国际广场项目建筑方案设计及片区城市设计任务书.docx
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国际广场项目建筑方案设计及片区城市设计任务书
深圳市天佶湾国际广场项目（T107-0068）建筑方案设计及片区城市设计
设计任务书
一、项目简介
二、项目技术经济指标
三、设计依据
四、设计原则
五、项目定位和要求
六、设计成果
七、设计进度安排
一、项目简介
1.项目概况
2.
1）项目名称：
天佶湾国际广场项目（暂定名）。
2）
3）项目发展商：
深圳市创佶置业有限公司。
4）
5）项目位置：
位于深圳南山区后海片区后海滨路以东，海德一路以南，创业路以北，其西侧与观海台、保利剧院、海岸城隔路相邻。
6）
7）交通状况：
与地铁2号线后海站只有250米，与未来开通地铁15号线接驳。
距宝安机场24公里，距高铁北站40公里，距深圳湾口岸2.6公里，距蛇口码头6公里，距深圳市中心15公里。
8）
2．区位前景
深圳金融商务物业经历了由东向西的发展过程，西进运动使得后海片区将成为未来深圳金融商务物业的核心区域之一。
目前深圳主要的商圈分别有华强北与罗湖两大市级商业区，福田中心区、南山后海、宝安中心区及龙岗中心区四大次市级商业区。
3区域规划：
项目所属的后海金融区，将延伸南山文化商业中心金融商务及总部办公功能，以2.3平方公里的填海区为商业办公，总建筑面积近500万平方米，整个区域未来将建设成为南山金融聚集区。
这一地带将建设成为深圳城市金融商务区和滨海休闲带，后海片区是深圳未来发展的主要区域之一，是连接福田CBD和前海CBD的中心枢纽。
4.项目定位
5.
1）总体定位：
2）
项目拟建成以生态元素贯穿于整个建筑、以节能配置作为重要突破点，重点打造人性化设置和舒适度，打造亚太新中心的标志性建筑。
通过具有前瞻性的整体设计理念，利用项目档次和独特造型，赢得市场认可；放大地块价值，打造具有地界标识、区域特色的商务综合体（写字楼+公寓+特色商业+奢华酒店），并通过内部连接，实现价值共享。
3）分项定位：
4）
⏹写字楼：
在层高方面、车位数量、卫生间提升、内部共享空间等方面，保证人性化和使用人员的舒适，追求精神层面的高附加值，放大空间，提高空间附赠值，为客户带来多元化的空间享受，采用空中花园、空中连廊、第五立面等空间全方位植入生态绿色元素，将建筑生态化，形成标杆性写字楼。
⏹
⏹商业：
以年轻、时尚、精致、快乐的定位核心，以时尚精致为基础定位；以年轻快乐为客层定位；以新奇特为经营业态定位；以科技和氛围为文化定位。
偏重娱乐体验的参与性强的差异化功能组合，区别于区域中一般购物中心，形成强烈差异的重体验、重人流、重运营、重服务的娱乐型商业项目。
⏹
⏹酒店：
时尚、个性，着重特色体验和特色服务的有超高层视觉的奢华型酒店。
⏹
⏹公寓：
为金融商务区的住宿配套，为项目及周边人员提供便利、舒适的公寓空间，放大空间利用率，提高空间附加值，打造全方位的个性服务的商务公寓。
⏹
6.设计理念：
创新、现代、时尚、适合的理念。
7.
