闻不问。
由此在施工中产生的总分包矛盾（如总分包管线交叉打架而影响建筑净高、主体工程施工时漏埋分包范围的线管及铁件等），主要责任在总包单位。
开工前，施工单位有责任对承包范围的各专业施工图纸进行详细的审查，必须认真组织其内部的审阅工作，在收到图纸后7～10天形成书面意见提交监理单位，由监理单位汇总后提交建设单位。
如由于图纸审查不严（包括但不限于各专业施工图说深度是否能满足要求，有无“错”、“漏”、“碰”、“缺”及违反《工程建设标准强制性条文》等情况），造成工程返工，导致的一切损失由施工单位承担。
4.2技术核定及洽商
在施工过程中，总包单位因设计图纸有错漏或与实际情况不符，施工条件、施工工艺、材料品种、规格、数量不能满足设计要求，以及提出合理化建议等原因，需对施工图纸进行修改，总包单位应在工序开始前25～30天提出书面提出工程技术核定（洽商）单，并专题交底。
对于施工图存在的专业间矛盾、尺寸错误、大样图不明确、功能不合理、违背国家强制性规范等施工方应发现的问题，总包单位应在工序开始前及时提出，不能隐瞒不报，或推诿为“按图施工”。
否则，要追究其不作为责任，对因此产生的后果，总包单位除无条件整改外，并承担由此产生的一切损失。
属于建设单位确认的建设规模、结构体系、系统功能等重大设计变更，由建设单位负责联系设计单位出具设计变更资料，施工单位应无条件配合实施。
4.3技术交底
施工单位必须建立并落实技术交底，做到分部分项工程施工前，项目技术负责人向施工员、施工员向施工班组进行技术交底，并留存交底记录。
施工过程中，由于设计的重大修改或现场条件、工艺的变化，必须重新组织交底。
监理单位应严格跟踪此项工作并留有记录。
4.4施工组织设计及施工方案
施工单位须于中标通知书发出后15天内，按照施工图、地质勘察报告、现场实际情况及投标承诺书，向监理单位和建设单位报送施工组织设计；在分部分项工程开工前15天，报送有针对性的专项施工方案。
对于施工组织设计和施工方案，施工单位必须经过内部审核，签章齐全。
4.5工程资料
施工质量验收资料中，各项数据必须由施工人员或质量人员填写，禁止资料员填写。
工程档案资料（包括竣工图的绘制）必须与工程施工进度同步，设计变更及技术核定等应在3天内将更改部分在蓝图上表示出来，并注明更改依据，便于查询。
分包项目的竣工资料，由分包施工单位负责编制，总包施工单位负责汇总、装订并统一移交建设单位。
建设单位每月20日前组织监理单位不定期进行检查，发现未更改及更改质量不符合归档要求者，建设单位现场工程项目部可视其问题的性质有权拒付或减付当月工程进度款，直至该问题得以彻底解决方可补付拒付或减付的工程进度款。
4.6禁止、限制技术及产品
施工单位和监理单位应严格按照建设部和市建委发布的建设领域限制、禁止使用落后技术的通告要求，严格审查施工图所明确的材料和设备，并向建设单位提出书面意见。
施工单位在工程中使用了《通告》明令限制和禁止的技术和产品，除返工和承担相关责任及损失（包括建设单位的名誉损失）外，施工单位及监理应承担合同相关违约责任及处罚。
5、关于工程项目质量管理
5.1质量保证体系
施工单位必须建立健全质量保证体系，落实各级质量责任制，明确工程质量目标，有切实可行的保证措施，并书面报送监理单位及建设单位。
5.2落实“三检制”
施工单位进行下道工序前必须落实自检、互检及交接检的“三检制”，并留有检查记录，施工单位应加强内部的施工过程质量控制，施工单位检验全部合格后方可报请监理和建设单位验收。
否则建设单位现场工程项目部可视其问题的性质有权拒付或减付当月工程进度款，直至该问题得以彻底解决方可补付拒付或减付的工程进度款。
5.3材料设备报验及管理
施工单位应严格控制进场材料设备的质量（包括建设单位供应的材料设备），材料设备进场或使用前须按相关材料设备标准和规定进行检查验收和报检。
施工单位必须加强现场材料的使用管理，对于场地内的材料，必须将进场时间、材料名称、规格、批号、检验状态、数量、厂家等要素进行挂牌标示。
对于涉及工程结构安全的材料，如水泥、钢筋、混凝土等，必须建立材料的可追溯记录。
监理单位必须核查进场材料、设备、构配件的原始凭证、检测报告、复验报告等质量证明文件并现场评定质量情况，合格时予以签认；监理单位根据实际情况有权对进场材料、设备、构配件进行平行检验。
如发生材料设备验收不严、不报检、将不合格材料或未经建设方认可的材料用于工程上，应无条件返工，施工单位及监理单位应承担合同相关违约责任及处罚。
5.4工序报验
