雪梨澳乡项目可行性研究Word文档格式.docx
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社区服务会所---------------------------------3020㎡
地下建筑面积---------------------------------300㎡
容积率------------------------------------------0.69
绿化率------------------------------------------60%
建筑密度---------------------------------------22.76%
道路广场---------------------------------------21.47%
总居住户数------------------------------------487户
停车位------------------------------------------500辆
建筑层数---------------------------------------2-3层
四、项目开发商基本情况
雪梨澳乡住宅项目由国一集团•四川朝晖实业有限公司负责项目筹备、项目管理，招标选择设计施工单位进行建设开发。
项目业主基本情况如下：
1、法人代表：
李晓东
2、法定地址：
成都新华大道文武路42号新时代广场16层
3、注册资本：
人民币2000万元
4、主营业务：
房地产开发，以及与其投资能力相当的工业、商业、公路建筑、基础设施建设目的开发建设
5、开发资质：
国家房地产开发二级企业
6、银行信用等级：
AAA
7、公司管理团队：
公司拥有一支工作作风务实、管理理念先进、极富创新意识和开拓精神的管理团队；
有一批业务技术精湛、作风严谨的高、中级技术人员和管理人员。
公司现有员工39人，其中专业技术人员33人，平均年龄30岁。
公司管理人员和技术骨干分别具有研究生、本科、专科学历及高工、工程师、经济师等职称。
第二章 成都市住宅市场供给及需求分析
一、供给状况分析
1、数量分析
自2005年国家加大了住房体制改革力度，正式取消福利分房实行货币化分房，掀起成都房地产开发的高潮。
年投资额由2005年的203.3亿元扩大到2009年的506.7亿元，5年间累计投资683.3亿元，是前8年的2.56倍。
房地产开发投资占全社会投资的比重由2004年的21.5%上升至2009年的29%，成为推动投资增加、拉动经济增长的主要动力。
2004年到2009年5年间，全市房地产开发投资以年均26.3%的速度扩张。
2006年，成都的商品房销售面积701万平方米，占全国的3.4%、全省的65.5%，销售面积2008年超过广州、深圳，跃居副省级城市首位。
在直辖市和副省级城市中居第四位。
在商品房销售中，住宅销售处于绝对地位，直辖市和副省级城市中，住宅比例最高的是天津，占95.7%，最低的是哈尔滨，占76.3%，成都为91%，处于较高水平。
2008年成都的商品房销售面积达815.56万平方米，再创新高。
2005年—2009年，成都市房地产（仅指住宅）开发情况如下表所示：
单位：
万平方米、万元
类别
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
施工面积
730.13
726.53
1003.57
1244.38
1597.64
新开工面积
277.20
206.10
502.97
667.00
659.65
竣工面积
314.45
359.90
375.18
464.77
716.34
实际销售面积
208.43
262.65
336.91
400.12
638.12
实际销售额
272554
352990
544288
643201
1052518
其中，2009年，成都市房地产（在此仅指住宅）开发主要指标如下表：
万元、万平方米
按资质等级分
本年完成投资
销售面积
一级
47246
68.32
