工程竣工验收及交付管理细则.docx
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工程竣工验收及交付管理细则
石家庄·环城水系41#地项目
工程竣工验收及交付管理细则
编制：
审核：
审批：
中国建筑第二工程局有限公司
二零一九年七月
竣工验收管理制度
第一章总则
1为加工程项目强验收管理，规范竣工验收程序，保证工程质量，促进建设项目及时投产运营，并考核工程项目建设成果，结合公司实际，特制定本制度。
2凡符合验收标准的建设项目，必须及时组织竣工验收，未经竣工验收或竣工验收不合格的不得交付使用。
3工程竣工验收实行三级验收，即：
施工单位自行验收、竣工验收、政府部门专项验收；工程完工后，施工单位须自行验收，合格后方能提请公司验收。
4各验收方及验收人员应遵循“严、实、细”的工作要求对工程项目验收，并对验收结论负责。
第二章工程验收组织的职责
1项目部是竣工验收的组织协调部门，负责：
（1）审核竣工验收申请（《工程竣工验收申请》见附件），审查完工项目是否具备验收条件；
（2）联络工程相关方，提请相关方抽派具有资质的人员组成竣工验收组，并对验收人员的资格审查；
（3）配合协调竣工验收组编制竣工验收方案，配合并参与竣工验收；
（4）根据项目特性，向有关政府部门申请专项验收，并组织现场人员、竣工验收组配合好专项验收，争取尽快通过验收；
（5）办理工程竣工备案，组织使用部门与施工单位进行工程交接。
2现场工作组作为工程竣工验收的配合机构部门，负责竣工验收条件的核查，配合并参与竣工验收工作，配合专项验收及工程备案事宜；同时对于验收过程中发现的问题，督促施工单位及时整改。
3竣工验收组是竣工验收的主导机构，由业主方、勘察、设计、监理、施工等单位具有相关资质人员和公司使用单位人员及土建、设备、资料、财务、安全、审计人员、中介服务机构等专家构成，负责以下工作：
（1）编制竣工验收方案，并根据合同、招标文件、工程变更文件及制定验收标准对工程质量、进度、功能、安全性、技术性、环保性、外观等进行验收，并出具意见，形成竣工验收报告；
（2）配合政府相关部门进行专项验收。
4项目领导小组审核确定竣工验收组的构成成员，审批竣工验收报告及专项验收申请、工程备案申请等事项。
5法务部负责监督竣工验收工作。
第三章工程验收的程序
1施工单位应在工程完工后，应及时编制竣工图和竣工报告，并组织施工单位内部人员，对工程进行验收，发现问题，及时整改；同时组织人员按照竣工清理计划对工程项目进行清理。
2施工单位自行验收合格后，编制《施工安全评价书》和《工程质量保修书》，在符合竣工验收条件后提出竣工验收申请，并附验收所需的相关资料。
3监理单位审核竣工验收申请，经审核符合竣工验收条件后，由现场人员审核并向项目部汇报。
4竣工验收申请经项目部审核通过后，项目部向工程项目相关方发出《工作联系函》（见附件），相关方抽派具有资质的人员组成竣工验收组，项目部负责上述人员的资格审查，挑选竣工验收组成员，报项目领导小组确认。
5工程竣工验收组成立后，编制竣工验收方案，制定验收标准，在项目部、现场工作组及施工方的配合下对工程质量、进度、使用功能、外观、安全、环保等方面进行验收，对发现问题的地方，要求施工方按期整改；验收合格后出具竣工验收报告，并保留验收过程中的相关记录。
6竣工验收合格后，根据需要向环保、消防、安全、规划、国土资源、防雷、质检等政府管理部门专项验收申请，并组织现场人员、验收组及施工方配合专项验收，发现问题的，在限期内督促施工方尽快完成整改，早日复验，取得到相关部门出具的认可文件。
7专项验收结束后，项目部在规定的时间内办理工程项目备案，提报备案需要的相关资料。
8工程竣工验收备案审查通过后，项目部组织使用部门与施工单位进行工程项目移交，在施工单位的协助下办理相关权属证明的。
