最新精品汽配城建设项目策划实施方案.docx
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最新精品汽配城建设项目策划实施方案
汽配城建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
某某某汽车汽配城
1.1.2项目概况
某某某汽车汽配城项目拟选址于某某某某某某镇，位处某某某路与某某某路交汇处以北，某某某环城高速以南区域，规划总用地面积约500亩，其中：
文化城主体建筑占地面积约217亩（占43.5%），配套商住占地面积约100亩（占20%），计划总投资约35.2亿元人民币。
汽车文化城建设将高定位，高层次，打造珠三角区域最特色，布局最为科学，配套服务设施最为完善的汽车文化城，以汽车展销、汽车后市服务、汽车文化-休闲-体验为核心，建立覆盖珠三角区域全境的汽车信息发布平台和服务网络。
1.1.3项目各方当事人
——建设单位：
（待定）
——项目股东：
（待定）
——支持单位：
某某某镇经济促进局
1.2可行性研究编制依据
（1）《珠三角地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》
（2）《中共某某某省委、省政府关于加快建设现代产业体系的决定》
（3）《某某某区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
（4）《广佛肇经济圈发展规划》（2010－2020年）
（5）某某某镇规划分局提供的现状地形图及基础资料
（6）某某某镇经济促进局提供的其他文件
1.3项目建设条件
1.3.1区位条件
某某某镇位于某某某西南部，得益于某某某交通的新发展，某某某镇在地理位置有着得天独厚的优势，为某某某镇建立汽车用品专业消费配送中心提供了强有力的交通支撑。
某某某邻近广珠轻轨，接壤真内太澳高速、F一环南延线等重大交通配套设施正在加紧建设，紧邻北滘的某某某新火车站即将竣工，某某某作为某某某正在成为珠三角一体化进程中一个重要交通枢纽中的一部分，地理区位优势更加突出。
图1.1项目区位图
某某某镇毗邻西江的了哥山——未来某某某综合物流中心，该中心为区域性综合物流中心，占地面积50万平方米，投资92500万元。
服务范围以某某某、均安为主，服务某某某、F及珠三角。
运输方式为内河水运、近海水路运输、公路。
基于某某某、均安的产业基础，并充分考虑未来新增产业需求，发展服务于F及珠江三角洲地区的电子通信、纺织服装等工业生产及生活资料运输、中转及配送的物流中心，提供采购、仓储、转运、加工、包装、配送、信息等商贸物流服务。
发展目标为某某某南部区域物流的组织与管理中心，选择“政府规划，物流企业主导”的模式。
水路运输成本低、吞吐量大，在货物周转中占据绝对优势，水路运输的优势和重要性日益突出。
综合某某某的产业布局、港口发展基础、陆路交通优势、土地资源等因素，在某某某镇发展汽车用品市场，将极大降低物流配送成本，提升整体产业的资金、技术优势。
同样，汽车文化城项目的建设也将因此而受益。
1.3.2产业基础
某某某镇汽车用品产业已具备了良好的发展态势，产业集聚效应明显。
2009年，全镇汽车用品行业产值近20亿人民币。
镇内60多家汽车用品企业在行业内颇具盛名。
当中某某某威捷极光灯具有限公司、F市某某某区任我通汽车用品有限公司、F市某某某区永通电子有限公司3家企业取得国家和省高新技术企业称号；某某某威捷极光灯具有限公司、F市某某某区任我通汽车用品有限公司、F市某某某区永通电子有限公司、F市威和盈丰电器有限公司4家企业取得某某某工程技术研究开发中心；此外F市某某某区某某某镇新涌新力汽车装饰有限公司、F市某某某区新涌德力汽车精品有限公司、F市某某某区金辉巨汽车装饰有限公司等企业均在业内颇具盛名。
与此同时，某某某汽车用品涵盖面广，涉及汽车用品达300多种。
涵盖了汽车内饰、汽车外饰、汽车电子、汽车护养用品等多个领域。
