银行个人信贷业务担保管理操作规程模版.docx

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银行个人信贷业务担保管理操作规程模版

银行个人信贷业务担保管理操作规程

第1章总则

第一条为规范和加强银行（以下简称银行）个人信贷业务担保和押品管理，控制和降低信贷风险，促进业务有效发展，根据国家有关法律法规、《银行信贷业务担保管理办法》、《银行押品管理办法》、《银行个人信贷业务管理办法》等规章制度，制定本操作规程。

第二条用信人在银行办理个人信贷业务应当提供担保，符合信用贷款条件（含阶段性信用贷款）的除外。

第三条担保的范围包括个人信贷业务的本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现债权与担保权的费用、以及双方约定的其他费用。

第四条个人信贷业务担保方式包括保证、抵押和质押。

前述担保方式既可以单独使用，也可以组合使用。

银行原则上只接受连带责任保证担保。

且只采用保证担保单一担保方式的（不包括阶段性保证担保和追加保证担保），仅适用于中短期贷款，保证担保贷款的期限原则上最长不超过3年。

第五条个人信贷业务的担保遵循合法性、充分性和可实现性原则。

第六条本操作规程适用于银行境内自营个人信贷业务（不含三农特色业务）。

总行单项个人信贷业务品种管理办法对特定个人信贷业务担保管理有特别规定的，从其规定。

第二章保证担保

第1节保证人条件

第七条个人信贷业务可由具有相应民事行为能力和代偿能力的自然人、法人、其他组织提供保证担保，助业贷款还可由商户组成的联合担保体（下称“联保体”）成员相互之间提供保证担保。