二、项目技术经济指标
总用地面积（m2）
24859.83
建设用地面积（m2）
15136.18
总建筑面积（m2）
420000
规定容积率
≤17.84
调整容积率（含核增面积）
其中
计容积率面积（m2）
270000
停车位
地上停车位
30
地下商业面积（m2）
40000
不计容积率面积（m2）
110000
地下停车位
1770
建筑基底面积（m2）
≤15000
自行车停车位
建筑覆盖率（%）
≤95%，
≥85%
绿地面积（m2）
1440.76
地上建筑面积（m2）
270000
地下建筑面积（m2）
150000
建筑高度（m）
A栋
B栋
C栋
裙房
≤268
≤268
≤150
≤25
结构形式
框架-核心筒
防火等级
甲
类别
一类
设计使用年限
50
总建筑面积（m2）
420000
计容积率面积（m2）
270000
其中
写字楼（m2）
A栋
90000
地下商业面积（m2）
40000
B栋
52000
酒店（m2）
38000
公寓（m2）
50000
商业（m2）
40000
不计容积率面积（m2）
110000
其中
地下车库（m2）
90000
避难层（m2）
设备用房（m2）
20000
层高要求
⏹写字楼：
4.5米/层（净高3米以上）特殊交易层：
净高不低于5米/层
⏹
⏹公寓：
3.6米/层
⏹
⏹酒店：
不低于3.3米/层
⏹
⏹商业首层不低于7米，其它楼层不小于5.5米/层
⏹
⏹地下商业不小于6米/层
⏹
⏹停车库净高不小于2.4~2.6米/层
⏹
三、设计依据
⏹用地红线图、地形图、深圳规划和国土资源委员会准予行政许可决定书（文号：
87-201400006）、《项目土地出让协议二》深地合字（2012）8009号、规划用地许可证。
⏹
⏹用地周边市政条件图。
⏹
⏹地铁线路及站点规划图。
⏹
⏹法定图则。
⏹
⏹国家颁发的有关工程建设的政策及法规、现行设计规范与标准和深圳市相关建筑设计法规及消防、卫生、防疫、交通、环保、人防等国家有关法规、规范方面的要求。
⏹
《民用建筑设计通则》GB50352-2005。
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）。
《办公建筑设计规范》JGJ67-2006。
《旅馆建筑设计规范》JGJ62-90。
《饮食建筑设计规范》JGJ64-89。
《电影院建筑设计规范》JGJ58-2008。
《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98。
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97。
《民用建筑热工设计规范》GB50176-93。
《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005。
《公共建筑节能设计标准》广东省实施细则DBJ15-51-2007。
《公共建筑节能设计标准》深圳市实施细则SZJG29-2009。
《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》GB/T7106-2008。
《建筑幕墙》GB/T21086-2007。
《房屋建筑面积测绘技术规范》深圳经济特区技术规范SZJG/T22-2006。
《商店建筑设计规范》JGJ48-88。
《深圳市建筑防水工程技术规范》SJG19-2010。
《非承重砌块墙体设计规范》（SJG13-2004）。
《建筑玻璃应用技术规程》（JGJ11M3-2009）。
城市公共厕所设计标准CJJ14-2005。
⏹本设计任务书及其附件的要求。
⏹
用地性质、用地现状、市政条件
用地性质：
商业服务业设施及商业办公用地。
用地现状：
基地现状为平整场地，周边市政、道路设施基本齐全。
市政条件：
市政设施齐全，接口已具备。
四、设计原则
1.总体规划原则
2.
⏹在深圳有关土地使用规定和消防规范的前提下，城市设计要求塔楼沿地块东北侧边线布局，建议塔楼形体与裙楼体量在垂直方向独立分离，塔楼至少两侧直接落地，充分考虑裙楼屋顶空间的公共开放性。
建筑四周沿街界面建议设置展示性和公共性的功能，并要求沿建筑四周边界留设骑楼或内凹空间，要求上按城市设计指定的位置设置公共广场空间和建筑主要出入口，根据机动车单向交通组织方式和相关道路交通规范，设置地下车库的出入口。
充分考虑局部与整体系统的接驳与联动。
⏹
⏹本项目建筑设计应结合地域、气候等因素，打造符合生态、经济、社会的可持续发展要求的绿色建筑。
本项目建筑设计应充分考虑深圳的气候特征，注重建筑节能和室内外生态环境设计，利用建筑或技术手段解决自然通风、日照控制等问题，采用低能耗的先进设备和可再生能源营造宜人的小气候。
⏹
⏹本项目建筑设计应满足建筑功能和使用方面的要求，具备灵活的适应性，做到功能齐全、设施完备、技术先进、使用高效。
各功能区之间既相对独立，又具有内在的有机联系。
在满足建筑内部空间布局合理、安全适用的同时，注重提高空间的实用率和经济性，并可随着发展的需要做出适应性的调整。
⏹
⏹本项目建筑设计应重视整体与细部的关系，整体造型典雅大气，细部处理精致到位。
⏹
⏹总体规划注重商业、写字楼、公寓的和谐统一与价值平衡。
⏹
⏹场地规划必须考虑建筑、交通流线、服务、停车、入口设计等各个方面的一致性，并考虑消防、人防等深圳市有关规范要求，总体合理布局。
⏹
3.总体规划要点
4.
