房地产项目转让与并购实务文档格式.docx
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前期调查阶段有人来咨询说他要收购一个房地产项目需注意哪些，我觉得可以从三个方面来说：
第一，土地的合法性。
第二，项目的合法性及现状。
第三，收购方式的选择，通过前期的一些调研，我们会对项目收购做一个方式的选择。
我们要通过对具体项目的了解来分析选择一种更合适、更可行的方式。
第一，土地的合法性就是涉及原来他土地取得的问题，原来土地的取得是出让合同的履行，还有土地使用权现在的一个状况。
第二，项目的合法性，目前的审批文件以及规划的一个条件、项目的现状。
第三，方式的选择，主要两种，一种是项目转让，一种是股权转让。
那么有两个重要的问题，第一个是解决地是谁的，是否合法。
第二是这个地值多少钱的问题。
解决地是谁的我们可以看土地证，包括怎样取得的，是否还有其他的问题。
然后看土地证他的规划条件，我们才能确定它值多少钱，规划条件直接影响能够做多少面积的房屋，能所什么样的房屋，商业、住宅。
土地的取得，我需要考虑这几个问题，土地的性质，是国有还是集体所有,并非只有国有土地我们才可以做，国有土地与集体土地我们都可以与他人合作。
集体土地建设用地的流转各地有不同的试点，比如说他是通过试点的方式拿到的集体建设用地使用权的话，这样的话我们就要考虑他拿到这个地的合法性，是否履行了相应的法律条件，如果再履行了相应的法律条件下，并没有问题的话，那么我们是可以去收购的，包括股权收购、项目转让。
现在像河北的试点，它的集体建设用地的转让一样是通过出让方式，它可以转让、出让、出租。
这样的话是可以处理的，那么就是说这个范围不一定就限制在国有土地范围内，集体建设用地也是可以的。
国有土地是各式各样的，包括旅游、文化、商业、住宅等。
但实际在做的过程中并不限于这些。
举例来说，旅游地产实际包含好多内容，商业用地、金融用地、住宅用地、教育用地、养老用地等等。
现在涉及的范围是很广的，我们可能去收购、兼并一个商业、或者农业用地，比如收购农场。
这里面我们需要考虑的问题就是它的土地是怎样取得的，建设用地的性质是什么。
十八届三中全会允许集体经营性建设用地进行流转，与国有土地同权同价。
从这来看他是属于政策方面的，二从法律层面来讲，并没有去落实集体经营行用地出让，作价入股等。
土地管理法在今后几年肯定会去落实这个事情。
那么现在这种情况下，我们如何解决这个问题？
一种是试点地区，那么就按试点办法去处理，举例来说河北省，集体经营性用地入市流转，按照它的规定，前期条件就是村民代表大会2/3以上通过、报镇政府审批。
但就这个文件来看，一个是符合规划、一个是用途管制。
符合规划的含义就是，从大的层面来说，它一定是建设用地。
现在来说不允许做小产权房，它一定是住宅用地。
用集体土地来做养老、金融、商业等，只要他不是做小产权房，前期按试点管理办法拿到土地的，我们应该是认可的。
对于非试点地区怎么处理？
村集体与开发商合作，一般模式是集体出地，开发商出钱，建成后只能经营，即一部分物业经营权。
有风险，该风险在于，以所有的手续都是以公司的名义来做的，不会出现开发商的名字。
现在这种模式也有一部分，并不是不可以做，我们还是可以与村集体去进行合作开发，但是我们要了解风险点在哪。
国有土地这取得方式有三种：
出让、转让、划拨。
划拨地是否能做，即原来是划拨土地，现在欲合作开发，按照现在规定，一定是补交出让金，一种是转让方在转让前先补交，一种是转过来后由受让方自己补交出让金。