第八条自然人为保证人的，应同时具备以下条件：

（一）具有完全民事行为能力，拥有中华人民共和国国籍；

（二）在境内有固定住所；

（三）有合法、充足的收入或资产，具有代偿意愿及代偿能力，愿意接受银行信贷监督；

（四）保证人年龄加保证担保贷款期限不得超过65岁，抵质押物足值基础上追加的保证人不受年龄限制；

（五）对自然人为保证人的，其信用评分同时满足零售评级制度和单项产品制度规定的评分准入标准；

（六）经查询人民银行金融信用信息基础数据库（原征信管理系统），保证人信用记录良好；

（七）遵纪守法，无刑事犯罪记录（过失犯罪除外）；

（八）无嗜赌、吸毒等不良行为。

第九条采用商户联保方式的，应同时具备以下条件：

（一）联保体应由自然人自愿组成，我行各级机构不得强制借款人或保证人组建联保体。

（二）所有联保体成员及其配偶均无不良信用记录，无黄、赌、毒等不良嗜好。

（三）同一自然人只能加入一个联保体。

（四）联保体各成员家庭均应拥有一定数额的净资产。

（五）所有联保体成员之间不得为关系人，关系人是指：

１.配偶、三代以内直系亲属关系和二代以内旁系亲属关系；

２.主要收入来源于同一企业的股东关系、交叉持股关系或控股关系；

３.名下企业存在相互直接、间接拥有或控制关系，同被第三者直接、间接拥有或控制；

４.存在商业纠纷或长期拖欠款等影响相互履行担保义务的情况；

５.其他关联关系，导致财产收入来源相同或经营风险无法分散的。

（六）联保体成员（自然人）应有一定的从业经验。

（七）联保体成员同意为联保体中的任一成员在我行发生的贷款业务提供连带责任担保。

联保责任一经确立，借款人、保证人责任共担。

（八）联保体成员间除互相承担连带保证责任外，必须缴存占贷款金额一定比例的保证金，作为申请联保业务的担保。

（九）联保体成员及其所控制企业增加新的负债或为联保体成员以外的个人、企业提供担保的，须取得联保体全体成员和贷款行书面同意。

（十）联保体项下所有贷款全部清偿前，所有成员不得退出联保体。

联保体如需解散，联保体成员应偿还联保项下全部贷款本息及债务，并经贷款行审核同意后，方可解散。

第十条法人为保证人的，应同时具备以下条件：

（一）依法成立，合法经营，符合国家产业政策和银行信贷政策；

（二）有代偿意愿和代偿能力，愿意接受银行的信贷监督；

（三）信用等级在A级（含）以上，其中为一手楼提供阶段性担保的开发商免评级，单项品种有规定的从其规定；

（四）原则上应缴纳不低于贷款余额一定比例的保证金，单项品种有规定的从其规定。

第十一条信用担保机构为保证人的，应同时具备以下条件：

（一）持有合法有效的经营许可证、法人营业执照等证件。

（二）公司经营合法合规，诚实守信，未发生过金融欺诈、恶意拖延履行赔付责任的行为，无吸收存款、发放贷款、受托发放贷款、受托投资、非法集资等违法违规行为。

（三）符合监管部门和银行关于集中度管理、投资管理、资产流动性管理、对外担保责任余额上限管理、关联担保禁止管理、客户保证金收取和管理等相关要求，不存在截留挪用客户担保贷款情况。

