某某生态创意农园项目投资计划书.docx

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某某生态创意农园项目投资计划书

内部*绝密

项目咨询

一、项目建设的背景与必要性

（一）项目建设背景

1、生态农业旅游——全球性的“朝阳产业”

生态农业旅游是一种新型农业生产经营形式,也是一种新型旅游活动项目,是在发展农业生产的基础上有机地附加了生态旅游观光功能的交叉性产业,是当今旅游新需求的必然产物。

他是把农业、生态和旅游业结合起来，利用田园景观、农业生产活动、农村生态环境和农业生态经营模式，吸引游客前来进行观赏、品尝、习作、体验、健身、科学考察、环保教育、度假、购物等旅游活动。

这种旅游形式对城市居民为主体的游客群产生特殊的吸引力。

因而，生态农业旅游在许多城市化率高的发达国家得到了迅速的发展，特别是欧美、日本、澳大利亚等国家，被认为是全球性的“朝阳产业”。

2、我国生态农业旅游——已成为现代旅游业的新增长点之一

我国的生态农业旅游自古有之，古代文人墨客的郊区旅游和田园休闲活动就属于其中，但是现代生态农业旅游在我国起步较晚，20世纪80年代后期深圳首先开办的荔枝节可作为我国生态农业旅游开端，此后我国生态农业旅游蓬勃发展，1998年国家旅游局推出的“华夏城乡游”主题旅游，以“住农家店，吃农家饭，干农家活，看农家景，享农家乐”为口号，把生态农业旅游推到了一个新的顶点。

　　近几年来，我国的生态农业旅游已经兴起，走向保护区、亲近大自然为主题的生态旅游，越来越成为人们的爱好。

这表明，开辟生态农业旅游已成为现代旅游业的新增长点之一。

多年来，北京市民到郊区旅游达上千万人次。

上海市民去郊区农村旅游的比重不断上升，如浦东新桥现代农业开发区，近几年已成为城市居民在繁忙工作之余，寻找轻松、增长见识的周末旅游好去处。

3、我国农业生态园模式

农业生态园也称农业休闲园，是指利用田园景观、自然生态及环境资源，结合农林渔牧生产、农业经营活动、农村文化及家庭生活，提供国民休闲，增进国民对农业及农村的体验为目的的农业经营；是集旅游功能、农业增效功能、绿化、美化和改善环境功能于一体的新型产业园。

我国农业生态园发展现状可概括为四个类型：

一是生态农业示范园。

采用多种生态农业模式进行布局，目的是通过生态学原理，在规划区域内建立起一个能合理利用自然资源、保持生态稳定和持续高效的农业生态系统，提高农业生产力，获得更多的粮食和其他农副产品，实现可持续的生态农业，并对边缘地区的农业结构调整和产业化发展进行示范，体现生态农业特色。

二是观光农业旅游园。

紧紧围绕农业生产，充分利用田园景观、当地的民族风情和乡土文化，在体现自然生态美的基础上，运用美学和园艺核心技术，开发具有特色的农副产品及旅游产品，以供游客进行观光、游览、品尝、购物、参与农作、休闲、度假等多项活动，形成具有特色的“观光农业旅游园”。

三是绿色食品生产园。

以无公窖、生态栽培模式生产无公窖或绿色农产品，以无公有机栽培模式采用洁净生产方式生产有机农产品，并注意将有机农产品向有机食品转化,形成品牌。

四是科普教育和农业科技示范园。

既有粮油作物优质高产、名特优新果品生产、设施蔬菜栽培、花卉苗木种植，良种畜禽养殖、特种水产养殖、农产品加工等示范园，还有围绕产品的产业化开发而建设的科技示范园（项目式）同时应当前我国农业发展及农业结构调整的需要，把园区规划成农业技术交流中心和培训基地以及大专院校学生实习基地，有的通过在园区内建设农业博物馆、展示厅等，开展环保教育和科普教育。

4、广德县生态农业旅游——“中国生态旅游百强县”

广德县坚持“东向发展、融入长三角”的发展战略,努力打造精品旅游景区（点），在不断加快以太极洞、卢湖竹海等重点景区的开发建设的同时，积极拓展旅游开发范围，充分利用良好的生态旅游自然资源，不断加大资源整合力度，强力推进生态农业旅游产品开发。