招拍挂文件，要求所有的经营性用地都必须招拍挂，04年8.31大限，有很多的历史遗留问题.06年和07年这个文件原来就说02年那个文件里头工业用地还没有召开挂的这是可以协议但是06年和07年这两个文件就明确了必须要召开挂这就是个召开挂的问题。
然后我想说提到这个召开挂我觉得就是从这个有一个意见就是国土资源部关于坚持完善11年5月份出台的这么一个意见就是坚持完善招标拍卖挂牌的一个意见，这个背景是什么呢就说大家11年时就说房价从09年到11年涨得很厉害，涨得很厉害之后呢就说老百姓觉得为什么房价会涨呢地价不断攀升，所以房价会涨。
这样政府说我的控制一下低价在召开挂的意见里，这个文件再说什么样的概念。
它推出的几种,就说一个是要把握召开挂的一个作用不能因为召开挂召开挂会导致招标.咱不说.挂牌和拍卖根本一点就是价高者得，也就是挂牌前面挂这个价后面的挂新的价，如果到最后那两天，还有人挂价，对不起,这已拍卖。
拍卖里面清楚了，大家举牌，谁价高谁得。
所以这个情况会导致地价不断的往上升。
所以说政府说召开挂我们控制召开挂召开挂的这种节奏不能说召开挂导致地价涨了我们老百姓就怕我们了。
它这里面提到了几种模式，新的模式去完善召开挂。
在北京我们已经看到，一个限定的房价或地价，以挂牌或拍卖的方式出让政策性住宅用地。
我们现在要建商品住宅的话，一定要配建相应的政策性住房，比如说保障房.廉租房，有这么个情况。
这个情况怎么弄呢，就是说一种是限房价禁地价，也就是说，政府说这块地拍卖，你到时候销售价格就是一万块钱一平，这已经定了，谁拿着块地就得卖一万块钱一平，但是我们来禁地价，销售价格已经确定一万块钱一平，那么地价你出八百万一米你出九百万一米这账你自己算去，你这房子只能买一万块钱一平。
这就是限房价禁地价。
还有一种就是限地价禁房价也就是我这个土地都是一千万一亩，给你们谁都是一千万一亩，谁给的这政策性用房，比如说我要建三万平米，他说7000块一平你说6800他说6500，也就是政策性用房我按6500卖，这个地给你6500，这就是商品房那块限地价禁房价，这也是新的模式。
还有一种模式就是关于这个限地赔偿保障金补助这个建筑面积挂牌或者拍卖方式出让方式也就是说给你限制政策性住房，廉租房这种房价你的进度之类这些东西都是确定的，这样话再竞地价。
政府考虑前面十年房价这个路，就说我们99年以后就没有政策性住房，原来房改取消结束了全部变成商品房，政府也没有关注这事。
经过十年的房地产开发之后呢，发现出问题了。
商品房我们好多老百姓买不起房子政府觉得有问题了所以就出台了这个五年三千万套政策应用房的这个问题，你要解决的话，完全靠政府投投不起，所以要靠开发商。
你想开发这个项目，你要告诉我盖多少层这个政策应用房，然后政府就控制这钟政策应用房。
还有一种就是用招标的方式，因为招标完全就是一个房价，招标综合性，你公司是不是已经开发过一些政策应用法，你现有的一些条件综合的一个问题。
还有一些综合性方案，一个投标，来确定
这种方式出台后北京的一些项目也可能采取这么一种投标，说到这个地方了就和大家提一下这个文件，大家可以看一下这是一种新的趋势。
就是召开挂的一个新的趋势，就说了解在这个召开挂的过程中，我们比如说去收购一个项目，他那个土地他们怎么拿的，如果说她们是通过这种新的召开挂制度，当时他们投标，我们要看他的招标文件，要看他的确认书，看这些东西，看政府的土地出让书里怎么约定的。
这些东西项目里这个帐你要算的明白，不能听他这么讲这个土地怎么样这个项目怎么样啊，就是这么个东西。
再说一个关于养老的养老设施用地。
下面一个出让权限和主题的问题，咱们可以看到这个出让的一个权限，出让权限实际上这个出让主题及土地管理部门也就是说签署出让合同获得土地管理权力，下面我们可以看到他开发区管委会作为出让方签订出让合同应当如下：