施工单位开工前应向监理单位和建设单位书面报送主要分部分项工程的检验批，并在施工工程中严格执行工序报验，必须在每道工序完善内部“三检”后，书面报请监理验收，经监理签认后，方可进行下道工序施工。
5.5工程质量
施工单位应加强现场工程质量管理，如工程质量不符合施工图说和工程质量验收规范要求，应无条件对发生的质量缺陷及质量问题限期整改并达到相关标准，并承担合同相关违约责任及处罚。
施工单位须将工程质量缺陷及质量问题的处理结果，上报监理单位和建设单位，同时抄送施工单位的上级公司，并作为建设单位对施工单位资格考核的重要指标之一。
施工单位工程质量不合格、偷工减料或对工程弄虚作假的，建设单位有权要求其进行停工整顿，处以罚款，直至清退出场。
6、关于项目文明施工和安全管理
6.1文明施工管理
施工单位应重视和加强现场文明施工管理，做到文明施工、安全有序、整洁卫生、不扰民、不损害公众利益。
施工单位应按《重庆市建筑工地文明施工标准》（渝建发[2000]39号）进行文明施工管理。
每月由监理单位牵头组织，施工单位和建设单位参加，根据《重庆市建筑工地文明施工标准》（渝建发[2000]39号）及《建筑施工安全检查标准》（JGJ59－99）对现场文明施工管理进行检查评比，公布检查结果并提出相应的表彰和处罚。
6.2安全管理
施工单位项目经理是项目安全生产的总负责人，应负责建立安全管理体系和安全生产责任制。
总包单位应根据工程特点、施工方法、施工程序、安全法规和标准的要求，采取可靠的技术措施，消除安全隐患，保证施工安全。
对结构复杂、施工难度大、专业性强的项目，除制定项目总体安全技术保证计划外，还必须制定专项的分部分项工程安全施工方案及应急预案。
若施工现场发生重大安全事故，引起新闻媒体曝光，产生恶劣社会影响，施工单位除承担相应的合同违约处罚外，建设单位有权要求其进行停工整顿，并处以特别罚款，直至清退出场。
7、关于项目施工进度管理
7.1工程施工进度计划
总包单位项目经理应组织项目总、分包相关人员，根据工程承包合同工期条款和建设单位安排的项目实施总进度计划，安排项目施工总进度计划，并以总、分包单位的月度计划和周计划确保项目施工总进度计划的实现。
总包单位是建设单位依托的主要施工合作伙伴，有责任和义务协调管理各分包单位的工程进度、质量、安全文明施工。
总包单位项目经理部应针对项目现场实际制定分包单位管理办法。
建设单位保证对总包单位对工程进度、质量、安全文明施工有利的管理给予全力支持。
由于总包单位事先无预案而造成的现场协调管理不到位，分包单位与总包单位在质量，进度、安全文明施工、现场配合、成品保护等方面出现扯皮，主要责任在总包方，建设单位将按合同口径对总、分包单位进行处罚。
7.2工程材料计划
施工单位应按合同约定并根据工程进度安排，每月按时编制和提交工程甲供材料需用计划。
甲供材料计划数量应认真计算，计划漏、错、超等原因引起的后果由施工单位自行负责。
甲供材料计划应内容完整，项目明晰、字迹清楚，编制人、审核人及签章齐全。
7.3工程进度特别配合
施工单位在施工过程中有责任配合建设单位项目销售、政府主管部门例行或非例行检查等特别需要，安排生产资源并满足相应的形象进度要求。
8、关于突发事件应急预案
8.1突发事件的定义
施工单位工人聚众闹事、上访、罢工，现场安全事故（包括坍塌、火灾、中毒、爆炸、物体打击、高空坠落、机械伤害、触电等），不可抗力引起的灾害性事件，政府各执法机构突击检查，媒体介入等可能对建设项目产生不良社会影响的事件，均为突发事件。
8.2处理原则
突发事件应急预案的处理原则，应立足于尽快平息事态，立足于安全事故中人的救助，立足于使事故造成的损失和不良社会影响降至最低程度。
8.3应急领导小组
总包施工单位应在开工前组成以项目经理为组长、并有足够总包单位管理人员兼职的突发事件应急领导小组；各分包施工单位项目经理是当然的小组成员。
总包单位在施工组织设计中必须编制“突发事件应急预案”专篇。
各分包单位在各自的施工组织设计中也必须编制相应的突发事件应急处理措施。
应急领导小组的职责为，发生聚众闹事、上访、罢工事件时，负责以行之有效的措施平息事态；发生工程安全事故和灾害事故时，负责指挥现场抢救工作，随时掌握事故发展动态并当机立断做出决策；发生政府各执法机构突击检查或媒体介入时，以组长为唯一的对外发言人，负责妥善接待，认真配合。
建设单位项目负责人、监理单位项目总监、总包单位项目经理〔若事件发生在分包单位承包范围则包括该分包单位项目经理〕等人，组成项目突发事件处理的最高决策机构。
在处理突发事件的全过程中，该决策机构必须至少保证每天早、中、晚三次碰头会研究解决问题，并及时向各自的上级公司总经理沟通汇报。