依据《南山后海中心区城市设计》，各地块建筑限高为G01地块268米，G02地块50米，G04地块150米，G06地块268米。
建筑后退红线除G02地块南侧退线2米以外，其他地块各边均采取贴线建设（零退线），要求至少首层建筑周长长度80%以上的建筑近地层界面贴用地红线建设。
建筑覆盖率各个地块大于等于85%，且小于等于95%。
地块及道路地下空间整体开发，并设置与东侧地块互通的地下步行通道。
5.交通组织
6.
⏹合理组织本项目与外围城市道路的衔接及内部交通联系，建立便捷安全的人行系统。
同时应着眼于较大的区域范围来组织车行流线，实现公共交通与地块的近距离连接，根据现状和预测的交通需求进行有效的交通组织与疏导。
⏹
⏹本项目地处地铁2号线与15号线站点附近，地下一层预留至少3.6米宽通道与2号线采用广场与街铺连通，地下二层预留开口位置与15号线采用广场与街铺连通。
应考虑便捷的交通组织，增强对商业人流的引入，实现地铁与本项目的对接。
⏹
⏹合理组织地块内商业、公寓、办公、货运等车流。
交通关系应合理、清晰。
可结合车流性质、时间错位等因素，并减少对沿街商业界面的破坏。
⏹
⏹将城市的步行系统与地面、地下步行系统结合，将城市人流有效引入地块内，场地的开口要以人流导向为依据。
⏹
7.停车设计
8.
⏹停车场、库应尽量按功能分区设置，利用好时间错峰特性提高提车效率。
⏹
⏹停车方式应排列紧凑、通道短捷、出入迅速、保证安全和柱网相协调，并应满足一次进出停车位要求。
⏹
⏹停车场主要设于地下，地面可结合功能需要设置部分停车位。
设计同时要考虑车辆临时停靠、出租车上落和货物装卸停靠的要求。
合理考虑收费点设置及迂回空间避免拥堵。
⏹
⏹停车场、库应严格按照汽车场、库消防规范设计。
⏹
⏹汽车坡道设计应考虑驾驶习惯与驾驶感受，不宜采用过多层数的连续旋转坡道。
⏹
五、项目定位和要求
总则
⏹甲级写字楼、酒店、商业三种业态之间相对独立但又互相连通,公寓可相对独立不强求连通以方便管理。
⏹
⏹因地下商业价值极高，因此地下一、二层尽量最大化设置商业面积。
⏹
⏹各业态标准层设计尽量提高使用效率，提供高附加值。
⏹
⏹建筑立面现代简约，造型设计协调统一，整体项目充分考虑组群优势，打造后海商务新地标。
⏹
1.甲级写字楼
2.