这是一个司法警司，开发区管委会去做的这个出让合同，05年8月前已经做了后面有经死谏政府确认了应当确认有效可以认定合同有效。
这个提醒我们什么呢，如果我们看到出让合同和管委会签的那这里面可能有一些疑问因为一般来说应该是四件认证也就是获得了一些相应的受理权啊。
因为05年8月1号以后，因为根据司法来说不应该由开发区管委会来签。
因为如果说开发商来做法律顾问一般他们去招商引资都是一些开发区接待的，最早碰到的就是开发区管委会的但最终由开发区管委会签的一些合同，那最终了解一点，签土地出让合同开发区管委会是没有权力来签的应该是四建认证或者说土地管理部门。
下面就是说政府的审批年限，比如说一千亩以上或两千亩以上土地变为建设性用地，特别权限在哪，在国务院。
如果在县级他的权限是什么3亩。
也就是说前出让合同他肯定有权限的，超过这个权限签不了合同。
我们要去看，他原来的这个合同是不是超越这个权限了。
如果超越了这个权限我们去上级部门看能不能给他确认这个东西。
因为是这块10亩到两千亩之间需要省一级政府来批准。
由省级人民代表商常务委员会来确定每个人民必须出让多少还有一个我们发现一个问题就是：
2012年这个限制用地目录里规定了就是三亩住宅项目它的出让不能超过一定标准，也就是说原先这个出让时可以多大面积都可以我们这块有建设用地指标，我五百一千两千挂一个牌挂出去你来拿两千亩你可以一块拿走。
但现在根据这个文件下来之后住宅项目她们有规定小城市105亩，中城市14公顷大城市20公顷，北京最大的住宅项目300公顷，超过300公顷的这就得分割成两块地，有的地方政府可能说这1000亩都给你了用来开发，但他可能是个小城市，他的最大权限是105亩，所以只能分块分层次分别来挂牌，10块地一起挂，每块地地不超过105亩，你可以去摘，我可以只要两块地，这里面有个政府的出让权限的问题，这是我们要了解的，接下来是土地用途的问题，根据2001年出台的新的文件，这个用途简单的分，商业、住宅、工业、综合用地等，这个分得很细，有一类住宅用地、二类住宅用地。
现在在这个新发的土地证，都按新的规范来办，接下来讲土地出让合同的履行问题，第一、他是怎么拿的地，第二，他签这个土地出让合同履行情况怎么样，他是交了土地款，把这个土地出让补偿等等交清了，没有交清就可能不能参加出让了。
我们看到的是土地出让合同，事实上都签订了一个土地出让补充协议，因为制式合同里规范都是很清楚的，然而这个补充协议里政府可能就提出了一些要求，你土地怎么用，土地开发周期，如果达不到怎么办，这些你完成了没有，这个你答应政府的你就要去做，这样就要看是不是有补充协议，补充协议履行了没，履行过程中有没有违约行为。
这种违约违规行为不能突破这个原有的规划，这个现有的规划是不能突破原有土地出合同规划让文件里的规定的条件，这是我们需要了解的问题，下面就是开发土地闲置的问题，土地闲置的处理办法、处置办法。
涉及一年不开发，土地面积等问题，具体规定如下未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。
土地闲置费不得列入生产成本；
未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。
闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。
导致闲置土地的原有，有开发商的问题，也有政府的问题，然而大多时候还是政府原因。