必要时，建设单位项目负责人可代替应急领导小组组长，作为突发事件处理的唯一对外发言人。
8.4突发事件处理
不论发生何种突发事件，不论发生在总包范围或分包范围，应急领导小组组长（总包单位项目经理）均有责任到第一线指挥，并有责任及时通知监理单位项目总监和建设单位项目负责人。
发生突发事件时，应急领导小组组长及成员应在第一时间赶到现场，组织指挥排险抢救，控制事态扩大恶化。
必须保证，事态未处理完毕，小组组长不离开现场；有特殊事情需要离开，也必须明确授权现场临时负责人。
必要时，建设单位项目负责人、监理单位项目总监也应立即到场，与应急领导小组组长共同指挥处理突发事件。
8.5突发事件总结
突发事件处理完毕后，应急领导小组组长（若发生在分包范围则由分包单位项目经理）须向建设单位项目部提交书面报告，如实回顾事件发生的时间、地点（工作面）、相关当事人情况，回顾处理过程和处理手段，分析事件产生的原因，对相关当事人处理的决定，以及如何避免类似事件再次发生的有效措施。
9、关于农民工工资管理
9.1工资支付管理办法
施工单位项目经理部是农民工工资发放的责任主体，必须设专人管理农民工工资发放。
在地产的工程中，不允许存在施工单位项目部只管包工头、不管农民工的现象。
施工单位在开工前，应有书面的《农民工工资支付管理办法》，报政府建设行政主管部门及建设单位项目部备案，并张贴告知现场全体农民工。
该管理办法中，必须明确施工单位项目经理部对劳务分包单位的农民工工资支付进行有效监督的措施，和防止少数不良包工头卷款潜逃的控制措施。
提倡施工单位委托银行发放农民工工资。
9.2工资公示
施工单位必须建立农民工工资公示，在施工现场或生活区醒目位置设立公示牌，提前公示民工工资的发放时间和地点，公开投诉部门及其电话号码。
施工单位每月必须公示工资支付表，如实记录支付单位、支付时间、支付对象、支付数额等工资支付情况，工资支付表公示时间不得少于5日，并保存两年以上备查。
如发生农民工工资纠纷，施工单位应提供详实的工资发放书面原始记录。
四、项目施工现场禁止吸烟管理规定
1、目的
减少施工现场火灾隐患，加强现场安全控制,树立文明工地良好形象。
5、适用范围
适用于重庆公司在工程项目施工现场管理。
3、管理内容
3.1按《建筑施工安全检查标准》JGJ59－99中规定，施工现场不能随处吸烟，应专门设置吸烟处。
3.2吸烟处应在建筑物外面设置单独房间并挂牌，吸烟处门口应配备灭火器，吸烟处内不得堆放其他易燃易爆物品。
3.3禁止在施工现场吸烟。
施工单位须在现场安全通道、施工电梯、楼层等明显部位悬挂禁烟标识。
3.4所有进入施工现场的人员一律禁止在非吸烟处吸烟，建设单位、监理及施工方管理人员都是本的执行者和监督者，都有全力对违反本规定的行为进行制止。
3.5一旦发现施工现场禁烟区吸烟者，凡属建设单位、监理、施工方人员，处以50元/人.次罚款，监理及施工方罚款以合同处罚的形式提交审批，建设单位人员罚款在员工工资中扣除。
对职能（主管）部门及其他配合单位人员在现场吸烟，应主动进行规劝。
4、各施工现场吸烟处在2007年6月20日前建立，7月1日开始执行本管理规定。
五、技术支持组质检工作
1、工程部质检工作职责
根据设计图说、现行国家及地方相关要求、施工质量验收规范（特别是“规范”中的强制性条文）等，代表工程部对项目部、监理及总分包施工单位进行不定期检查,将检查结果及时通知项目经理，并对“结果”有选择性的通知工程部的相关负责人。
1.1对原材料、半成品、工程实体进行随机抽查。
1.2对观感质量、现场安全文明施工进行综合评述。
1.3对项目部、总分包施工单位及监理单位技术资料进行不定期检查。
2、质检工作内容
2.1原材料、半成品、构配件及现场实体质量检查
2.1.1在施工单位材料进场报验、工序报验合格的基础上，对原材料、半成品、构配件和实体质量及相应资料进行复查，所复查的内容均留下合格与否的记录。
2.1.2对原材料、构配件按报验资料结合现场材料进行检查。
2.1.3实体检查按检验批的检测要求采集数据
a、参与部分基础验收，并对标高、轴线闭合等进行随机抽查。
b、参与部分结构验收，并对层高、开间尺寸、垂直度进行随机抽查。
c、参与部分单体工程的竣工验收，并对室内外抹灰、地坪、外墙面砖、涂料的施工质量进行抽查。
并对观感效果进行评述。
d、随机抽查各施工现场施工过程中的施工质量，并对施工质量好的或存在问题较大、或严重违背设计及规范的作好纪录，及时通知各项目经理和工程部相关人员。
e、随机抽查项目部、总分包
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