⏹建筑限高：
详见规划用地许可证。
⏹
⏹地上建筑面积：
A栋约9万m2，B栋约5.2万m2。
⏹
⏹主楼人均办公设计标准：
15m2/人。
⏹
1）写字楼总体设计要求
2）
⏹A栋打造纯正甲级写字楼，重点突出VIP价值与创意空间价值。
B栋为项目自持核心物业重点打造其区域地标形象和人文精神价值。
⏹
⏹A栋写字楼外立面造型要具有独特的建筑造型，加强夜景灯光和节日灯光设计，注重顶部独特造型和特殊功能设计。
⏹
⏹写字楼以人为本，重视可持续性发展，打造绿色建筑。
⏹
⏹写字楼注重立面、室内和景观设计赋予写字楼特定的人文精神与内涵，使之成为城市人文坐标。
⏹
3）写字楼单体设计要求
4）
⏹大堂形状规则，空间尺度适宜。
A、B栋写字楼大堂高度建议为15米，面积为1000平米~1200平米。
⏹
⏹大堂内布置总服务台，结合总服务台设置会客等候区。
⏹
⏹大堂内应考虑预留2-3家小型商业位置，主要功能如票务、旅行社等，面积控制在20-30平米左右。
⏹
⏹大堂内考虑预留一定的商业展示面积，以满足如轿车、楼盘展示的需要。
⏹
⏹大堂的交通流线组织清晰，电梯厅明显易辨，电梯分区明确。
⏹
⏹设地面VIP停车位及上下落客区位置，车辆可直接抵达大堂入口，宜设置前广场。
⏹
⏹办公入口处设雨篷遮雨遮阳，人车分流。
⏹
⏹宜考虑电梯分区，增设夹层侯梯厅，分散高峰人流。
⏹
⏹写字楼电梯应合理设置分区，提高运行效率，减少核心筒面积。
⏹
⏹如设置穿梭梯，考虑扩大穿梭梯侯梯厅。
⏹
⏹电梯厅与主入口、大堂的交通流线清晰，便于到达。
⏹
⏹电梯厅不易过深，一般为并排3组电梯为宜。
管井门开口应设置在核心筒的走廊内，不应布置在电梯厅内。
⏹
⏹电梯厅宽度高于规范要求，电梯厅净高应与电梯轿厢高度统一考虑。
⏹
⏹考虑残疾人电梯的设置人性化、合理性；同时满足国家有关无障碍设计的规范的要求。
⏹
⏹地下室侯梯厅按功能分区设置，侯梯厅面积不小于50平方。
⏹
⏹根据功能需要增设特殊用途直达电梯。
⏹
⏹标准层平面控制在2150~2400平方米左右。
⏹
⏹标准层平面设计尽量规整简洁。
⏹
⏹结合合理进深、消防分区等因素合理布置标准层建筑面积。
⏹
⏹核心筒形式应与建筑平面外形相适应，保证写字楼进深为适宜的尺度空间。
⏹
⏹合理布置核心筒内的功能，尽量实现最优化设计，保证每层使用率（含核心筒及宽2.0米走廊外的套内面积/层建筑面积）不小于75%；如建筑外形变化过大，应符合业主对标准层使用率分段要求（各标准层使用率待初步设计时确定）。
⏹
⏹柱网设计应结合地下停车位的要求合理布置（车位宽度为2.5米）（建议柱间净距按2.5米的倍数设计）。
⏹
⏹最好选择环核心筒走廊设计，以保证分户划分的灵活性，走廊净宽度不小于2.0米。
⏹
⏹作为多租户写字楼，要为不同性质和规模的租户提供最大限度的灵活性。
标准层形状和结构柱网系统必须反映出这一点，同时建筑师也应该按照基本模数设计户内单元，保证未来租赁销售组合的灵活。
⏹
⏹办公主力单元分高中低三个区域划分面积，低区面积200-250平米、中区面积300-350平米、高区面积400-500平米，保证未来租赁拼合使用的灵活性。
⏹
⏹单元门应尽量采用玻璃门，以增加通透性和提高项目整体品质。
⏹
⏹适当设置特殊交易层，净高度不低于5米。
⏹
⏹标准层应考虑茶水间设置。
⏹
⏹男女卫生间布置宜集中，最好位于写字楼交通中心，保证各户使用者的便捷性，也有利于给排水的统一处理。
⏹
⏹卫生间门前应设置过渡空间，避免从走廊中能直视卫生间门，增加卫生间的隐秘性。
⏹
⏹增加残疾人洗手间体现人性化设计。
⏹
3）写字楼指标表
类型
A栋写字楼
B栋写字楼
大堂高度（米）
15
15
大堂面积（m2）
1000~1200
1000~1200
标准层高度（米）
4.5（净高不低于3米）