很多地方都是政府新领导上来之后就圈一块地，让搞个什么项目，但事实上，项目还没做起来，又换了一个领导，说这个地方不能搞什么产业应该搞什么产业，这样就得重新调整规划，这样前期开发商就得停滞下来，现在有些项目，前几年没有高铁，现在高铁建设下来了，这个高铁就从项目边上过，项目就要退让，项目就又要停下来，所以在土地转让的时候要看土地有没有问题，例如项目由于政府原因推不动了，这个时候就要看是不是存在闲置，闲置的原因是什么，如果是政府的原因导致的，要政府去解决，是开发商的原因，要根据闲置土地处理办法，接受处罚，这个处罚怎么交，看土地出让合同以及补充协议里有没有约定。
土地规划的调整也有可能导致项目的延期，造成土地闲置。
在一个就是土地上的一些权利建设的问题，他是否存在一些争议，权属的纠纷是否存在，例如边界的划分；
规划调整和政府之间产生的一些问题。
如这样的话土地抵押，登记都不行，土地权利存在一些限制。
了解了这些情况就可以在合同中对后续问题进行一些约定，减少不必要的纠纷。
作为那一家来说，他想其他的钱怎么消化到里头，越少越好，我们就要关注这些问题，如果这些问题确实存在的话，我们就要想去怎么解决，这些交易安排上怎么解决这些问题，如何去把他规避，这就是要求我们去了解这个土地权的什么什么问题
这个刚刚讲的第一个，土地的的问题
第二个就是项目的问题项目的合法性文件包括立项，勘察，设计，消防环保什么的，这些都是他们项目前期取得的一系列文件那这些文件让我们归到后面来说，就是说，一般来说，我们去买房的，一般老百姓要了解五个证，就是是吧土地产权使用证什什么建地规划许可证，建筑工程规划许可证施工许可证以及最后的预测许可证当然这个销售这个他们转让一些项目有可能什么什么五证什么全，其中这个建设用地和建设规划许可证之前，他实际上有各个部门的批文就是说你要拿到这建筑工程规划许可证，你首先要说人防，市政，园林，水电，什么，他们是否都认可，是吧，公务（什么）部门是否认可，所以在这个地方要规划什么的公务部门要拿到规划里面去所以说这些文件事都要具有的
包括，我们一般来说，什么接触的一个东西，文物局，这个文物局打交道，当我们在房地产开发过程中，就有可能，经常和文物局打交道，一铁锹敲下去，发现动不了了，地下有个某某先人的墓，这就麻烦了，动不了，不能再拆迁的过程中，人家房主拿一个东西说这个是谁谁谁的故居，属于国家三类或者二类文物保护单位，对不起，不能拆，那这个设计可能文物局批不了，那项目可能过不去，因为有些项目可能前期他可能已经做了一些工作，他可能已经拆迁，那可能因为什么原因做不下去呢，他有可能文物局那过不去，做不下去了，他要转给你。
那这些事情呢，我们都要考虑进去，各个部门之间，他们文件是否齐全。
我刚才讲的那五证，你要是拿到这五证，说明他这些问题都已经解决了。
那这就很有可能存在这问题，五证没有拿到，他说我正在办理过程中，我建设规划许可证，获得土地批准证书我拿到了，我那个建设规划许可证正在办理过程中，听着挺好，真在办理，好像马上下来了，但是，可能他这个正在就是三年，所以我们要搞清楚什么原因造成办不下去的，是在哪个地方卡主了，我们能不能解决这个问题，他们解决不了的问题，那我们拿来，我们能不能去解决这些问题，我们来把这些事情解决掉，如果我们也解决不了，那最好别干，由你的钱，一旦付出去，给了原来客户方一部分，在想往回拿，这彻底那麻烦了，谁也不想把钱放口袋里了再等你往回拿来，你工作花了，自然而然的就这个那个的,那这个问题要我们了解，前期这些项目文件是不是齐全，或者说没有的话他是不是在办理，什么时候办下来，在办理过程中，他现在遇到什么问题，这些问题能不能解决，还要在办理哪些文件，有没有问题，是吧。
那这里面就存在着一个，这个这闲置土地本来政府要收回了，已经下了文件了，那下面一些肯定都办不了，政府都收回了，你这个，国土工作什么什么都已经下了文件明确告诉你要收回了，那规划部门怎么可能再配合你做这些呢那这些事情呢，他正在办理些什么手续.