全县已先后开发了润华生态园、博望生态农庄、余枫生态园、百杨生态旅游休闲度假园、广德金藤农业生态旅游科技示范园、建农山庄、福丰万亩银杏园等多处旅游休闲度假项目，生态观光农业旅游已初具规模。

生态农业旅游项目的开发建设，扩大了广德旅游产业规模，丰富了旅游产业内涵，提升了旅游产业品位，2008年广德县被中国旅游论坛组委会授予“中国生态旅游百强县”，为进一步打造“长三角极具活力的休闲度假胜区”奠定了良好的基础。

广德县主要生态农业园分布：

主要生态农业园项目

概况

项目定位

润华生态园

占地约9000余亩，主要种植板栗和毛竹，其中竹林2千亩，树林1千亩，用于观赏树，桃林3千亩，已被开发商承包。

将建设成为集生态景观观光、生态农业观光、农家休闲娱乐于一体的生态农业旅游区。

百杨生态园

由香港纵横航运集团投资，位于广德县西北的桃州镇白洋村和桃州镇凤凰社区，距城区仅3公里。

整个园区占地3000余亩，计划投资2.2亿元。

   目前，百杨生态园一期工程已基本完成。

园区内有银杏、朴树、榆树等珍贵高大树种；可进行品梅、垂钓、采摘水果、农耕体验、参观竹林观赏园、百杨生态展馆、盆景园等休闲活动。

正在进行会议中心、餐饮中心、养生中心、办公管理楼、旅游综合服务区、特色休闲旅游区、林木竹海景观区、生态湿地景观区、茶园观赏区的规划建设。

一个设备齐全、功能完善的全新百杨生态园将展现在大家面前。

博望生态农庄

位于苏村村，占地500多亩，种植了大量观赏花木，如红枫、桂花、樟木、银杏，毛竹等。

已被私营业主租赁，租期50年，投资逾400多万，还建有养猪场。

规划跳出景区做旅游文章，在营造大农业环境中，实现旅游产业的延伸与状大。

进一步完善旅游接待设施，将博望生态农庄打造成一个集农业生产、农业观光、农事体验、休闲度假、科普教育、乡村美食、农业特产于一体的时尚休闲农业主题乐园。

余枫生态园

占地面积465亩，游客可在园区观光、采摘、观看动物表演、走迷宫、酿酒（果酒/葡萄酒）、编织、制陶、骑射、划船、垂钓、采莲、养蚕、植物组织培养、老式农耕活动等，并且可以在湿地中泛舟于芦苇荡之间，观荷赏鸟、亲近自然。

园内的生态观光休闲项目包括：

活水公园、田园风光、农家乐、野营烧烤、湿地、设施农业、采摘果园、童趣园、大湖、餐饮，以及各类休闲康乐设施。

金藤农业示范园

位于安徽省广德县政治经济社会中心——桃州镇境内，紧邻广德经济开发区，距镇中心仅10分钟车程，整个园区面积3000亩，其中核心旅游、观光、生产区域1000亩。

整个园区规划分为循环农业观光旅游区，循环农业科技研发与生产示范区，循环农业生态保护与休闲度假区，循环农业果林与农产品加工区四大功能区。

从广德生态农业园的开发现状来看，各项目都力求将生态、旅游、农业三者的协调统一，发挥良好的整体效益，遵循集现代循环农业与生态农业开发、农产品加工和休闲旅游农业为一体的开发模式。