4.5（净高不低于3米）
标准层面积（m2）
2150~2400
2150~2400
特殊交易层
2
2
特殊交易层高度（净高）
不低于5米
不低于5米
计容建筑面积（m2）
90000
90000
总高度（米）
约268
约268
停车场配比
约1:
150
2.酒店
⏹建筑限高：
不大于268米。
⏹
⏹地上建筑面积：
约3.8万m2。
⏹
1）酒店总体设计要求
2）
⏹酒店定位为高端奢华精品酒店，打造城市商务休闲目的地，采取设计感较强的主体和高端独特的品质服务，提升项目整体形象，树立高端商务综合体标杆。
⏹
⏹应单独设计相对独立酒店大堂及通道，及可直达高层电梯，区隔首层商业及写字楼，以及写字楼、酒店都分别有不同的相对独立的出入口。
⏹
⏹设地面VIP停车位及上下落客区位置，车辆可直接抵达酒店大堂入口。
⏹
3）酒店单体设计要求
4）
⏹酒店规模：
针对准一线城市的奢华酒店，我们建议的客房数（最终钥匙数）为150-250间/个，体量建议在25000-35000平米。
⏹
⏹客房面积:
客房的最小套内面积60平米（客房建筑高度不低于3.3米）,并且建议套房比例不小于25%。
⏹
⏹餐厅:
我们建议三个餐厅,中餐+咖啡厅+特色餐厅（日餐，或西餐），咖啡厅的规模在600平米，中餐厅建议为700平米，特色餐厅建议在400平米，厨房面积约为各餐厅面积的40%，（餐厅建筑高度不低于4.8米）总面积为2400平米。
⏹
⏹宴会厅及会议室：
大宴会厅面积不小于650平米，完成后尽高不低于6米。
（宴会厨房不小于大宴会厅面积50%的面积，大宴会厅前厅不小于350平米，储藏室150平米。
会议室不少于5间，（120-200平米不等）。
总面积约2300平米。
⏹
⏹水疗，健身，泳池：
水疗800平米。
泳池及池边休息休闲区域，500平米（特朗普酒店特色区域），建议在可能情况下设自然光泳池，建筑条件允许的情况下做无边（天际）泳池，或泳池连接户外酒廊（或休闲休息区），或超高层泳池（与公寓共享）。
健身区域及更衣区，400平米。
总面积约1700平米。
如果和公寓存在共同管理团队，建议设康乐设施：
跳操室，壁球馆等，与公寓业主共享使用。
⏹
⏹大堂，大堂吧，商务中心：
大堂面积不小于500平米，要求两层挑空。
大堂吧面积不小于200平米。
商务中心面积为40平米。
⏹
⏹酒廊：
200平米行政酒廊。
此外，针对超高层项目，在建筑高度允许的情况下，建议做超高层露天酒廊（配室内休息区），作为酒店亮点的第二酒廊，这是特朗普酒店特点，吸引大量非住店客群消费，建议面积在400平米。
⏹
⏹行政办公，后勤区域（含设备区域）及停车：
行政办公室不小于600平米，后勤区域（含设备+停车不小于4000平米）。
⏹
⏹电梯配比：
1客梯/60间客房（1600公斤高速电梯），1服务梯/120间客房。
群房客梯两部（1350公斤）。
如果设立空中大堂，需要两部高速专属空中大堂转换电梯。
注：
若公寓与酒店共同管理，服务梯需要可到达公寓楼层，且公寓客梯可以到达酒店配套楼层。
⏹
4）面积指标
名称
面积（m2）
名称
面积（m2）
客房
25000
泳池及池边休息休闲区域
500
咖啡厅
600
健身区域及更衣区
400
中餐厅
700
大堂吧
200
特色餐厅
400
大堂
500
厨房
680
商务中心
40
大宴会厅
650
行政酒廊
200
厨房
325
露天酒廊
400
会议室
1000
行政办公
600
宴会厅前厅
350
走道、卫生间、电梯等交通辅助
3000~4000
储藏间
150
地下设备、停车（不计容）
4000
水疗
800
合计
不大于38000m2
3.公寓：
⏹建筑限高：
详见规划用地许可证。
⏹
⏹地上建筑面积：
约5万m2，其中1.6万m2为特殊用途。