表1-1某某某镇汽车用品市场分产品明晰表
产品大类
产品品项
汽车内饰
地胶、座垫、冰垫、水垫、软冰垫、按摩腰垫、腰垫、地毯、座套、贴纸、匙扣、公仔、风铃、窗帘、挡把、保温壶、手把套、太阳膜、太阳挡、防盗锁、挡位盖、双面胶、车用衣架、隔热棉、纸巾盒、门边胶、手机架、排挡锁、自排锁、安全带、气压表、温度计、方向盘套、方向盘、仪表装饰板、扶手箱、静电贴、饰条、防撞胶、地毯、马来草座垫、挂饰、香水座等
汽车外饰
晴雨挡，门碗饰件，外拉手贴件，挡泥板，汽车贴纸，汽车天线，汽车雾灯框，汽车灯眉，汽车尾灯框等
汽车电子
DVD导航，车载GPS，车载MP3，汽车音响，汽车喇叭，汽车逆变器，汽车氧吧，汽车加湿器，汽车阅读灯，汽车氙气灯等
汽车护养用品
车罩，毛巾，抛光蜡，仪表蜡，修复蜡，空气净化剂，汽车真皮护理，车内加香，汽车雨敌等
汽车改装用品
顶吧，行李架，侧踏板，冬菇头等
基于此，以某某某镇的汽车用品产业集群为依托，沿产业链进行纵深拓展，开展以汽车成品展销，汽车后市服务，汽车文化-休闲-体验为主题的汽车文化城建设，其发展具备了产业支撑。
1.3.3政策条件
项目隶属于文化产业和现代服务业范围，符合了某某某国民经济与社会发展“十二五”规划纲要对于产业发展的导向，其中，在“十二五”规划中明确提出了对传统优势产业-汽配产业的发展给予发展支持。
同时，“十二五”时期为产业升级和产业结构高度化的发展时期，这样，某某某汽配产业的升级，一方面带动现有汽车配件和汽车饰品制造业竞争力的提升，另一方面，在汽车用品的基础上发展汽车展销，汽车后市服务，汽车文化-休闲-体验，促进汽车文化与高端服务业发展，符合某某某区对于未来战略产业发展的定位和要求。
1.3.4城市规划条件
本项目总用地为500亩，拟选址于某某某路与某某某路交汇处以北，某某某环城高速以南区域，该区域在用地规划中，纳入了工业用地的范畴，符合用地的规划，该选址区域中，未出现自然村落分布，便于土地的整体利用。
同时选址区域位于镇区的西北方位，邻近某某某的外环线路，距离某某某城区、某某某南站、南沙保税港均在1小时车程内，项目土地利用和交通条件优越。
1.4可行性研究的技术经济指标汇总
表1-2汽车文化城项目主要技术经济指标表
序号
名称
单位
数据或指标
备注
1
总用地面积
亩
500
含配套住宅15亩
2
总建筑面积
平方米
627000
其中：
地上建筑面积
平方米
603000
3
容积率
2.0
4
建筑密度
<50％
5
绿地率
>30％
6
项目总投资
万元
352000
未含流动资金
7
项目总体经营收入
万元
1100000
8
项目总体经营成本
万元
946005
9
项目总体经营税费
万元
35872
10
项目总体经营利润
万元
118123
11
项目总体经营净利润
万元
79142.41
12
项目静态投资净利润收益率
%
22.48
13
项目静态投资回收期
年
7.45
（从建设年算起）
14
项目总停车位
个
3000
地下2000个，地上1000个
15
项目总建设年限
年
3
16
项目总用工人数
人
8000
项目可解决8000人就业
1.5可行性研究结论提示
该项目符合国家产业政策，市场前景广阔。
该项目属于现代服务业，符合国家当前发展文化产业和现代服务业的产业政策，对于促进产业结构的升级，能促进某某某经济发展，满足人民生活的需要有重要意义。
某某某汽车汽配城建成后，将成为珠三角地区发展最具特色、信誉最高、环境最美的现代化汽车文化中心，将直接吸引国内外知名品牌车荟萃争艳。
整个园区将成为象征时代潮流的汽车文化主题城，引领珠三角地区最时尚的汽车消费。
综上所述，该项目符合国家产业政策，市场前景看好，资金来源可靠，经济效益、社会效益、环境效益比较突出，抗风险能力较强，项目可行。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设地理区位、产业基础、政策背景