32.59
19.82
二级
192915
266.12
144.86
119.37
三级
464761
639.26
204.05
184.68
四级
135793
226.43
103.58
82.50
其他
387330
463.99
231.26
231.75
数据表明，与国内的主要城市对比，成都市房地产总量扩张强势十分明显。
2008年，成都房地产开发投资406.7亿元，占全国的2.7%、全省的64.1%，在直辖市和副省级城市中居第六位，开发投资规模大于天津，与重庆相差26亿元，但与北京、上海、广州、深圳相比差距明显，在中西部地区，成都和重庆已经成为各大城市房地产开发投资的领头羊。
在西部城市中投资额仅次于重庆，占西部地区开发投资的19.6%，与全国15个副省级城市比较，成都房地产开发投资2009年已跃居第三位，列广州、深圳之后，且由于成都市房地产投资增速近年来明显高于广州、深圳，其总量差距在逐步缩小。
2009年成都房地产开发投资506.7亿元，在去年开发投资32.2%的高基数上仍增长19.1%。
成都房地产开发日趋活跃，市场前景广阔。
2、结构分析
成交住宅中，低层和多层占69.6%，高层占24.4%，别墅占6%（比例见下图），低层和高层在购房者地心目中仍占据很大的位置，高层电梯公寓由于销售价格、公摊面积相对较高，环境质量不高，在销售上与低层和多层住宅相比，还存在着一定的差距。
成交住宅中，价位在2100－3100元/平方米的占总成交量的56.79%，而超过4000元的将近15%，1500元以下由于地处郊县，距市区太远，销售量还不大。
高尚住宅区比例偏低，还有很大潜力。
工薪阶层为住宅消费的主力军，其购房多为一次置业，与此相对应的是，2009年成交住宅中，90－100平米与120－130平米的成交量最大，各占总成交量的8.65%和13.46%，100平米以上的最受市场追捧。
在成交住宅中，地处市中心的占2.7%，府南河沿线的占6.3%，在一环路以内的占10.8%，在一至二环路的占31.6%，在二至三环路之间的占40.5%，在三环路以外的占8.1%，具体分布如下图所示，城市郊区化已初现端倪。
二、未来五年成都住宅供应趋势分析
1、开发规模继续增长
近年来，成都房地产开发投资、开发面积、竣工面积、销售面积等方面连续保持强势的增长势头。
2009年，成都市房地产开发继续保持强劲势头。
一是开发商土地购置大幅增加。
开发商购置土地737.9万平方米（约1.1万亩），增长54%，支付土地购置费33.9亿元，其比重占到房地产开发投资的22%。
二是开发投资增速虽有所回落，但仍增长21.9%，累计完成投资154亿元。
其中住宅投资完成118亿元，增长28.3%，继续担当拉动房地产开发投资强劲增长的主角。
写字楼、商业用房投资虽然不大但增幅明显，前11个月分别增长69.8%和46.7%。
三是商品房开发规模总量达1898万平方米，其中当年新开工面积达809万平方米，增长6.2%。
前11个月，累计竣工商品房491.7万平方米，增长26.2%，其中住宅竣工412.9万平方米，增长17.1%；
商业营业用房竣工44.2万平方米，增长88.0%。
根据成都市房地产市场发展现状及国民经济总体发展趋势，在较长时期内，投资仍将是拉动经济增长的主要动力。
而随着城镇化进程加快和居民改善住房条件的逐步实现，稳定、快速发展仍是成都市房地产业发展的主调，投资规模、开发面积都将不断扩大。
2005—2009年成都市固定资产投资、房地产开发投资、国内生产总值、房地产业增加值的运行轨迹呈较为明显的上升趋势。
“十五”期间，成都市房地产开发投资将持续保持快速增长，增幅明显高于同期固定资产投资增幅。
预计房地产投资规模到2012年增至608亿元。
房地产开发投资占固定资产投资的比重将由2009年的29.3％提高到2012年的33.1％。
2、住宅郊区化显现
从范围上看，成都的住宅地产已开始从市区向市郊、二级城市推移。
2010年郊区房产的迅速走红，而今年的郊区开发更是来势凶猛，规模大、档次高、规划好、配套完善等特点预示着郊区开发正在全面升级。