（四）公司治理结构完善，财务制度和业务管理制度健全，经营管理规范，符合监管要求。

（五）高管人员符合政府规定的任职要求。

（六）能按约定向银行报送财务报表及其他相关情况，自愿接受并配合银行的监督检查。

（七）担保公司实缴货币资本不低于3000万元，仅为个人信贷业务提供担保的担保公司实缴货币资本不低于1000万元。

与银行合作范围跨一级分行的担保公司实缴货币资本不低于1亿元。

（八）担保公司在银行的信用等级在BBB级（含）以上。

仅为个人消费类信贷业务提供担保、仅为个人信贷业务提供追加担保的担保公司在银行的信用等级在BBB-（含）以上。

（九）担保公司原则上应按不少于担保余额的15%在银行存入保证金。

实缴货币资本在1亿元（含）以上且与银行合作时间在3年（含）以上、合作情况良好的担保公司保证金比例不低于10%。

个人消费类信贷业务的保证金比例不低于5%。

（十）具备协助贷款行进行贷前调查及贷后催收、不良处置等的条件与能力；

（十一）信用担保机构与我行建立合作关系由有权审批行信贷管理部门进行资格准入审批。

第十二条不得接受下列情形的保证担保：

（一）借款人家庭成员（父母、配偶、子女）提供的保证担保（抵质押物足值基础上追加的保证担保除外）；

（二）境内法人、其他组织和自然人跨一级分行区域提供的保证担保，但属于以下情况的除外：

１.保证人为中央企业、总行授权书中确定的优势行业重点客户、总行统一推荐的可直接认定为AAA级以上信用等级的法人客户；

２.总行级房地产核心或优质客户、全国百强房地产企业；

３.全国性商业银行；

４.信用记录良好的我行正式签约私人银行客户；

５.其他跨一级分行区域的保证担保业务，需经一级分行审批同意。

对是否跨一级分行按以下标准界定：

法人客户及其他组织以注册地为标准认定是否跨一级分行，自然人客户以户籍所在地或连续2年（含）以上纳税证明或社保证明所在地为标准认定是否跨一级分行。

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体提供的保证担保；

（四）未经法人书面授权或超出授权范围的法人分支机构提供的保证担保；

（五）保证人存在逃废银行债务行为，或曾担任有逃废债务行为的公司的法定代表人、董事或高级管理人员，且对公司逃废债行为负有直接责任的；

（六）国家机关提供的保证担保，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外；

（七）法律法规禁止的其他情形。

第2节保证人应提交的资料

第十三条保证人为自然人的，应提交以下资料：

（一）保证人有效身份证件；

（二）保证人固定居所证明；

（三）保证人财产或收入证明；

（四）保证人同意提供担保的书面资料；

（五）个人信用评分资料（免评分的除外）；

（六）个人助业贷款采取商户联保体方式的，还包括经营证明、联保体协议、成员名单；

（七）银行认为需提交的其他资料。

第十四条保证人为法人的，应提交以下资料：

（一）经年检的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、公司章程等资料。

（二）法定代表人身份证明及签字样本，法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本。

（三）保证人有权决策机构出具的同意担保的合法有效的文件或证明；企业法人的分支机构提供保证的，必须提供包含授权保证范围的法人书面授权。

（四）近两年财务报表，成立不足两年的保证人，提交自成立以来的财务报表与近期财务报告。

（五）或有负债清单及情况说明。

（六）单项品种规定需提交的其他资料。

（七）经审批准入的合作开发商、汽车经销商、信用担保机构、市场方等，办理合作项下单笔个人贷款时，不需再次提供上述资料。

第3节保证额度核定

第十五条自然人

（一）根据年税后收入确定保证担保额度公式。

保证担保额度=N×（年税后收入-年债务性支出-年生活保障支出）-已为他人提供的各类担保余额。

1.工薪供职类自然人。

年税后收入是指其缴纳所得税后的收入，年债务性支出为消费类贷款支出。

N为担保放大倍数，仅由自然人提供保证担保的，N一般为3，最高不超过5；符合优质客户条件和为个人购房贷款等阶段性保证担保的N一般为5-7，最高不超过10；优质客户条件由一级分行根据当地客户和市场竞争情况进行确定。

2.以经营收入为主的个私业主、商户和其他自然人。

年税后收入是指其年税后净利润，年税后净利润=年经营收入×税后净利润率，年债务性支出为消费类贷款支出。

N为担保放大倍数，年经营收入根据一年的收入确定的，N不大于3；年经营收入根据近三年的平均收入确定的，N不大于5；需要突破的由一级分行进行审批。

3.商户联保体保证担保额度为单个商户保证担保额度之和。

（二）根据净资产确定保证担保额度公式。

保证担保额度=净资产-已为他人提供的各类担保余额。

上述两个公式可根据自然人情况、所需提供担保额度等进行选用。

第十六条法人

保证担保额度=N×有效担保净资产-已为他人提供的各类担保余额。

（一）N为保证人信用等级调整系数，仅由法人提供保证担保的，保证人信用等级为AAA级以上的N为2，AA+级、AA级的N为1.5，A+级以下的N为1。

经销商为汽车贷款提供保证担保按其单项办法执行。

（二）有效担保净资产=所有者权益-无形资产（建设用地使用权除外）-待摊费用-待处理资产损失-递延资产-合理预计的可能会形成损失但未反映在资产负债表的或有负债。

（三）开发商为其开发的楼盘提供阶段性保证担保的，无需核定担保额度。

（四）法律法规或企业章程（合伙协议）对保证人对外担保总额有最高额限定，且该限额小于上述规定的，按其规定执行。

第十七条信用担保机构

担保业务合作额度上限根据以下公式计算后，按孰低原则确定。

公式一：

合作额度（即保证担保额度）上限=N*（所有者权益－对外股权投资－合理预计的可能会形成损失但未反映在资产负债表的或有负债）－已为他人提供的各类担保余额。

公式二：

合作额度（即保证担保额度）上限=N*资产中高安全性和高流动性金融资产余额-已为他人提供的各类担保余额。

高安全性和高流动性金融资产主要指现金及国债、金融债券、大型企业债务融资工具等信用等级较高的固定收益类金融产品。

N为担保放大倍数，仅为个人消费类信贷业务提供担保、仅为个人信贷业务提供追加担保的担保公司N值最高不超过10，其他情况N的取值见下表。

担保放大倍数N取值表

实缴货币资本信用等级

1亿元及以上

3000万元（含）至1亿元

3000万元以下

AA-及以上

8＜N≤10

6＜N≤8

4＜N≤6

A-至A+

5＜N≤8

4＜N≤6

3＜N≤4

BBB-至BBB+

N≤5

N≤4

N≤3

银行根据担保公司的资金实力、管理水平、诚信程度、与银行合作情况、业务风险程度以及区域信用环境等因素，在按上述公式计算的合作额度上限内，核定担保公司与银行的担保合作额度。

第3章抵押担保

第1节抵押物条件

第十八条抵押人合法取得、有权处分且易于变现的下列财产可以抵押：

（一）居住用房产，指在住宅建设用地上兴建的，用途为居住的房产；或非住宅建设用地上兴建的，用途为居住，且产权70年的房产。

包括商品住房、自建住房、经济适用住房等。

（二）商用房产，包括商业用房、办公用房、工业用房以及其他商用房产。

商业用房指用于商业经营用途的房产，包括临街商铺、住宅底商、大型整体商业物业（如商场、宾馆、酒店等）；办公用房指办公用途的房产；工业用房指用于企业生产、存储等用途的房产，包括厂房、仓库等。