2.1.1项目地理区位环境
某某某镇位于某某某西南部，得益于某某某交通的新发展，某某某镇在地理位置有着得天独厚的优势，为某某某建立汽车用品专业消费配送中心缔造了强有力的交通地理优势保证.某某某邻近广珠轻轨，接壤真内太澳高速、F一环南延线等重大交通配套设施正在加紧建设，紧邻北滘的某某某新火车站即将竣工，某某某作为某某某正在成为珠三角一体化进程中一个重要交通枢纽中的一部分，地理区位优势逐步显现。
《广佛肇经济圈发展规划（2010－2020年）》（2011年6月）提出将该地区作为重点拓展区：
包括白云空港及周边、知识城、番禺东部、某某某南站及周边、黄阁-大岗、南沙港及周边、增城市南部、从化市南部、南海区北部及西部、某某某区中部及西部、三水区东部及南部、高明区中部、肇庆高新技术开发区以及德庆、怀集、封开、广宁的重点区域。
该区是支撑广佛肇经济圈未来发展的重要增长极，以发展先进制造业、高新技术产业和现代服务业为主，合理确定开发强度，促进产业集聚发展，培植壮大产业功能区，加强配套设施建设，推动区域经济发展、空间拓展和功能提升。
图2-1某某某镇在广佛肇城市圈中的区位
2.1.2某某某镇现有产业基础
某某某周边地区共有汽车用品企业200多家，某某某车乐园汽车用品有限公司位于某某某市白云区主要经营国内外品牌汽车用品，专为4S店和各类汽车销售店提供直供服务；是业内综合实力较强的龙头企业产值超60亿元人民币。
位于乐从的某某某东箭汽车用品制造有限公司，是国内最早专业研发及制造汽车外装饰件的企业之一，已成为中国最大的汽车外饰件生产企业、中国汽车外饰件最大的出口基地之一。
另外，中国汽车零部件中山产业基地将落户中山南朗工业区，建成投产后，年产值达数十亿元，成为华南地区有影响力的汽配产业基地。
而与此同时，某某某镇汽配产业的发展也形成了相应的发展规模。
2009年，某某某汽车用品行业产值近20亿人民币。
镇内60多家汽车用品企业在行业内颇具盛名。
当中某某某威捷极光灯具有限公司、F市某某某区任我通汽车用品有限公司、F市某某某区永通电子有限公司3家企业取得国家和省高新技术企业称号；某某某威捷极光灯具有限公司、F市某某某区任我通汽车用品有限公司、F市某某某区永通电子有限公司、F市威和盈丰电器有限公司4家企业取得某某某工程技术研究开发中心；此外F市某某某区某某某镇新涌新力汽车装饰有限公司、F市某某某区新涌德力汽车精品有限公司、F市某某某区金辉巨汽车装饰有限公司等企业均在业内颇具盛名。
这样，汽车展销及汽车后市服务产业的发展则具备了产业基础。
2.1.3项目产业发展政策背景
项目实施对于落实《某某某区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中“提升优势传统产业”和“拓展现代服务业”具有双重效益。
《纲要》中提出：
“提升优势传统产业——提升交通机械和汽配产业”，“拓展现代服务业——紧抓珠三角一体化重大机遇，加强与周边地区产业对接，积极拓展生产性服务业，提升生活性服务业，构建与制造业相配套、与城市化进程相协调、与城乡居民需求相适应的现代服务业体系。
”
2.2项目建设的必要性
2.2.1提升城市形象、促进汽车文化产业协调发展
“某某某汽车汽配城项目”建成后，作为华南地区一流的汽车贸易和汽车主题公园相结合的国际汽车城，必然会吸引国内外客商和消费者前来购物和游览，成为某某某区旅游的又一景点和目的地。
从而进一步提升某某某区最具经济发展活力的国际形象和某某某湿地水乡的旅游潜力。
2.2.2促进某某某镇经济发展和创造就业
作为特色产业（汽配产业）的重要承载地，某某某镇具备了以汽车产业为核心，进行基于产业链条前向与后向拓展的产业发展条件。
与此同时，汽配产业已经成为了某某某镇经济发展的重要支柱产业，2009年，汽配产业实现产值超过20亿元。
“十二五”时期，区域经济的发展将迎来一个全面升级的阶段，劳动力密集型和资源密集型的产业将逐渐升级为高附加值、高技术及资金密集型的产业。