随着几条快速通道的修通，郊区住宅也不再局限于前两年第二居所的范畴，正逐步拉近郊区与城里的距离，大有挑战城区楼盘、争夺第一居所的势头。
纵观成都的东南西北，素有阳光城美誉的龙泉驿，先前掌握了上千亩土地的开发商还按兵不动，随着大行宏业率先推出的1300多亩的龙泉阳光体育城，以及该公司正在规划的4000多亩的多元化泛地产打破了龙泉驿的平静，紧接着2000多亩的欧风花城也将于今年面世，华阳自人南沿线的开通，这里着实热闹了一阵。
远大集团、中石化、万华、深长城等几个颇具实力的公司都在这块地方囤积了上1000亩甚至几千亩的土地，正在蓄势待发地推出自己的项目。
在温江聚集了一大批成都开发商，如建信置业，华新国际，森宇集团，置信实业等，由他们领衔开发的占地1600亩的建信·
奥林匹克花园、占地500亩的锦绣森邻、占地1300亩的森宇音乐花园、占地500亩的柳城谊园以及占地600亩的金强实业开发的海峡新城，这些项目无论在定位到规划设计，还是从建筑的外立面到户型设计以及内部装修上都甚为超前。
从都江堰的中心镇到崇州的街子镇，方圆20公里已经被包括青城山水、假日青城、天下青城、中国青城等在内的40多家开发商的分时度假公寓，产权酒店占领。
值得关注的是，在最近一个月（5月）的时间里，成都不少低密度住宅项目吸引了众多购房者的眼光，尤其是近郊楼盘反而还取得了较之以往更高的成交率。
3、别墅供应趋紧
2010年2月，国土资源部下发的4545号文件，要求“清理园区用地、加强供应调控”，明确规定停止别墅类用地的土地供应。
政策的颁布不会使发展商停止项目的开发，由于前期流出了大量土地，别墅这一高端消费项目仍然会继续存在。
但别墅项目在房地产经济中所占比例比较少，加之资本流向问题，一些原本计划注入别墅的资本将流入普通住宅。
开发商一般上别墅项目较为慎重，在未来一段时间里，开发商只会引导一些资金投向其他住宅产品上。
新政策的实施将使别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态，别墅销售情况看好。
三、未来五年成都市住宅需求分析
1、成都市城镇居民经济水平及居住消费水平分析
2006—2009年，成都市城镇居民储蓄存款变化趋势如下图所示：
2003—2009年，成都市城市居民人均可支配收入变化如下图所示：
2005—2009年，成都市城市居民家庭人均居住消费性支出变化趋势如下图所示：
2009年成都市城市居民家庭人均可支配收入、人均居住消费性支出情况见下表：
元、%
最低收入户
低收入户
中等偏下户
中等收入户
中等偏上户
高收入户
最高收入户
人均可支配收入
2762.29
3625.03
5081.85
7012.03
9797.06
14167.98
20921.24
人均居住消费支出
384.99
605.62
458.31
771.01
743.94
1034.84
1568.55
支出占收入的比重
13.94
16.71
9.01
11.00
7.59
7.30
7.50
由以上的分析我们可以看出，成都市城镇居民储蓄存款持续增长，潜在的消费力强；
城镇居民居住消费性支出与其可支配收入呈正相关性，即随着收入的进一步提高愿意增加居住支出；
中等偏上户居住消费支出占其可支配收入的比重小于（或等于）7.59%，是本项目最大的潜在客户。
2、成都市民居住现状及其发展趋势
2009年成都城市居民人均住房建筑面积为26平方米，住房成套率已达到70%，新建四十几个住宅小区，有40多万居民先后搬进了设施配套、功能齐全的新房，市民的居住条件得到明显改善。
按国际惯例，当居民的生活水平基本达到小康后，对住房的要求一般在人均30—40平方米，因此潜在需求相当大。
近年来成都市城镇人口的增长远远高于总人口的增长，2009年成都市总人口1019.9万人，城镇人口354.78万人；
2009年成都市城镇居民人均住房建筑面积24.4平方米，2005—2009年年均增长5.5％。
为此，我们分别测算如下：