（三）车（库）位，指能够办理独立产权证明的车（库）位（对于不能办理独立产权证明，但可在住房或商用房的房地产权利证书中做明确记载且能随房产转让的车（库）位，可视为房产的一部分，将其价值合并到房产价值中一并计算）。

（四）国有建设用地使用权。

（五）运输工具，车辆等。

（六）存货，包括原辅材料、半成品、产成品等。

（七）单项品种有规定的其他财产。

（八）经总行有权部门批准的其他财产。

第十九条居住用房作为抵押物应符合以下条件：

（一）已办妥房产证的。

1.权属清晰，易变现，依法可以转让；

2.存在有效处置抵押物的市场且可得到合理的市场价格。

（二）未办妥房产证的（仅限于一手房按揭贷款）。

1.取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、销（预）售许可证及其他合法性手续文件。

2.具备办理抵押预告登记条件的地区，原则上应办妥抵押预告登记；在不具备办理抵押预告登记条件的地区，需办妥阶段性担保和房屋买卖合同登记备案，且确保房产建成后可办理正式抵押登记。

第二十条房产抵押原则上应将房屋所有权和土地使用权一并办理抵押登记，但个人住房按揭贷款和个人商用房按揭贷款在不具备办理“双证抵押”的情况下，可对房产实行“单证抵押”（即对两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的抵押房产，仅办理房屋所有权抵押登记，不办理土地使用权抵押登记，下同）。

除个人住房按揭贷款和个人商用房按揭贷款之外的其他个人信贷业务，“单证抵押”按以下政策执行：

（一）对于因当地国土资源管理部门不办理土地分割发证或不对分割土地证办理抵押登记，导致无法办理个人土地使用权抵押登记的，在确保单证房屋能够正常交易、过户、处置变现且“单证抵押”风险可控的前提下，可以实行“单证抵押”。

（二）具备办理个人土地使用权抵押登记条件，但存在个人分割土地证办理困难、土地使用权抵押费用高、时间长等严重影响我行个贷竞争力的地区，可参考当地主流同业做法，在确保单证房屋能够正常交易、过户、处置变现且“单证抵押”风险可控的前提下，实行“单证抵押”。

（三）独栋建筑整体抵押的信贷业务需办理房屋所有权及土地使用权证双证抵押。

（四）国有划拨土地上建设的经济适用住房、房改房，对于可自由交易流转，没有限售期限制，且交易、过户费用与商品房相同，无需补交土地出让金等费用的，可参照上述第

（一）、

（二）条执行。

对于有限售期，在一定年限内不得自由交易流转的经济适用住房、房改房，如交易、过户费用与商品房相同，无需补交土地出让金等费用的，在限售期到期后可参照上述第

（一）、

（二）条执行。

（五）采取“单证抵押”方式办理个人信贷业务，应采取以下措施防范风险：

1.充分考虑单证对房产价值的影响程度，适当降低抵押率。

2.对于已取得分割土地使用权证的，如具备条件，可要求抵押人将原件交由我行保管。

3.具备条件的地区，在发放贷款前应向国土资源管理部门核实抵押房屋所对应的土地权属状况，确认该土地使用权未被抵押、未欠缴土地出让金，不存在被采取查封等司法、行政强制措施的情形。

4.应与借款人、抵押人签订《房产（单证）抵押补充协议》。

（六）“单证抵押”政策由一级分行制定并向总行备案。

一级分行应对辖内房地产行政主管部门的政策执行情况进行调研，根据辖内各区域的实际情况，按照上述规定，在风险可控的前提下，由一级分行住房金融与个人信贷部门（个人金融部）会签信贷、内控、法规、风险等部门，分地区、分品种确定辖内“单证抵押”政策。