区位优势明显的某某某镇，现代商贸流通业将成为其经济发展的核心着力点。
这样，立足于现有的汽配产业发展优势，以汽车为主题，以现代商贸流通为主导，将成为某某某经济发展和产业升级的一个必然路径，这样，开展汽车文化城项目建设将成为某某某镇经济发展和产业升级的一个必然选择。
2.2.3深层次推动某某某区域经济协调发展
作为某某某D片区的组成部分，某某某镇在某某某经济发展中逐渐承担起区域物流配送中心的功能。
但是长期以来，制造业一直为某某某经济发展的支柱产业，以大良、容桂、乐从、北滘为代表的中心城区因制造产业的集聚发展，逐渐领先于D片区的发展。
为协调区域的发展，某某某在发城市发展规划中，对D片区进行了统一规划，为实现区域协同发展提供了前提条件。
在确定了D片区快速协同的前提下，为实现其快速发展，势必需要合理安排重大项目以加大对D片区经济发展的带动。
基于此，以快速发展的汽配产业为依托，整合汽配贸易、水乡风情、汽车展销、汽车文化及休闲体验于一体的汽车文化城建设，将成为快速提升D片区发展的必须。
综上所述，“十二五”时期，“广佛肇区域经济一体化”和“某某某区建设国际性城市”的发展趋势为项目实施提供了良好的宏观背景。
某某某镇旅游资源丰富，区位优势明显，现代服务业将成为其探索新型产业发展模式的核心着力点。
某某某汽车汽配城项目建设既可以带动该地汽车配件和饰品制造业发展，同时以汽车文化为主题，同步发展休闲文化，带动某某某镇湿地水乡旅游品牌，实现城市发展、产业发展和文化发展的和谐统一。
第三章项目建设的市场基础及选址建议
本项目作为建设规模大，周期长，面对的市场环境纷繁复杂，面临的消费需求多种多样，因此，项目的发展离不开对本地宏观经济环境的分析与描述，从宏观经济指标上寻求项目的支撑点，并初步筛选和判定项目的消费市场前景。
3.1某某某区及某某某镇的宏观经济发展条件
3.1.1某某某区经济发展条件
作为项目的主体承载地，“十一五”时期，某某某地区生产总值由2006年的1058.42亿元增加到2010年的1935.57亿元（当年价），按可比较进行计算，“十一五”时期地区生产总值的平均增长率为15.52%。
图3-1“十一五”时期某某某区经济发展水平变化趋势图
经济获得长足发展的同时，某某某区居民生活水平持续提升，购买力日趋强盛。
图3-2“十一五”时期某某某区居民生活水平变化趋势图
由此可知，“十一五”某某某经济获得了长足的发展，居民生活上水平不断提升，这样生活水平的提升直接促使了居民购买力水平的提升，汽车展销及文化-休闲-体验产业的发展具备了其发展的经济支撑条件。
3.1.2某某某镇经济发展条件
某某某镇位于某某某镇位于某某某西南部，距某某某区政府所在地大良街道约13公里,距某某某市约50公里，香港80海里，澳门108公里。
全镇总面积122平方公里，辖下24个村委会，6个居委会，2009年常住人口约12.8万，流动人口约5万人。
2010年全镇实现工业总产值280亿元，实现产值256.36亿元，全社会固定资产投资22.2亿元，实际利用外资494.58万美元，国、地税实际入库5.35亿元。
目前，全镇共有6000多家工商企业，拥有康宝电器有限公司、东方集团、德冠包装材料有限公司等一批中国弛名企业。
2009年，某某某镇汽车用品行业产值近20亿人民币。
镇内60多家汽车用品企业在行业内颇具盛名。
同时，汽车用品产业在某某某镇形成了完整的产业链条，涵盖了汽车用品的生产-配送-销售全环节。
3.2某某某及某某某镇的城市规划调研
3.2.1某某某城区建设总体规划
——规划范围
本次规划范围为中心城区，近期某某某中心城区城市建设用地100.59平方公里，人均建设用地125.74平方米；远期规划中，规划远期某某某中心城区城市建设用地155.44平方公里，人均建设用地119.57平方米。
某某某中心城区的城市规划区范围包括大良、容桂、伦教三个街道办事处行政范围内的全部地域，总面积为218.8平方公里。