构成了广德较为完善的生态农业旅游系统，市场竞争激烈。

因此需要我们进一步市场细分，把握市场定位，挖掘消费人群，寻求差异化、个性化发展，着力创造适合现代旅游市场需求的旅游精品。

（二）项目建设的必要性

1、提高农业比较利益

农业是天然的弱势产业，风险大比较利益低。

但是可以通过生态农业旅游把农业的效益转化为合理的经济收入，扩大农业的经营范围，打破产业界限，使第一、三产业融合发展，从而提高综合经济效益。

2、开拓新的旅游空间和领域

通过旅游创新，满足人们日益高涨的活动空间，增加新鲜，丰富，生动的内容，并十分有利于旅游资源与生态环境的协调发展。

3、优化农业产业结构

生态农业旅游的效能受市场导向作用，具有生产多样化，经营灵活性强等特点，冲破传统农业束缚，从而带动整个产业结构的调整和优化。

4、吸纳农村剩余劳动力

生态农业旅游属于劳动密集型产业可以提供更多的就业机会，发展它需要一整套的设施、导游、交通、服务等都能安置大量剩余劳动力。

5、提高劳动者的素质

生态农业旅游对农业生产和管理提出更高的要求，通过这些高素质的人才的传播，带动都市旅游者之间的交流与学习，从而造就新一代高素质的农业人才。

6、改善生态环境

生态农业旅游是促进保护资源和生态环境均衡发展的一个新型产业平台。

二、项目现状分析

（一）项目用地分析

1、项目区位

项目所属地块为

2、项目用地现状分析

项目基地主要是山体和农田构成，

（二）项目地块建设条件分析

1、自然条件

（1）地貌特征

现状土地以山林林地为主

（2）气候

广德属北亚热带湿润气候区，年平均气温15.4℃，年均降水量1328毫米，无霜期近300天，是休闲度假的理想场所。

（3）旅游资源

广德是"中国竹子之乡、"中国板栗之乡"，被国务院列为"全国山区综合开发示范县"和"全国经济林建设示范县"，境内竹林面积75余万亩，毛竹蓄积量1.5亿株，居全省第一、全国第六，板栗面积、产量居全省前列。

国家AAAA级重点风景名胜区太极洞，是华东地区最大的天然溶洞，与"钱塘江潮、登州海市、雷州换鼓"齐称"天下四绝"，素有"桂林山水、广德石洞"并相媲美之说；始建于公元979年巍巍壮观的天寿寺塔、古朴典雅的鼓角楼、闻名遐迩的岳飞抗金遗址、灵秀甲东南的桃姑迷宫、万顷碧波的卢湖竹海及富有浓郁祠山文化的横山国家森林公园，各以其独特风姿吸引着四海宾朋、八方游客。

太极洞省级地质公园开园，金藤、百杨生态园创成国家AAA级旅游景区。

被评为全国最佳休闲旅游县、中国生态旅游经济百强县。

2009年实现旅游总收入4.73亿元。

2、广德文化：

●广德是一个移民县份，历史上大量的河南、湖北移民，又带来了“中原”和“荆楚”的文化习俗，“移民文化”呈现极大的文化包容性；

●在地域文化上，广德地处苏浙皖三省交界，“吴越”文化和“徽”文化的在这里交流融汇；

●在旅游资源上，祠山文化、太极文化和竹乡文化整合发展，展现了广德独特文化品位。

●广德除了自身深远厚实的文化沉淀以外，还拥有中国最具文化产品特征的“文房四宝”传统产地围合在四周，湖州的毛笔、歙县的徽墨、俓县的宣纸和歙州的歙砚，除了“文房四宝”，还有文房珍玩、金石印章、名家紫砂壶、文房家俬等文化用具。

3、交通条件

东临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边"两个半小时经济圈"有上海、杭州、南京、合肥等4个省会城市和16个大中发达城市，是安徽省唯一与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县份，是东进西出的桥头堡、南北经济的结合点，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。

合杭高速、宣杭铁路复线、318国道和3条省道穿境而过，交通便捷，运输发达，素有"三省通衢"之美誉。

环绕四周的有上海虹桥、杭州萧山、南京禄口、合肥骆岗等机场和上海、芜湖、南京、宁波等港口，物流畅通，经济发展条件优越，广德已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。

4、社会经济条件

广德县充分依托自身的区位优势、资源优势和体制优势，勇当宣城经济融入苏浙沪经济圈的排头兵，积极实施"工业兴县、竹业富民"发展战略，进一步推动了经济社会的持续快速健康发展。

2009年，预计全年实现生产总值90亿元、增长15%；实现财政收入9.61亿元、增长15.8%，全社会固定资产投资129.65亿元、增长46.4%；农民人均纯收入6900元、增长13.4%；完成工业投入60.4亿元，实现工业总产值205.4亿元。