下一个呢，我们要了解，这个可能，作为什么我们公司来说，这可能很关心，因为这个地值不值钱的问题，值不值钱就涉及到地块它的规划条件，规划条件决定了这个土地的价格，包括的它的面积，使用性质，容积率，建筑密度，建筑高度，订车位，出入口，绿地，他这些配套的东西，这些规划条件来确定他使用这个项目的价值。
比如说这个土地这一块的它的容积率要清楚，容积率就是建筑面积和土地面积的比值，一万平米的土地能盖两万平米的房子容积率就是2，那这个容积率这个里面就有什么问题，很多项目就是说原来批的容积率是1.2但是原来开发商说我们已经做了工作了，肯定能批到1.8或者2.0这个事情能不能可信呢。
是可以信的，但是这个容积率调整不是个简单的事情。
那很多规划部门的领导，都是为这个容积率调整而被抓起来的，所以这个事情很不简单，从大的规划上要复合一个大的规划的条件，因为容积率的调整涉及到一些限高的等一系列的因素，比如说，一个项目原来限高60米，因为旁边不远有个军用的机场，或者其他，所以房子不能盖太高，开发商说我能做100米，可能旁边城里面一些项目很可以批做到100米的，但是这个项目做到100米很难实现，到底能不能做得到，这就价值不一样，如果他能调到100米，那他容积率可能提高0.5，那这块土地的价值跟原来就不一样了，因为原来可以盖10万平米，那调整后可以盖13万平米，那这3万平米就是多盖的，是这样的话，那他的价值就不一样，10万平米和13万平米交易价肯定不一样，所以说你要拿到批准来，我可以认你13万平米，所以你要卖，但是其中有个异议，就是后付给你，是要分批给你，你能拿到那种批文，调到1.5调到2.0我才把钱给你，这种事情就是咱们律师给安排的，所以说，前期要了解这个事情，了解条件，看到文件就是1.0，怎么能做到2.0，这肯定是有什么什么。
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我们要做的就是要了解他原来的条件是什么，如果说这个主要出入口，什么叫主要出入口，每个项目批给你，每个项目的主要出入口在哪里，比如在新华大街上，新华大街可能是一个城市主干道，比较麻烦，不能左拐，那住户住在一个不能左拐的小区，那就确实比较麻烦了，那旁边的建国路，作为主要出入口，就更好了。
这些东西本身，就是我们做的时候遇到的问题，有些项目确实存在这些问题，因为原来规划设计的不合理，导致这个项目销售有问题，对于我们来讲，律师啊就是你要想提供更多的服务呢就是要有价值，这种价值可能更多体现在商业上面，而不仅仅体现在你这个法律方面，说法律上没问题，那我们这个方案设计，对这个行业了解更多，那我们在商业上面的价值会更高一些，这种方案的设计上，我们可能会正在商业上有价值，那你的价值就体现出来你能力是翻倍的，因为你是有价值的，因为你对客户提供了超值的服务，不仅仅是说，你知道能做什么知道不能做什么，更多的是知道该怎么做，而且还要做好，所以我们这个方案上的设计，要考虑到它的商业价值，考虑到它能更多的挣钱，或者让他少花钱，那你的价值就体现出来了，所以这一块，我想让大伙感觉到这一点很重要，我们要了解这个行业，其中可能会发生的一些情况，了解这个房地产开发商这个老板的怎么想的，可能对我们来说，我们的价值会更大一些。
项目的现报的问题，现在这个项目投入的情况，比如投入总额，现有的开发商的成本是怎么计算的，当然这一方面财务方面本身我们进行进一步调查的时候，一般会有财务人员配合，一般会有专门的会计师事务所，或者公司的财务人员会配合做财务这方面的事情，对于我们律师来讲我们也要去了解他现有的财务的情况