第四章工程验收管理
1工程完工后施工方应及时组织人员按照《竣工图编制要求》编制工程竣工图，并进行竣工清理。
2工程项目一律由施工单位先进行自行验收，没有自行验收或验收不合合格的不得申请竣工验收，验收合格后编制《自行验收报告》，提出竣工验收申请，填制《工程竣工验收申请》，附工程质量评定资料，完整的技术档案，施工管理资料，工程使用的主要材料、构配件、设备的进场试验报告以及安全、环境、防雷等方面的评估报资料。
3施工单位自行验收须按照合同规定，工程设计、施工图纸、施工质量、技术标准等要求严格组织验收，并对验收结论负责。
4工程项目聘请有监理单位的，监理单位先行审核竣工验收申请，审核通过后，将验收申请交现场审核，现场人员须结合工程实地情况认真审核，并向项目部汇报，项目部根据验收资料及现场人员的汇报，审核工程项目是否具备竣工验收的条件。
5工程完工后，施工单位对竣工验收所需的资料进行清理，填制《工程资料移交表》（见附件），将工程资料分类整理成册交予现场工作组。
6工程符合下列条件方可进行竣工验收：
（1）完成工程设计和合同约定的各项内容；
（2）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规及相关标准，符合设计文件及合同要求，并编制了竣工报告和自行验收报告；
（3）监理单位对工程进行质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告；
（4）有完整的技术档案和施工管理资料；
（5）有工程使用的主要物料、构配件和设备的进场试验报告；
（6）有施工单位签署的工程质量保修书；
（7）工程实施过程中出现的问题已全部整改完毕；
（8）施工单位的安全、环境保护、消防、防雷等评价报告。
7竣工验收申请经项目审核通过后，项目部组织勘察、设计、监理、施工等单位及公司使用单位人员及土建、设备、工艺、资料、财务、安全、审计人员、中介服务机构等专家组成竣工验收组，验收组成员须经项目领导小组确认。
8验收组在竣工验收前应根据工程项目勘察报告、设计图、工程项目合同及国家相关规定等编制工程验收方案，并经项目领导小组审核后，作为竣工验收的依据。
9工程项目竣工验收须遵照以下主要依据
（1）竣工验收方案；
（2）经批准的可行性研究报告、立项报告；
（3）工程设计、预算及土地、环保、规划等批准文件；
（4）建设项目的勘察、设计、施工、监理的招标投资文件及与其签订的合同
（5）工程项目技术资料和施工图纸；
（6）国家颁发的环保、消防及劳动安全卫生等规定；
（7）竣工验收组制定的验收标准
（8）公司的有关审批、变更、调整文件；
（9）经审批的竣工决算书。
10符合竣工验收条后，项目部应及时组织验收组对工程项目进行竣工验收，竣工验收前应在竣工验收方案中，明确验收标准，明确验收人员分工与责任，并经项目领导小组批准。
11涉及设计文件的变更，已由设计部门签署认可文件，其中重大变更已经审图机构审查通过。
12竣工验收应在依据经审批的竣工决算书，在竣工决算的基础上核实工程相关的数量及使用物料的规格、质量检查情况
13竣工验收过程中应严格按照验收依据、验收标准进行验收，一般不能改变；确实需要改变验收依据和验收标准的，须报项目领导小组审批。
14参与竣工验收的勘察、设计、施工、监理及公司等各方不能形成一致意见时，项目部应做好协调沟通工作，与相关方协商提出解决的方法，待意见一致后，继续进行验收；同时项目部应控制竣工验收时间。
15工程竣工验收合格后，竣工验收组应编制竣工验收报告。
竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形成，工程竣工验收意见等内容。
