公益性300床位养老院建设项目可行性研究报告可行性研究报告.docx
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公益性300床位养老院建设项目可行性研究报告可行性研究报告
1、总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
市某某县养老服务设施建设项目
（某某县老年公寓建设项目）
1.1.2承办单位
某某县老年公寓有限公司
法人代表：
1.1.3承办单位概况
本项目承办单位为老年公寓有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。
原某某县老年公寓位于某某县县城中心繁华地段，占地面积1887m2，现有床位25张，供养各类老人23人，管理人员3人。
该院由于投入不足，建设规模小，设施简陋，不能适应社会需求，急需迁扩建。
老年公寓有限公司法人代表，男，中共党员，现年50岁，早年参军，退伍后先后任郭门村支部书记、某某县丝绸厂厂长，1998年调任某某县福利院院长，有多年从事老年工作的经验。
1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性
改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4‰下降到2001年的13.4‰；总和生育率由1970年的5.8‰下降到2000年的1.6‰，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08％上升到1998年的9.97％，至1999年已达到10％，进入老年型社会。
随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。
1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。
这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。
若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。
从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8％，而60岁以上老年人口增加了34.1％，总人口年均增长速度只有0.92％，而老年人口年均速度达到2.97％，大大快于总人口增长速度。
60岁及其以上老年人口以年均3％速度持续增长。
更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5％的惊人速度递增。
2005年底60岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口18.4％左右；2050年将达到4亿左右，占总人口25％以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。
我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。
我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。
如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。
人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。
然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。
人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。
为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。
人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。
我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。
但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。
老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。
一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。
老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。
党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。
我省和全国一样，已进入老年型社会。
据2000年全国第五次人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11％（按国际通行标准，60岁以上人口占总人口比例超过10％，即进入老年型社会）。
据统计，2004年我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5％，超过全国平均水平（10.5％左右）。
中共安徽省委、安徽省人民政府十分重视老龄问题。
早在2002年就发出了《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。
”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。
”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。