图3-3某某某中心城区建设规划图
——城镇建设体系
某某某中心城区城市建设用地采用“东拓西优，南联北带，组团发展”的布局方式。
面向东部的某某某大都市，合理协调与番禺、南沙之间的关系，依托区域交通条件的变化，城市建设用地在规划期内重点向现城区的东部发展。
中心城区东部预留区域性的交通、市政走廊，与番禺之间依托李家沙水道以生态控制区隔离。
在保持组团城市形态的基础上，严格控制现有各个城市组团之间的非建设用地，保持中心城区的组团式城市形态。
图3-4某某某城镇建设规划格局图
中心城区采用组团式城市规划结构，体现为“三街区四组团”城市布局。
在现有的中心城区城市建设的基础上，形成大良分组团、新城区分组团、容桂分组团、伦教分组团等四个城市功能组团。
各组团之间预留大片的非建设用地、水域、山体、林地，作为组团之间的分隔。
各组团采用快速道路连接。
——近期建设重点
进一步优化布局结构，拉开城市架构，重点开发东部和南部新区，逐步完善旧城功能，加快城市核心区建设。
在东部区域开发过程中，对东部片区进行统一布局，以D发展协调区进行重点布局。
D发展协调区是由某某某、均安两个独立的、平级的建制镇组成的，此前，两镇是独立编制自己的规划、独立进行建设管理的，此次规划打破行政区划的概念，利用某某某、均安经济发展后劲大、土地储备丰富的优势，以D发展协调区为平台，协调两地经济发展，将为某某某经济发展新增一个强有力的支点。
图3-5D发展协调区发展空间布局图
在D发展片区着力开发其发展的“一轴、二心、三环、四片”，其中“一轴”是指以规划的杏均路为主干发展、培育的城市轴线，其北经某某某镇人民政府而止于逢简水乡，南经均安镇人民政府而止于生态乐园，是D发展协调区现代居住区、新兴商业服务中心等的重要集聚之地；“二心”，是指某某某中心城区和均安中心城区，依托两镇现有镇区向西扩展、集聚而成，是两镇主要居住区、公共服务中心等的集中发展、建设之处；“三环”是指三条交通性环道，其中D环就是以某某某路、均荷路、均益路、均南路、F一环南延线、杏龙路等将某某某、均安两镇连接、串通为一个有机的整体，某某某内环就是以某某某路、高富路、某某某某某某路等连通某某某主要的居住区、工业园区、商业服务中心以及重要的生态保护区、旅游景区，均安内环就是以均荷路、均益路、均南路、某某某路等连通均安主要的居住区、工业园区、商业服务中心以及重要的生态保护区、旅游景区；“四片”，是指D发展协调区的四个工业园区，其中某某某、均安各两个，分别位于东西两侧。
3.2.2某某某区“十二五”发展规划
《F市某某某区D发展协调区总体规划（2005年－2010年）》将某某某镇与均安镇进行了统一的发展规划，D发展协调区是由某某某、均安两个独立的、平级的建制镇组成的，利用某某某、均安镇经济发展后劲大、土地储备丰富的优势，以D发展协调区为平台，协调两地经济发展，将为某某某经济发展新增一个强有力的支点。
在某某某D发展协调区总体规划的远景规划中，明确提出了积极参与珠三角地区经济合作：
随着广珠西线高速、珠某某某高速、某某某东新高速、广明高速、广珠城际轨道交通等交通设施的建设和完善，将会大大缩短某某某以及某某某D发展协调区与珠三角其他城市的时间“距离”，通过系统的规划，将进一步促进D发展协调区积极参与珠三角地区的经济合作，加强与外界的经济社会交流。
引导D发展协调区接受广佛都市圈的辐射带动：
某某某的不断南拓、某某某南沙深水港的发展与建设，一方面要依赖周边地区特别是某某某的产业支持，同时也辐射带动周边地区的经济发展。
D发展协调区作为广佛都市圈核心区与粤西地区的连接点，将发挥对珠三角西部地区的辐射带动作用，使其成为某某某区甚至F市在珠三角核心区的重要发展空间。
优化某某某城市化进程：
顺番公路、F横九路、F纵四路、F纵五路、高富路、均荷路以及高赞大桥、新涌新桥、甘竹滩大桥、江顺大桥等重点交通设施的开工建设，某某某、均安两镇的发展环境进一步改善，优势明显，这将便于与某某某中心城区形成互补、互动，为某某某中心城区产业结构调整与优化提供便捷的承接空间和载体，进一步做大做强某某某的城市主体，从而对完善某某某城市建设的地域格局、优化某某某的城市化进程产生重大的促进作用。