16竣工验收过程中，对验收中发现的问题，验收参与方签署验收意见，按照问题的难易及规模确定整改期限，并由监理方和现场工作组监督执行。
17竣工验收合格后，项目部应及时筹备专项验收，根据工程项目性质及需要，向环保、防雷、消防、安全生产、规划、国土资源等政府部门提出验收申请，并做好专项验收的准备、协调、配合工作，专项验收申请应经项目领导小组批准后方能提交。
18对环保、消防、防雷、安全生产、规划等政府部门提出的问题及意见，施工方应在规定的时间内完成整改，争取尽早通过专项验收；对专项验收发现的重大问题，应追究责任方的责任。
19监督小组监督竣工验收的全过程，对验收过程中出现的不合规现象及时提出，督促相关人员按照相关规定执行，并在工程验收单上签署意见。
工程竣工验收流程
流程
责任人/部门
相关文件
主要内容
施工单位
竣工图
竣工报告
施工单位按照经批准进度计划完成工程后，编制竣工图及竣工报告，并进行竣工清理
施工单位
自行验收报告
施工安全评价书
工程质量保修书
工程完工后，施工单位集合单位人员自行验收，对不合要求之处进行整改，并编制施工安全评价书和工程质量保修书等竣工资料。
施工单位
工程竣工验收申请
工程验收报告
工程资料移交表
施工单位在自行验收合格后，提出竣工验收申请，经监理单位审核后，提交公司项目部，并将工程竣工资料移交现场工作组。
项目部
项目领导小组
工程竣工验收申请
验收组成员确认表
工作联系函
项目部审核竣工验收申请，具备竣工验收条件后，项目部联络相关方，相关方调派具有相关资质的人员组成验收组，并经项目领导小组批准
竣工验收组
现场工作人员
项目部
竣工资料
工程质量验收资料
工程外观验收资料，
工程使用功能抽查资料，工程竣工验收单
竣工验收小组编制验收计划及验收标准，对工程质量、进度、功能、安全、环保等进行验收，并出具意见，形成验收报告
规划、消防、环保、安全、质检等政府相关部门，
现场共工作组
竣工验收组
项目部
竣工验收报告
专项验收申请
专项验收意见
竣工验收通过后，竣工验收组编制竣工验收报告，项目部根据项目特性，向相关政府部门提出专项验收申请；现场人员、项目部及竣工验收组积极配政府相关部门进行环保、规划、消防、安全、防雷等专项验收。
项目部
竣工验收组
专项验收意见
竣工验收报告
工程项目备案证
专项验收通过后，由项目部向主管政府部门提出本案申请，办理工程项目竣工备案。
施工单位
使用部门
项目部
工程交付手续
权属证明
施工单位将工程交付公司使用部门，并根据工程项目特点，协助项目部办理相关权属证明。
第五章竣工验收内容
1竣工验收以现场实物形态检验为主，须依据验收计划及合同约定的质量标准及工期时限进行，验收须符合相关专业验收规范的规定。
2竣工资料验收须依据验收计划，检查施工方的验收依据、验收结论、验收程序、验收内容的客观性、真实性、准确性、全面性。
3验收人员进行现场检查验收，各个环节各个单项均须符合要求，不得漏项，并对其验收内容签署意见。
4验收须重点检查以下内容：
（1）工程项目须符合设计与合同约定的质量要求，须有施工单位负责人、监理单位负责人及各级验收人员的确认签字；
（2）设计、施工、设备及物资采购须按招标文件及合同规定进行；
（3）合同的签订、补充、变更、解除须按规定审批；
（4）主要材料、建筑构配件、工器具和设备须有验收记录及抽样检查记录。
涉及安全、功能的有关产品，须有按各专业工程质量验收规范进行的复检记录，并经监理工程师签字确认。
（5）对建筑物、构筑物、设备进行的各种试验检测须有具备相应资质单位出具的《检测报告》或记录；
（6）变更、材料代用须安全可靠、经济合理，并按规定程序审批，重大变更须有按规定程序办理的审批手续。
（7）项目文件资料须齐全、规范和准确，并按规定要求归档；
（8）对规划、消防、质监、环保等政府有关部门的验收意见已落实。