加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。
1.2可行性研究编制依据
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》
（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）
（3）中共安徽省委、安徽省人民政府《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》（皖发[2002]8号）
（4）安徽省发展和改革委员会《安徽省老年服务业2005-2010年发展规划》
（5）安徽省民政厅等13厅局《关于加快实现社会福利社会化的意见》（民福字[2001]107号）
（6）《某某县老年公寓项目建议书》和项目承办单位提供的有关文件资料
1.3可行性研究范围
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对某某县老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。
本报告研究范围包括：
（1）论述项目建设的必要性和意义；
（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；
（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
（6）提出可行性研究结论和建议。
1.4项目概况
1.4.1建设地点
市某某县碧阳镇碧西村打算亭，距某某县城区3.5公里。
1.4.2建设规模
本项目总投资700万元，占地8286.92平方米，建筑面积5510平方米，项目竣工后可接收200位老年人入住。
1.4.3建设内容
（1）老年公寓4栋建筑面积3330平方米
①长寿苑、康乐苑各一栋，全寿命老年公寓。
三层建筑，共66套，双人房间，可接收132位老人颐养天年。
②康复苑一栋，医护型老年公寓，二层建筑，22套双人房间，可接收44位身体较差的老人和残疾老人居住。
③逍遥苑一栋，健康型老年公寓，二层建筑，24套单人房间，可接收24位老人短期居住（1年以上，3年以下，3年以上可转入康乐苑、长寿苑）。
（2）综合楼，三层建筑，建筑面积1000平方米，底层为餐厅，二、三层为老年娱乐、健身活动场所。
（3）办公楼，二层建筑，建筑面积400平方米，底层为医务室、康复室，二层为办公室、会议室。
同时建设锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。
1.5主要技术经济指标
见表1-1。
表1-1主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量或指标
备注
1
建设规模
1.1
总投资
万元
700
1.1.1
其中建设投资
万元
683
1.1.2
建设期贷款利息
万元
0
1.1.3
流动资金
万元
17
1.2
建筑面积
平方米
5510
1.3
老年公寓床位总数
个
200
1.3.1
其中医护型床位
个
44
患病老人和残疾人居住
1.3.2
全寿命型床位
个
132
供健康老人长期居住
1.3.3
健康型床位
个
24
供健康老人居住1-3年
2
新增职工人数
人
20
3
经济指标
3.1
投资利润率
％
5.43
3.2
投资利税率
％
6.29
3.3
成本利润率
％
25.68
3.4
内部收益率
％
6.52
全部投资
3.5
净现值（I＝6％）
万元
27.3
3.6
盈亏平衡点
％
54.22
3.7
投资回收期
年
12.86
全部投资，含建设期
2、需求分析
2.1老龄人口及抚养情况
从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。
这样高的老龄化速度在世界上是少见的。
中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。
中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。
表2-1中国人口年龄结构和抚养比变化趋势
年份
人数（万人）
比例（％）
总人口
60＋
65＋
80＋
0～
14岁
15～59岁
60＋
80＋/
60＋
0～14岁抚养比
60＋抚养比
总抚养比
2000
20052010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2050
126722
131789
136232
140329
143605
145655
146545
146511
145687
144220
141867
13012
14282
16616
20451
23374
28272
34039
38048
39206
40652
43535
8837
9964
10944
12930
16277
18727
22864
27671
30808
31445
32249
1200
1479
1812
2175
2523
2862
3701
5054
5673
7352
9250
24.3
21.0
19.9
19.8
19.0
18.0
16.8
15.9
15.5
15.4
15.3
65.4
68.2
67.9
65.6
64.8
62.6
60.0
58.1
57.6
56.4
54.0
10.3
10.8
12.2
14.6
16.6
19.4
23.2
26.0
26.9
28.2
30.7
9.2
10.2
10.9
10.6
10.8
10.1
10.9
13.3
14.5
18.1
21.3
37.2
30.8
29.3
30.2
29.3
28.7
28.0
27.3
27.0
27.3
28.3
15.7
15.9
18.0
22.2
25.1
31.0
38.7
44.7
46.7
50.0