撰写备案报告并填制《非按揭个贷业务“单证抵押”政策备案表》（见附件2），报告总行（住房金融与个人信贷部）。

备案报告应包括辖内各区域无法办理双证抵押登记的原因、主流同业的抵押政策以及我行“单证抵押”执行政策。

（七）加强贷后管理。

执行“单证抵押”的地区应加强贷后管理，具体做好以下工作：

1.“单证抵押”政策实施后，一级分行应密切关注辖内“单证抵押”地区分割土地证抵押政策及同业“单证抵押”政策的变化情况，定期对“单证抵押”的执行情况和风险情况进行评估，根据评估结果调整辖内“单证抵押”政策。

2.严格执行停复牌制度。

对于辖内分支行因执行“单证抵押”而导致个贷不良率超过2%的，应按照停复牌制度给予整顿和停牌，一级分行要及时调整政策，并向总行汇报。

第二十一条商用房地产作为抵押物除应符合第十九条所列条件外，还应满足以下条件：

（一）商业用房、办公用房原则上要求位于交易活跃的区域，且商业氛围或办公氛围成熟；

（二）工业用房中的通用厂房作为抵押物，应满足按照国家有关标准及行业要求进行统一设计和建设，厂房为砖混结构、预制结构或钢架结构，配套齐全、企业可直接入驻，并由企业用于自主生产经营（或出租）的通用厂房，土地性质为国有出让。

（三）已进行物理分割并能够办理独立的房屋所有权证，可独立经营、办公、生产或出租；

第二十二条以国有建设用地使用权抵押的应符合以下条件：

（一）以出让方式取得的，需缴清全部地价款、取得合法土地使用权证书，同时将土地上的建筑物一并抵押；

（二）建设用地所处位置应在城市规划区域、经济开发区或工业园区内；

（三）以划拨方式取得的建设用地使用权不得单独抵押。

第二十三条以车辆抵押的，需能够在经办行所在地的车辆管理部门办理牌照及抵押登记手续。

第二十四条银行应优先选择权属关系清晰、价值相对稳定、变现能力较强、且银行为第一（或并列第一）顺位受偿人的押品。

置换他行贷款或办理非交易转按、交易转按个人信贷业务的，在当地登记部门允许办理第二顺位抵押登记的情况下，可以接受银行暂时作为第二顺位受偿人的押品，但应及时办妥相关手续，成为第一（或并列第一）顺位受偿人。

对特优客户按相关规定办理。

第二十五条采取抵押担保的，厂房和车辆必须购买财产保险，其他押品原则上要求购买保险，单项品种另有规定的从其规定。

保险期限原则上不得短于贷款期限，如保险期限短于贷款期限的，要与借款人约定相应的续保事项。

在保险期限内，如发生保险责任范围以外的损毁，借款人应及时通知贷款行，并提供其他担保，否则贷款行有权提前收回贷款。

贷款期限内，借款人不得以任何理由停保、退保。

贷款人为保险单注明的被保险人或保险赔偿的第一受益人，保险单不得有任何有损贷款人权益的限制性条款。

贷款全部本息清偿前，保险单正本由贷款人保管。

第二十六条以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期不得超过土地使用权证或土地使用权出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。

第二十七条不得接受下列财产抵押：

（一）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（二）依法被查封、扣押、监管的财产；

（三）未按合同约定开发或超过2年未动工开发的以出让方式取得的建设用地使用权；

（四）产权式物业（指开发商将整体物业分割成独立产权出售给投资者，投资者只拥有物业的所有权，而以固定回报让渡使用权或经营权，将物业委托开发商或品牌经营商统一经营，按约定获得租金收益的物业形式，包括开发商承诺提前返租金以减少首付款的物业形式）；