5项目竣工资料须包括前期、立项、审批、招标、勘察、设计、施工、监理和竣工验收过程中形成的文字、图表、声像等形式的全部文件。
（1）项目部在项目实施过程中，指导相关人员系统地收集整理各项原始资料。
（2）项目竣工验收前,现场工作组需对工程施工、验收阶段的资料进行收集、整理，并交项目部资料负责人，项目部对竣工资料进行系统整理，分类立卷，统一保管。
（3）竣工验收前，项目相关方应进行竣工资料清理，将项目相关的资料分类整理，填制《竣工资料验收移交表》（见附件），一并移交现场人员。
（4）项目竣工资料验收须包括以下内容：
（1）准备阶段文件，包括：
立项文件；建设用地文件；勘察、测绘、设计文件及有关行政主管部门批准文件；招投标及有关合同文件；开工审批文件；
（2）监理文件，包括：
监理记录及监理细则；监理工作总结；监理单位移交的监理资料；
（3）施工资料，包括：
施工组织设计、施工方案，施工日志，施工测量记录，物料使用文件，施工检测、试验资料，施工质量检验资料，技术交底资料，工程设计资料，工程技术资料；设备安装工程技术资料；
（4）竣工图，总平面布置图，建筑竣工图，结构竣工图，竣工测量资料等；
（5）竣工验收文件包括：
《项目总结报告》及项目竣工验收相关文件；工程各方《工程竣工报告》及有关验收记录等；规划、消防、环保、安全等专项验收认可文件；竣工验收备案表；交付使用财产总表及明细表等。
5.6竣工验收过程中，验收人员应重点验收工程质量，并作出验收记录，填写《分部工程质量验收表》、《工程外观验收表》、《工程综合质量验收表》（见附件），竣工验收前施工方应收集和编制工程质量资料。
5.7工程竣工验收合格后，出具验收结论，填制《工程竣工验收单》，附竣工验收报告。
第六章 附则
6.1本制度由项目部负责解释。
6.2本制度由项目部制定、修改，自总裁批准之日起生效实施。
附件：
1.工程竣工验收申请；2.验收组成员确认表
3.工作联系函；4.工程资料移交表
5.分部工程质量验收表；6.工程外观验收表
7.工程综合质量验收表；8.工程竣工验收表
工程竣工交付管理规定
第一条目的
为规范项目工程竣工内部移交承接、交工验收流程，落实房屋建筑工程交房标准，保证交房质量，确保向业主顺利交房，特制定本规则。
第二条术语与解释
（一）工程竣工内部验收：
指工程已按国家《建筑工程施工质量验收统一标准》及各专业工程施工质量验收规范进行验收合格，是物业公司向业主交房前，地产项目公司向物业公司移交、交工进行的内部验收。
（二）专用部分：
指房屋建筑工程分户门以内部分。
（三）共用部位：
指楼梯间、共用门厅、单元门、户外墙面、共用上下水管等。
（四）共用设备设施：
指建设费用已摊入房屋销售价格的共用的给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、供热管道、供气管道、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设施、安防设施、绿地、道路、沟、渠、池、井、非经营性停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
（五）移交承接验收：
指房屋建筑工程的专有部分，由地产项目公司移交、物业公司验收承接的过程。
（六）交工验收：
指房屋建筑工程的共用部位和小区内共用设备设施工程，由地产项目公司向物业公司交付、物业公司验收的过程。
第三条适用范围
适用于所有建设项目工程的内部验收过程。
第四条接受原则
地产项目公司新建房屋交付物业公司时，所交付项目必须具备以下的要求：
（一）主体工程通过五大责任主体正式竣工验收，取得竣工验收报告。
（二）取得《建设工程竣工备案书》或具备地产项目销售合同约定的交房合格条件。
（三）楼宇单体室内外施工和公共区域配套管网工程全部结束并正常使用。