56.8
52.9
46.7
47.3
52.4
54.4
59.7
66.8
72.0
73.7
77.3
85.1
我国人口抚养比（14岁以下人口＋60岁以上人口/15～59岁人口）在未来50年中变化比较明显。
少儿人口抚养比（14岁以下人口/15～59岁人口）从2000年的37.2％下降到2050年的28.3％，下降了8.9个百分点。
老年人口抚养比（60岁以上人口/15～59岁人口）则从15.7％上升到56.8％，上升了41.1个百分点。
虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9％提高到85.1％，上升了32.3个百分点（见图2-1）。
人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。
据2000年第五次全国人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11％）已进入老年型社会。
据统计，2002年我省60岁以上人口为760万，占总人口12.48％；至2004年底，我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5％，超过全国平均水平，我省人口
图2-2中国人口抚养比的变化
表2-2两个年龄组老年人口比重的变化
年份
年龄组
1953
1964
1982
1990
2000
2010
2020
2030
2040
2050
60～79
95.5
95.7
93.4
92.1
90.4
89.1
89.6
89.6
86.1
79.2
80＋
4.5
4.3
6.6
7.9
9.6
10.9
10.4
10.4
13.9
20.8
合计
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
加速老龄化。
据有关部门预测，至2025年，全省60岁以上人口将增至1750万，占总人口比例将达到25％，每4人中就有一个老人。
我省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。
2.2老龄服务业发展现状
我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。
某某县所属的市，现尚无一所能提供老年人娱乐、康复助残、自费养老等项社会服务的老年公寓。
2.3需求分析
据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09％。
在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71％，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41％。
城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。
2000年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46％，只有一对老夫妇户占11.38％，合计为22.84％。
而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17％。
单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93％，镇为26.13％，农村20.98％。
从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02％，而镇（73.87％）和城市（73.07％）水平接近。
由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。
我省情况也大致如此。
近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。
随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。
家庭养老和照料的功能明显弱化。
这为老年公寓提供了一个庞大市场。
明代汤显祖有诗曰：
“一生痴绝处，无梦到徽州”。
徽州明清文化令多少文人魂牵梦绕，为之绝倒。
本项目建设地某某县位于西南麓，为古徽州一部分，历史悠久，人文荟萃，素有“桃花源”之美誉。
境内山川秀丽，风景优美，保存有大量明清古民居、祠堂、牌坊等古建筑，西递、宏村已被联合国科教文组织列入世界文化遗产名录。
其深厚的文化内涵、历史积淀与优越的自然生态环境为世人瞩目和向往。
某某县和全省一样早已进入老年型社会，据统计，全县60岁以上老年人已达13285人，占总人口13.56％，其中离退休干部1008人，离退休职工1290人。
另一方面，在外定居的某某县籍人士很多，仅江西景德镇就有十余万人。
他们大多数子女已成家立业，不在身边，无人照顾，又有思念家乡之情，想“回归故里，叶落归根”。
本项目提出后，周边市县及上海、江西等地经常有人来某某县民政局联系入住老年公寓，目前已预约过半，部分农村老年人因子女外出工作，无精力照顾老人，均考虑由子女出资，入住老年公寓。
本项目完工后，必将出现供不应求之势。
2.4本项目服务对象
本项目服务对象为60岁以上老人，以某某县及周边县市老人为主，惠及全国各地徽州籍老人。
本项目4栋老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求的老人。
其中一栋为医护型老年公寓，接收体弱多病的老人和残疾人；两栋为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人；一栋为健康型老年公寓，接收短期（1年以上，3年以下）入住的老人，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公寓。