接下来是项目现状的问题，这个项目现状的投入情况，总则啊，现有的开发成本，还有财务方面，本身做财务调查的时候，会计事务所啊还有公司的财务要配伍做财务方面的调查，作为律师来说也要去了解他现有的财务情况，他原先的这种合同，是否签订，合同的内容与实际付款的一种履行情况，这里可以看得出来一些问题，他原先签订了一些合同，施工啊、设计啊、采购等合同，签完之后他财务上的履行是怎么样的一个概念，会不会有问题，也就说这里涉及到合同的签订与履行情况，和财务要结合，这个事情是一个比较麻烦的事情，我们后面再说一下，这种合同协议与财务的结合，你要说不管项目怎么样，还是股权收购，都可能存在这种问题，前面这个合同不管履行到什么程度，我们简单的举个例子，这个项目因为前面那家没钱，已经放了两年没动了，就是说烂尾楼，烂尾楼，本来这家没钱的话，施工单位也不会找他，找他也没用，已经找了很多次了，施工单位讲，你可以少给一点，原来你差我五千万，现在你给四千万我就撤了，我不跟你混了，但是一旦新的老板来了，合同怎么履行很多东西就出来了，现在我们就要考虑这个协议到底是怎么规定的，我们前面这家缕清楚，把前面这东西你给我结账做好了，他自己再去谈，说我借钱了，四千万，这就撇清楚了，撇到那个位置，那些东西都不能再算了，什么违约金啊，滞纳金啊，误工费，租赁啊这些费用，我就把这些东西给你，你还得让利你才能拿到钱，可能我们最为受让方要去帮助转让方解决去跟对方签订一个合同，所以前面这个合同要捋顺，不如果不捋顺以后可能会产生很多问题，另外还有一个承诺，当初你那这个合同时可能对外做出一些承诺，有些项目他可能已经卖出去了，他对购房人可能会有一些承诺，比如之前要搞一个泳池啊，引进一个北师大附中啊，其实开发商根本做不到这一点，那这种东西将来人家孩子上去，你没有北师大附中，那无论是项目转让还是股权转让，你这块地承诺过，人家会找过来，所以你要了解清楚，他对于社会各方、政府等有没有什么承诺。
我们前面做了一个项目就是，前面的开发商对政府有一个承诺，在这个项目里头有一个五千平米的游泳池，是无偿的交给社区管理，那这个游泳池你作为对政府的一个承诺你要去履行，那我们这个项目处理办法就是转让方和受让方共同努力，把这个五千平米的游泳池给调出来，调到另一个大的区域，要不这个区域太挤了，当然这个会涉及到一些费用怎么分担的问题，另外还有违章违建等问题，前面这个项目已经做完了，但是你这个规划超了，规划验收不了你就办不了产权证，超规划可能是超高了或者超红线了，房子建到红线外边了，我们要收购这个项目那他前面是不是有这个问题，我们就要多想一想，如果有这个问题，我们怎么去解决，可以与他们沟通一下。
前面讲到这些就是关于项目调查的问题，我们作为律师要去调查，是否会存在这些问题，我们一般会提供这个调查清单啊，提纲啊这些东西交给转让方，我们应该知道有什么问题你才拿得出清单，你要是根本不知道有这些问题，清单根本就拿不出来，作为客户也需要我们拿出一些东西，还有后边我们做调查的时候有一些调查表格，这个调查表格我们在做调查的时候其实是被动的，他给你看，我们要问你有没有这个表格，他要说有就给你看，他要说没有那就算了，那我们这个调查表格或者问卷需要他签字盖章，这个签字盖章就是转让方确认你说了没有这个东西，这个调查报告一个是我们通过调查取得了哪些证据材料，一个是你承诺过什么，你说了什么。
下面第三个问题就涉及到收购还有一个选择，到底是项目转让还是主权转让，肯定这里面有一个选择的问题，大家可能也做过一些这样的项目，能说一下项目转让和主权转让有什么优势劣势吗，都不愿说啊，那就听我说吧，有以下这几个方面，程序，手续，时间，税费，我想和大家说一下，程序上面是说项目转让是从一个开发主体转到另一个开发主体，比如原先是万达开发的现在把这个项目由万科开发，所有的手续，包括刚才我说的那些乱七八糟的文件，全部要转给万科，原来是万达的现在转到万科，原来的用地规划许可证也得转过去，包括各个部门包括水电等等，这个程序是很复杂的，半年能办下来就是快的，这里面涉及的部门很多，一个房地产开发办下来得100多个章。
股权转让大家很清楚，工商局当天就把营业执照打出来，你就是股东了，这公司就是你的了，这块地已经在你名下了，很简单，所以手续就比较简单，这就是股权转让，如果是股权转让这种方式，大家的比较清楚。
办理股权转让，你前面调查的时候会比较长，谈判时间比较长，就是你签合同之后，办手续很快，工商变更登记，涉及到外商投资问题可能会比较麻烦，因为会涉及的审批问题，比较麻烦一些。
再有比方说国有主权问题，这个待会再说。
税费的问题，后面会重点说，这个地方稍微说一下，项目转让，你只要是卖一块地，这个营业税，土地征
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