（四）公共区域不受季节影响的道路、景观、标识系统、文化设施全部施工完毕，安装到位。
（五）主干道、主景观区周边绿化到位。
如因季节原因不能到位，考虑购置临时性花木弥补。
不能绿化的区域土地应平整到位。
（六）正式或临时性供电、供电系统至少达到设计要求的70%以上的使用量。
（七）小区配套的电话、宽带及智能化系统能够随时启用。
物业服务所需的岗亭、对讲系统、车辆管理系统、消防监控、安全监控系统安装到位，可正常使用。
（八）管理区域内无施工单位人员食宿、无建筑垃圾、施工材料现场堆放。
（九）所有室内卫生全部清理干净，无垃圾、污垢等。
（十）管理区域已进行有效封闭。
（十一）物业用房（包括办公室、仓库、安管宿舍）已安排就绪。
（十二）消防工程施工完成，通过消防验收。
（十三）电梯安装调试完成，通过验收并投入正常使用。
地产项目约定交房时间如不能满足以上基础要求，视为交房不合格。
第五条管理原则
实现质量管理目标，确保向业主交房时合格率达到100%，使业主满意率达到95%以上。
交房合格标准：
物业验收或业主验收后认为合格并同意签收房产物业。
第六条管理职责/权限
（一）地产项目公司负责工程移交承接、交工验收的组织工作，落实整改发现的质量问题。
（二）集团产品中心、各地产项目公司、物业公司联合对房屋建筑工程质量进行排查。
（三）物业公司负责工程专有部分的初验、验收承接及向业主交付、共用部分和小区内共用设备设施验收及交工后的日常管理工作。
第七条接管内容和验收程序
（一）房屋建筑工程（专有部分）的移交、（共用部位）交工验收时间，在向业主交房前的二个月进行；小区内共用设备设施工程的交工验收时间，在交房前一个月进行，确保在物业公司向业主交房前完成移交承接、交工验收。
在制定项目的建设周期、确定交房时间时要考虑该验收时间并予以保证。
（二）向物业公司交付的实物与资料（同步移交）
第一条 钥匙类:
入户门、单元对讲门、楼内防火门、管道井、电表箱、水表箱（柜）、弱电箱、电梯、电梯机房、各类控制器、控制室、室外照明控制箱等。
第二条 数据类：
水表读数、电表读数、气表读数（须经物业公司、施工单位共同抄读）
第三条 文件类：
各类设备使用说明书、合格证、验收报告、检测报告等；防水部位使用说明；主体竣工验收表、消防验收报告、电梯验收报告；试压、试水、通球验收报告；质量检查档案；
第四条 各类竣工图纸、资料。
（三）房屋建筑工程移交承接、交工验收
1、在工程移交承接（指专有部分）、交工验收（指共用部位）前，项目公司内部先进行质量自检，待认为自检合格、具备移交条件时，与公司结合进行初验（即分户验收），初验中存在的问题，地产项目公司工程部负责落实、整改。
2、公司初验后在报验申请单上填写验收意见，集团产品中心进行抽查。
对抽查发现的问题，地产项目公司工程部负责落实整改，物业公司负责复验。
3、房屋建筑工程的专有部分的移交承接验收
3．1由项目公司组织项目销售人员、项目工程人员和物业公司，对房屋建筑工程的专有部分进行分户移交承接验收，逐户形成验收记录（，参与验收人员签字。
3．2分户验收记录由物业公司负责整理、统计，对存在的质量问题，由地产项目公司负责落实整改，完成后再由物业公司复验，合格后签收、承接管理。
4、房屋建筑共有部位的交工验收
4．1由项目公司组织地产项目销售人员、地产项目工程人员和物业公司，对房屋建筑工程的共有部位进行逐项检查、形成验收记录，参与验收人员签字。
4．2验收记录由物业公司负责整理、统计，对存在的质量问题，由地产项目公司负责落实整改，完成后再由物业公司复验，合格后签收。
5、在房屋建筑工程移交承接、交工验收过程中，要求施工单位和监理单位参加，以便及时落实整改检查发现的问题。
（四）各共用设备设施工程交工验收
1、各共用设备设施工程的交工验收，在地产项目公司已按照国家规范进行验收、工程质量合格的基础上进行。