万元生产总值综合能耗下降4.7%。

5、基地SWOT分析

（1）地貌特征

优势（strength）

※便捷的区位交通：

※优越的地形条件：

劣势（weakness）

※基地内固定大型电力设施：

机会（opportunity）

※旅游的巨大市场潜力：

※“长三角”无障碍旅游区的推进

威胁（threats）

※对手众多，竞争激烈：

※产品差异小，容易陷入服务同质化：

※开发投资较大：

三、项目发展定位及主题理念

1、定位前思考

（1）创意农业：

创意农业是指利用农村的生产、生活、生态资源，发挥创意、创新构思，研发设计出具有独特性的创意农产品或活动，以提升现代农业的价值与产值，创造出新的、优质的农产品和农村消费市场与旅游市场。

创意农业是现代农业发展的新趋势，是都市型现代农业的重要组成部分。

●创意农业具有较强融合性、渗透性，是技术、经济和文化等相互交融的产物；

●创意农业具有较高文化品位，呈现出智能化、特色化、个性化、艺术化的特点。

●创意农业具有较高附加值，有利于全面提高产品性能、劳动生产率和资源利用率。

●创意农业具有一定规模。

创意设计占据主导地位，处于产业价值链的高端，但目的是对周边农民就业和农村繁荣发展起到重要的带动作用。

（2）文化体验：

文化是旅游的灵魂，旅游是文化的载体。

旅游是一种经济活动，更是一种文化活动。

●文化需求是旅游的根本动因，旅游过程实际上是文化的体验和享受。

●文化资源是旅游的核心资源，旅游的潜力很大程度上取决于文化的魅力和吸引力。

●文化环境是旅游的基础条件，旅游品质的提升需要文明素养的支撑和保障。

●文化交流是旅游的重要功能，旅游的发展必然促进不同文明、不同文化的沟通和交流。

2、定位策略：

1）充分把握生态农业旅游未来发展大势，走“生态农业+X”的开发之路；

从战略上把握趋势，跳出传统生态农业园的行业壁垒寻找蓝海，通过生态农业与其他资源的嫁接以达成1＋1＞2的效果，必将是生态农业园发展的大趋势。

2）通过文化主题的整合及农业体验的创新，把生态农业园的特色做足；

    生态农业体验本身是最核心、最重要的部分，尤其对于新建的生态农业园来说，只有把生态农业体验的特色做足，才能够与“X”（其他特色休闲产业）共同构建强大的市场竞争力。

其重点包括以下两个方面：

    其一，文化主题的整合。

生态农业园竞争的关键是文化的竞争，深入挖掘当地最具特色的文化，并与生态农业观光、休闲等概念充分整合，形成独具特色与感召力的文化主题，继而通过生态农业体验将文化主题充分演绎，是温泉度假村生态农业园创造特色的关键手段。