（五）简易结构通用厂房；

（六）未经共有人同意抵押的共有财产；

（七）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

第2节抵押人应提交的材料

第二十八条抵押人为自然人的，应提交下列材料：

（一）抵押人的有效身份证件；

（二）抵押人同意提供抵押担保的书面文件；

（三）抵押物的权属证明；

（四）记载抵押物的名称、类型、数量、质量、性状、所在地以及是否已设定抵押等内容的抵押物书面说明；

（五）银行认为需要提交的其他材料。

第二十九条抵押人为法人或其他组织的，除比照第十四条

（一）、

（二）、（三）项的规定提交材料外，还应提交下列材料：

（一）抵押物的权属证明；

（二）记载抵押物的名称、类型、数量、质量、性状、所在地以及是否已设定抵押等内容的抵押物书面说明；

（三）银行认为需要提交的其他材料。

第三十条以共有财产抵押的，应取得全部共有人的有效身份证件及复印件，并要求其在申请书、抵押合同、抵押清单等合同文本的抵押人位置签字。

第三十一条以出租的财产抵押的，还应取得抵押人与承租人签订的租赁合同和《承租人出租人承诺书》（见附件3）；

银行认为必要时，应要求抵押人提供同意以出租所得提前清偿所担保债权、向商定第三方提存或者以保证金、存单等形式追加担保的书面承诺。

第3节抵押物价值及抵押率确定

第三十二条抵押设定前应对抵押物价值进行评估。

符合以下条件的，可采取直接认定的方式确认评估价值：

在办理一手房按揭业务时，对经我行准入的一手住房或商用房按揭楼盘，客户经理调查认定单套房产价格合理的，直接以合同售价确认抵押物评估价值。

在办理一手车辆贷款业务时，对经我行准入的汽车经销商销售的车辆，客户经理调查认定销售价格合理的，直接以合同售价确认抵押物评估价值。

申请贷款额度在抵押物价值50%以内的住房，一手住房以房产的契税完税价格作为抵押物评估价值；二手住房以交易双方成交价格、契税完税价格之中的低者作为抵押物评估价值。

办理住房贷款或商业物业抵押贷款以归还因购置物业而产生银行负债的住房、商业用房、办公用房，直接以他行借款合同中的房屋价值确认评估价值。

第三十三条评估可采用内部评估或外部评估。

采用外部评估的，应要求评估机构提供外部评估报告。

采用内部评估的，应撰写内部评估报告（制度规定可不撰写的除外）。

第三十四条抵押物担保额度=抵押物价值*抵押率-已担保的金额。

第三十五条采用外部评估方式的，由相关部门按照《银行资产评估机构管理办法》的有关规定选用和管理评估机构。

对评估机构实行动态管理，对由其评估的抵押物所引发的贷款不良率较高的，应向其准入部门报告，并做出相应处理。

第三十六条各级行应综合考虑用信人的资信状况、偿债能力，信贷业务风险度，抵押物状况等因素，逐笔确定抵押率。

按揭类资产（包括居住用房产、商用房产等）根据人民银行、银监会相关政策和单项产品制度办法确定抵押率，其他资产遵循以下规定：

（一）商品住房，最高抵押率不超过70%，其中别墅最高抵押率不超过60%；

（二）商业用房、办公用房，最高抵押率不超过60%；

（三）自建住房、经济适用住房，最高抵押率不超过50%，其中经济适用住房办理一手住房按揭贷款的，最高抵押率可按单项办法规定执行；

（四）通用厂房、国有建设用地使用权，最高抵押率不超过50%；

（五）车（库）位最高抵押率不超过50%；

（六）以房产为抵押物的，房龄超过20年的，应在充分考虑现实和历史文物价值、建筑质量和工艺、保管等情况的基础上适当降低抵押率，原则上房龄每增加5年其最高抵押率在上述基础上降低10%；

（七）单项品种有规定的从其规定；

（八）不在上述范围的其他可抵押财产，按总行押品管理办法相关规定执行；

（九）对单笔信贷业务或单个客户信贷业务，经一级分行有权审批人审批同意，上述抵押率可上浮最高不超过10个百分点，但抵押率最高不可超过70%。

第三十七条评估流程按押品管理办法相关规定执行。

第4章质押担保

第1节质物条件

第三十八条出质人有权处分的下列动产或权利可以出质：

（一）整存整取、存本取息、大额可转让存单（记名）等个人人民币定期储蓄存单、外币定期储蓄存单、个人定期子账户、凭证式国债、储蓄国债（电子式）；

（二）个人人寿保险单；

（三）贵金属，包括实物黄金或记账黄金等；

（四）我行发售的个人理财产品；

（五）境内公开上市的可流通股票（含限售流通股）；

（六）商业汇票、债券、仓单、提单、应收账款、可以转让的基金份额、股权、信托产品、可以转让的知识产权中的财产