2010年城镇人口364.64万，到2014年增长到395．9万，2010年城镇居民住房面积9387万平方米，到2014年可能增长到11967万平方米。
成都市旧城改造目标是在三年内基本完成城区529万平方米的危旧房拆迁，今年的目标是拆迁100万平方米，这部分可以认为是自然毁损面积。
20010年城镇居民新增住房需求830万平方米。
按惯例，自然毁损的面积存在一个膨胀率的问题，即每拆除1平方米，要增加2平方米的需求。
所以，2010－2014年城镇居民新增住房需求累计3839万平方米。
未来几年成都市城镇居民住宅消费需求将持续趋旺，年均住宅需求量近1000万平方米，到2014年城镇居民人均住房面积达到30．2平方米。
因此，成都市住宅房地产产业具有广阔的发展空间。
住宅的发展历程是：
“小康之前重面积，小康之时重装修，小康之后重环境”。
成都居住水平在进入小康之后，人们对居住环境和空间条件有了更高的要求。
住宅郊区化、“5+2”生活模式是后小康之居住宅的发展趋势之一；
山水住区和山水搂盘也是后小康住宅的追求之一；
绿色、生态、环保是后小康住宅的环境要求。
未来对住宅的需求将特别注重以下几个方面：
崇尚生态型、环保型的环境设计。
在总体规划满足住宅日照、朝向和安全的基本要求下，住宅要充分利用周边的自然、地形、景观优势等，并创造条件使人与自然环境之间得到沟通和互动。
突出房型的多样化和个性化。
目前住宅消费已进入“层次化”、“个性化”的时期，家庭的小型化、社会的老龄化以及工作时间缩短、业余时间增加等生活模式的改变，对相应的居住空间的个性化和多样化的要求日趋增加。
在房型套内功能上，除了满足“衣食住行”的基本需要外，还要满足娱乐、休闲、就医、购物、文体活动等其他需要。
居住的基本空间也由起居室、卧室、厨房、卫生间、储藏室、阳台这六项内容拓宽到家庭娱乐厅、工作室、电脑房、健身房、化妆间、衣帽间等多样化的内容。
住宅科学内涵的提高。
21世纪是信息化社会，对居住社区的综合功能有了更高的要求，而新的住宅规范也对住宅的隔声、隔热、保温、日照等也提出了更严格的技术标准。
科技进步是提高居住质量的关键。
太阳能热水器的使用、家庭网络通讯、小区安保监控系统的完善更直接地以其科技含量成为现代居住生活的标志。
3、成都高档住宅需求分析
随着收入的提高，成都市民对住宅品质和居住环境有了更高的要求。
从成交住宅的价位结构来看，价位在4100－5100元/平方米的占总成交量的56.79%，而超过6000元的高级住宅比例将近15%；
从未来趋势看，代表住宅发展方向的别墅和联排别墅还有很大的潜力。
“非典”疫情也使人们更加重视居住环境对于健康的影响。
人们在买房时将更加关注居住人口相对较少、生态环境优良的城市周边地区的高尚住宅区。
成都目前个人资产达百万元以上的人数不下六位数，这部分人在早期（八十年代末和93、94年）的两次房地产开发热中，已经拥有了较好的住房，但随着时间的推移和城市的发展，以及受早期城市规划的局限性，由于一环路内地段的出行交通道路狭小，周边环境差，加之开发商为了单纯追求经济效益，采用高容积率建房等，使其除了有近便的地利条件外其它方面都不太理想，如房屋的采光、朝向，小区的绿化，活动场地，周边的环境，以及市区内的空气及噪声污染。
因此这部分人对房屋居住条件有了更高的追求，再加上大部分人对自有资产保值增值意识的增强，选择购房也成首选。
因此，他们当中一户人有两套甚至更多的住房的大有人在。
其目的不外乎是两种，一是购置大量不动产，以求自己的资产保值、增值；
二是在不同的地点选购房屋，并根据其不同的功能，季节性地变换居住地，以求生活质量。
他们对中、高档房屋有着强烈的需求。
从2010年1－5月的房产销售情况看，成都不少低密度住宅项目吸引了众多购房者的眼光，尤其是近郊楼盘反而还取得了较之以往更高的成交率。
据华阳绿水康城销售部经理邹文介绍，该项目凭借地处无污染、生态环境好的近郊，以及项目本身优良的规划设计，创造了非典时期优秀的销售成绩：
从5月1日，平均每天销售1套联排别墅，销售量达到了往常的两倍。