2、项目公司应提前5个工作日向物业公司申请交工验收。
3、交工验收
项目公司负责组织地产项目专业工程师和物业公司参加的交工验收（施工单位参加，有委托监理的、监理单位也参加），形成验收记录，参与验收人员签字；对景观工程，集团产品中心、景观绿化部参加交工验收过程。
验收记录由物业公司负责整理、统计，地产项目公司工程部负责落实整改检查发现的质量问题。
完成后由物业公司复验，合格后签收。
（五）按照《城市房地产开发经营管理条例》规定，地产项目公司向当地房地产开发主管部门提出竣工验收申请，经验收合格后，竣工项目全面向业主交付使用。
（六）向业主正式交房过程，由物业公司负责，地产项目公司配合。
对业主提出的质量问题，由地产项目公司负责在规定的时间内落实整改完毕，对提出的其他涉及工程的问题，及时做好解释工作。
第八条接管标准和验收依据-
（一）接管验收方案依据国家标准及现场考察情况编写，国家及建设部颁布的《房屋接管验收标准》、《建筑工程施工质量验收标注》、《地下防水工程质量验收标准》、《通风与空调工程施工质量验收标准》、《智能、建筑工程质量验收标准》、《电梯工程施工质量验收标准》等，将其作为接管验收的依据。
（二）参考《东方今典房地产集团工程管理综合考评办法》的内容及集团相关管理办法的文件要求为接管验收的依据。
（三）针对硬件设施、设备遗留问题，一般问题要求地产项目公司一周内解决，重大问题要求一个月内解决，确保交房合格率及业主满意率。
（四）对于长期解决不了，势必会影响后期物业管理的问题，将以备忘录的形式将问题登记后交地产项目公司进行备录并商定解决方案（解决时限为3～6个月）。
第九条问责与处罚
在房屋移交、验收过程中，各责任主体未按本细则规定的验收程序执行，由此造成的负面影响，项目公司承担相应责任，并根据情况对项目公司工程部经理进行一定的经济处罚。
第十条所有项目在工程质保金结算时，必须按照融创集团公司内控制度执行。
第十一条其他约定
（一）房产证应按项目公司与业主合同约定时间内办理。
（二）对于竣工项目的正式用水、用电工程和管理，地产项目公司应向相关部门移交，无法移交与物业公司协商解决。
（三）业主收房后项目工程在质保期内的后期维修问题有地产项目公司负责，管理规定另行制定。
工程竣工验收申请
编号：
工程项目名称
工程地址
建设单位
结构类型/层数
勘察单位
建设面积
设计单位
开工日期
监理单位
完工日期
施工单位
合同日期
竣
工
条
件
具
备
情
况
项目内容
施工单位自检情况
完成工程设计及
合同约定的情况
技术档案与
施工管理资料
主要工程材料、建筑构配件和设备的进场试验报告（含监督抽检）资料
施工安全评价书
工程款支付情况
工程质量保修书
监督站责令整改
问题的执行情况
（已完成设计和合同约定的各项内容，工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，特申请办理工程竣工验收手续）
施工单位：
项目经理：
年月日
监理单位意见：
总监理工程师签名：
年月日
备注
附件
验收组成员确认表
编号：
工程项目名称
勘察单位
设计单位
施工单位
监理单位
工程地点
开工日期
完工日期
拟选竣工验
收参与人员（注明其所属
单位或部门）
选取依据
及说明
项目部意见：
经办人：
年月日
项目领导小组意见：
经办人：
年月日
备注：
工作联系函
编号：
收件部门
收件人
发件部门
发件人
发文日期
年月日
是否有附件及数量
主题：
内容：
要求：
发文部门负责人签字
年月日
回复
收文部门负责人签字
年月日
备注
工程资料移交表
编号：
序号
文件名称
来源单位
份数
或项数
页数
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