3、建设规模
3.1建设规模
本项目投资700万元，建设某某县老年公寓及生活配套设施。
项目建成后可接收200个老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。
3.2建设标准
本项目老年公寓建筑按二星级标准建设。
其中：
标准单人间：
每套20平方米，共22套
标准双人间：
每套25平方米，共88套
其中：
残疾人双人间、每套30平方米，共5套
3.3建设内容
（1）老年公寓楼四栋建筑面积3330平方米
（2）办公楼一栋建筑面积800平方米
（3）综合服务楼一栋建筑面积1000平方米
（4）门卫、值班室建筑面积50平方米
车库建筑面积100平方米
厕所建筑平面20平方米
配电房建筑平面40平方米
锅炉房建筑平面130平方米
污水处理房建筑平面40平方米
污水处理池
围墙
道路
停车场
网球场
运动场
绿化
消防
表3－1工程项目表
序号
项目名称
项目内容
面积（m2）
备注
1
老年公寓
星级标准双人间、单人间
1998
两栋
2
老年公寓
星级标准双人间
1332
两栋
3
办公楼
行政办公、接待、档案室
医务室、康复室、会议室
800
4
综合楼
餐厅、开水间、洗衣房、活动室、棋牌室
1000
5
门卫
门卫、警卫、值班室
50
6
车库
小车库
100
7
厕所
公共卫生间、洗手间
20
8
配电房
40
9
锅炉房
0.5t锅炉及配套设施
130
10
污水处理房
污水处理水池、清水池
40
11
围墙
长466米、高2.3米
12
停车场
13
道路
14
羽毛球场
15
运动场
安装各类健身器械
16
绿化
花坛、花池、绿池、假山、喷水池等
17
消防
消防给水管网
合计
5510
4、场址选择
4.1场址选择
4.1.1地点及占地面积
经某某县政府同意（某某政[2003]139号），某某县社区老年公寓选址在某某县南郊，碧阳镇碧西村打算亭。
占地8286.92平方米，该地为山间盆地，坐北朝南，依山傍水、背山向阳，视野开阔。
项目建设地址位于山间盆地北缘中部，背靠郁郁葱葱的山林，向南极目远望，2公里外可见，视野内为大片农田，一派江南田园风光，俨然“世外桃园”。
周边绿水环绕，无任何污染，空气清新，环境极佳。
本项目选址北距某某县林场800米，西距208省道800米，距某某县城区3.5公里，乡镇沥青公路在门前通过，交通便捷。
4.1.2地理位置
某某县地处安徽省南部，西麓，县城南距市区54公里，东至风景区43公里，西离江西景德镇151公里。
境内有西递、宏村二处世界文化遗产和多处旅游景点，山环水绕，民风淳朴，自古即享有“世外桃源”的美誉，有良好的尊老爱幼传统，是旅游、休闲、养老的好地方。
某某县东北邻风景区，南接祁门县，东南与休宁县接壤，西北和石台县相邻。
地跨东经117°38′～118°06′，北纬29°47′～30°11′。
县城碧阳镇位于县域中南部盆地，距芜湖248公里、杭州286公里、合肥340公里。
4.2场址条件
4.2.1地形、地貌
某某县地处皖南山区，支脉自东北向西南延伸，横贯县境中部。
境内山峦重迭，中部的三府尖、拜年山、羊栈岭、章岭、方家岭等山岭群峰绵亘形成南北天然界线。
县境中部高（平场海拔800米以上）逐渐向南北两侧倾斜，南部低山丘陵海拔在200－400米。
县城位于县域中南部河谷盆地，城市建设西依东岳山，东靠余家山，漳河自西北向东南斜穿城区，城区地势西北高、东南低，地面标高在203～216米之间。
4.2.2气候、气温
某某县属亚热带湿润季风气候区。
气候温和，四季分明，雨量充沛，湿度较大。
由于地形特点，在气温分布上，南部地区太阳辐射较多，增温较快，年平均温度15.8℃。
北部地区太阳辐射较南部少，空气湿润，温度比南部低，年平均温度15.2℃，最冷月份（1月）平均气温3.7℃，最热月份（7月）平均气温27.1℃。
平均年降雨量1686.1毫米，最多年份2953.3毫米，最少年份1.30.8毫米。
雨量分布春夏较多，秋冬较少，故梅雨显著，伏秋多旱。
年降水量75％集中在春夏两季（3月－8月），年降水日次161天。
全区年日照时数1815.7小时，日照率41％，年辐射总量108.4千卡/平方厘米。
年蒸发量1261.5毫米，相对湿度年平均为78％。
初霜的平均日期为10月31日，终霜的平均日期为3月29日，年无霜期214天。
4.2.3河流水文
境内河流多发源于中部山岭，分南北两个流域。
南部为新安水系，分支诸河汇入横江，属太湖流域，控制面积443.1平方公里；北部为青弋江水系，诸河流入太平湖，属长江流域，控制面积414.7平方公里。
境内河流129条，总长度525.5公里，河网密度0.89条/平方公里。
流经县城主要河流漳水发源于章岭南麓，亦名漳河，漳河自北向南流经城区注入横江（新安江上游），最高洪水位204～205米，主河全长约55公里，流域面积256.3平方公里，沿河有小型水库10座。
漳河城区段从柏山碣至蒨村碣全长2500米，宽度25～70米不等。
某某县地表水资源比较丰富，全县年平均径流量19496.72万立方米，其中城区为3129万立方米。
地下水主要由雨水补给，城区盆地地层为强风化花岗岩，含水层厚仅3.5米。
全县现有中、小型水库240座，东方红水库最大，蓄水量为2950万立方米。
4.2.4工程地质、水文地质条件
建设场地地基土分布有：
①耕植土；②粉质粘土；③含粘土卵石；④强风化花岗闪长岩。
场地地下水为上层滞水，主要赋存于耕植土层中，主要由大气降水及地表山泉水补给，对砼无腐蚀作用。
4.2.5交通条件
老年公寓距某某县城3.5公里，西距某某七公路（S208线）800米，东至风景区43公里，市区54公里，距西递、宏村均7公里，交通条件十分便捷，随着徽杭（－杭州）、合铜（合肥－铜陵）高速公路的开通，黄景（－景德镇）高速的建设，
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