位于龙泉的阳光体育城以“阳光、体育、健康”的经营模式，短短十个月上千套房子的销售仅余少许。
还有温江的森宇音乐花园、边城水恋、锦绣森林等都有不俗的成绩。
位于城西三环路附近、高新西区范围内的AAA级住宅锦城豪庭同样也出现了一个销售的高潮，平均价值达250万元的独幢别墅在本月内就销售了6套，总成交价值近2000万元。
同时，据华阳、龙泉、温江等近郊楼盘开发商反映，近段时间来，借周末休息时间前往郊县看房、买房的人猛然间增加了许多，购房者在关心住宅设计、园区景观的同时，更加注重小区周边的建筑、环境以及小区内的绿化、建筑密度等各项指标，他们的居住健康意识已经得到了极大的提升。
成都的别墅市场已经进入一个新的发展阶段。
4、项目市场形势及竞争对手分析
（1）、市场形势
雪梨澳乡项目以其独特的澳洲风情，绝佳的环境品质，良好的基础设施，较低的价位等竞争优势在市场上将具有极强的竞争力。
随着居民收入的提高，人们对于改善居住条件意愿日益强烈，在成都消费者购房出于这方面考虑的占到90%以上，反映出成都居住水平在进入小康之后，人们对居住环境和空间条件有了更高的要求。
崇尚生态型、环保型的环境设计；
突出房型的多样化和个性化；
人们的居住健康意识已经得到了极大的提升。
本项目作为低密度低容积的高尚住宅区，不仅体现了后小康生活对居住水平的需求，更承载着二十一世纪文明的生活模式，上市后前景将非常光明，销售上有很大的把握。
从宏观面上来看，今年初国土资源部明确规定停止别墅类用地的土地供应，5年内不再批准别墅项目的规定对已获批并上市的别墅及联排别墅是一大利好消息，该政策从源头上堵住了可能存在的竞争对手，使别墅项目逐渐奇货可居，也可进一步促进本项目的销售。
（2）、龙泉阳光体育城的辐射作用
本项目与阳光体育城相距60米，阳光体育城丰富的运动元素为项目提供了良好的运动、健康、休闲概念。
龙泉阳光体育城是大行宏业由地产向体育产业扩张的产品。
根据龙泉的区域环境特点，强调了人与自然、地域文化与地形生态的和谐统一。
“体育城”以其健身、度假、投资、居家为一体的“四合一生活方式”。
600亩的运动、生态、休闲中心在阳光、水波、树林、绿草荫荫中孕育而生，由足球、篮球等10多项体育项目组成的体育场馆以及各类运动场地，让人充分体验置身于运动海洋中的无穷魅力。
与运动区相间的生态娱乐休闲区，小桥流水，鸟语花香，融合了各类棋牌、茶室、咖啡廊、野趣营地、游泳池等，为入住其间的客人和主人营造了一种诗意般的仙境，勾画出了一座缓坡新城的基本雏形。
雪梨澳乡紧邻阳光体育城，将吸引一批对体育、健身、休闲及度假感兴趣的人士来此居住；
同时阳光体育城巨大的客流量为项目带来了人气，同时对雪梨澳乡的形象展示、品牌宣传和市场促销来说都是很好的机会。
（3）、竞争对手
目前龙泉阳光城及其邻近地区的地产开发项目已有一定规模，龙泉的商品房销售也持续走高，从去年６０万平方米的销售面积到今年的８０~１００万平方米，今年的施工面积达到了１５０万平方米。
同安的别墅项目也是风起云涌，从占地１５００亩的国际名城、占地面积1100亩天泉·
聚龙国际生态别墅到总占地2000亩的玉龙山庄还有阳光假日、优诗美地等等。
雪梨澳乡作为低密度小别墅社区类高品质住宅区，其目标消费群体主要为城市中产阶级，与纯别墅类项目的消费群体有所差别；
其竞争对手主要为一般联排别墅和高层小高层住宅项目。
我们选择阳光假日、山水人家、恋日家园三个项目与雪梨澳乡进行比较，来分析雪梨澳乡与它们之间的差异及优势。
（见下图）
楼盘名称
雪梨澳乡
阳光假日
山水人家
恋日家园
位置
同安镇
同安镇
龙泉驿马河侧
洪河镇
类型
联排别墅
高层小高层
多层
均价
4100
4280
3800
3200
占地面积
547亩
154341平方米
112.238亩
80亩
建筑面积
90000
78750平米
91000平米
63000平米
绿化率
60%
62%
45%
34%
容积率
0.69
0.52
1.2
1.6
户型
110－206
140－218
90－255
83－128
本项目
升级会员 