⏹
1）公寓总体设计要求
2）
⏹C栋打造成商务公寓，以舒适度、升值空间为主导，主要面向投资客和周围客群。
⏹
⏹应充分利用东面开阔视野，在公寓布局中考虑景观资源的最大化利用；同时减少商住流线相互干扰，同时提高居住纯粹性，增加私密性。
⏹
⏹注重提高公寓的使用率，提高使用面积，营造高雅的有品位内部环境，结合外部良好的景观，保证公寓户型的均好性，减少朝西、北向户型设计理念。
⏹
⏹公寓产品细节上运用绿色生态理念，体现建筑提供的人性化和舒适性居住空间。
⏹
⏹设计时，可考虑分单元设计，保证返迁和销售部分的相对独立，提高项目档次。
⏹
⏹为保证户型基本舒适度，部分楼层增加公共空中花园，架空层部分作为空中花园。
⏹
⏹标准层层高均在3.6米。
⏹
2）公寓户型设计建议
2）
⏹提高产品的竞争力，尽量在满足现有规范的情况下，实现高实用率。
品质打造，重点提升局部空间的舒适度，可采用横厅，大主卧空间，双主卧，主卧加衣帽间等方式，灵活变动，增加产品的亮点和舒适度来提高吸引力。
⏹
⏹室内格局要求方正实用，力求使用功能、生活流线等合理；房中无狭窄的通道，无面积浪费，公共分摊面积小，保证实用率达到70%以上。
⏹
⏹项目布局要合理，注意朝向、景观设计，规避噪音影响，功能区间的设置要综合考虑采光、通风、实用等因素，保证明厨，明卫，所有空间均为自然采光，实现功能区间的舒适性与合理性。
⏹
⏹注重通过户型创新增加卖点，户型设计建议增加部分复式产品，丰富公寓产品线。
⏹
3）户型面积及比例
面积
销售套数
自主销售面积配比
特殊用途面积划分
50~60平米一房一厅
278
占总面积45%，为15300m2
特殊用途面积为1.6万平米，其中8000平米公寓面积配比按40平米设计，另外8000平米则与本项目的公寓面积配比方案一致，但需分区集中布置
70~80平米一房两厅及两房两厅
181
占总面积40%，为13600m2
90-100平米两房两厅两卫
34
占总面积10%，为3400m2
110-120平米定制户型
14
占总面积5%，为1700m2
4.商业：
⏹建筑限高：
详见规划用地许可证。
⏹
⏹地上建筑面积：
约4万m2，地下建筑面积：
约4万m2。
⏹
1）商业总体设计要求
2）
⏹商业模式：
联营特色项目+次主力店+品牌店+餐饮+配套商业。
⏹
⏹主题定位：
以年轻、时尚、精致、快乐的定位核心，以时尚精致为基础定位；以年轻快乐为客层定位；以新奇特为经营业态定位；以科技和氛围为文化定位。
偏重娱乐体验的参与性强的差异化功能组合，区别于区域中一般购物中心，形成强烈差异的重体验、重人流、重运营、重服务的娱乐型商业项目。
⏹
3）商业各楼层具体业态需求
4）
负二层
⏹该楼层业态以生活配套为主，主要为精品超市、水族馆/新娱乐项目、美食广场、生活配套等。
⏹
⏹主动线8米，次动线6米;辅助动线4米。
⏹
负一层
⏹该楼层业态以田副项目为主，田副项目有1,000平方米的-1加1层的挑空面积，辅以休闲时尚为主题；主要汇集国际国内知名快时尚品牌集合店及休闲餐饮局部位置考虑-1加1楼复式店铺位设计，该铺位需留孔洞。
⏹
⏹主动线8米，次动线6米，辅助动线4米。
⏹
一层
⏹该层业态主要为国际名品\轻奢侈品牌为主，包括服装/服饰、鞋/箱包、珠宝/手表/眼镜/饰品等，并辅以田副项目（Orbi）及休闲餐饮。
⏹
⏹主入口动线8米，内场动线4米。
⏹
二层
⏹该楼层业态以田副项目（Joypolis）为主，辅以潮牌，搭配箱包、珠宝/手表/眼镜/饰品等。
⏹
⏹主动线6米，次动线4米。
⏹
三层
⏹该楼层业态以田副项目（Joyplis）为主，并辅以休闲餐饮；同时设置500平米的电影巨幕
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