其二，创意农业体验。

农业体验是生态农业园最根本的落脚点，结合创意农业体验模式，充分演绎文化主题，注重与周边环境的完美结合甚至要优化提升乃至创造一个优美独特的环境，实现持续创新。

3）以农业体验带动特色休闲产业发展，实现生态农业园综合开发价值最大化；

在“生态农业+X”的结构中，这个“X”是一个变量，就是指特色休闲产业。

温泉度假村要真正实现综合开发价值的整体突破，必须充分发挥温泉的休闲产业整合效应，在“X”上形成突破。

我们认为，“X”的选择应着重考虑三个因素：

第一，是否有市场足以支撑合理的建设投资；第二，是否能够与生态农业形成优势互补实现综合收益突破；第三，是否能够整合利用生态农业园的场地资源。

4）把景区化打造理念引入生态农业园的开发，提升生态农业园整体品质；

把景区化打造的理念引入生态农业园的开发，完善各项建设、提高各项服务，为旅游者创造更好的生态农业体验，必将极大地提升生态农业园的整体品质。

5）以高水准的策划规划设计指导开发，是实现开发模式创新的关键战略。

    由于投资较大、风险较大，生态农业园的开发，更应注重在开发建设之前做好项目策划规划设计工作，应高端关注两个方面：

    其一，策划规划设计要符合生态农业项目自身经营的特点，要站在经营的角度来考虑策划规划设计问题，才能够确保未来经营的成功。

其二，策划规划设计要对旅游休闲产业特别是生态农业与休闲产业的互动关系有深度研究，才能够超越“就农业做农业”的层面，通过“生态农业+X”实现质的腾飞。

3、定位原则：

1）着力展示本项目大型复合旅游项目的综合实力

2）与广德旅游市场发展的趋势相吻合，形成对广德旅游的有力补充

3）要跳出简单模仿的圈子，寻求差异化、个性化发展。

4）市场细分，把握市场定位，挖掘消费人群。

4、项目定位：

1）市场产品定位：

通过规划及实施，使生态农业园成为：

生态农业+创意农业+文化体验

集生态农业旅游、文化体验、休闲度假、生态农业示范、生态产品生产于一体，具有高水平的经济效益、生态效益和社会效益的综合园区。

2）客群定位：

●核心客源市场：

重点本地客源（当地消费者）以及皖、浙、苏地区其他城市的游客。

●基本客源市场：

拓展“长三角”及邻省客源市场，拓展商务、会议、休闲度假市场。

●机会客源市场：

吸引国内其他地区客源市场和全国范围内的休闲旅游、商务、度假市场，虽然客源市场规模小、波动大，但仍具一定的发展潜力。

3）形象定位

广德生态创意农园

（长三角生态农业创意文化体验基地）

四、总体规划布局

1、总体布局

广德生态创意农园是集生态农业旅游、文化体验、休闲度假、生态农业示范、生态产品生产于一体，具有高水平的经济效益、生态效益和社会效益的综合园区。

本园将推出五大生态产品：

1、生态农业休闲：

●生态观光（生态景观观光、生态农业观光、生态技术观光）；

●农业休闲度假（生态农业旅舍，配套生态保健、生态疗养等）；

●生态餐饮（全部提供绿色食品，瓜果可以自我採摘，鱼虾可以自我捕捉）；

●科普教育（生态知识、生物科学、自然保护、花卉文化等）；

2、创意农业体验：

●创意农场耕种（自我管理、托管等管理模式）；

●农场收获集市交易（物物交换、货币购买等交易模式）；

●经验交流、展示；

3、生态文化体验：

●广德民俗风情演绎；

●文化艺术创作；

●文化艺术作品交流、展示、交易；

4、生态农业示范和产业化：

通过运用生态系统、持续经营、物质循环、食物链、立体种养等理论和技术，形成各种优化的生态农业模式，包括大田立体种养，水体立体种养，水生、湿生、中生、旱生植物的水平布置等等，形成高效的、创意的农业，为社会主义新农村建设提供示范和技术指导，在此基础上，申办国家和地方的科研和成果推广项目，组织农民进行规模化生产，并进行收购、深加工和销售，提高附加值。

5、生态产品生产、配送：

包括园林苗木花卉、高档切花、特色蔬菜瓜果、特色禽畜和高档水产品等绿色产品及具创意性农产品的生产和配送。

针对会员提供“限时限量”的配送服务。

生态产品生产主要分两类：

一类是结合生态农业示范，形成本园的拳头产品；另一类是结合旅游和生态餐饮，形成本园的特色。

2、旅游项目开发规划

旅游项目的开发围绕“生态农业”、“创意农业”、“文化艺术”为核心进行，力求做出本园的特色。

以下各项目主要分布于：

游客活动中心、休闲活动中心、创意农业中心、文化艺术中心。

也有因实际需要分布在其他园区的。

1、观光休闲

（1）滨水长廊

（2）观景亭

（3）观鸟台

（4）观鱼廊

（5）采摘果园

（6）垂钓

（7）古色茶香

2、创意农业：

（1）创意农产品

（2）创意农场

（3）农场集市

3、文化艺术：

（1）民俗文化村

融合“中原”和“荆楚”民俗文化、“吴越文化”、“徽文化”的现场演绎和体验。

（2）创意坊

融“皖南农耕文化”和现代艺术的制陶、编织、雕刻、酿酒等活动。

（3）画家公社

艺术家为主的工作室、创作基地、艺术沙龙，可进行艺术品、收藏品和工艺美术作品的创作、研发、交流、经营和培训活动。

（4）摄影公社

摄影师为主的工作室、创作基地、高端艺术沙龙，可进行摄影作品的创作、采风、交流、经营和培训活动。

（5）树上旅舍

适合各类文化从业者创作的清幽之所，特别是作家写作的理想之地。