《某某某区国民经济与社会发展“十二五”规划纲要》中，明确提出提升交通机械和汽配产业。
扩大交通运输设备核心部件和配件的生产规模，提升五金配件对交通运输设备的配套能力。
作为某某某汽配产业，相应的汽车配件产业的发展潜作为相应的产业发展的重点支撑。
《某某某区现代服务业“十二五”规划》中，明确提出了合理布局现代物流园，推动“一中心三片区”的产业发展，其中中南部片区包括勒流、某某某和均安，重点发展生态型物流产业。
在现代服务业发展的路径选择上，提出了打造三大服务业发展主体功能片区，其中东部都市型服务业发展片区包括大良、容桂、伦教以及勒流和某某某F一环南延线以东区域，商务服务和，以发展行政服务、社区服务、商业服务、高等教育、总部经济和高端服务业为主，尤其是沿广珠城际轨道站点，打造服务业集聚区、商务区和高端零售业集聚区。
中南部生态服务发展片区，包括勒流和某某某F一环南延线以西地区及均安，属健康休闲体验片区，以休闲度假和美食旅游等生活服务业为主。
在“十二五”期间重点建设项目安排上，在某某某镇建设布局某某某新港码头项目，建筑占地18.4万平方米，建设4个超过3000吨级通用泊位，设计年通过能力为件杂货160万吨，集装箱9.6万TEU。
同时拟建设某某某新港货运仓储物流中心，项目面积约1200亩，依托某某某新港码头为核心，建设港口码头作业区、货运仓储区、物流作业区、加工作业区、B型国家物流保税区、综合联检区等，预计建成后年吞吐货物可达28万TEU和500万吨件杂货。
拟建的“某某某汽车汽配城”符合某某某区国民经济与社会发展及现代服务业发展的总体规划要求。
因此，该项目的成功建成和运营，必将促进某某某区“一中心三片区”产业格局的形成，带来某某某区经济的整体繁荣。
3.3项目选址条件分析
3.3.1汽车展销中心及汽车后市服务选址的条件
适宜的区位。
城市的地理区位及其在区域经济发展中的地位，能够保证快捷地吸引最大多数的目标消费群体。
良好的交通条件。
交通条件对于大市场是必不可少的，汽车交易市场必须具有便利的可达性。
区域经济发展水平。
一方面是提供大市场发展的经济基础和消费基础，另一方面是具有优势区域经济地位的城市，具有强大的辐射能力和集聚能力
3.3.2汽车后市服务及汽车文化-休闲-体验选址的因素
适宜的区位及其客源市场。
一般来讲，主题园区应选址在经济发达、流动人口多的大城市和特大城市，以保证有良好的客源市场（一级、二级、三级客源市场）。
良好的交通条件和可进入性。
一方面是指主题园区所在城市的对外交通，另一方面也包括该城市内部交通是否便利。
区域经济发展水平影响游客的消费能力。
一方面主题园区是一种高投资的旅游项目，经济比较发达的地区才具备大规模的投资能力。
否则要搞引进外资，或政府行为将有限的财政收入集中起来搞投资。
城市旅游感知形象影响大、中尺度（即二级和三级客源市场）旅游者的决策行为。
城市旅游形象是指城市旅游者在游览城市的过程中通过对城市环境形体（硬件）的观赏和市民素质、民俗民风、服务态度等（软件）的体验所产生的城市总体印象。
城市旅游形象是一个综合概念，它反映的是整个城市作为旅游产品的特色和综合质量等级。
一般来讲，每一个城市对旅游者都有一个趋于一致的旅游感知形象，这种感知形象是城市在其形成和发展过程中，通过人类行为和自然相互作用所形成的与城市自身职能和性质相关的城市外部形象和内在特征相统一的独特的风格。
空间集聚与竞争带来的正负影响。
所谓空间聚集是指多一个主题园区在同一个城市或地区的集聚。
一方面可以增加该地区的总体吸引力，但另一方面也产生了空间的竞争而使游客分流。
一般来讲，知名度大、地位高、特
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